上海房產稅政策新規落地！上海的改變會影響你嗎？

9月19日電，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進本市房地產市場平穩健康發展，根據《上海市人民政府關於印發《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》的通知》（滬府發〔2011〕3號，以下簡稱「暫行辦法」）《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》（滬建房管聯〔2025〕417號）的相關規定，現對本市個人住房房產稅點相關政策優化調整如下：

一、持有本市居住證並在本市工作生活的符合國家及本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人：

（一）在本市新購住房，且該住房屬於家庭第一套住房的，暫免徵收房產稅。

（二）在本市新購且屬於家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購的住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購米超出部分的面積，按暫行的規定房產稅；

二、持有本市居住證但不滿3年的購屋人，其上述住房先按暫行辦法的規定計算徵收房產稅，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其符合第一條規定的免稅住房和麵積在本市居住證持證期間已徵收的房產稅，可予退還。

三、以上政策自2025年1月1日起執行。購屋人已購應稅住房符合上述暫免徵收規定的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，並重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，對所屬期在2025年1月1日以後多徵收的稅款可予退還。

房產稅是必然會全面增收的，但考慮到2025Q4和2026年有太多的財政刺激到期退坡，稅務免徵到期開始執行，所以在地方上安排過渡方案，並按各地情況適度優化，是很正常的舉措！不只房子，新能源汽車之類都會有類似的安排！但整體而言，稅基調整以支持財政可持續是必然會走的路，另外間接稅改直接稅，增強全國統一大市場，減少同質產業全國各地競爭性內卷上馬，都是大勢所趨！

從本次新政看，凡是符合規定條件的非本市戶籍居民家庭，在購買首套房屋時否能暫免徵收房產稅，二套及以上住房人均不超過60平方米的部分也暫免徵收，這降低了居民購房的稅收負擔，有助於滿足居民的剛性和改善性住房需求，當下上海在豪宅效應下樓市價格持續上漲，但依然存在較大的二手房價格下滑，區域價格不平衡等問題，此外上海人口如果不能持續淨流入，也會導致其他產業發展受困，不利於可持續發展，鑑於此，上海還配套了一些其他產業，例如

對於持有本市居住證的高層次人才、重點產業緊缺急需人才以及滿3 年居住證的購房人給予稅收優惠，有利於吸引人才在滬工作生活，促進城市的人才儲備和發展。

對於，海外環外新房庫存佔比較高的問題，新政透過降低稅負，盡快啟動外環外房地產市場，消化部分庫存，促進房地產市場的供需平衡，推動市場平穩健康發展。

此外，在本次調整前，非滬籍家庭需要為所有住房繳稅，而滬籍家庭首套房免稅，二套房起按超面積部分徵稅。新政實施後，所有符合購屋資格的家庭（含非滬籍）首套房免稅，二套及以上住房合併計算總面積後，每人可扣除60㎡免稅面積，減少了非滬籍與滬籍家庭在試點房產稅政策方面的差異，體現了公平性。

這種差異化的房產稅徵收方案，也為後期全國的大規模房產稅鋪開，提供了一定思路，後期預計將按市場反應，適當調結！

而從其他城市跟進的角度看，我認為跟不跟都有較大機率，大部分城市會等國家統一方案落地後開始，但少部分財政緊缺，開銷大的地方政府可能也會爭取試點！我分兩面簡單分析下：

從可能跟進的原因來看：中央強調房地產市場的穩定健康發展，上海的政策調整是對這項導向的落實。其他城市如果面臨類似的房地產市場問題，如庫存壓力較大、需要吸引人才等，可能會參考上海的經驗，對個人房屋房產稅試點政策進行最佳化調整。此外，廣州、天津、蘇州、杭州等城市可能成為下一批房產稅試點城市，當下，杭州2025 年上半年二手房庫存去化周期達18 個月，蘇州部分郊區新房去化周期超過20 個月，與上海外環外的情況類似，急需政策刺激！而深圳、廣州早在2021 年就被納入房產稅試辦研究範圍，具備政策儲備！所以各位不要急，優先會在稅收為正城市、直轄市、重點城市試辦！

而不一定跟進的原因也很簡單：各地房地產市場狀況差異較大，一些城市房地產市場運作較為平穩，沒有明顯的庫存壓力或人才競爭壓力，可能不會立即跟進。同時，房產稅政策的調整涉及地方財政、社會公平等多面向因素，需要綜合考慮本地的實際情況和政策目標，有些城市可能需要更多時間進行研究和評估。

我預計，2025 年Q4-2026年Q4，試點城市或從當前2 個擴大至58 個，覆蓋所有省會及GDP 超兆城市，形成“全國性試點網絡”，而稅率可能0.2%-1.2%之間，根據房價基準以上浮動，不過具體還需等中央進一步研究決定。

此外，房產稅徵收依賴不動產統一登記、家庭住房資訊聯網等基礎條件。建議加速全國房地產資訊平台建設，實現稅務、住建、公安等部門的資料互通，避免「一人多房」 導致的徵管漏洞。同時，房產稅改革也涉及千家萬戶利益，需透過聽證會、官方解讀等方式增強透明度，盡量用數據說明政策對房價、成交量、人才流入的具體影響，減少民眾誤解。

最後，要統一預期，堅信中國的明天會更美好！(中評熱點參考)