——在緊平衡中尋光，於結構性困境裡探路2025年，地方財政面臨嚴峻挑戰，“緊”字成為預算表的關鍵詞。今年一季度資料顯示，中國一般公共預算收入60189 億元，同比下降 1.1%，而支出逆勢增長4.2%，收支缺口擴大至 12626 億元。若將政府性基金納入計算，廣義財政赤字率在一季度已抬升至 4.8%，創下近年來新高。這種“收不抵支”的局面不再是個別現象，而是成為普遍現象：2024年，31 省財政自給率均值僅為49.2%，一半以上省份低於50%；縣級財政“三保”支出佔比超過可用財力的七成。在土地財政退潮、債務利息攀高、剛性支出只增不減的三重擠壓下，地方財政彷彿一輛負重爬坡的卡車，引擎乏力，剎車卻失靈。一、地方財政的困境（一）財政收支矛盾加劇收入端，以去年資料為例，2024 年上半年中國稅收收入累計增速為- 8.5%，增值稅、企業所得稅、個人所得稅三大主力稅種全面負增長；地方稅種中，除房產稅、耕地佔用稅等小額稅種外，幾乎“全軍覆沒”。支出端，城鄉社區、農林水、社保就業、債務付息等“地方事權”項目增速均高於5%。從區域來看，財政自給率呈現出東高西低的格局：廣東、江蘇、浙江自給率超過60%，而貴州、雲南、西藏不足 35%。這意味著，每花100元，西部省份要伸手向中央要65元，財政資源的跨區域調度已成為“日常急救”。（二）土地財政式微2024年中國土地出讓收入為4.87 兆元，佔GDP比重降至 3.6%，較 2020 年峰值腰斬。2025年預計再降 16%，跌至 4.1 兆元。報告中提到“地方政府性基金收入佔比十年最低”，這反映出土地財政的落寞。更棘手的是，土地收入下滑與債務到期高峰重疊。2024—2026 年，地方專項債年均到期規模超1.2兆元，土地出讓金曾是償債的“安全墊”，如今卻變成了“漏水的桶”。2008—2024 年中國土地出讓收入及其佔財政收入的比重變化（三）債務風險攀升截至2024年末，地方政府債務餘額為 47.54 兆元，其中專項債 30.84 兆元，佔比 65%。若算上城投有息債務，廣義債務規模已突破 100 兆元。債務率（債務餘額 / 綜合財力）超過 100% 的省份由 2020 年的 8 個增至 2024 年的 18 個。利息支出正在“吃掉”可用財力。2024 年上半年，地方財政債務付息支出佔比升至 4.6%，較 2017 年提高 1.6 個百分點；部分市縣利息支出佔比超過 10%，財政淪為“為債打工”。（四）縣級財政承壓縣級財政是“三保”的最後一道閘門，卻也是最先決堤的薄弱環節。2024 年縣級一般公共預算收入中，稅收佔比僅 35%，而“三保”支出佔比高達 72%。一位西部縣財政局長坦言：“我們現在是‘吃飯財政’，先保工資，再保運轉，民生項目只能‘看米下鍋’。”二、結構性困境根源：事權與財權錯配當前地方財政壓力的核心在於承擔了過重的支出責任。資料顯示，中國地方政府財政支出佔 GDP 的比重（22.28%）已超過中央（21.1%）。在具體領域，地方政府承擔了絕大部分的經濟事務、公共服務和超過一半的健康、社保支出，這在全球主要經濟體中較為罕見。然而，地方的財力卻與事權不匹配。分稅制後，地方自有收入僅佔中國的一半多一點，卻要承擔近九成的支出。巨大的缺口嚴重依賴中央轉移支付填補，2024 年規模已達 10 兆元。值得注意的是，中央轉移支付規模已持續超過其本級財政收入，形成了“中央借錢補地方”的倒掛局面。這種壓力還通過省以下財政體制層層傳導，省級政府傾向將支出責任下移，而市縣基層政府往往缺乏穩定稅源，導致財政運行困難。三、破局之路剛剛閉幕的中央經濟工作會議首次把“重視解決地方財政困難”寫入通稿，並同步提出“健全地方稅體系”，訊號再明確不過：中央既給“輸血”，更幫“造血”。從廣東把四大稅新增部分 90% 留給市縣，到各地“顆粒歸倉”式盤活閒置資產，再到零基預算全面推開、績效結果剛性掛鉤，地方層面也在同步探索“少花錢、多辦事”的治理升級。地方財政的困境是中國經濟轉型陣痛的縮影。陣痛之後，必是新生。當土地財政的潮水退去，那些率先完成產業迭代、治理升級、財政重塑的地區，將率先在沙灘上撿到貝殼。 (TOP行業報告)31省的債務與GDP比值（資料來源：中國國家統計局）

