從未在一個城市的樓市表現呈現如此的撕裂感

是的，痛覺異常明顯

這個城市

是南京

這個春天伊始，我走訪了南京最為集中的河西豪宅市場，這種撕裂感逐漸在眼前具象化

一方面，這裡的產品力非常極致

2025年南京樓市的整體產品力提升的非常明顯

如果不是親眼所見，你很難相信南京豪宅用5萬單價就能做出上海15萬以上的品質

而且不只一個項目不遺餘力，我在河西轉了一圈，幾家豪宅都帶給我不小的震撼

比如這個藝術建築，背後是13.9萬塊金磚

走到另一家感受更深了

足足8層的垂直景觀，還是原創IP

地產行業原創這兩個字還蠻稀缺的

但南京開發商就會強調自己那裡那裡是原創，願意第一個去做分外之事

尤其大平層的墅廳概念、四代宅扎堆出世...

看過這麼多城市，沒有一個城市會像南京這樣，對極致產品力的迫切追求已經到了集體狂熱的地步

包括室內隨便走進一家樣板間

當下最火的奢石元素，我至少能找出幾十種

站在客廳正中，右手邊一整塊魚肚白石牆就這麼觸手可及

到了地下

這是地庫大堂的奢石用量，直接做成了頂天立地羅馬柱

而且並不是土豪式的堆砌，每一個細節都是巧妙設計過的

石材鋪地加上內嵌光帶，散發的光源看起來就會更沉穩

最關鍵人家這都是交付標準....

從外到內，從整體到細節，今年南京開發商們恨不得把品質兩個字武裝到牙齒

甚至這些豪宅從出生起也都自帶光環，佔據了整座城市最好的位置：河西

但是讓人感覺奇怪的是

現在的南京豪宅市場似乎普遍的陷入了去化艱難的問題

只看一組數字各位就能感同身受

千萬豪宅成交量已經連續三年下滑

製圖：真叫盧俊，資料來源：克而瑞

河西一家頂豪銷售告訴我，去年開始整個市場就是不好賣

只有首開價格比別人低才能賣得又穩又好，但二開價格上去了又陷入賣不動的輪迴

豪宅尊嚴縮水，賣不出匹配的價格

我從現場得知很多開發商只能依賴分銷管道，通過出讓利潤的方式走量

極高的產品力，並沒有帶來同等的去化水平

這種撕裂的畫面讓我們非常困惑，也是今天標題的由來

南京樓市，好像被困在了豪宅裡

但是，這背後的原因是什麼

於是，我們決定開啟深度市調南京樓市之旅，嘗試尋找問題的本源

01

從表象來看，似乎是供求關係的原因，從資料上看也能夠得到這樣的結論

過去幾年南京1200萬以上新房已經明顯供大於求

尤其幾個最核心地段，河西南供銷比高達1.87，河西中也面臨同樣的問題

這就導致了南京高端類股形成大量供應

各位直接看一張地圖就明白了

看上去這些單個樓盤的站位都很集中，基本就在同等地段內廝殺

而且同一時間內開盤節奏還很密集

只看去年下半年，招商金陵序2個月推盤4次、最火的金陵月華半年內開盤10次......

