上海樓市，逐漸失控！

一方面，網上房地產資料顯示，3月上海二手房成交約2.93萬套（封包括住宅、商業、寫字樓、車位），環比暴漲約75%。

另一方面，據每日經濟新聞報導，上海的業主們，不再接受大幅砍價了。

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成交三年次高，但「3萬套魔咒」仍未破

3月上海二手房成交約2.93萬套，距離3萬套「榮枯線」僅一步之遙，環比2月暴漲約75%，創下2021年以來的第二高位。

單日最高成交1473套、周末日均1334套的資料，彷彿讓人夢迴2021年樓市巔峰。

然而，這波「小陽春」背後卻暗藏隱憂：

300萬以下房源成交量，佔總量近一半，以價換量成常態，部分遠郊類股甚至出現「當日掛牌即成交」；

800萬以上高端住宅，成交均價上漲，徐匯濱江、靜安南京西路大平層成交佔比提升，前灘、新天地部分戶型供不應求。

此外，資料顯示3月二手房成交均價48003元/㎡，環比上漲2%，但此資料背後是嚴重的結構性分化：核心區領漲，遠郊陰跌。

黃浦、靜安、徐匯等內環區域成交均價普遍上漲約3%-6%，新天地類股次新房均價跳漲約46%；

青浦趙巷、奉賢南橋等地均價較高峰下跌約15%-22%，部分鄉鎮類股單價跌破2萬元/㎡。

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三重推手曝光！

事實上，本輪上海二手房成交量、成交均價上漲的背後，有三重推手。

1）政策「組合拳」啟動置換鏈條

「滬九條」「滬七條」連環出擊，堪稱上海樓市十年來最強政策鬆綁。

首付門檻下降，首套20%、二套30%，直接釋放購買力；

社保年資縮短至3年，非戶籍購屋門檻大降，尤其啟動了「五個新城」等外環區域市場。

再加上信貸寬鬆的預期，4月降準箭在弦上，LPR下調預期強烈，購屋成本持續走低。

2）土拍市場“麵粉貴過麵包”

2024年上海土地出讓面積較去年同期驟降約57.5%，但徐匯濱江等地塊溢價率飆升至40%，地價攀升直接傳導至房價。

一方面，新房供應銳減，2025年市區新房預計減少50%，徐匯濱江等地新房售價或突破20萬/㎡；

另一方面，次新房價值重估，唐鎮、徐涇等類股次新房掛牌價逆勢上漲。

3）學區房“末班車效應”

3-4月是學區房報名季，資料顯示，徐匯田林、浦東陸家嘴等學區房成交量漲了150%以上。

接下來，上海二手房市場怎麼走？4月是一個關鍵窗口期。

若4月上海二手房成交量能達到2.3萬套（3月成交量的80%），「小陽春」行情可望延續。

期間，若是外環外限購進一步鬆綁，市場熱度或將再度提升。

不過，上海二手房市場的結構性分化是不可逆。

內環優質住宅年均漲幅或達5%-10%，成為抗通膨硬通貨；遠郊房價或陰跌5%-8%，但軌道交通沿線「地鐵房」保值性凸顯。 （上海樓市情報）