北京樓市：二環房價有點恐怖

2025/09/28

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從近期的成交資料來看，二環大量小區的跌幅非常瘋狂，很多小區的首付已經跌沒了，甚至近乎腰斬。

北露園在2025年9月成交了一套43㎡的1居室，成交價326萬。同戶型在2022年9月成交價是635萬，下降309萬，跌幅49%。

△阜成門-北露園43㎡1居室：

2025年9月，頂層成交價326萬

相比於2025年6月，同戶型成交價394萬，↓68萬，-18%

相比於2022年9月，同戶型成交價635萬，↓309萬，-49%

相比於2019年12月，同戶型成交價512萬，↓186萬，-37%

相比於2016年5月，同戶型成交價388萬，↓62萬，-16%

海晟名苑北區在2025年9月成交了一套46㎡的1居室，成交價310萬。同戶型在2017年4月成交價是600萬，下降290萬，跌幅49%。

△工體-海晟名苑北區46㎡1居室：

2025年9月，5層成交價310萬

相比於2024年12月，同戶型成交價383萬，↓73萬，-19%

相比於2021年7月，同戶型成交價553萬，↓243萬，-44%

相比於2017年4月，同戶型成交價600萬，↓290萬，-49%

相比於2015年11月，同戶型成交價336萬，↓26萬，-8%

海運倉小區在2025年9月成交了一套48㎡的1居室，成交價370萬。同戶型在2017年3月成交價是678萬，減少308萬，下降46%。

△東直門-海運倉小區48㎡1居室：

2025年9月，中樓層成交價370萬

相比於2025年5月，同戶型成交價472萬，↓102萬，-22%

相比於2023年3月，同戶型成交價633萬，↓263萬，-42%

相比於2017年3月，同戶型成交價678萬，↓308萬，-46%

相比於2016年6月，同戶型成交價432萬，↓62萬，-15%

樂城在2025年9月成交了一套43㎡的1居室，成交價275萬。同戶型在2022年4月成交價是488萬，下降213萬，跌幅44%。

△菜戶營-樂城43㎡1居室：

2025年9月，4層成交價275萬

相比於2025年2月，同戶型成交價348萬，↓73萬，-21%

相比於2022年4月，同戶型成交價488萬，↓213萬，-44%

相比於2020年5月，同戶型成交價410萬，↓135萬，-33%

相比於2017年3月，同戶型成交價470萬，↓195萬，-42%

左安浦園在2025年9月成交了一套49㎡的1居室，成交價290萬。同戶型在2022年7月成交價512萬，下降222萬，跌幅44%。

△左安門-左安浦園49㎡1居室：

2025年9月，高樓層成交價290萬

相比於2024年7月，同戶型成交價363萬，↓73萬，-20%

相比於2022年7月，同戶型成交價512萬，↓222萬，-44%

相比於2020年5月，同戶型成交價415萬，↓125萬，-30%

相比於2016年8月，同戶型成交價335萬，↓45萬，-14%

當前市場分化嚴重，買房試錯空間很小，關於購房時機以及保值性等問題，可以參考《北京樓市：目前買房最重要的幾個注意事項》。

<買房相關問答>

【問題1】目前金域華府一期自住2居，孩子2027年上小學，想添點錢再加貸款換一套800w以內學區房，或者添購一套300w以內的，不住用於出租。兩人目前都在海淀工作，希望房子不要太遠，後期儘量保值。1：麻煩針對我們的情況推薦小區及學區；2：建議何時買房？3：根據您的經驗還有什麼別的方案可推薦？

【回答】（1）我建議還是800萬買個兼顧自住和學區的，沒必要300萬買佔坑房，佔坑房是學區預算不夠的選擇，預算夠的話還是考慮自住。時間的話，明年這個時候買就行，裝修一下散味；（2）可以看下清河的萊圳、橡樹灣、世華龍樾的2居，對口實驗二小橡樹校區、永泰小學、育鷹小學；其次就是你說的回龍觀這邊，金域華府，或者隔壁西二旗的領秀新矽谷。

【問題2】有一套百子灣燕保百安家園或者回龍觀融澤家園的2居室指標，從區位交通、房屋品質、中長期保值等角度來看，如果以5年或更久之後出售為目的，這兩個指標房更推薦購入那個呢？能否詳細說明一下原因？

【回答】選百子灣的2居室最好，畢竟是朝陽，融澤嘉園樓齡比百子灣這哥的舊，以後發展潛力是百子灣更強。但是這倆都是回遷房，以後保值都要打個折扣。戶型得具體看，儘量選中高樓層、戶型方正、南北通透的就行

【問題3】您好，在永定路附近打算買一套預算在300W以內的學區房，小孩是今年上幼兒園。目前在永定路1號院看過一套老破小房子，房屋臨馬路，南北向，單價預計在5萬/1平以上，我想問的問題是現在這個小區的房子是否還有降的空間，降的幅度預計多大，現在是否適合買入？

【回答】（1）3年後才上小學，現在不用著急買，可以先持幣觀望+租房過渡，等入學前一年買就可以，學區老破小以後的前景都不太好；（2）田村附近稍微新一點的可以看下玉海園、蘭德華庭，其他的預算內大多都是老破小。

【問題4】預算600萬，想瞭解一下這三個類股有那些小區值得關注：1、三元橋附近，60-80平左右一居；2、西四環附近的改善型130平左右，帶電梯，周邊配套方便一些，小區環境比較好；3、麗澤附近的改善型。

【回答】（1）三元橋可以看下uhn國際村、裘馬都，鳳凰城要加點預算；（2）在西四環這邊，130平可選的就很少了，大多是老破大，次新並不多，很多是塔樓。青塔的長安新城、西翠芳庭，玉泉路的翠谷玉景，或者石景山古城的曦景長安；（3）麗澤附近可以往南看，玉泉營的三環新城、萬年花城，豐科園的怡海花園。 (京房早知道)