RWA是REITs的升級版嗎？

類似於比特幣，RWA作為一個新物種，不管你持什麼態度，它都已經到來了，所以我們應該嘗試去認識並了解它。本文也算是對RWA一個粗淺的學習筆記，特別是它和REITs的異同，以及相關風險做出一些蒐集整理，以供參考。

最近金融圈有關"RWA"（Real World Assets）的內容越來越火，RWA翻譯過來就是「現實世界資產代幣化」。聽起來挺玄乎，通俗來說就是：

用區塊鏈技術，把現實裡的東西——比如一棟大樓、一筆國債、甚至一根充電樁——變成可以在網路上方便買賣的數位「碎片」。

想像一下，過去想投資海外房產，動輒幾十上百萬美元的門檻，還得找仲介辦手續，折騰大半年。

現在，透過RWA，東京澀谷的一個商店可能被「切」成幾千份，花幾千塊人民幣就能買一份，租金透過數位錢包自動轉帳。

這就是RWA帶來的變化之一：“降低門檻，提升流動性。”

RWA資產類別

目前市面上比較火的RWA產品主要集中在幾類：

1. 國債與債券：

像金融巨頭貝萊德推出的“BUIDL基金”，規模已經數十億美元。它本質上就是把美國短期國債「搬」到區塊鏈上，變成數位代幣。投資者用美元穩定幣（如USDC）就能買，收益每天自動結算。

2. 「碎片化」的房地產：

如美國的RealT平台，專門把一些租金回報不錯的住宅（像底特律的低價房）拆成小份代幣出售。最低幾十美元就能參與，每月租金自動分帳。香港也有類似嘗試，例如錨定九龍太子區商店的PRINCE代幣，最低門檻降到1000港幣。

3. 貴金屬「硬貨」：

像Paxos Gold (XAUT)，1個代幣就代表1盎司存放在金庫裡的真金白銀，有點金本位的意思。

4. 國內外其他領域的嘗試：

新能源領域：充電樁與光電站。

朗新集團和螞蟻鏈合作，把價值1億的充電樁未來收益權做成RWA。投資人收益直接和充電樁的實際使用量掛鉤，用得多，分得多。

協鑫能科把光電站的發電收益權代幣化，透過香港的監管沙盒吸引資金。

【監理沙盒】 （Regulatory Sandbox ），是2015年11月，英國金融監理局率先提出的創新監理理念。監管沙盒作為一個受監督的安全測試區，透過設立限制性條件和製訂風險管理措施，允許企業在真實的市場環境中，以真實的個人用戶與企業用戶為對象測試創新產品、服務和商業模式，有助於減少創新理念進入市場的時間與潛在成本，並降低監管的不確定性。

不良資產

像中國信達、東方資產這樣的專業機構，開始用RWA結合「債轉股+代建」等模式來盤活問題房地產計畫。把專案權益代幣化，引入新資金。

例如，2024年12月16日，信達國際資產管理有限公司安排的短期資產支持流動性票據代幣STBL在以太坊區塊鏈上成功發行。

這為解決老大難的「不良資產」問題提供了新思路，但這更像是一種發債融資手段。

數據資產

上海數交所推出RDA（真實數據資產），例如鋼材交易數據、甚至葡萄園的種植數據，經過處理驗證後，可以變成有價值的鏈上資產，用於融資或結算（如浦發銀行基於鋼材數據發行的穩定幣），讓「數據要素」真正流動起來。

國內外代表性的RWA資產及產品

因此，RWA是透過區塊鏈技術將現實中的資產轉化為數位代幣的一種金融創新。就像把一棟大樓拆分成無數“數位磚塊”，每個磚塊代表資產的一部分權益，投資者可以像買賣股票一樣交易這些“磚塊”，獲得資產的收益權。

