暴力拉升！上海房價格局，徹底變了！

2025/07/03

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2025年的上海土拍市場，正掀起一場狂潮，新地王接連出現。

華潤越秀的新楊思單價地王，樓麵價約7.47萬/㎡，房價衝擊12萬/㎡大關；

金茂瑞虹新城單價地王，樓麵價約11.7萬/㎡，房價保守預計15萬/㎡；

招商嘉定新城單價地王，樓麵價約3.2萬/㎡，房價或將觸及6萬/㎡大關；

大華大寧單價地王，樓麵價約9.3萬/㎡，未來新房可能賣到14萬/㎡；

綠城北蔡單價地王，樓麵價約7.1萬/㎡，未來新房價格或將衝擊11萬/㎡；

保利楊浦濱江單價地王，樓麵價約9.6萬/㎡，楊浦濱江房價或將進入14萬/㎡時代。

剛剛過去的6月，曹路科教園區地塊拍出了上海新政後的歷史最高溢價率41.86%。

該地塊實際可售住宅的樓板價，接近4.5萬/㎡。按照“高低配”的打造方式，預估高層7萬+/㎡，低密（疊墅）約8.5萬+/㎡。

上海土拍市場持續火爆並非局部現象，而是一場席捲全市的虹吸效應，這背後有三大原因。

首先，是核心土地稀缺性達到峰值。

上海內環內成熟區域基本已無成片土地可供開發。無論是北外灘、徐匯濱江、或是新興的前灘南，都處於當前城市重點規劃的黃金區域。正所謂物以稀為貴，註定了資本必然展開激烈角逐。

其次，是開發企補倉需求迫切。

經歷過去三年房地產行業深度調整後，不少頭部房企在上海的土地儲備顯著減少。當前穩定向好的政策環境和市場預期，也促使房企們對優質地塊的爭奪。

最後，是城市更新紅利釋放加速。

上海中心城區大規模的舊城改造項目進入成果期，為周邊地塊價值提供強力背書。

就拿董家渡金融城片區舊改釋放的黃金土地來說，拆出來的不僅是空間，更是溢價空間的預期。

寫在最後：

這一輪“地王潮”本質上是上海城市綜合價值的再評估。

曾經相對穩定的房價格局正被逐漸打破，而且這輪衝擊波，正從土地市場蔓延傳導至新房和二手房市場：“新地王”標竿定價——區域新房快速調價——周邊二手房掛牌價順勢上浮——預期拉高後買家入市。

對購房者而言，在新舊價格體系轉換之際，需要更關注自住屬性、長期居住需求和可負擔能力。 (上海樓市情報)