房價下跌、7000萬套空置房，樓市還能撐多久？

過去兩年，中國房地產市場像被按下了“暫停鍵”。高庫存、資金鏈緊繃、開發商接連暴雷，購房者情緒跌至冰點。像佛山這樣的產業配套重鎮尚且難以獨善其身，可想整個行業承壓之深。從資產安全到消費預期，樓市問題早已超出一個行業的範疇，而是成為了制約中國經濟恢復的關鍵堵點。

但反過來看，問題之根也恰恰意味著破局的入口。當房產不再被視為“能無限上漲”的金融資產，當所有人都不再幻想“躺賺”紅利，房地產終於開始裸泳，也終於有機會重構出一條更清晰的價值路徑。

一、信仰坍塌

回望過去二十年，房地產既是城市化的引擎，也是居民財富增長的主軸。開發商通過高槓桿、快周轉模式做大規模，購房者以高預期、高負債建構家庭資產，銀行與地方政府形成穩固利益鏈條。直到“三道紅線”出台、恆大債務爆雷、期房停工潮爆發，這套高度依賴信心的運轉機制才突然崩塌。

據統計，全國大約有7000萬套空置住房，2024年新房銷售下滑18%，庫存去化周期已被拉長至7年以上。高盛分析顯示，至少150萬套已售房屋停工未交付，買房變“買帳單”，徹底擊穿了消費者底線。

房地產不再是可以閉眼買入的“黃金”，更像是需要精算回報的“消費品”。年輕一代乾脆選擇觀望：2024年有超三成受訪者明確表示“買房不是人生必選項”，租房、存款、投資其他管道正成為新的資產配置路徑。

二、地產分化加劇

這並非單一國家現象。日本早在90年代就步入“負動產”時代，地方房屋因人口流失而被視為負擔。即使今天，也只有東京、大阪核心區價格上漲，其他地區依然低迷，房屋閒置率高達13.8%。對比之下，中國目前正在經歷類似結構分化：一邊是三四線城市二手房成交腰斬，一邊是一線城市豪宅“開盤即清”，比如上海中海·領邸玖序開盤30分鐘即售罄，平均單套價格超4100萬元。

這種結構性撕裂，核心在於信心與資產安全邊際的差異。一線核心區擁有持續人口吸引力、資源配置優勢、政策支援基礎，在避險邏輯下仍被視為“風向標”。資料顯示，2025年一季度，一線城市土地溢價率達16.9%，遠高於三四線的3.6%。

但這也意味著，房地產正由“全民參與”的增長引擎，變為局部人群的資產保值工具。一旦北上廣深價格不再“永遠上漲”，那麼連鎖信心坍塌將在全國範圍內擴散，進一步加劇消費與投資的猶疑。

三、中國房產有外部出路

在中國，房地產行業的內循環正在承壓，但它的外循環價值被長期低估。從產品力來看，中國住宅標準早已超越發達國家主流住宅形態。在紐約、東京、柏林，高品質小區、物業管理體系遠不如國內規範，房屋老舊、配套落後早成常態。而中國開發商早已將“美學+工程+配套”打造為行業基本盤。

如果說過去十年中國製造業以電動車、太陽能等產業走向全球，為什麼不能讓“中式住宅”也成為全球硬通貨？只要允許外資合法購房、提供穩定產權預期，中國一二線城市的住宅對全球投資者將極具吸引力。

正如黃金雖無直接使用價值，卻憑藉儲備功能成為資產配置底座，房地產若被重新定義為“穩健資產”，不僅可盤活開發商，也可成為吸引外資的新抓手。在全球資產避險潮下，地產並不一定要內循環求解，它有全球出路。

四、家庭資產的錨

房地產不僅是一門生意，它本質上還是中國民營經濟的支柱與家庭信心的錨。

房地產行業直接吸納就業超千萬，帶動建材、家電、家居、裝修、金融等全產業鏈，是典型的“乘數效應”行業。尤其對中產階層而言，房產一直是最核心的財富儲存器。一旦房價持續下跌，不僅影響企業信貸與投資決策，也會吞噬消費支出預期。

以2024年為例，北京、上海二手房成交主力集中在200萬元以下的“老破小”，說明主流購房人群對價格極度敏感。一旦房價預期破滅，他們寧可觀望、儲蓄、甚至“躺平”，這將進一步壓制經濟內需。

同樣，房地產資產的投資屬性並不等同於“金融化”。與複雜的金融衍生品不同，房產依然具備稀缺性、可見性和抗通膨能力，特別在當下低利率環境下，其穩健性甚至優於銀行理財。問題從來不是房產有無投資價值，而是“如何恢復其作為財富蓄水池的功能”。

五、破局關鍵

事實證明，“擠牙膏式放鬆”難以有效提振信心，反而造成了進一步觀望與投機博弈。

2025年一季度，北京、深圳、南京等城市陸續放鬆限購，土地市場開始回暖，部分核心地塊出現超40%溢價率，說明政策邊際改善仍有立竿見影效果。但若無統一、明確的政策邏輯引導，信心的修復仍將艱難。

從全球經驗看，恢復房地產市場並不依賴單一利多，而需形成“人流+資金+產權安全”的完整閉環。這意味著：一方面要通過結構性減稅、改善保障體系提高居民收入；另一方面要完善預售監管、落實交付責任恢復基本信任；同時也需思考如何引入外部增量資金，無論是鼓勵高淨值群體配置房產，還是允許部分開放的國際資金流入，政策必須更具前瞻性與彈性。

六、尾

誠然，房地產不應再背負“拉動中國經濟”的全部任務，也不必再成為全民致富的幻想。但它依然是重振信心的戰略支點。

真正的拐點，不是房價止跌，也不是開發商融資恢復，而是全社會對於房地產重新達成共識：它既不是神話，也不是毒瘤，它是連接居民財產、地方財政與國民信心的樞紐。

這個時代，年輕人不買房是可以理解的選擇，但如果所有人都“看空未來”，那註定沒有未來。房地產奇蹟已經落幕，但穩健、有序、可持續的住房秩序才剛剛開始。破局不靠奇蹟，靠頂層的重新定調，也靠全社會的再一次信任投票。 (行業調研報告)