深圳樓市，這個五一假期，被一群外地客“買爆”了。 這不是誇張，是真金白銀砸出來的熱鬧。 背後的推手，是4月29日晚上突然砸下來的那劑猛藥——深圳樓市新政。 這次新政，最狠的一招，是給外地人開了個口子。以前，非深戶想在深圳買房，得老老實實交滿一年社保。

深圳兩個“金蛋”雛形已現 4月28日，深圳國際演藝中心完成主體鋼結構封頂，這座位於香蜜湖片區的藝術新地標，輪廓已然清晰。 圖源：中建鋼構 作為香蜜湖“一館三中心”公共設施體系的重要一環，該項目總建築面積7.3萬平方米，總投資約22.2億元，與深圳博物館新館、國際交流中心、金融文化中心共同構成城市文化新格局。

今年“五一”假期 入境游持續升溫 越來越多外國遊客 感受中國的多彩魅力

2025年12月26日，北京出救市政策；兩個月後，2026年2月底，上海出救市政策；兩個月後，2026年4月底，深圳出救市政策。一線城市以兩個月一次的頻率在托市。但這三者之間的不同之處在於：北京是在堅定的去地產化的，首都都市圈將北京一份為三，北京、通州和雄安。上海是最先托住的市場。深圳是最拉胯的市場。下面是關於深圳這一次救市政策的解讀，直接用的是我在十一俠私密圈裡面寫的內容，但會不會被和諧，消失不見，就看造化了。1、深圳的二手掛牌已經超過了10萬套，市場著急套現離場、逃離情緒居高不下！2、深圳新房的庫存去化週期超過了26.6個月，遠超12個月的警戒線！3、這個3月小陽春，深圳新房開盤去化率為19%，去年3月份去化率是25%，還不如去年。4、深圳現在80%的新推房源去化困難，導致推出的新房源都堆積成了庫存！5、3月深圳一二手房共成交11851套，新房5081套、二手房6770套。4月截止到26日，深圳新房住宅成交2825套，；二手商品住宅成交4827套。遠不如3月。6、深圳現在就是北上深表現最拉胯、最差的城市。7、這一次政策，深圳是被逼的沒辦法了，直接祭獻出了限購區——福田、南山、寶安新安，大專就可直接買，這已經是一線最寬鬆的政策。8、深圳直接拿出最值錢的東西出來，賭能一把托住市場；9、公積金貸款一次性提高了131萬，家庭最高可貸351萬，這也是一線最高的額度了。10、該做的深圳都做了，核心區鬆綁+超高額度公積金，如果這一次深圳再穩不住，接下來的可操作空間，就只剩下徹底脫光，或者買房送戶口了！11、趕在五一之前出政策，深圳是想迅速見效！12、深圳很著急、也很慌！ (成竹全球視野)

據深圳邊檢總站統計，今年截至5月2日，經深圳各口岸出入境人員突破1億人次，較2025年提前17天達成，日均客流82.5萬人次，同比2025年增長13.5%，穩居全國第一。2026年是APEC“中國年”，亞太經合組織第三十三次領導人非正式會議將在深圳舉行，“會議流量”疊加免簽“朋友圈”不斷擴容、“China Travel”全球圈粉，今年以來深圳口岸屢創客流高峰，單日客流峰值14次突破百萬人次，最高達109.2萬人次。今年以來，皇崗、福田、羅湖、深圳灣等6個口岸全面啟用邊檢智能快捷通道，平均每3名出入境人員中就有1人享受“刷臉”通關，口岸整體通關效率提升37.2%。統計顯示，今年以來皇崗口岸平日夜間（22時至次日6時）客流同比增長14.4%，周末夜間客流同比增長7.1%，跨境“夜生活”正成為消費新引擎。隨著240小時過境免簽、互免簽證、單方面免簽等一系列便利措施最佳化實施，外籍人員經深出入境量穩居全國第二，並保持高速增長。截至5月2日，深圳邊檢總站累計查驗出入境外國人近300萬人次，同比增長28%，其中免簽入境外國人約70萬人次，同比增長48%。 (大灣區之聲)

