一場規模宏大的房企“甩包袱”

與以往不同，今年房商的去庫存行動主要針對2021年及以前的庫存，有些是滯銷產品，有些是開發商捂盤的優質房源，但這些產品無一例外都成為企業的包袱，去庫存就是甩包袱。

在2025年的中期業績會上，綠城中國將下半年的工作重點總結為四個關鍵詞和八項舉措，在四個關鍵詞中居首的是“攻克存貨”，而八項舉措的第一條為“加快存量去化”，這意味著“去庫存”依然是其下半年的首要任務。

在房地產高周轉年代，各家房企主動或被動地累積了大量庫存。隨著房地產逐步回歸居住屬性，存貨減值對財務報表的影響越來越大。如何最大限度地減少庫存，成為房企的重點任務之一。

不只是綠城中國，清理庫存是多家房企的重要工作。中國建築發起去庫存三年專項行動；建發國際成立了由CEO牽頭的去庫存專項小組；華潤置地等企業針對存量項目制定了「老盤新做」策略。

一位大型房商的管理階層人士告訴經濟觀察報，與以往不同，今年房企的去庫存行動主要針對2021年及以前的庫存，有些是滯銷產品，有些是開發商捂盤的優質房源，但這些產品無一例外都成為企業的包袱，去庫存就是甩包袱。

01. 去庫存

去庫存已成為房企2025年經營的核心議題，各家房企在中期業績會上普遍強調了這項任務的重要性。

2025年上半年，綠城中國針對2021年及以前的庫存完成190億元去化任務。截至6月底，綠城中國總貨值約2700億元，其中2021年及以前的庫存約1400億元，佔比一半左右，計畫用3—5年完成去化。

綠城中國副總裁李駿在2025年中期業績會上稱，下半年，綠城中國將最佳化資源配置效率，強化「老盤新做」賦能，進一步夯實經營安全面。

華潤置地、保利發展等央企在去庫存層面較其他房企有更大優勢。除了對存量項目實施「老盤新做」外，它們還積極與地方政府協調置換或收儲未開發的存量土地，同時利用地方政府專項債收儲存量房政策去庫存。

華潤置地副總裁陳偉在業績會上稱，上半年，新開盤項目表現穩健，全面超預期，但存量去化面臨壓力。下半年，華潤置地將通過系統化策略部署，鞏固業界前三銷售目標，供貨集中在基本面穩健的一、二線城市。

在2025年中期業績會上，建發國際行政總裁田美坦稱，建發國際非常重視庫存管理。首先，對庫存進行分類管理。對具有較大升值空間的優質庫存及時變現；對常規庫存注重量價平衡，以流動性優先為原則；對重點或難點庫存，採取提升產品質量、未開發土地調規等措施積極去化。

其次，行銷層面採取一盤一策，加大對庫存項目的考核力度。

第三，組織層級成立專門去庫存管理小組，由董事會主席林偉國和行政總裁田美坦擔任組長，直接負責去庫存工作，制定去庫存目標並每周跟進。

去庫存是中國建築盤活存量資產的重要組成部分。管理層稱，2025年上半年，中國建築全力推進存量資產盤活工作，實行資產分類與分級管理，制定並實施針對性盤活策略，成功盤活存量資產914億元。

中國建築副總裁黃傑介紹，盤活存量資產是中國建築的策略性舉措，是提升資產使用效率、拓展發展空間的重要手段。2025年，中國建築啟動了為期三年的存量資產盤活專項行動。

2025年上半年，龍湖集團現房壓降超過80億元，盤活11個項目，累計盤活商住土儲128億元，為現金流提供支援，下半年還將藉助政策利多，探索​​多元化高效方法盤活資產，對老項目實施“老盤新做”，鑑別“好宅房子”概念和借價值四代做法，提升產品。

越秀地產強調穩價去庫存，加強市場研判，把握政策機會，​​及時調整行銷策略，強化一盤一策，實現有品質的去化。管理階層在業績會上透露，上半年透過專項債回購三個項目，其中兩個項目取得120億元地票，一個項目實現商改住退地。這些行動支援現金流，並用於選擇更優質的項目。

