澤平宏觀—中國房地產月報：“金九銀十”將如何？（202509）

2025/09/18

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摘要

8月25日，上海發佈《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。本次上海樓市新政綜合力度大於8月初的北京新政。在放鬆限購、公積金支援方面與北京相似，對於符合條件家庭外環外購房不限套數。另外，明確不再區分首套、二套住房商貸利率，且非本市戶籍家庭購買第一套住房暫免徵收房產稅等。

9月5日，隨著北京、上海先後最佳化樓市政策，深圳跟進放鬆分區限購政策。調整後，深汕合作區、鹽田區、大鵬新區完全放開限購，此前僅深汕合作區；羅湖區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明新區、寶安區（不含新安街道），對深戶和1年社保非深戶不限購房套數，對無1年社保非深戶限購2套，限購大幅放鬆。此次一線城市新政精準對接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助於剛需和改善性住房需求釋放，促進樓市“止跌回穩”。

8月樓市因天氣高熱影響持續調整，新房成交整體持續低位企穩。8月，30城新房成交環比-1.7%、同比-14.9%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-23.1%、-8.1%、-24.4%。16城二手房成交面積環比-8.6%、同比-0.5%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為-6.6%、10.9%，青島、成都、蘇州二手房成交面積環比-0.9%、-1.4%、-14.3%。

房地產存量時代，簡單取消限制性措施已不能實現樓市企穩，目前核心制約因素是居民支付能力和預期。2025年7月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別+1.8%、+3.6%，同比分別為+3.7%、+2.1%。三季度宏觀政策發力效果初顯，但國民經濟發展仍需克服複雜多變的外部環境等不利影響，所以需要新一輪大規模經濟刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。

短期看，三招可救地產：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化週期超過36個月的應停止新增用地出讓。

2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對於生育家庭，給予住房生育補貼。

按照達利歐的債務大週期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低慾望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以後的債務。

根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂後的出路在於“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低慾望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。

風險提示：部分城市統計資料缺失。

目錄

1 月度觀點：上海外環外、深圳八大行政區放鬆限購，“金九銀十”主動提振政策發力

2 房地產銷售：8月樓市成交季節性調整，期待政策迎接“金九銀十”傳統銷售旺季

3 土地市場：8月土地成交“量價齊跌”，核心城市優質地塊出讓放緩

4 房企經營表現：8月百強房企融資企穩，銷售、拿地略有降溫

5 行業政策追蹤：城市更新釋放改善性需求，上海、深圳分區限購放鬆

6 當前樓市的兩大制約因素：收入就業預期、房價預期

7 三招可救地產：組建5萬億住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購

正文

1. 月度觀點：上海外環外、深圳八大行政區放鬆限購，“金九銀十”主動提振政策發力

9月5日，隨著北京、上海先後最佳化樓市政策，深圳跟進放鬆分區限購政策。調整後，深汕合作區、鹽田區、大鵬新區完全放開限購，此前僅深汕合作區；羅湖區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明新區、寶安區（不含新安街道），對深戶和1年社保非深戶不限購房套數，對無1年社保非深戶限購2套，限購大幅放鬆。總體來看，本次調整後，除深圳福田區、南山區以及寶安區新安街道仍執行比較嚴格的限購制度外，其他區限購均大幅放鬆。此次一線城市新政精準對接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助於剛需和改善性住房需求釋放，促進樓市“止跌回穩”。

目前廣州已全面放開限購，未來，北上深完全取消限購是大勢所趨。房地產政策正從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱。

8月樓市因天氣高熱影響延續降勢，皆重回年內次低，新房成交整體持續低位企穩。8月，30城新房成交環比-1.7%、同比-14.9%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-23.1%、-8.1%、-24.4%。16城二手房成交面積環比-8.6%、同比-0.5%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為-6.6%、10.9%，青島、成都、蘇州二手房成交面積環比-0.9%、-1.4%、-14.3%。

簡言之，當前樓市的政策應從被動放開轉向主動提振，政策需把握“金九銀十”窗口前繼續加碼。

房地產是第一大支柱行業，關係六十多個上下遊行業、幾千萬人就業，同時房地產是居民最大財富，關係消費信心。房地產穩，則經濟穩，就業穩。

2. 房地產銷售：8月樓市成交季節性調整，期待政策迎接“金九銀十”傳統銷售旺季

從銷售看，“926”後，房地產政策持續加碼，2025年一、二季度核心城市銷售企穩。2025年8月，樓市迎來了季節性回落，成交整體持續低位企穩。但隨著北京、上海、深圳率先解除非核心區限購，“金九銀十”繼續出台提振政策的可能性較大，若有超預期放鬆預計撬動樓市階段性回暖。