這個周末，深圳樓市又沸騰了。半個月前，是龍華樓盤，幸福城，暴力降價，引發辣椒水狂噴事件。全國矚目。而這一次，是前海新盤，觀潮府，極限高9價批售，222套房，折後單價大約14萬元，當天熱賣60億。最低起步總價，約2000萬元的土豪，集體狂歡。一邊狂跌，一邊猛漲。不同的價格方向，一個味道的瘋狂搶房。兩次熱辣事件，充分攪動了深圳樓市熱情。五一黃金周，抄底深圳樓市，最好選擇那個方向？樓兔子建議你，最好還是盯緊深圳灣、前海灣、香蜜湖、華僑城，這些深圳頂尖豪宅區。一套房，總價2000萬元以上的好房子，可以好好比較，優選進場了。原因一，深圳核心區新規新房，越來越少了。少量的新推盤，戶型面積也越來越大，銷售單價越來越高。進駐中心區好房子的門檻，越來越高了。原因二，深圳核心區的二手豪宅，價格已經在上漲。比如，大沖的華潤城潤璽，最新成交單價已經回歸到17萬元左右。華僑城天鵝堡的別墅，最新成交價已經達到3.8億。而業主放盤單價甚至突破每平方米94萬元！而前海豪宅，招商海晏府和寶中觀潮府的超級熱賣，也明確宣示，市場已經起勢了。原因三，從過去一年的統計資料看，深圳2000萬元以上的豪宅，跌幅已經明顯縮小。總價幾百萬元左右的房子，似乎還不敢說止跌。但稀缺豪宅，明顯是跌不動了。原因四，特大爺心心唸唸，五月中旬，要來我們這邊做客。幾乎同時，鮑爾將卸任聯準會主席。在米國中期選舉即將開啟的關鍵時間點上，太平洋兩邊的巨人，很可能達成休戰協議。聯準會降息，重啟全球經濟。美元氾濫的時代，深圳豪宅勢必大幅度上漲。而香港，已經提前開始上漲了。運來天地皆同力，運去英雄不自由。2026年，正好是新一輪康波周期的啟動點。天予不取，反受其咎。時至不行，反受其殃。天道輪迴，其勢浩蕩。大家要抓住機會哦。 (樓兔子)

“五一”小長假到來之際，深圳拋出了樓市“大禮包”。4月29日晚間，深圳住建局發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確分區鬆綁限購、提高公積金貸款額度等一系列房地產政策最佳化調整措施，自4月30日起施行。在“五一”假期前夕出台新政，被市場普遍解讀為響應中央政治局“努力穩定房地產市場”的總體要求。經歷2025年的鬆綁後，深圳僅剩福田區、南山區、寶安區新安街道三大核心區域仍執行嚴格限購，而此次新政，直接對這三大類股再次“鬆綁”，購房名額進一步放寬。具體而言，《通知》重點聚焦核心區域購房資格調整，同時兼顧政策連續性。其中，新政放寬了福田區、南山區、寶安區新安街道等核心區限購，深圳戶籍家庭可多買1套，最多3套；繳滿1年社保的非深圳戶籍家庭能買2套；持居住證的非深圳戶籍家庭，不用社保也能買1套。新政同時調整了住房公積金貸款額度，加大對繳存職工住房消費的支援力度。個人貸款額度從60萬提至70萬，家庭從110萬提至130萬。《通知》還明確，若繳存職工同時符合多種上浮情形，可累加上浮比例，最高可上浮170%。據此計算，繳存職工個人最高可貸189萬元，繳存職工家庭最高可貸351萬元，進一步減輕了職工購房資金壓力。據深圳中原研究中心統計資料顯示，2026年3月，深圳市一二手商品房合計成交11851套，環比上升117.1%，創下近一年次新高，市場成交呈現明顯回暖態勢。其中，一二手住宅合計成交7898套，環比上升117.2%，住宅市場活躍度顯著提升。深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，深圳最新政策針對核心區域限購鬆綁，非核心區未做調整。“之所以做出這樣的最佳化舉動，一方面是因為非核心區的限購條件已非常寬鬆，調整意義不大，而核心區限購政策依然較為嚴格，限購鬆綁效果會更加明顯。另一方面，核心區限購鬆綁有望進一步釋放市場需求，帶動區域止跌走穩。”此前，中共中央政治局4月28日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議明確指出，要防範化解重點領域風險。努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新。值得注意的是，有關房地產的政策表述，從2025年12月的“著力穩定房地產市場”改為“努力穩定房地產市場”。政治局會議釋放訊號後，多個城市已率先跟進。緊隨深圳步伐，廣州於4月30日發佈樓市實施意見，從公積金貸款、置換補貼、房票使用、土地供應等八方面最佳化政策，自當日起施行。新政兼顧需求端減負與供給端提質，一方面最佳化公積金貸款政策，將公積金貸款最高額度提至360萬元，同步推出“賣舊買新”專項補貼，單套最高補貼3萬元，暢通一二手住房置換鏈條；另一方面堅持“以需定供”，從源頭推動供需平衡，年度內不在同一規劃單元集中出讓商品住宅用地。同一天，天津多部門聯合發佈了關於最佳化本市房地產供給促進住房消費的通知。檔案涉及11條，包括積極盤活存量商品房、加快盤活存量土地、加大金融支援收購盤活力度等。中信證券對此分析稱，政治局會議的政策定調清晰：房地產以“穩定”為底線、“更新”為主線，通過因城施策與城市更新雙輪驅動，建構發展新模式。“政策重心轉向以城市更新為核心落地抓手，以托底市場預期並緩釋行業下行壓力。”開源證券認為，會議新增“努力穩定房地產市場”表述，預計相關政策可能涉及公積金改革和城市更新等。上海市近期調整公積金貸款政策，包括提高首套住房的公積金貸款最高額度等，起到了“變相降息”的效果，後續其他城市或也跟隨調整。城市更新方面，中央財政將對實施城市更新行動城市給予8億-12億元的補助，相關工作隨著資金到位將加快推進。 (i商周)