今年年中，紐約曼哈頓全球地王的熱度還未褪去，魔都反手就給世界來了億點震撼！位於徐匯濱江的安瀾上海地塊，以約523億的天價成交，不僅創下了中國土地交易紀錄，更一躍登頂“全球總價地王”。西岸中環項目效果圖“百米內2大世界級地王”這件聽起來就很魔幻的事，就這麼切切實實在徐匯濱江發生了。新地王隔壁，就是一度霸佔“全國總價地王”稱號5年之久的「西岸中環」（西岸金融城）。兩大“地王”僅在咫尺之間，它們一個側重於辦公、重奢商業、產業匯入、濱水休閒，一個承載高端居住和活力配套，未來二者將形成總規模超260萬㎡的核心CBD。如此稀缺的城市中心地段，如此大規模的開發體量，如此完整多元的頂豪生態圈，勢必會讓區域產生質變級的飛躍，光是暢想一下就足以讓人激動萬分......新地王誕生後不久，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四大央國企就強強聯合，以約439.5億巨資光速拿下土地開發權，並將項目正式命名為「安瀾上海」。這不僅是資本實力的體現，更是對徐匯濱江價值和潛力的高度共識。要知道，徐匯濱江2010年被列為上海“十二五”重點建設功能區，之後僅用10年，就從水陸空工業重地遺址，發展為亞洲最大規模藝術聚集區。隨後又用5年，將自己從小眾的文化藝術地標，升級為了人氣爆棚的先鋒濱水生活區。區域商業能級也在不斷提升，AI PLAZA西岸鳳巢、西岸中環、GATE M西岸夢中心等商業項目火了一波又一波。而未來商業規模還將呈現爆發式增長，2028年有望達到約140萬㎡，屆時將位列上海全部商圈之首。在徐匯濱江11.4公里的江岸線上，開發規模超百萬方的產業組團足足有7個。其中西岸傳媒港、西岸數智谷已完整呈現，西岸中環&安瀾上海組團正如火如荼建設中。未來還有約105萬㎡西岸數智中心、約100萬㎡西岸熱力秀場、約108萬㎡西岸生命藍灣和約105萬㎡的西岸中央公園即將陸續登場，近1000萬㎡的成片開發體量，全市絕無僅有。只需稍加關注，就會被西岸區域價值所震撼：香港置地啟元約17.8萬元/㎡的均價直逼新天地、陸家嘴；綠城在這裡一舉拿下約130000元/㎡“全國單價地王”；約225億上海乃至全國最大人工智慧母基金落地徐匯，將帶動千億級產業資金投入......還有包括騰訊、網易、阿里巴巴、阿迪達斯、lululemon等在內的越來越多世界級企業總部落戶徐匯濱江，區域內產業生態、頂豪佔位以及未來潛力都已是天花板等級。作為上海當之無愧的“流量擔當”，徐匯濱江已然成為當代魔都人的精神烏托邦。無論是酷炫別緻的網紅建築，還是充滿藝術氣息的文化活動，都以其獨特的魅力吸引著全球的目光。在這裡，你可以打卡1200米染井吉野櫻粉色花海，在1700㎡滑板池恣意揮灑炫技，去110度“人體工學草坪”上躺平，或站上西岸漩心Orbit波浪環廊，賞江景、吹江風.....8.4公里的濱江步道，隨處可見跑步、騎行、飛盤、遛狗。公園露營帳篷下，是盡情享受新鮮空氣和自由的人群，鬆弛感濱水休閒方式在這裡無限延伸。由亞洲最大水泥廠改造而來的Gate M西岸夢中心，更是一開業就成為現象級打卡地，以"零距離觸達黃浦江"為基因，將工業風濾鏡與未來感完美融合。M Stand外180度江景外擺空間，成為炙手可熱的網紅機位；阿嬤手作“面朝大海”躺椅讓人甘願大排長龍。