#全球房價
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租金漲到懷疑人生 全球租屋族的生存戰與政策挑戰

目前，據報導，全球已開發的經濟體的租屋市場正經著歷劇烈變化。眾所周知， COVID-19 大流行期間，市場出現租金下降的現象，許多房東甚至降價求租。隨著情勢 的轉變，全球租金年增長率已達 5%，創下數十年來最快的增速，對於依賴租屋的家庭 來說，這是一場沉重的財務衝擊。租金暴漲想當然得，不同國家的租屋市場都受到不同程度的影響。例如，法國的年租金增幅為 2.5%，遠高於疫情前的 0.3%。澳洲的租金成長速度則比 2010 年代末期快了 8 倍，而 葡萄牙的租金年增幅已達 7%。即便在房價下跌的國家，租金仍持續上升，例如新西蘭 的房價自高點以來下跌 15%，但租金卻比疫情前上漲 14%。這顯示，租金市場已與房 價市場脫鉤，成為獨立於房地產趨勢之外的壓力來源。租金的上漲潮對各國央行的通膨管控也帶來挑戰。租金占發達國家消費者物價指數 (CPI)的比重約為 6%，而在租屋族占比較高的國家如瑞士，這一比例甚至高達 20%。 由於租約通常為長期合約，租金變動滯後於其他經濟指標，即便其他商品和服務的價 格回穩，租金仍持續上升，使得央行的通膨調控更為困難。社會影響租金的上升意味著更高的生活成本。根據美聯儲(Fed)2023 年的一份報告，美國租 客的月租中位數已上漲 10%，導致租金支付困難的案例增加。這也可能解釋為何美國 與加拿大的無家可歸者人數自 2018 年以來分別增加了 40% 和 20%。不僅如此，租屋 族的消費能力也受到壓縮。根據美國數據顯示，2021 年至 2023 年間，屋主在娛樂和餐 飲上的支出成長了 25%，而租客的支出僅增加 16%。央行的升息政策也間接助長了租金上漲。美聯儲將 30 年期房貸利率從 2020 年的 2.7% 提升至 7%，導致許多潛在購屋者無法負擔房貸，只能繼續租房。加州大學柏克萊分校 的研究指出，每當利率上升 1 個百分點，租金就可能上漲 5.5%。移民潮加劇租屋市場壓力人口流動也推升了租金需求，特別是在大城市。新移民通常沒有足夠的資金或信用紀 錄來購屋，因此不得不依賴租屋市場。例如，英國數據顯示，過去五年內抵達英國的 移民中，75% 為私人租屋族群，而英國本地居民的租屋比率僅為 16%。此外，由於新 移民大多聚集在都市地區，使得這些地區的租屋需求遠超供應，進一步推升租金。高 盛(Goldman Sachs)估計，澳洲目前每年 50 萬人的淨移入，使該國租金上漲約 5%。除了需求面影響，供給面的限制也是導致租金上漲的關鍵因素。疫情期間，建商更傾 向於建造郊區的獨棟住宅，而非都市內的公寓，導致租屋市場的供應減少。例如， 2020 年舊金山的多戶住宅建案核准量僅為疫情前高峰期的一半，即便疫情過後，許多 未完工的豪華公寓仍未投入市場，未能有效補足租屋供應缺口。在這種情況下，租屋族的財務壓力將持續，並可能影響政治與經濟政策。例如，各國 政府可能開始推動更多租金管制政策，或加強房市供給計畫。然而，這些措施是否能 真正解決問題，仍有待觀察。可以確定的是，未來幾年，租屋市場仍將持續成為經濟 與政策決策的重要戰場。
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失控！全球房價，正在瘋狂上漲

01 想不到吧，全球房價除了我們，都在上漲！ 資料顯示，美國房價再創歷史新高，席勒指數（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）顯示，2023年9月美國平均房價比去年同期增長3.9%，再創歷史新高。實際上，從2023年1月起，美國平均房價已經上漲了7%左右。 其中，房價同比增幅最高的3個城市是底特律（7.2%）、聖地亞哥（7.1%）和紐約（6.9%）。
失控！全球房價，正在瘋狂上漲
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全球房價，都在上漲！看完後，中國房東集體沉默了

當國內房價還在跌跌不休，全球主要發達國家的房價，居然都在持續上漲。 看完一組資料，中國房東集體沉默了： 澳洲房價已連續18個月上漲，6月達到歷史新高； 英國房價在上半年“五連漲”，6月才逐漸“漲停”；
全球房價，都在上漲！看完後，中國房東集體沉默了
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全球房價，都在上漲