彼此之間存在相互踩踏

更不可思議的是，房企們推出的豪宅產品都是差不多的面積段

我統計了下，這三年下來河西160㎡-200㎡大平層供應激增

遙遙領先全市類股

導致同戶型之間越來越擁擠

高層、大平層、200㎡同期大量在售....一場嚴重的擠兌災難

所以除了頭部的幾家豪宅，大部分豪宅項目的庫存都越堆越高

大家只能一起掉入紅海

這個邏輯到這裡都很正常，看上去也沒什麼錯誤

好像只是因為供應量大，導致整個賽道越來越擁擠

但我們仔細去看，並且真正走近一線，你會發現它並不是南京樓市最根本的癥結

市場的無力註定不是一點一線的問題，也不是單個項目或幾家開發商能一手推動的結果

而是整個城市、市場氛圍、開發商上下游、購房者這麼多年一層一層積累起來的集體困局

所以豪宅們卷生卷死的背後，更核心的原因到底是什麼？

背後又有怎樣無法言說的隱痛？

為了深入看清南京豪宅市場的底色，這次除了實地走訪河西，我還深度採訪了一位本地豪宅客戶、一家頂豪開發商，以及頭部知名媒體的負責人

從這三個視角中摸骨畫圖，替各位還原一個真實的南京豪宅市場畫像

02

首先我們發現一個慘烈的現象：南京豪宅的購買客群，只有老錢

所有人都告訴我，南京豪宅之困和這裡獨特客群有很大關係

的確，售樓處最多的客戶是本地老錢

但既然是老錢，就基本不缺房子

項目人員告訴我，一部分客戶買到這裡只是覺得挑空墅廳很前衛，孩子留學歸來可以住得有面子

購房驅動力基本憑感覺

再加上很多城市放開限購，老錢們的選擇其實很多

南京之外，他們的資產組態可以是杭州、上海，也可以是“撤辣”之後的香港

當然就算買本地，也不願意走太遠

項目去化非常依賴3公里內的地緣客群

南京人不愛折騰、對距離敏感，主城老錢只願意看3公里以內的房子

河西中一家頂豪就是最典型的例子，負責人透露他們的客戶很多就住在附近3公里內，再遠就不樂意看了

但這些還不是關鍵，最要命的是這座城市沒有新貴

或者說城市新貴成長速度緩慢

去年的胡潤財富報告裡，地域資產富裕家庭排名前20個城市中

南京高資產家庭數量下降明顯

尤其千萬資產家庭數量，跌幅第一

這座城市中的新貴成長速度已經追不上老錢沒落的速度了

包括走訪當天，很多本地同行告訴我河西CBD對標的是浦東陸家嘴

但肉眼看下來這裡還沒有足夠份量的產業支撐，去誕生大批城市金融新貴

也就沒有更多“新錢”進入樓市

第二個外來客群也非常少

那怕全江蘇第一的銷冠金陵月華，外省客戶也僅佔14%

這些外來客戶不用猜也知道周邊城市居多，比如南京這些年就虹吸了不少安徽購買力

但就算周邊城市加起來，14%這個數字

這個對於江蘇和安徽來說都有省會地位的城市，這樣的吸納能力可以說非常弱了

03

客群吸納能力不足的背後，也是客群對於南京產品的一次祛魅

這個觀點沒有實際的依據，但是我們在南京市調的時候，有大量的從業者給我們一個觀點：過去高頻的維權事件，導致現在客戶對南京的產品有信任危機

這也是現在產品力這麼高的時候大家還是不太相信的原因

而這件事的起源來自2020年前後

據南京人貝貝回憶，2020年開盤的河西某豪宅，均價高達5.2萬、八成首付

只有六分之一的中籤率，但她搶到了

直到今天回憶搶房那天貝貝依然覺得幸運，但一年後交房也是真的糟心

很多和她一樣的本地人壓根不敢信，這個全國知名豪宅竟然會大範圍漏水

說好的豪宅物業服務後來也約等於無

包括2022年入市的河西南“頂流”金鼎灣和禧，2個月就清盤了，但這場熱度卻更像一場迴光返照

因為去年底交付時，近80%的業主集體簽名拒絕收房

當初升級裝修包5000元/㎡，實際比不過隔壁4萬+/㎡的改善盤

這就是為什麼現在豪宅還是不夠打，不是產品不行，而是大家不太信

過去10年整個南京樓市下行嚴重，去年直接迎來了至暗時刻

新房成交創10年新低

這個數字低到什麼程度？不足3.4萬套

而2016年和2021年分別是11萬和9萬套，全年成交不及高峰期一年的三四成

就連二手價格也已經跌回了8年前，落差肉眼可見

南京人對房子逐漸失去了資產信心，豪宅市場隨之傾頹

對比去年上海、廣州，甚至義烏豪宅，基本都走出了獨立行情

但作為江蘇省會，這條路在南京卻走不通了

也因為如此，似乎因為相互的身份存在一定的對立感，

在一手房的供應側，我們也看到了一絲同質化的情況

這次的看盤，看到整體產品的卷，也感受到一些審美疲勞

可以說沒有問題，但是也是因為競爭如此激烈的當下，產品力的表現也開始呈現出同質化的跡象

拿這次我市調幾個項目來說

卷裝標、卷服務，每家開發商都拿出了最高規格，但背後的意味卻變了，好像變成了各大品牌的同態競爭

廚房交標打底嘉格納，衛浴品牌首選勞芬

如果不是親身見聞，你可能無法相信一個不到2000萬的豪宅櫥櫃可以捲到200萬

用的櫥櫃界愛馬仕“博德寶”