2025年8月樓市因天氣高熱影響延續降勢，皆重回年內次低，新房成交整體持續低位企穩，二手房市場也依舊處於“以價換量”調整階段。8月，30城新房成交面積648.3萬平，環比-1.7%、同比-14.9%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-23.1%、-8.1%、-24.4%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為-34.0%、-18.5%、-4.1%、-52.2%。16城二手房成交面積環比-8.6%、同比-0.5%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為-6.6%、10.9%，青島、成都、蘇州二手房成交面積環比-0.9%、-1.4%、-14.3%，核心城市二手房成交表現優於次核心城市。

一系列政策驅動成交趨穩，但城市間市場熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產成交面積、套數、同環比變化幅度、庫存等月度資料，建構“重點城市房地產成交熱度指數”，並對樣本城市進行劃分：

分梯隊看，2025年前三季度，第一、二梯隊的城市成交恢復較快。

第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因為：

1）城市群核心城市、經濟基本面強勁、高附加值產業集聚，創造一定規模的購買力群體。長三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長期位居全國前列。同時，金融、科技、網際網路等高附加值產業在城市內形成規模化的集聚效應，如北京中關村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發展成各自城市的產業地標與經濟引擎。

2）人口持續淨流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時，根據我們發佈的《城市人才吸引力排名：2024》和《95後城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。

第二梯隊：市場熱度較高，主要由區域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要原因為：

1）經濟基本面較強，特色產業發展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長江三角洲的核心區域，交通網路極為發達，並與上海等重要經濟中心保持著緊密的聯絡。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產業輻射與轉移，進而吸引大量的資金、技術以及人才匯聚。另外，蘇州強大的製造業基礎更是其經濟發展的堅實支柱。在電子資訊、裝備製造、生物醫藥等多個關鍵領域，已經成功建構起完整的產業鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業總產值排名第二位。

2）人口持續流入，特色產業吸引相關領域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長期人口持續淨流入。同時，在我們發佈的《城市人才吸引力排名：2024》和《95後城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續集聚。

第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。主要原因為：

1）經濟發展水平處於中上水平，有一定的產業基礎，但產業結構有待進一步最佳化升級。如天津製造業以及港口經濟是其經濟支柱；長沙憑藉工程機械以及文化產業佔據一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產業，然而經濟與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省內或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱於沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時，由於產業基礎弱於第一二梯隊城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全國前50。

第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。主要原因為：1）經濟發展相對偏弱，產業基礎薄弱，結構單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。

從庫存和去化週期看，8月市場因成交季節性低迷持續，部分能級城市去化壓力環比較7月上升。8月，13城新房累計庫存（可售面積）略有去化，為7189.8萬平。13城新房去化週期為14.9個月，環比上升0.2個月。分線看，一、二、三線城市去化週期分別為12.6、11.3、21.9個月，較上月分別變化+0.41、+0.19、-0.39個月。

2025年前兩季度核心城市新房市場整體保持修復態勢。回顧8月，政策效果降溫，且因天氣炎熱等季節性因素，銷售經歷了傳統淡季。核心城市新房市場表現更佳，二手房市場依舊處於“以價換量”調整階段。各能級城市去化壓力受去化加速影響略有下降，整體壓力處於本輪週期較優水平。

展望2025年9月，8月繼北京五環外購房政策最佳化後，上海外環外購房政策最佳化亦在月末落地。作為一線核心城市的北京、上海出台本次新政，積極應對市場變化，具風向標意義，預計樓市將在“金九銀十”階段性回暖。全國市場分化趨勢延續，核心城市有望迎來階段性銷售提振，全國庫存去化有望繼續加速。

3. 土地市場：8月土地成交“量價齊跌”，核心城市優質地塊出讓放緩

受重點城市優質地塊出讓節奏放緩影響，8月土地市場成交量價齊跌，熱度較7月下滑。8月百城土地平均溢價率為3.6%，環比大幅下降，但其中一線城市平均溢價率達到22.3%，核心城市土地市場表現相對較好。