雖然中國房價仍在下跌，但全球主要國家房價還在持續上漲。 權威機構統計，截至今年4月，全球房價指數同比上漲超過 3%。下圖是全球26個主要國家房價資料，以2006年的房價為基數100，從2006年至今，雖然中間有一些波動，但整體上呈現上漲趨勢，尤其2014年至今，全球房價指數上漲趨勢就是一條陡峭的曲線，從指數100上漲到接近175，漲幅接近75%，力度大速度快。 其中，以美國，英國，歐元區的西班牙、葡萄牙，加拿大，澳大利亞，日本，新加坡等為代表，全球主要發達國家2014年至今房價幾乎先後都在上漲，只是漲價的節奏有先後，漲價的幅度有波動，漲跌的周期有大小。 01
全球房價，都在上漲
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澤平宏觀—全球房價最高的城市，還是在中國

導讀 我們已連續5年跟蹤全球核心城市房價。 我們選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進行對比，中國內地一線城市絕對房價、相對房價位居全球前列。此外，北上廣深居民房貸壓力居世界前列，居民抵押貸款佔收入比例均超290%，是紐約、倫敦、東京的3-4倍。 正文
澤平宏觀—全球房價最高的城市，還是在中國
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【澤平宏觀】全球一線城市房價比較

導讀 我們連續4年追蹤全球一線城市房價，全球核心城市的房產是投資者大類資產配置中一個重要選項，2021年我們發布的《長期抗通膨的三大硬通貨》提到，人口流入的都市圈的房子為硬通貨之一，在全球貨幣超發的時代，一線城市核心區域房產是少數能跑贏印鈔機的資產之一。 我們選取紐約、倫敦等具代表性的全球核心城市進行對比，在考慮持有成本後，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、18、12，北上廣深分別為55、46、35、32，紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.5%、2.5%、2.1%，北上廣深分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。中國內地一線城市絕對房價、相對房價仍位居全球前列，全球前十大高房價城市，中國佔一半。 由於人口持續流入、土地供給嚴重不足、優質公共資源富集以及曾經流動性過剩，中國內地一二線城市房價並非由當地中​​位數收入人群決定，而是由全國高收入人群決定；加上中國居民收入統計不全、高儲蓄率、高經濟成長等情況，使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。
【澤平宏觀】全球一線城市房價比較
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全球一線城市房價比較

我們已連續4年跟踪全球一線城市房價，全球核心城市的房產是投資者大類資產配置中一個重要選項，2021年我們發布的《長期抗通脹的三大硬通貨》提到，人口流入的都市圈的房子為硬通貨之一，在全球貨幣超發的時代，一線城市核心區域房產是少數能夠跑贏印鈔機的資產之一。 我們選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進行對比，在考慮持有成本後，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、18、12，北上廣深分別為55、46、35、32，紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.5%、2.5%、2.1%，而北上廣深分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。中國內地一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列，全球前十大高房價城市，中國占一半。 由於人口持續流入、土地供給嚴重不足、優質公共資源富集以及曾經流動性過剩，中國內地一二線城市房價並非由當地中位數收入人群決定，而是由全國高收入人群決定；加上中國居民收入統計不全、高儲蓄率、高經濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。 為了落實中央“房住不炒”，促進房地產長期健康發展，二次房改的關鍵是城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅。
全球一線城市房價比較
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IMF：全球房地產正處於“臨界點”

2021年底時，全球房地產行業看起來一片光明。在經合組織的38個成員國中，房價正以50年來的最快速度增長。 但不到一年時間，情況就完全不同了。牛津經濟研究院預計，其數據庫中幾乎所有國家明年都將經歷經濟放緩，這是自2000年以來最普遍的一次房價增長減速，超過一半的國家可能會出現價格徹底收縮，相似情況發生還是在2009年。 “這是2007年、2008年以來最令人擔憂的房地產前景，市場在溫和下跌和大幅下跌兩種可能間徘徊。”牛津經濟研究院首席經濟學家Adam Slate分析認為，在他看來“發達經濟體抵押貸款利率的持續飆升，有可能將一些房地產市場推向急劇下滑”。 截圖自《金融時報》，全球房地產房價收入比，數據來源：OECD
IMF：全球房地產正處於“臨界點”
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