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中國7月房價加速下跌，強刺激或已箭在弦上
深度剖析：2025年房地產市場困境與出路
一、引言
自2021年以來，中國房地產市場陷入了漫長的低迷期，持續時間已長達四年多。這一市場困境不僅對房地產行業本身造成了巨大衝擊，也深刻影響著整體經濟的發展態勢。儘管去年9月24日出台了一系列被稱為史詩級的舉債加槓桿保房價刺激措施，但從目前的市場表現來看，這些措施未能有效重振低迷的房地產市場。進入2025年7月，全國新房價格下跌速度加快，進一步凸顯了房地產市場面臨的嚴峻挑戰。與此同時，下半年經濟面臨出口退坡、消費需求透支、投資過剩以及反內卷等多重壓力，在此背景下，房地產市場的持續疲軟無疑讓經濟發展面臨更大的不確定性。領導層對於量價加速下跌的樓市態度備受關注，更大力度的止跌回穩刺激措施或已迫在眉睫。
二、7月房價資料解讀：新房跌幅擴大，二手房跌幅縮小
（一）新房價格跌幅創九個月最大
根據統計局周五公佈的資料，2025年7月，70個大中城市（不含保障性住房）新建商品住宅價格環比下降0.31%，創下九個月來最大跌幅。這項資料直觀地反映出新房市場在7月的下行壓力進一步加大。從城市分類來看，一線城市在土地出讓高溢價（克而瑞資料顯示，7月份一線城市土地出讓溢價率為25.7%，創今年新高）、高品質新房交易帶動下，新房指數跌幅從上月的-0.3%縮小至-0.2%；然而，二線城市跌幅從城市月這顯示不同城市層級的新房市場表現有明顯分化，二線城市的市場壓力在7月尤為突出。
（二）二手房價格跌幅縮小但仍處高位
二手房市場方面，7月70城二手房屋價格指數環比下跌0.55%，跌幅比上月縮小0.06個百分點，但仍保持在較高的回呼水準上。其中，一線城市跌幅擴大，從上月的-0.7%擴大至-1.0%，連續4個月下跌，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%；二、三線城市跌幅縮小，均從-0.6%縮小至-0.5%，縮小城。一線城市二手房價格跌幅擴大，可能與近期高品質新房交易受到市場歡迎，對二手房屋交易造成較大影響有關；而二三線城市跌幅縮小，或許得益於地方出台的更多寬鬆措施以及前期巨大跌幅後的市場調整。
從年比資料來看，新房和二手房屋價格指數跌幅均持續縮小。其中，新房價格指數較去年同期的-3.7%縮小至-3.4%，跌幅連續9個月縮小；二手房價格指數跌幅從6月的-6.1%縮小至-5.9%，連續10個月縮小。但近期一線城市年比指數跌幅有擴大態勢，二、三線城市則持續縮小。這顯示出雖然整體房價年跌幅縮小，但一線城市的市場形勢依然嚴峻，需要特別關注。
三、房地產市場低迷現狀：持續四年，復甦艱難
（一）市場低迷歷程回顧
自2021年房地產市場開始陷入低迷以來，已經歷了長達四年多的艱難時期。在這期間，市場經歷了房價下跌、銷售下滑、投資減少等多重困境。 2024年，儘管市場曾在一些政策刺激下出現短暫回暖，但自今年第二季以來，房價和銷量進一步加速下滑。從全國來看，1 - 7月全國新房銷售面積年減4.0%，跌幅比上半年擴大0.5個百分點；1 - 7月份，全國新房銷售金額較去年同期下跌6.5%，跌幅比上半年擴大1.0個百分點。銷售金額累計跌幅大於銷售面積跌幅，表示開發商「降價促銷」的力道較大。從銷售金額除以銷售面積計算的簡單均價來看，1 - 7月份，新房價格年減2.4%，比上半年的-1.9%擴大，進一步說明房價下行的壓力。
（二）市場復甦面臨的挑戰
房地產行業的復甦面臨諸多不確定性因素。惠譽評級公司上周在報告中表示，下半年房地產市場表現將會減弱。房地產行業的復甦仍不確定，取決於經濟狀況、就業市場表現和家庭收入前景。當前，經濟7月全面放緩，製造業活動和零售額均低於市場預期。包括野村等投行警告稱，受工業產能過剩控制、出口勢頭減弱以及持續的房地產問題等因素的影響，今年年底前經濟將面臨需求斷崖式下降的風險。在這樣的宏觀經濟背景下，房地產市場復甦的難度進一步增加。就業市場的不穩定也使得消費者購屋意願降低，家庭收入前景不明朗，人們更傾向於保守的消費和投資策略，對房地產這一大額消費持謹慎態度。
四、政策救市措施與效果評估
（一）史詩級救市措施回顧
去年9月24日推出的史詩級救市措施，包括降低首付比例、貸款利率等一系列舉債加槓桿的手段，旨在刺激房地產市場回暖。這些政策在短期內確實對市場產生了一定的正面影響，市場出現了短暫的回溫跡象，房價跌幅縮小，銷量有所回升。
