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想不到吧，全球房價除了我們，都在上漲！

資料顯示，美國房價再創歷史新高，席勒指數（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）顯示，2023年9月美國平均房價比去年同期增長3.9%，再創歷史新高。實際上，從2023年1月起，美國平均房價已經上漲了7%左右。

其中，房價同比增幅最高的3個城市是底特律（7.2%）、聖地亞哥（7.1%）和紐約（6.9%）。

如果把時間拉長，與2000年相比，全美主要大城市的房價指數是當年的2到4倍左右，如果只看這個指數，即便是2020年至今，房價也上漲47.1%，短短5年的漲幅超過以往十年的漲幅。

漲的最好的是加州聖地亞哥，房價指數達到438，加州洛杉磯達到433.59，佛州邁阿密達到433.23，名列漲幅冠亞季軍。

再給大家看一張圖，如果我們按照國際銀行的清算標準，過去十多年，美國的房價漲勢更為驚人，過去13年裡，幾乎就是一條陡峭的上升曲線。

人人都說過去十多年美股漲的好，納斯達克漲得好，全球資本都集中於美國。

事實上，房子作為具有金融屬性的產品之一，漲幅不比納斯達克指數差，關鍵是中間幾乎沒有一個像樣的回呼，也難怪有錢人都跑去美國。

當然，出海美國是只是部分人的選擇，這幾年，出海澳洲，出海東南亞，比如泰國、越南，出海日本的人反而增長更為迅速。

這到底是為什麼呢？

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英美一家親，美國房價如此兇猛，歐洲的英國其實也一樣，樓市也是持續上漲。

給大家在看看英國房價指數，幾乎和美國的走勢如出一轍。

英國的房價，即便中途小有回呼，但力度都很小，而且每一次回呼，都是抄底的機會。

不單是英國如此，整個歐元區其實都是這樣，房價指數在持續上漲。

2022年，俄烏戰爭，疊加美國暴力加息，歐元區房價指數下半年小幅度轉跌，2023年全年橫盤調整，但後續又繼續往上拉升。

這讓我想起了這兩年的黃金走勢，一路往上高舉高打，根本停不下來，最近更是突破了3000美元大關。

這不是題外話，我想跟大家分享的是，物依稀為貴，國外房產的邏輯和國內完全不一樣。

國內這幾年房價下跌，一方面是人口，另一方面是供給，國內房價目前最大的問題是供給過多，特別是三四線城市，大城市像深圳上海這樣的地區還好。

而國外的房子，通常是根據需求來建設的，且國外的人工成本很大，所以建房屋的速度要比我們慢很多。

拿澳洲來說，雖然澳洲人口不是很多，但過去這幾年房價漲幅也緊跟歐元區和美國，這背後的一大邏輯就是市場的供給是緊跟需求在走的，但我們過去為了擴大城市化，建造了過多的房子，這是國內和部分海外完全不同的邏輯。

甚至很多人關注的日本，在過去十多年的時間裡也是持續上漲的，但日本的房價分化比較嚴重，東京和大阪領跑全國。

以東京為例，2025年2月，東京23區新建小規模獨棟住宅的平均期望出售價格創下歷史新高，達到388萬元人民幣。此外，東京23個區新建高層公寓的平均售價已高達1億1051萬日元（約合520萬元人民幣）。同時間，大阪中央區的二手公寓均價達到3.2萬元人民幣/平方米（73萬日元/平方米）。

這幾年，很多人投資日本，也是房子作為首選，典型的幾大國內富豪，比如馬爸爸，東子等人都在日本有了豪宅，大佬的資金一方面意味著趨勢方向，一方面也代表著一個對於市場來講開始更關注海外市場的掘金機會。

不管是投資還是移民，都是有識之士的這幾年的聰明選擇。

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當然還有這幾年最火的網紅國家新加坡，其實也一樣在上漲。

2017年之前的三四年，與全球房價走勢相背離，跌了幾年後，從2018年開始就持續上漲，2021年開始發力， 漲勢陡然上升，尤其是過去一年，漲勢更加兇猛，全球第一。

很多人在分析海外房價上漲的原因，在我看來核心就三點：

1、移民人口不斷增長，以及外來移民的高生育率。人進來了，新生兒大量出生，這些都需要大量住房，典型如葡萄牙。

2、發達國家樓市供不應求，住宅供應速度和供應量跟不上需求增長的速度。

3、貨幣放水。疫情爆發後，全球主要國家都在大放水，長期通膨導致勞動力市場火爆，就業率創新高，失業率創新低，工資收入普遍較大幅度上漲。

自 2021 年以來，富裕國家的平均工資上漲了約 15%，日本為例，日本文部科學省和厚生勞動省發佈資料，2024年春季畢業的日本大學生的就業率在4月1日達到98.1%，同比增長了0.8個百分點。

從以上的各種資料其實我們可以看到，一個國家的房價要想上漲，和供給、貨幣以及人口增長關係非常大。

看向海外市場，房價還能不能持續漲？

從各項宏觀資料來看，是大機率的，房價的核心錨定是供給和貨幣，貨幣只要持續放水，發達市場對房子的供給也控得很死，那麼房價長期大方向上漲的邏輯就不會變。 (竹成海外)