中國電商“攻佔”英國倉庫，誰在悄悄改變市場格局？

中國電商平台正在成為推動英國物流市場的一股新力量。

根據JLL的資料顯示，2024年中國電商企業佔英國的線上零售倉儲租客比例還是三分之一，而到了2025年上半年，這一比例已經上升到50%以上，租賃的倉庫面積已超過去年全年水平。

今年上半年中，電商租客直接佔英國倉庫租賃需求的22%，包括零售商為線上銷售產品租賃倉庫和物流公司為其客戶租賃倉儲空間，以滿足客戶與網路銷售相關的業務。

儘管整體上與電商相關的租賃需求依然低於口罩時期，但中國電商的快速擴張，正在為英國物流市場注入活力。中國電商企業並不是英國市場的新玩家，多年前就已在市場上活躍，但與其他線上零售企業不同的是，它們從2023年開始強勢崛起。

如今，Temu、TikTok Shop和Shein等平台正在快速擴張，它們靠著價格低、上新快、還善於玩轉電商和社交媒體而吸引了大量消費者。這背後帶來的直接影響就是：需要越來越多的倉庫來存貨、發貨。

電子產品和服裝等低價消費品需求旺盛，直接推高了中國電商及其物流合作夥伴的倉儲需求。消費者要的不只是便宜，還要送得快。為了提供與亞馬遜一樣的快速配送體驗，中國企業不斷加大在本地倉庫上的投資，以建構物流倉儲網路和穩定的供應鏈體系。

動作最大的要數京東。去年10月，京東宣佈計畫到2025年底要把海外倉儲能力翻一番，重點放在歐洲和美國，以建立實現快速配送的核心供應鏈網路。短短幾個月內，京東就在英國承租了近90萬平方英呎的倉庫，其中包括Milton Keynes一處50萬平方英呎的大型倉庫（點選查看交易詳情）。京東還在洽談倫敦M25高速沿線的多個“最後一公里”倉庫，以滿足倫敦及其周邊地區的配送需求。Savills的Hugh Walton表示，對於像京東這樣的企業而言，其總體戰略是建立自己的物流網路，以服務於英國市場以及歐洲市場。

阿里旗下的菜鳥則是在2024年直接上線了歐洲次日達服務，依託其在歐洲自建的本地化物流網路，在本國推遲“2歐元次日達”本地快遞服務，和亞馬遜正面競爭。自2021年起，菜鳥在比利時列日機場投資設立了歐洲最大智能物流中心（eHub），總面積達3萬平方米，包括1.2萬平方米的航空貨運站和1.8萬平方米的分揀中心，具備高度數位化與自動化能力。借助eHub、海外倉、自提櫃等多元化設施組合，加速泛歐一體化物流網路的成型。

更有趣的是，中國企業的動作非常迅速。相比市場上普遍拖延的交易節奏，他們往往四周就能就能搞定一筆租賃。Cushman & Wakefield的Richard Evans就形容，這種“雷厲風行”的風格也讓他們容易拿到更靈活的租賃條件。

英國正好成了中國電商企業進軍歐洲的跳板。除了消費需求本身，還有政策因素在加速這一趨勢。川普政府對中國商品加征關稅，英國也在考慮取消價值135英鎊以下進口商品的免稅額度。為了應對這些潛在的貿易摩擦和稅收成本，中國企業選擇提前在本地倉庫存貨，以減少關稅和物流風險。這一舉動可能會讓更多中國商品轉向英國市場，從而進一步推高倉儲需求。

這一切都表明，中國租客的需求將持續增長，預計這將對2025年下半年的倉庫租賃量產生重大影響，並且預計在未來12至18個月內，需求仍將保持旺盛。根據Cushman & Wakefield的資料，過去9個月，中國電商企業已經在英國租下了近200萬平方英呎倉儲空間，預計未來12個月還會有同樣的新增需求。雖然這不會馬上推高租金水平，但無疑給市場帶來了信心。

與此同時，亞馬遜也重返市場，宣佈未來三年將在英國投資400億英鎊並重新租賃倉庫。Savills的Hugh Walton表示，亞馬遜往往是市場的“風向標”，它的回歸說明電商需求確實在回暖。

當前的英國物流市場為尋求擴張的中國企業提供了大量機遇，因為房東們正在積極出租空置的倉庫，並願意附加解約條款和免租期以吸引租客促成交易。這並非僅限於中國電商租戶所獨有的情況，但無疑有助於他們實現增長目標。未來面對倉儲市場可出租面積不斷增長，

中國電商和物流公司的進場為市場注入了新的需求，也可能成為支援英國物流市場基本面的重要組成部分。 (全球地產投資筆記)