02. 去化策略

為了更好地去庫存，綠城中國制定了相應的評量指標和去化措施。

首先，針對2021年及以前項目的重難點問題，設定了關鍵任務賦分考核，持續追蹤推動達成。其次，對重點項目「老盤新做」。針對24個重點存量項目，綠城中國協同行銷、營運、財務等部門聯合評審，集團總部、區域分層分級設定存量去化專職崗位和專職人員，推動「老盤新做」各項工作的開展和落地。

對2021年及以前共400億元以上的庫存，建發國際主要從三個面向入手解決：第一，成立去化工作專班，並對去化工作提級管理，加強對庫存的重視。第二，制定獎勵和考核機制。第三，根據市場波動合理定價，確保庫存有合理的流轉速度。

中國建築盤活資產三年專項行動主要包括三方面相關工作：第一，對價值3.2兆元的存量資產進行全面細緻盤點，摸清底數，建立分級分類管理標準。第二，實行“一資產一策”，透過合作開發、股權處置、投資帶動等方式綜合施策，建立內部資產協調機制。上半年，中國建築透過抵債盤活超過50億元資產，內部盤活辦公資產超過1萬平方米，通過資產證券化盤活3.2億元資產。第三，加強政策支援，例如資產盤活專項利潤補貼、盤活再投資資金支援、投資項目責任容錯機制等。同時，將盤活資產工作納入經營業績評估。

上述大型房企的管理階層人士稱，房企的庫存主要包括未開發的土地、建成閒置的商辦物業，以及住宅項目的尾盤。

在他看來，「老盤新做」包含多個面向：第一，產品升級，包括適當調整戶型格局、提升裝修品質；第二，配套升級，包括提升園林、活動空間，引進名校等；第三，提升物業服務及社群活動水準等。

此外，房企的具體去庫存措施還包括：買房贈送車位、地下室和若干年物業費；首付分期及抵押補貼；不定期推出低折扣的特價房、工抵房；打包出售給地方政府或城投公司等。

03. 甩掉包袱

上述大型房商的管理階層人士介紹，2021年及以前的項目拿地成本普遍較高，部分項目目前的售價低於拿地樓麵價。

一位國有房企人士稱，其所在房企2015年至2019年獲取了大量高價土地，由於售價不及預期，後期每年均有大額計提。2020年至2024年累計計提存貨跌價準備金額接近200億元。

一家環北京地區的房企負責人稱，2016年至2017年，環北京區域房價大幅上漲，其公司開發的項目開盤遭到瘋搶。為了實現利益最大化，該房子囤積了不少優質房源。由於限購等政策影響，環北京房地產市場大幅萎縮，房價與高峰期相比下跌了三分之二。為了止損，從今年開始，該房商將所有囤積的房源拿出來銷售，價格僅為囤積時的三分之一左右。

從房企整體庫存結構來看，優質庫存為少數，更多是一二線城市非核心區或低線城市去化率較低的項目。這些項目體量較大，去化較慢。

房商還有相當一部分的庫存是住宅項目的尾盤，包括樓層和戶型較差的住宅、地下車位和配套商舖。這類庫存分散在各個項目中，處置難度較大，尤其是三四線城市的車位，向來是房企去庫存時最頭疼的部分。

截至2025年6月底，綠城中國2,700億元存貨中，約一半為2021年及以前的存貨，上半年綠城中國計提存貨跌價準備19.3億元。 2024年，保利、萬科、綠城、建發、招商蛇口、越秀地產等6家房企計提存貨跌價準備總金額超過280億元，今年上半年，保利發展和萬科的計提存貨跌價準備分別達到71.2億元和51.1億元。

由於存貨跌價直接影響房企結轉利潤，2021年及以前的存貨成為影響房企利潤的不確定因素之一。在2025年中期業績會上，建發國際管理層稱，對2021年及以前庫存，建發國際總並表存貨減值計提金額超過100億元，如果加上非並表項目，這一金額接近140億元。

在上述大型房企的管理階層人士看來，庫存包袱不容易甩掉。一方面，這些庫存均為現房，若沒有高溢價項目沖抵利潤，大幅降價銷售勢必導致當年企業淨利潤大幅下降甚至虧損；另一方面，多數庫存本身存在較多弊端，很難在短期內完成去化。

此外，由於房地產市場存在較大不確定性，老包袱甩掉了，可能還會產生新的包袱。如某十強房企，2021年時計提存貨跌價準備28億元，在當年業績會上宣佈“已處理完畢高價地”，但在2022年和2023年分別計提了59億元和54億元。 （經濟觀察報）