近一個月來，沉寂許久的土地市場再次沸騰。

北京、上海、杭州、成都等核心城市紛紛上演“地王”爭奪戰，高溢價、高單價地塊頻頻湧現，彷彿十年前的“地王”盛況再現：海淀某地塊以10.23萬元/平方米的成交價刷新北京紀錄，成都“地王”兩周內兩度易主，杭州土地市場誕生首宗單價超7萬元的地塊。

這一現象的背後，一方面是政策不斷放鬆、市場信心逐漸恢復帶來的影響；另一方面，“彈藥充足”的央國企更是開啟了“買買買”模式，紛紛出高價搶拍優質地塊。

01 地王頻現，央企爭霸！

去年年底以來，北京、上海、杭州、成都等城市紛紛推出優質地塊，吸引了眾多房企的激烈爭奪， “價高者得”的局面再度上演。央國企無疑是這場“地王”爭奪戰中的最大贏家。

北京：單價地王再現

3月18日，經過274輪舉牌，中海以75.02億元的總價，折合樓麵價10.23萬元/平方米，刷新了北京樓麵價紀錄，成為北京新的單價“地王”，溢價27.93%。這塊位於海淀區樹村的地塊，周邊在售項目房價已逼近20萬元/平方米，可見市場對北京稀缺土地的追捧。

值得關注的是，中海在北京已連續7年銷冠，2024-2025年接連斬獲多幅百億級地塊，包括去年11月153.32億元摘得的朝陽"酒仙橋+小紅門+十八里店"組合地塊，以及110.54億元拿下的豐台萬泉寺地塊。

杭州：高溢價下的豪宅化

3月25日，杭州迎來今年第六批次土拍，4宗地塊總成交金額達101.53億元，平均溢價率高達52%。

其中，濱江集團以77409元/平方米的樓面地價，總價52億元，摘得杭州水電新村地塊，溢價率高達69.86%，刷新了杭州涉宅用地的成交樓麵價紀錄。

這也是杭州土地市場誕生的首宗單價突破7萬元的地塊，在全國已經可以比肩一線城市，僅次於上海、北京、深圳。

成都：兩周內兩次刷新記錄

成都的土拍市場也同樣火爆。3月27日，成都金融城3期的純住宅用地經過213輪激烈競價，最終以41200元/平方米的樓麵價成交，溢價率達106%，競得房企為建發。這一價格再次刷新成都地價紀錄，且首次突破4萬元/平方米。

而在此前兩周的3月11日，成都高新區一宗地塊已由招商蛇口以31700元/平方米的樓麵價拿下，當時就已首次突破3萬元/平方米。

上海：靜安區驚現全國單價地王

上海則在靜安區誕生了新的全國單價地王。2月25日，靜安區國資委100%持股的上海靜投置新城市更新建設有限公司，以16萬元/平方米的價格，拿下了靜安區的高品質袖珍地塊，打破全國單價地王紀錄。

02 政策鬆綁、“價高者得”模式回歸，“彈藥充足”的央企發力

“地王”頻現並非偶然，而是政策鬆綁、“價高者得”模式回歸、央企發力與市場情緒好轉共振的結果。

政策鬆綁激發市場活力

土地市場熱度飆升的直接推手是政策端的全面解綁。綜合媒體報導，多地已取消“限地價、限房價、競自持”等限制性政策，回歸“價高者得”的拍賣模式。

如杭州取消“地價上限”和“房地聯動價”，放寬對產品戶型的限制，企業可操作空間加大，推動房企高價拿地。政策端也多次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，提振市場信心。

央國企主導土拍市場

當前“地王”主要由資金實力雄厚的央國企競得，如中海、華潤、保利等。

中海2024年在北京大手筆投入，拿地金額超過300億元，它一直堅持“核心城市核心地段”的戰略，主要依賴高淨值人群購買豪宅的能力。民營企業方面，有像濱江集團這樣的區域龍頭企業參與競爭。

房企戰略轉向優質資產

房企普遍收縮三四線佈局，轉向一線和強二線城市的“核心資產”。市場格局已從“普漲”轉向“結構性機會”，三四線城市土地市場風平浪靜，而一線城市地價屢創新高，反映城市化處理程序中人口與資源向高能級城市集中的趨勢。

核心區域稀缺性凸顯

一線城市核心地塊的稀缺性與高淨值人群購買力形成強匹配。如北京海淀地塊周邊二手房掛牌價已達20萬元/㎡，供需失衡推高地價。杭州土地出讓從遠郊新興區域轉向核心類股，滿足改善型購房需求，城市核心區"豪宅化"趨勢明顯。

03 止跌回穩訊號放大

地王頻出與二手房成交量回升形成共振，釋放市場觸底訊號。土拍市場“地王”頻出，將進一步重塑城市價格體系，對樓市止跌回穩具有積極意義。

不過，業內認為，行業央國企關鍵時期，房企能否借“地王”實現“強者恆強”，還要看市場對高端產品的持續消化能力。

分析認為，未來，北上廣深四個一線城市和以杭州、成都為代表的二線城市，在土地、新房、二手房多個市場中，其規模和價格都呈現出了較強的止跌回穩態勢，核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交，但城市間、區域間分化將進一步加劇，優質資產與普通房產的價差有望持續擴大。 (華爾街見聞)