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一線豪宅的大跳水，才剛剛開始
一線城市核心資產的神話，已經在深圳被打破了，近期深圳豪宅跳水式甩賣案例湧現。
深圳蛇口的標竿豪宅太子灣灣璽上個月成交了一套308平的戶型，成交總價1900萬，折算單價僅六萬多點，而當初的開盤價高達10多萬一平。
假設該業主是一手買入，那麼買入價至少3000萬，如今業主以1900萬賣出，帳面損失1000萬以上，如果再加上稅費、利息等其他成本，簡直慘不忍睹。
要知道，這可是當年的開盤秒光的樓盤，一大批有錢人不惜動用關係，即便是出巨額的茶水費，也要搶著買這個樓盤。
從圖中可見，這一套房的業主4月份掛出來的時候掛牌價6200萬後來降到4800萬，然後是3200萬，直到最後1900萬成交。對比最初的掛牌價，直接砍掉了70%，這個業主八成遇到了財務危機，實在太缺錢了。
有人會說，灣璽是公寓，跌多慘都不足為奇。那麼，我們看看住宅吧。
深圳灣的地標豪宅華潤悅府，也就是去年12月發生火宅的那個超高層豪宅項目，365平5房樓王大平層，2021年最高位時成交價高達1.25億，今年5月份，有同戶型成交價已經降到了6800萬，三年多時間從高位跌掉了5700萬，平均每天損失4.5萬，跌幅接近45%。
深圳灣的另一座代表性豪宅恆裕濱城二期，6月成交了一套228平房源，成交總價6200萬。而在2024年的3月份，同戶型成交價還在7900多萬，短短15個月，房價就跌了1700多萬，平均每天跌掉3.8萬。
這些觸目驚心的數字，擊碎了一線核心資產抗跌的神話。豪宅的崩塌，終於拉開序幕。
在這輪樓市下跌中，一線豪宅在早兩年確實表現出很強的抗跌性。深圳灣壹號、恆裕濱城二期等頂級項目，價格一度逆市上漲。
這不是因為富人認知有多高，選對了所謂的核心資產，原因不過是因為富人更能扛，更相信“相信的力量”。
如今，扛不住的富人開始向市場投降，為了變現不斷下調報價，豪宅價格呈現跳水式下跌，跌幅快速直追甚至超過普通住宅。
一開頭提到的太子灣灣璽這種高端公寓，是有錢人在深圳踩過的第一個大坑。2019-2021年，住宅供應稀缺，公寓成為香餑餑。太子灣灣璽公寓多次開盤日光，一套2000萬起，搶房盛況空前。那時候，車公廟的東海國際二手單價高達15萬，頂墅總價8000萬+，流通性不比住宅差。
然而，如今深圳各類公寓價格早已腰斬，部分甚至倒掛法拍。深圳高端公寓，成為樓市狂熱時期的一個集體非理性選擇。
現在，深圳高層豪宅似乎正步其後塵，或將成為有錢人的又一個大坑。去年底華潤悅府的火災事件，不過是揭開了高層豪宅問題的冰山一角，未來將有更多問題暴露出來，這類產品不排除像大戶型公寓一樣，淪為“奇葩”的存在。
前幾天我的文章裡說過，豪宅的流動性差是最致命的問題。今年以來，深圳灣豪宅區，成交量已跌至谷底。深圳灣是深圳公認的豪宅區。2025年7月，整個深圳灣片區只有7套二手房成交，是去年10月以來成交量最少的一個月。
另一面，持續激增的房源供應，很可能造成豪宅價格的進一步崩塌。據中介統計，目前深圳灣18個熱門小區，整個片區掛盤率達到8.4%左右，恆裕濱城二期掛盤率達10%。此外，蛇口豪宅雙璽二三期掛盤率高達12%。
根據一般經驗，小區掛盤率超過6%，未來將加速下跌；超過10%，預示著未來極大可能出現跳崖式下跌。
深圳豪宅的慘狀，只是全國豪宅市場崩塌的序幕。北京、上海的豪宅已開始步深圳後塵。
像上海黃浦的綠城黃浦灣233平戶型，23年初還能賣到5900萬左右，如今卻只剩下3600萬，兩年跌掉了2000多萬。再比如北京朝陽公園的豪宅泛海世家西府，今年4月底成交了一套470平房源，成交總價5380萬，2023年初同戶型的成交總價高達7700萬，粗略算下來的話，相當於兩年時間就跌掉了2300萬。類似的例子還有不少。
曾經被奉為圭臬的“一線核心豪宅穿越牛熊”的論調，如今看來不過是自欺欺人。富人寄希望以一線豪宅作為財富傳承，最終傳承的可能只是巨額的債務。
為何豪宅開始跳水式甩賣？原因很簡單：富人的錢包也縮水了。
前兩個月，地產鏈條上幾位老闆的跳樓事件，折射出當前企業老闆的極度脆弱。企業老闆作為豪宅的潛在賣家或“接盤人”，正因經濟下行、企業虧損擴大、資產持續縮水而債務壓身、資金緊繃、信心低落。
因此，作為豪宅賣家的有錢人，越來越多，表現為掛盤量大增，作為買家的有錢人則越來越少，表現為買家極度稀缺，交易冰封。
同時，樓市短期止跌的希望十分渺茫。7月官方的資料表明，房價開始加速下跌。8月20日的大摩閉門會上，分析師預測中國樓市真正止跌走穩可能要到2027年，比高盛此前預測的2026年再推遲一年。
未來一兩年，樓市繼續尋底，這個過程中，豪宅的跌勢將比普通住宅更猛烈。便宜的普通住宅，剛需支撐仍在，豪宅卻完全依賴高淨值人群的接盤能力和盲目樂觀。按照目前趨勢，豪宅的接盤者只會越來越少。
神話是用來打破的，一線城市的“核心資產”也概莫能外。這將是樓市調整進入下半場的必然一幕。 (John在深港)