王健林“斷腕”終局：69億美元賣掉近500座萬達廣場，“亞洲小黑石”——太盟背後的陽謀

一、交易核心：從“對賭劫”到“資產大騰挪”

根據協議，太盟聯合中信資本、阿布扎比投資局等機構，通過新設基金收購萬達商管旗下近500家購物中心的資產包，估值約1000億元人民幣。交易完成後，萬達商管將繼續負責這些廣場的日常營運，但所有權徹底轉移。

關鍵資料拆解：

資產規模：涉及萬達全國496座廣場中的近80%，包括北京、上海等一線城市核心地段物業；

估值邏輯：平均單座廣場估值約2億元，較2023年出售價（如北京萬達廣場估值超30億元）大幅折讓，反映市場對商業地產的悲觀預期；

資金用途：萬達將用69億美元中的55億美元償還債務，剩餘資金用於輕資產轉型。

這場交易本質是萬達對2021年簽署的380億對賭協議的終極解決方案——通過出售資產抵償投資者回購壓力，而非依賴IPO。

二、王健林的代價：從絕對控制到“傀儡掌門”

為化解危機，王健林付出了三重代價：

股權稀釋：萬達商管持股比例從78.83%驟降至40%，失去絕對控制權；

核心資產流失：自2023年起累計出售超30座萬達廣場，此次交易後重資產規模縮水80%；

品牌弱化：輕資產模式下，“萬達廣場”品牌可能淪為管理標籤，而非資產所有者。

諷刺的是，萬達商管2023年淨利潤達95億元，年增長34%，卻因上市受阻被迫“賤賣”資產。一位接近交易的人士坦言：“這像是用黃金換饅頭，但王健林別無選擇。”

三、太盟的算盤：抄底中國商業地產的“三重槓桿”

太盟此次收購絕非簡單的資產接盤，而是建構了精密的資本模型：

估值套利：以低於重設成本50%的價格收購資產，未來可通過REITs或整體打包上市獲利；

營運權繫結：保留萬達商管作為營運方，利用其管理能力維持租金收益，年化回報率預計達6%-8%；

地緣政治避險：通過引入中東資本（阿布扎比投資局持股15%），分散中美博弈風險。

太盟董事長單偉建曾直言：“收購的本質是改變管理以提升價值。”此次交易後，其可能推動萬達商管與收購資產合併，打造亞洲最大商業地產REITs平台。

四、行業啟示錄：商業地產的“輕資產陷阱”

萬達案例暴露了輕資產模式的致命缺陷：

現金流悖論：儘管萬達商管2023年營收293億元，但母公司大連萬達籌資性現金流淨流出超300億元，輕資產收益難以覆蓋資本支出；

估值天花板：資本市場對純管理公司的估值（PE約15倍）遠低於資產持有方（PE約25倍），導致萬達商管IPO估值不及預期；

風險轉嫁失效：當母公司陷入債務危機時，輕資產平台反而成為“抽血機”。

仲量聯行資料顯示，2024年中國商業地產空置率達18.7%，租金收益率跌破4%，輕資產故事已難打動投資者。

五、未來之戰：王健林能否守住最後防線？

交易完成後，萬達面臨更嚴峻挑戰：

控制權博弈：太盟等投資者可能要求改組董事會，王健林或將失去戰略決策主導權；

品牌價值稀釋：隨著第三方項目佔比超60%，萬達廣場標準化管理能力面臨考驗；

新增長點缺失：萬達電影、體育等類股已出售，僅剩的商管業務增長空間有限。

但危機中亦藏轉機——若太盟推動資產包上市，萬達商管可能以管理費分成模式獲取長期收益，實現“輕資產2.0”轉型。

這場69億美元的交易，既是王健林的悲情退守，也是資本力量的冷峻勝利。它揭示了一個殘酷現實：在利率上行和地緣動盪的時代，重資產模式已成枷鎖，但輕資產敘事同樣脆弱。

未來商業地產的贏家，或許是那些既能駕馭資本遊戲，又能深耕營運價值的“新物種”。而王健林的終極考驗，或許不再是拯救萬達，而是如何在失去所有權後，讓“萬達”二字依然代表城市中心。 (視界的剖析)