從土地供應看，整體看，在7月土地供應規模調控收量背景下，8月部分城市土地供應規模環比上升。百城供應土地建面、數量同比-19.9%、-17.0%。全國土地供應較去年整體水平所下降，土地供應數量、面積分別僅為2024年月均水平的83.4%、77.3%。分線看，一線城市供應土地規劃建面環比-12.9%，同比-45.5%；二線城市環比+27.4%，同比-5.2%；三四線城市環比+5.6%，同比-24.6%。

從土地成交看，8月整體看呈現“量價齊跌”趨勢。8月百城成交土地建築面積8710.9萬平，環比-1.4%，同比-13.9%；成交土地總價1099.7億元，環比-20.5%，同比-35.7%；成交樓面均價1262元/平，環比-19.4%、同比-25.3%；土地溢價率3.6%，環比下降2.93個百分點，同比下降0.38個百分點。

分線看，成交規模方面，一線成交環比回暖、二三線成交微降。一線城市成交面積為344.3萬平米，環比+38.6%，同比-26.2%；二線城市成交2728.9萬平米，環比-7.2%，同比-7.7%；三線城市成交5637.8萬平米，環比-0.2%，同比-15.9%。成交價格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價為4520、1415、990元/平，同比-37.4%、-19.2%、-22.4%。成交土地溢價率方面，一線城市土地成交溢價率為22.3%，環比上升1.8個百分點；二線、三四線城市平均溢價率為1.4%、0.8%，環比變化-3.9、-1.7個百分點。

展望9月，在去庫存的大背景下，土地供應將維持穩定適度水平，各地方土地供應延續“控量提質”核心思想；“金九銀十”及四季度中央將持續大力度推動房地產止跌回穩，各地土地要素使用效率預期提高，土地市場有望迎來更多高品質宅地供應；土地成交熱度分化仍會繼續，9月核心城市的優質地塊成交行情有望持續向好。

4. 房企經營表現：8月百強房企融資企穩，銷售、拿地略有降

8月，百強房企銷售延續供需兩淡，季節性回落因素仍在。前8月累計成交規模較去年同期下降13.1%。其中，Top10國央企銷售保持相對強勁，部分民企則保持了一定拿地強度。

1）銷售

2025年8月，TOP100房企實現銷售操盤金額2070.4億元，環比-1.9%，同比-17.6%，單月業績規模延續歷史較低水平。累計業績來看，百強房企1-8月實現銷售操盤金額20708.8億元，同比為-13.1%。

2025年8月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期降低，且門檻值均降至近年最低水平。根據克而瑞資料，TOP10房企銷售操盤金額門檻506.6億元，同比變化-4.3%。TOP30、TOP50房企門檻為149.2、89.1億元，分別同比變化-5.9%、-9%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低23.8%至35.1億元。

分企業性質看，國央企銷售持續強勁，3家民企入列TOP10榜單。根據克而瑞資料，8月保利發展繼續穩居榜首位置，1-8月銷售操盤金額1667.0億元，綠城中國、中海地產銷售金額分別為1563.0億元、1431.3億元，華潤置地、招商蛇口位居第四、第五位，銷售額為1230.4億元、1178.1億元。此外，萬科地產、建發房產位於800-900億陣營，銷售額分別為850.3億元、841.5億元，金茂股份、華發股份、濱江集團位於最後三個TOP10位次，銷售金額分別為621.4億元、589.3億元、560.6億元。

2）拿地

8月重點房企土拍熱度微降，TOP100企業拿地總額同比降低35.6%。從拿地總額來看，根據中指研究院資料，TOP100企業8月拿地總額273億元。從累計拿地看，2025年1-8月，TOP100企業拿地總額6056億元，同比增長28.0%，增幅較1-7月縮小6.3個百分點。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央國企仍是拿地主力，拿地金額前十企業中8家為央國企，部分民企保持了一定投資強度。根據中指研究院資料，2025年1-8月，綠城中國以1144億元新增貨值佔據榜單第一，保利發展新增貨值規模為996億元位列第二；部分民企亦有一定投資強度，如濱江集團拿地金額位居前十。

3）融資

從房企融資看，2025年8月房企境內信用債發發行金額環比下降，但規模仍處於全年高位。境內信用債發行方面，8月，房地產企業發行信用債合計65支，發行金額合計500.2億元，發行金額環比-22.9%，同比+2.7%。其中，“25中海04”發行規模最大，發行面額25億元。8月淨融資額為+104.2億元，延續了2025年7月後的轉正趨勢。

