香港，正在奪回失去的十年

1400億美元——這是2024年新加坡GDP對香港的領先優勢。人均GDP差距，更是拉大至1.7倍。

曾經並駕齊驅的“亞洲雙雄”，如今走向了不同的發展路徑。面對這份沉重的“成績單”，香港特首李家超在2025年施政報告中，親自掛帥“北部都會區發展委員會”，祭出了香港史上最大規模的破局之策。

這不僅僅是建一座新城，更是對積弊數十年的發展模式的一場“總攻”。

回溯歷史，香港與新加坡起點相似。1960年，兩地GDP均為7億美元左右，且在2010年之前，香港經濟總量一直保持領先。

轉折點發生在2010年後。新加坡實現反超，並將差距持續拉大。至2024年，新加坡GDP已達5474億美元，比香港多出整整一個深圳的經濟體量；人均GDP方面，新加坡9.07萬美元，近乎香港（5.41萬美元）的1.7倍。

土地，是解讀這一逆轉的關鍵密碼。

香港：陸地面積1106平方公里，但開發率僅24.3%，近300平方公里毗鄰深圳的黃金地帶長期閒置。

新加坡：陸地面積僅733平方公里，開發率卻高達67%，高效利用每一吋土地為經濟注入動力。

香港的發展困境，根源在於 “地產霸權”與“產業單一”的雙重枷鎖。

1. 土地之困：誰扼住了香港的喉嚨？

自上世紀末，香港地產商形成壟斷格局。“價高者得”的賣地規則，推高了房價，卻抑制了產業發展空間。四大地產商掌控著香港七成以上的住宅供應。

問題在新界地區尤為突出。據估算，四大發展商在此囤積了超億平方呎的農地，理論上可提供50萬個住宅單位。然而，複雜的丁權制度與環保爭議，讓這些土地長期“沉睡”。

2. 產業之殤：除了金融和地產，香港還有什麼？

新加坡建構了電子、生物醫藥、金融並駕齊驅的產業結構。其製造業佔GDP比重高達17.65%，抗風險能力強勁。

反觀香港，產業結構嚴重失衡。金融和地產合計佔GDP超40%，而創科產業佔比不足5%，製造業佔比更是萎縮至驚人的0.97%。這種單一的產業結構，使香港在全球經濟波動面前異常脆弱。

面對沉痾，北部都會區規劃堪稱一劑猛藥。由特首直接掛帥的“北都發展委員會”，旨在以最高決策層級繞開傳統阻力。

1. 打破土地枷鎖：從“價高者得”到“產業繫結”

制度革新：出台專屬法例，簡化審批、加快徵地，試點“按實補價”的靈活供地模式，終結“地產主導規劃”的舊時代。

規則顛覆：土地出讓不再唯價格論，而是與“產業繫結”。企業想拿地，必須承諾引入研發中心或創造就業崗位。

2. 創科雄心：河套與新田的“雙子星”佈局

河套深港合作區：香港園區首三座大樓已落成，生命健康、微電子企業陸續進駐，將成為對接深圳科創資源的橋頭堡。

新田科技城：約210公頃的創科用地，年內將公佈產業發展規劃，目標是打造香港的“矽谷”。

3. 基建先行：15分鐘到前海，改寫“雙城生活”

政府將投入超3000億港元，建設北環線、港深西部鐵路等12個跨境項目。

未來，從洪水橋到深圳前海僅需15分鐘。這將極大促進“香港工作、深圳生活”的新模式，緩解住房壓力，啟動人才流動。

北部都會區的雄心，遠不止於追平新加坡。新加坡受限於單一城市框架，而香港的終極優勢，在於背靠粵港澳大灣區這一世界級舞台。

北部都會區將推動香港從“南重北輕”變為 “南金融、北創科”的雙重心格局。更關鍵的是，它讓香港與深圳的“超強聯合”成為可能：

“香港研發 + 深圳轉化”

“深圳研發 + 香港國際化”

這種協同效應，是新加坡無法複製的獨特優勢。北部都會區，正是香港融入大灣區、開啟“二次創業”的超級樞紐。

這場深刻的變革，為創業者、投資者和專業人士開啟了新的窗口期。把握北部都會區的紅利，需要精準切入和專業導航。銀河集團敏銳捕捉這一趨勢，推出“好生意・真經營”一站式解決方案，提供從優質生意匹配、全程營運支援到公司搭建的全流程服務，助力新港精英解決生意落地、續簽及永居等實際問題，與香港新發展同頻共振。

香港，正以北部都會區為支點，撬動未來。這場突圍戰，不僅是資料的追趕，更是一座城市發展靈魂的重塑。它的未來，值得所有人期待。 (米宅港研所)