最近，樓市的新一輪救市行動，真的又開始了。而且這次，來得比很多人預想的要密集，力度也更實在。就這兩天，深圳這個一線城市也加入了鬆綁大軍。從4月30號開始，深圳的限購政策有了大調整。核心變化在福田、南山和寶安新安街道這幾個最熱門的區域。深圳戶籍家庭現在最多能買三套房了，比之前多了一套。非深戶家庭，只要社保或個稅交滿一年，也能在這些核心區買兩套。更關鍵的是，那怕沒社保，只要手裡有深圳居住證，也能在核心區買上一套。這等於給大量在深圳工作生活的新市民，開了一扇直接買核心區房子的門。公積金也跟著提額，個人最高能貸70萬，家庭最高130萬，首套還能再上浮60%。這可不是深圳一家在動。從年初到現在，從中央到地方，政策工具箱幾乎沒停過。今年政府工作報告定調“著力穩定房地產市場”，方向很明確。地方上更是動作頻頻，一季度全國就有超過100個市縣出台了近160條政策。上海把非戶籍購房的社保年限從3年降到了1年，公積金貸款額度最高提到了240萬。廣州直接給“賣舊買新”的購房者發錢，最高補貼3萬塊。珠海、濟南、青島這些城市也紛紛跟進，限購鬆綁、公積金提額、購房補貼，能用的招數基本都用上了。這波救市有個明顯特點，就是不再只是喊口號，而是直接給“真金白銀”。比如“以舊換新”，以前多是開發商自己搞，現在很多地方由國企牽頭，甚至政府給補貼，就是為了打通二手房賣不掉、新房買不起的這個死結。還有“房票”政策，適用範圍從住宅擴大到了商業、辦公用房，而且鼓勵跨區使用，目的就是盤活整個存量市場。市場有沒有反應？有的。三月份的“小陽春”成色還不錯。一線城市的新房價格環比由跌轉漲，漲了0.2%。二手房市場更活躍，北京3月成交接近2萬套，創了近15個月的新高；上海更猛，單月二手房成交破了3萬套，是近五年的最高點。深圳也不差，3月一二手房總網簽量接近7900套，環比暴漲了117%。看房的人多了，成交周期縮短了，房東的議價空間也在變小。資料上還有個關鍵變化，就是庫存。到3月末，全國商品房待售面積是7.86億平方米，雖然總量還是很高，但同比微降了0.1%。別看降得少，這是過去52個月以來，庫存面積第一次出現同比下降。這意味著持續了幾年的“越賣庫存越高”的惡性循環，終於有了一絲鬆動的跡象。但是，千萬別以為這就意味著市場要全面反轉了。現在的回暖，基礎並不牢固，分化非常嚴重。熱的主要是核心城市，比如北京、上海、深圳，以及一些強二線城市。很多三四線城市的市場，依然冷清。而且，這波行情主要是二手房帶動的，新房市場除了少數熱門樓盤，整體去化壓力依然很大。更關鍵的是，開發商的信心還沒回來。今年一季度，全國房地產開發投資同比下降了11.2%，新開工面積更是暴跌超過20%。這說明房企還是不敢輕易拿地、開工，對未來預期依然謹慎。所以，這一輪救市，可以看作是“政策托底”與“市場內生修復”的合力。政策在努力降低交易門檻和成本，啟動合理的住房需求，特別是剛需和改善需求。而市場本身，經過幾年的價格調整，也確實跌出了一部分人的心理價位，自發產生了修復的動力。但必須清醒地看到，這一輪救市的目標，可能不再是刺激房價暴漲，而是“穩市場、去庫存、防風險”。高層反覆強調的“建構房地產發展新模式”，核心就是“人、房、地、錢”聯動，告別過去那種高負債、高周轉、高增長的舊模式。未來的市場，大機率會進入一個“弱復甦”與“強分化”並存的階段。核心城市因為有人口和產業支撐，會先走穩回暖；而缺乏基本面支撐的城市，可能還會繼續調整。對於普通購房者來說，不用焦慮，但可以關注。如果是真正的自住需求，在核心城市遇到合適的房子，可以考慮。但如果是投資，還想複製過去“閉眼買都賺”的神話，那時代真的已經過去了。這一波救市，救的是市場的穩定和信心，而不是新一輪的泡沫。 (樓市傑說)