從房企性質及融資方式看，企業性質方面，8月央企、地方國企、民企、公眾企業的發債規模分別為168.5、309.7、12、10億元。中海、華潤、首開等優質房企發債活躍。債券類型方面，公司債、銀行間市場發行的中期票據佔據主要的規模，合計為311.4億元；中票發行規模為197.8億元，兩者合計佔8月發債規模的62.3%。

5. 行業政策追蹤：城市更新釋放改善性需求，上海、深圳分區限

中央層面：8月，國務院第九次全體會議強調，鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

城市更新方面，國務院第九次全體會議、住建部推動“城市更新”建設繼續發力。8月18日，國務院第九次全體會議召開，深入學習貫徹習近平總書記關於當前經濟形勢和經濟工作的重要講話精神，強調要採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。9月11日，住建部部長倪虹在輔導表示“希望國資央企牢固樹立和踐行人民城市理念，精準把握當前和今後一個時期城市工作的總體要求...深入實施城市更新行動，推動建構房地產發展新模式，打造“中國建造”升級版，走出一條中國特色城市現代化新路子。”

土地方面，自然資源部提出，推進國有企事業單位存量土地的盤活利用，鼓勵市場化土地盤活方式。9月11日，自然資源部表示，在盤活傳統土地和低效用地再開發方面，自然資源部將細化完善低效用地認定標準，推動城鎮低效用地騰退和主動退出，推進國有企事業單位存量土地的盤活利用，鼓勵採取市場化方式來盤活存量閒置土地，進一步提高土地節約、集約利用水平。

地方層面：上海外環外取消限購套數，公積金貸款支援力度、完善個人住房房產稅等方面同時最佳化；深圳八個行政區限購大幅放鬆；廣州、成都、河南等多地方同時最佳化住房公積金政策，提振購房需求。

一線城市限購放鬆方面：

8月25日，上海發佈《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。具體來看：

1）符合條件家庭外環外購房不限套數：本地戶籍家庭在外環外購房不限套數，成年單身人士按照家庭執行住房限購政策。非本地戶籍1年社保，外環外不限套數。

2）最佳化住房公積金政策：首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加。同時，支援提取住房公積金支付購房首付款和住房公積金“又提又貸”。

3）商業性個人住房貸款不再區分首套和二套住房。

4）房產稅最佳化：對符合條件非本地戶籍家庭購買第一套住房暫免徵收房產稅；購買的第二套及以上住房在合併計算家庭全部住房面積後，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

9月5日，深圳市住建局、人行深圳分行發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產政策措施的通知》，針對市內多區限購措施以及住房貸款利率等政策進行最佳化。具體來看：

深圳八個行政區住房限購大幅放鬆，部分區域限購制度仍然執行本次調整後，福田區、南山區以及寶安區新安街道仍執行比較嚴格的限購制度，但其他區限購大幅放鬆：

1）深汕合作區、鹽田區、大鵬新區完全放開限購，此前僅深汕合作區放開了限購。

2）羅湖區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明新區、寶安區（不含新安街道），對深戶和1年社保非深戶不限購房套數，對無1年社保非深戶限購2套。

3）企事業單位在核心區域購房仍需滿足一定條件，但非核心區域已經不再稽核條件，且企事業單位不限購房套數。

6. 當前樓市的兩大制約因素：收入就業預期、房價預期

1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟復甦基礎不牢，居民就業收入預期不穩。2024年中國經濟增長略超預期，但恢復基礎仍待穩定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低於1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處於中高速增長區間。2025年二季度GDP同比為5.2%，較去年同期高0.5個百分點。

居民對未來就業、收入預期存在不確定性。2025年7月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別+1.8%、+3.6%，同比分別為+3.7%、+2.1%。可見三季度宏觀政策發力顯效，國民經濟克服外部環境複雜多變和極端天氣等不利影響，保持穩中有進發展態勢，展現出較強韌性和活力。也要看到，外部環境複雜嚴峻，經濟運行依然面臨不少風險挑戰。

2）資產價格下降預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產佔家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產佔總資產的比重約60%，高於英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由於“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處於觀望階段。

7. 三招可救地產：組建5萬億住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；

規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化週期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關於組建住房銀行收儲的必要性》）

同時，嚴控增量，商品住宅去化週期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化週期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2）持續降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。

調降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應該漸近全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀展望)