還有國內首個城市濱水市集BLOOMARKET，開心麻花大三角劇場、岩時攀岩等，讓運動和藝術無縫銜接。徐匯濱江沿線龍美術館、天文館、油罐藝術中心、西岸大劇院等超多文化藝術地標，帶來持續不斷的精彩活動和精神食糧，西岸憑一己之力撐起了魔都文化藝術和潮流生活的半壁江山。未來，西岸中環還將呈現長達約1.2公里、面積約24萬㎡的頂奢商業街區，或將成為亞洲最具有地標性的商業步道。這裡還是全球唯一一個擁有三座文華東方的單一項目，都市度假、經典奢華2座豪華酒店和一座和服務式酒店公寓，近700間客房，提供3種完全不同的酒店生活體驗。設計意向圖，僅供參考約80萬㎡“全球總價地王”安瀾上海的加入，更讓西岸從“藝術走廊”、“當代上海人的精神烏托邦”躍升為金融、科技、文化、居住四核驅動的世界級濱水生活新範本。11月8日安瀾上海項目行銷中心就將正式開放，這裡用光影、材料與藝術裝置共同構成一個可被體驗的“生活劇場”，劃時代新的住宅標竿就此揭開了其“神秘面紗”，8大亮點足以驚豔全城。全區抬板4米以上社區：整個社區建於超4米高的抬板之上，形成天橋相連的“第二生活立面”，不僅最大化利用了空間，更增加了社區的層次感與儀式感。設計意向圖，僅供參考“浮島花園”式立體社區：獨特的“懸浮”設計，讓社區內外景觀在樓棟間滲透包裹，形成了”一樓一島，浮空花園“的獨特場景。設計意向圖，僅供參考超大中央綠谷花園：最大70+米樓間距+超10米的垂直綠化造景形成超大中央花園，整個社區就是一座獨立的立體生態花園。獨特的豪宅秩序：外部彈性配套介面將社區完整包裹，完美隔離住空間和外部空間；極致隱奢入口，融入城市感配套街道，私密性超好。三層歸家禮序：從地面景觀層到架空層，再到入戶層，穿越綠植、光影與水景，步步進入私域，儀式感拉滿。大採光量全明陽光地庫：小區每棟樓都規劃了下沉花園，將自然光和通風引入車庫，讓沉悶和壓抑成為過去式。約5500㎡雙會所配置：提供50米泳池，網球場，籃球館、藝術劇場等全齡社區配套，建構充滿煙火氣與社交溫度的生活場域。約200-400㎡稀缺大戶型：社區內全部為約200-400㎡的大戶型，高區更有超大平層頂平、頂復豪宅，帶來近百平的超大全景艙、三面採光客廳、空中花園等罕見戶型設計。設計意向圖，僅供參考期待安瀾上海重新定義卓越水岸生活，開啟下一個二十年的豪宅“價值入場券”。 (ShanghaiWOW)

川普稱俄烏應依當前戰線「割裂」頓巴斯地區美國總統川普19日表示，俄羅斯和烏克蘭兩國應依現行戰線「割裂」頓巴斯地區，劃界停火、各自撤兵。美國媒體解讀，依照川普的方案，頓巴斯地區大部分土地將交由俄羅斯控制。川普當天在總統專機「空軍一號」上說，俄烏現有戰線已經形成。 「如果非要爭論這塊土地歸你、那片土地歸我，要知道其中存在無數種複雜的可能性。所以我的主張是：他們應該立即在當前戰線停火。”當記者問頓巴斯地區如何處置時，川普回答：“維持現狀就好。那片土地目前已被割裂，我認為78%的土地已被俄羅斯控制。就讓它保持現狀吧。他們後續可以再行協商，但我的意見是，以當前戰線為準劃界停火、各自回家、停止交戰。”頓巴斯主要包括頓內茨克和盧甘斯克兩個地區，俄烏一直在激烈爭奪頓巴斯的控制權。今年早些時候，川普施壓烏克蘭在領土問題上作出讓步以結束俄烏衝突，9月下旬又宣稱烏有能力“奪回整個烏克蘭”，恢復領土原狀。 10月17日與烏克蘭總統澤倫斯基舉行會談當天，被記者問及烏克蘭是否需要以領土換和平時，川普只是說：「誰也不知道。」澤倫斯基同日則對記者表示，在領土上讓步是一個「敏感」而「困難」的議題。(環球時報)