RWA和REITs的不同點

說到這裡，不難發現RWA 和我們熟悉的REITs（房地產信託基金）本質上都是資產證券化，那麼兩者有何不同呢？

一句話總結：REITs 是“房地產的IPO”，RWA 是“萬物皆可IPO 且24 小時可交易”。

根據上表，RWA和REITs別在於：

首先，RWA能「切」（可投資證券的碎片化）的東西範圍更廣：REITs主要是商業不動產和基礎設施，要求穩定收租。

RWA的範圍廣得多，國債、黃金、充電樁、數據、甚至電腦顯示卡的算力（如Compute Labs的項目）都能代幣化，想像力更大。

其次，「靠人」或「靠代碼」：REITs發行、管理、交易都依賴基金公司、交易所這些傳統中介機構，流程相對固定但也慢。

RWA的核心是區塊鏈和智能合約。資產數據靠AI「預言機」自動驗證，租金、利息靠代碼自動分配。

再次，RWA的「規矩」還在摸索： REITs在各國都有很成熟的監管框架和投資者保護措施。

而RWA本身就帶有極強的“去中心化”特色，對其監管還像“拼圖”，不同部門（管金融的、管科技的）可能管不同的方面，全球協調也還在探索中。

因此對投資者保護和合規性要求是當前重點課題。

RWA會引發下一波次貸危機嗎？

對於經歷過2008年金融危機的人而言，一個自然而然的擔憂在於，RWA會再次以複雜的金融結構化包裝，以隱藏起劣質/垃圾資產的本質嗎？

這確實是大家最關心的問題。歷史上，金融創新被濫用導致危機的例子不少，RWA也有類似風險：

（一）虛假估值與底層資產不透明

部分項目以「RWA」概念包裝邊緣資產（如高估房產、問題應收帳款），透過鏈上代幣掩蓋底層資產瑕疵。例如：

Goldfinch 平台因借款方Stratos 將資金投向不明企業（如POKT 公司）導致700 萬美元壞帳，暴露了資產審查失效問題。

還有MakerDAO 的Harbor Trade 金庫因應收帳款違約導致210 萬美元風險敞口，凸顯供應鏈金融資產的回收不確定性。

（二）流動性錯配與擠兌危機

房地產等非標資產代幣化後，若未預留充足流動性緩衝，易引發鏈上擠兌。

例如穩定幣USDR 因將80% 抵押資產配置於英國房產，僅預留10%~50% DAI（一種穩定幣資產），遭遇贖回潮時無法及時變現房產，最終脫錨至0.515 美元，用戶損失2,200 萬美元。

（三）跨境監理套利與司法執行真空

RWA 無國界特性與在地化監管有衝突，鏈上協議難以跨國追償壞帳。還是Goldfinch ，其對非洲摩托車租賃公司Tugende 的500 萬美元貸款違約後，催收因地域法律差異陷入僵局。

那會不會引發新一輪次貸危機？目前看，不太會，目前產業已透過技術、監管與生態設計建構多重防線，顯著區別於2008 年次貸危機的放任狀態。但仍要時時警惕。

1.  透明度高了：

許多RWA計畫都依賴像Chainlink這樣的AI「預言機」服務，把鏈下真實世界的資料（例如房價、租金）餵給AI，增加了預測可信度。也有專案把資金流向全程上鍊，看得更清楚。

2.  「安全墊」更厚：

在DeFi（去中心化金融）世界裡，用RWA做抵押借錢，通常要求抵押物的價值遠高於借款額（例如150%以上）。這比次貸危機時有些人零首付買房安全多了。

3. 「主力軍」實力背書：

目前RWA市場裡，超過85%是美國公債，由政府信用背書，流動性好，風險較低。真正有風險的房地產、信貸類RWA佔比還很小（少於15%），而且多為專業資產管理機構（AMC）在操盤。

4. 全球監管也在進步：

美國、歐盟、香港等地都在推出或準備針對穩定幣和RWA的監管規則，要求更透明的揭露、更嚴格的執照和資產託管。中國也正在探索符合國情的模式，例如境內確權、合規流通。

RWA稅務相關

跨國RWA 投資的稅務問題很複雜，投資人得提前做好稅務計畫。

從稅種來說，不同地方政策差異較大：美國對非居民投資者預提30% 的的資本利得稅；歐盟對數位資產交易收標準增值稅；還有些國家把數位資產算進應稅遺產裡。

對於中國居民個人，不管RWA 在那發行、在那持有，從其中獲得的收益，按規定都要申報繳納個人所得稅。

像是代幣化債券的票息、代幣化房地產的租金，還有出售RWA 代幣賺的錢，這類投資收益，一般以20% 的稅率課稅。

另外，RWA 所得類型的界定存在模糊性。例如透過DeFi （去中心化金融）協議用RWA 做抵押產生的收益，或者質押RWA 相關代幣得到的獎勵，很難明確歸為傳統的「利息」「股息」 或「資本利得」。

這種認定上的不確定，會讓適用稅率和稅務處理變得困惑，可能得等未來稅務機關出台更具體的規定才行。

關於稅務計畫建議，可參考閱讀：

建議投資人採取以下策略：

首先，應完整保存所有交易記錄，包括鏈上交易哈希等區塊鏈特有的交易憑證；

其次，可以合理利用雙邊租稅協定提供的優惠條款；

最後，在嚴格遵守法律法規的前提下，高淨值投資者可以考慮透過設立離岸架構來持有數位資產，但需要注意相關架構必須具有相應的商業實質，以免被認定為是避稅安排。

《錦天城》RWA投資指引：中國內地居民的機會、稅務風險與退出路徑

結語

RWA是個強大的工具，它讓投資門檻更低、資產流轉更快，甚至能盤活「不良資產」。一般人參與全球優質資產的機會確實變多了。

但它也不是「點石成金」的魔術，核心還要看底層資產本身好不好，運作透不透明，監管跟不跟得上。

短期看，由國債等安全資產主導的RWA市場風險可控制。長期看，當更多類型的資產（尤其是房地產、信貸等長尾資產）大規模上鍊時，能否有效管理風險、防止劣質資產包裝和流動性危機，將是真正的考驗。

技術只是包裝，資產本身的品質才是王道。

對投資人來說，面對新興的RWA產品，保持理性，看清底層是什麼、誰在管理、風險在那，永遠比追逐概念更重要。

畢竟，無論是現實世界的磚頭水泥，還是鏈上的數位代幣，投資賺錢的根本邏輯——買得值、風險可控——從未改變。(商業資管REIs)