大摩最新閉門會：樓市觸底時間延遲至26年四季度

2025年，樓市會觸底嗎？

近期，全球四大投行之一的摩根斯丹利（Morgan Stanley，簡稱大摩，以下同）召開閉門會議，研判包括樓市在內的中國宏觀經濟。

他們認為：中國房地產觸底的時間，可能要延遲到2026年4季度。

要知道今年年初的時候，大摩對國內樓市的判斷還是：只要兩個關鍵條件達成，樓市將在2025年二季度走穩。

那兩個條件？

一是，地方政府能夠系統性地推進大規模收儲，快速去化庫存。

二是，銀行能順利處理大約1兆規模的房地產相關信貸壓力。

如今，這兩項都還沒實現，因此大摩做了預期調整。

大摩閉門會內容內容很長，在此就不一一展示了，今天結合大摩的研判和當前樓市表現，想和大家分享4點。

第一，樓市庫存壓力依然在。

從國家統計局官方資料來看。

• 2024年4月，全國商品房待售面積（即都已竣工了但還未實現銷售的新房）7.48億平米。
• 2025年3月末，全國商品房待售面積7.87億平米。

也就是說，去年4月中央提出統籌去庫存方針後，一年時間裡，國家收儲+收地+控制土地出讓節奏後，整個房地產總量庫存不僅沒減少，還反向增加了0.4億平米。

這說明現在市場整體供需平衡還是沒有達成。

再看銷售，經歷3月小陽春之後，4月新房銷售開始掉頭向下。

以5月第一周第二周資料看，即使是一線城市，也迎來大幅下滑。

比如2025年第18周（04.28-05.04），北京商品房成交大幅下滑，商品房銷售面積為10.2萬㎡，環比下滑42.5%；成交套數1269套，環比下滑47.95%。

一周下滑不能說明問題，從近十周成交來看，北京近十周均成交套數為2166套，第二周（5月5日~5月11日）成交1394套，低於近十周平均成交量35.6%。

同樣是上海，上海一周（5月5日~11日）新建商品房成交1847套，環比下降40%。從近十周成交來看，上海周均成交套數為2656套，本周成交1847套，低於近十周平均成交量30.5%。

一線城市下降幅度在30%~50%，這是需要高度重視的訊號。

大摩指出，房地產4月銷售放緩，目前政策不足以大力度刺激購房入市，未來幾個月房地產銷售量和房價下降趨勢仍將持續。

第二，信貸收縮。

主要還是之前提到的1兆房地產信貸壓力。

2025 年前 4 月，房企境內外債券發行規模僅 1090 億元，同比減少 34%，其中民營房企發債佔比不足 15%，融資管道近乎凍結。

央行調查顯示，2025 年一季度城鎮居民購房意願指數降至 42.3%，為 2016 年以來最低值；首套房貸平均利率雖降至 3.25%，但新增貸款規模同比減少 28%。

現在銀行對於房地產新發放貸款也趨於審慎，房地產類貸款整體仍處收縮態勢，說明信貸尚未完全恢復信心。

政策雖然持續釋放積極訊號，如最佳化房貸利率、調整首付比例、推動保交樓貸款等措施，但傳導至一線市場，仍需要時間。

第三，關稅對樓市的影響。

關稅事關出口，似乎與樓市無關。

但實際上，這輪最強關稅戰對宏觀經濟的影響會在接下來幾個月逐步全方位顯現。

比如出口轉內銷會進一步增加國內產能過剩，比如關稅戰會對外貿高依賴城市經濟走向產生高壓；比如出口收縮會導致企業投資，居民消費進一步收縮，影響消費端和企業端的信心，而且，房地產領域則會直接對購房情緒和購房決策產生實質性負面影響。

比如改善群體能不換房就不換房，會延遲改善。

比如即使是剛需人群，他們對收入持續性和就業安全感敏感度高，但關稅戰下的衝擊會導致其購房需求可能在未來一兩個季度顯著減少。

關稅戰和經濟承壓會導致剛需和改善的紛紛觀望和延遲，加上去年12月9日救市組合拳利多已經在25年一季度銷售釋放完畢。

所以，綜合看，這一輪承壓的關稅戰，會對2025年房地產止跌回穩形成堵點和延遲。

大摩提醒，2025年關稅衝突還在繼續，雖然5月初初步緩解，但是後續還是有升級的可能性。這雖然不會直接影響樓市，但是對樓市的信心和預期還是有間接的衝擊。

第四，存在房地產救市政策的“真空期”。

大摩認為房地產資料具有滯後性，政策是根據資料出的，政策再傳遞到市場存在真空期。

短期這2個月看，中央不會有超大救市舉措，理由有三點。

一則一季度銷售資料良好，才剛過。

二則高層也剛剛定調房地產市場已走穩的判斷，用詞都是“繼續鞏固”市場穩定的態勢。

三則短期1、2個銷售下滑，不會觸發中央按下救市按鈕，因為時間窗口期還不夠。

所以，在銷量持續多個月下滑，在房價連續轉弱一段時間確認後，才可能觸發新的救市舉措，而在這期間，可能會出現房地產救市政策的“真空期”。

寫在最後

種種因素疊加上下，大摩認為中國樓市的復甦時間可能還要進一步拉長。

整體看下來，這個判斷還是比較客觀。

這次會議大摩也認為，美元主導地位改變，全球資產配置正在平衡。中國有望成為全球除美國之外唯一一個能建構AI全鏈條閉環生態系統的國家。

這說明大摩對中國未來的發展還是比較積極樂觀的。

所以說，雖然大摩將復甦時間延後，但傳遞的訊號並非悲觀。

對於購房者而言，或許更該關注：當市場回歸理性，那些城市、那些類型的房產將率先觸底反彈？

你認為 2026 年樓市能真正觸底嗎？剛需購房者現在該果斷入場，還是繼續觀望？ 歡迎在評論區分享你的觀點。 (江洋進化論)