而其中一家銷售很淡定地告訴我，這些在河西豪宅市場已經是標配了

裝標到上限了，接下來該卷服務了

走進頂豪會所，你會看到開發商幾乎使出了十八般武藝

業主圖書館的採購書單花了20萬

某頂豪的烘焙架空層，每個月花幾萬塊錢請了一個專業烘焙師

還有咖啡師、紅酒師、西裝量體師...都是各行各業的頂級賽事冠軍

就連基礎物業也能突破想像力

一個最極致的案例，某豪宅的管家入夜後會護送業主回家

還提供衣物收納、乾洗縫紉......這樣的小事足足188件

這些承諾的越多，也會加劇客戶的不安全感

包括一些其他的附加值

比如立面，鋁板起步、金屬勾邊、石材包裹、玻璃幕牆.....真的不計成本，也都是真材實料

但各種元素排列組合下來，一眼看過去你很難分清誰是誰

說實話一天看了五六家豪宅，我也有點麻木了

看似很卷，實際承載的居住核心並未發生根本改變

就拿衛生間品牌來說，只用“勞芬”就一定能提升居住品質嗎？

河西南一家頂豪的項目人員告訴我，現在南京一些開發商對衛浴品牌的思維已經固化在了“勞芬”兩個字上

只求聽上去像豪宅就夠了，但用的甚至不是智能馬桶

這樣的內卷聽起來好聽，卻忽略了豪宅最本質的一個功能：生活

拿之前貝貝的一句話來說，買這些豪宅不如買二手，因為父母的需求只是有綠化、有公園，晚上方便下樓散步遛狗

但能做到這些的房子南京城比比皆是

河西很多次新大平層本身就品質不錯，同樣的鋁板石材、頂格裝標，價格還更便宜

且二手所見即所得，沒必要為了買期房承擔不必要的風險

04

最後的最後，也不得不承認，整個南京脆弱的輿論環境

關於這件事，在我入行的時候其實就有耳聞這件事，現在來看好像依然存在

目前南京幾乎沒有一家樓盤交付不維權，只是事大事小的問題

打開小紅書，大量交付後的負面帖子鋪天蓋地

比如外立面不夠氣派、陽台玻璃是不是三玻兩腔、地下車庫入口偏窄，甚至健身器材擺放的位置....

所有的細節都會在交房時被反覆審判

而且大部分都是業主個人在維權

翻完整整兩頁帖子讓人忍不住驚嘆：南京業主是真的厲害

除了業主，南京樓市還有一個最大的輿論場：地產媒體

這些年也堪稱魔幻

據“明宇地產觀”負責人回憶，2018年行業最快周轉的幾年，南京地產媒體高達200家

短短2年隊伍暴增150家

但其中一部分為了賺快錢，能產出深度內容的屈指可數

所以當行業急轉直下，媒體生態位逐漸被邊緣化

大量公司業務就開始斷崖式下跌了，同時價格捲得越來越低，很多媒體開始用寫“黑稿”的方式博取流量

加上南京人本來對樓市就信心不足，市場風氣逐漸灰暗，劣幣驅逐良幣

行業面臨大規模減員

如今一家媒體5個人已經算一個完整團隊了

曾經200家群雄競逐，如今少年子弟江湖老，雨打風吹去

回頭看整個南京樓市的豪宅之困，供給側、產品側、客群方、信心側……各種因素集結在一起，積蓄了漫長的時間，才讓我們看到如今這般神奇的畫面

好像不是一個因素導致，但似乎是一個閉環的圈，所有人都身在其中，所有參與方都前後咬合

05

但重重困境之下，我們也看到點點繁星正在亮起

我們有看到一些系列的點狀熱銷，但是更重要的是，這個城市的供給側開始改變

第一個明顯手段就是降容

去年主城6區供了14塊地，8宗容積率都低於1.2

意味著未來主城內，會新增近七成的低密洋房供應

而剩下的容積率也很少超過2，基本是多層或小高層

這些產品形態將極大提高生活舒適度，推動下一輪終極品質置換，讓整個置換鏈條能夠動起來

其次就是減緩推地節奏

2024年南京土地供應計畫減少了51%，在全國城市中排在第四位

尤其河西，早在前兩年土拍就開始進入嚴控增量的新階段了

這兩年每年僅出讓4幅豪宅土地，而且容積率都不算太高

肉眼可見不久的將來，這些星星之火將足以燎原，卷生卷死的南京樓市，也終於能看到一些未來

其實這次市調最後，有一句話令我非常觸動

也大致可以概括目前南京樓市的基調，面對豪宅市場的內卷，與其說大家都在內卷，不如說是進化

而向前的進化註定是艱難的

逆水行舟，只要不下船總有靠岸的一天

南京豪宅之困，只要人不被困住，總有出頭的那一天

致謝名單：中堃置業副總經理李匯豐，明宇地產觀負責人汪明宇，以及中海江南玖序、中建合璽東方、綠城華發金陵月華等項目相關人員

參考資料：

《南京豪宅消亡史：輕奢霸權與土地沉默》；金陵地產觀

《南京豪宅為什麼賣得不好？》；陽光城市論壇

《2024，金茂南京啟示錄》；明宇地產觀

《2024年南京市房地產市場年度總結》；金剛石地產雲資料

《2023年南京房地產市場形勢總結與展望》；中指研究院 (真叫盧俊)