（二）救市措施效果逐漸消退
然而，隨著時間的推移，這些政策的效果逐漸消退。自今年第二季以來，房價和銷量再次出現加速下滑的趨勢，顯示市場的內生動力並未有效恢復。市場曾將房價復甦的希望寄託在一線城市，但北京、上海等四個一線城市的二手房價格環比均下降至少0.9%，顯示出一線城市的房地產市場也未能擺脫困境。儘管地方推出了更多寬鬆措施，以及前期巨大甚至腰斬的跌幅，二線和三線城市的房價跌幅有所縮小，但整體市場仍處於下行通道。
（三）新救市措施的傳聞與分析
消息人士稱，領導層正準備要求信達等央企收購陷入困境的房地產開發商的未售出滯銷庫存住房。這項舉措如果實施，可望緩解開發商的資金壓力，減少市場上的滯銷房源，對穩定房價可能起到一定的作用。上周五，為遏止房價過快下跌趨勢，北京解除五環外房屋限購措施。消息人士稱，房價下跌速度和幅度不亞於北京的上海和深圳可能會效仿北京取消郊區限購的做法。然而，放鬆限購意義不大，願意購買多套住房的人會更傾向於在五環內等核心地段購房。高頻資料顯示，上周末北京的新房和二手房市場在取消五環外限購後並未出現明顯變化，五環外的售樓處和二手房仲介門店也並未感受到取消限購的回暖跡象，購屋者到訪量和即時成交依然冷淡。這顯示單純的限購放鬆政策在當前市場環境下，難以有效激發市場活力。
五、房地產市場對經濟的影響
（一）拖累經濟成長
房地產市場的持續低迷已逾四年，對經濟成長產生了明顯的拖累作用。前七個月房地產投資下降12%，創下口罩以來的新低。房地產投資的減少，不僅影響了建築、建材等相關行業的發展，也導致了就業機會的減少。房地產市場的疲軟也使得居民財富效應減弱，消費能力下降，進一步影響了整體經濟的內需。從經濟成長拉動力來看，資本形成對經濟成長的邊際改善最為明顯，消費仍是主要支撐，而外需拉動有所走弱。在這種情況下，房地產市場的困境無疑給經濟成長帶來了更大的壓力。
（二）影響金融穩定
房地產行業與金融業緊密相連，大量的銀行貸款與房地產相關。房地產市場的低迷使得開發商資金鏈緊張，違約風險增加，這對金融機構的資產品質構成了威脅。背靠深圳國資的華南城控股有限公司在一年多前違約後，於周一被香港高等法院勒令清盤。自2021年危機爆發以來，香港法院已向恆大等開發商發出至少六份清盤令。與此同時，恆大集團本周表示，其香港股票將被摘牌，這標誌著這家曾經全國銷量最大的開發商時代的結束。這些大型開發商的困境，不僅對房地產行業造成了衝擊，也為金融市場帶來了不穩定因素。如果房地產市場的問題無法有效解決，可能引發系統性財務風險。
六、全球投行觀點與市場展望
（一）匯豐控股：復甦分化
匯豐控股預計房地產市場復甦將高度分化，這有利於在北京、上海等一線城市擁有強大定價權和大量項目儲備的國有開發商。在市場低迷的背景下，國有開發商憑藉其資金實力和資源優勢，能夠更好地應對市場挑戰。一線城市由於其經濟活力、人口吸引力等因素，房地產市場相對更具韌性。然而，這種分化也意味著部分中小型開發商和非核心城市的房地產市場將面臨更大的困境。
（二）瑞銀集團：復甦推遲
瑞銀集團曾是少數幾家預測房地產市場復甦的公司之一，但由於第二季度銷售再次放緩，瑞銀現在預計北京等一線城市的復甦時間將推遲至2026年底。這項預測反映出房地產市場復甦的艱辛程度超出預期。儘管一線城市具備一定的優勢，但在整體經濟環境和市場供需關係的影響下，其復甦處理程序也不得不向後延後。這也給了市場參與者和投資者一個重要的參考，調整對房地產市場的預期。
七、未來救市措施展望
（一）政策可能方向
面對當前房地產市場的嚴峻形勢，領導層再次更為刺激樓市止跌穩定的可能性較大。在需求端，除了進一步放開限購、首套房房屋抵押貸款利率優惠、地方政府對一些中低收入群體購房補貼等措施外，還可能出台更多鼓勵改善性住房需求的政策。在供給端，加速房地產企業的資產重組，鼓勵企業間的合作與整合，提高產業集中度，最佳化市場資源配置。加強對保障性住宅的建設和供應，滿足低收入群體的住房需求，穩定市場預期。
（二）市場可能變化
若推出更大力度的救市措施，短期內可能會對市場情緒產生正面影響，房價跌幅可望進一步縮小，銷售量可能會有所回升。然而，市場的真正復甦還需要時間，取決於經濟基本面的改善、就業市場的穩定以及消費者信心的恢復。從長遠來看，房地產市場將逐漸回歸理性，更重視住房的居住屬性，產業發展將更健康、更永續。 （i財智）