1400億美元——這是2024年新加坡GDP對香港的領先優勢。人均GDP差距，更是拉大至1.7倍。曾經並駕齊驅的“亞洲雙雄”，如今走向了不同的發展路徑。面對這份沉重的“成績單”，香港特首李家超在2025年施政報告中，親自掛帥“北部都會區發展委員會”，祭出了香港史上最大規模的破局之策。這不僅僅是建一座新城，更是對積弊數十年的發展模式的一場“總攻”。回溯歷史，香港與新加坡起點相似。1960年，兩地GDP均為7億美元左右，且在2010年之前，香港經濟總量一直保持領先。轉折點發生在2010年後。新加坡實現反超，並將差距持續拉大。至2024年，新加坡GDP已達5474億美元，比香港多出整整一個深圳的經濟體量；人均GDP方面，新加坡9.07萬美元，近乎香港（5.41萬美元）的1.7倍。土地，是解讀這一逆轉的關鍵密碼。香港：陸地面積1106平方公里，但開發率僅24.3%，近300平方公里毗鄰深圳的黃金地帶長期閒置。新加坡：陸地面積僅733平方公里，開發率卻高達67%，高效利用每一吋土地為經濟注入動力。香港的發展困境，根源在於 “地產霸權”與“產業單一”的雙重枷鎖。1. 土地之困：誰扼住了香港的喉嚨？自上世紀末，香港地產商形成壟斷格局。“價高者得”的賣地規則，推高了房價，卻抑制了產業發展空間。四大地產商掌控著香港七成以上的住宅供應。問題在新界地區尤為突出。據估算，四大發展商在此囤積了超億平方呎的農地，理論上可提供50萬個住宅單位。然而，複雜的丁權制度與環保爭議，讓這些土地長期“沉睡”。2. 產業之殤：除了金融和地產，香港還有什麼？新加坡建構了電子、生物醫藥、金融並駕齊驅的產業結構。其製造業佔GDP比重高達17.65%，抗風險能力強勁。反觀香港，產業結構嚴重失衡。金融和地產合計佔GDP超40%，而創科產業佔比不足5%，製造業佔比更是萎縮至驚人的0.97%。這種單一的產業結構，使香港在全球經濟波動面前異常脆弱。面對沉痾，北部都會區規劃堪稱一劑猛藥。由特首直接掛帥的“北都發展委員會”，旨在以最高決策層級繞開傳統阻力。1. 打破土地枷鎖：從“價高者得”到“產業繫結”制度革新：出台專屬法例，簡化審批、加快徵地，試點“按實補價”的靈活供地模式，終結“地產主導規劃”的舊時代。規則顛覆：土地出讓不再唯價格論，而是與“產業繫結”。企業想拿地，必須承諾引入研發中心或創造就業崗位。2. 創科雄心：河套與新田的“雙子星”佈局河套深港合作區：香港園區首三座大樓已落成，生命健康、微電子企業陸續進駐，將成為對接深圳科創資源的橋頭堡。新田科技城：約210公頃的創科用地，年內將公佈產業發展規劃，目標是打造香港的“矽谷”。3. 基建先行：15分鐘到前海，改寫“雙城生活”政府將投入超3000億港元，建設北環線、港深西部鐵路等12個跨境項目。未來，從洪水橋到深圳前海僅需15分鐘。這將極大促進“香港工作、深圳生活”的新模式，緩解住房壓力，啟動人才流動。北部都會區的雄心，遠不止於追平新加坡。新加坡受限於單一城市框架，而香港的終極優勢，在於背靠粵港澳大灣區這一世界級舞台。北部都會區將推動香港從“南重北輕”變為 “南金融、北創科”的雙重心格局。更關鍵的是，它讓香港與深圳的“超強聯合”成為可能：“香港研發 + 深圳轉化”“深圳研發 + 香港國際化”這種協同效應，是新加坡無法複製的獨特優勢。北部都會區，正是香港融入大灣區、開啟“二次創業”的超級樞紐。這場深刻的變革，為創業者、投資者和專業人士開啟了新的窗口期。把握北部都會區的紅利，需要精準切入和專業導航。銀河集團敏銳捕捉這一趨勢，推出“好生意・真經營”一站式解決方案，提供從優質生意匹配、全程營運支援到公司搭建的全流程服務，助力新港精英解決生意落地、續簽及永居等實際問題，與香港新發展同頻共振。香港，正以北部都會區為支點，撬動未來。這場突圍戰，不僅是資料的追趕，更是一座城市發展靈魂的重塑。它的未來，值得所有人期待。 (米宅港研所)

01 當我們談到上海，總會提到市中心的豪宅、金融機構的高薪，以及豐富的消費機會。但背後高昂的代價，卻往往被我們忽略。如果追問一下，這些代價誰承擔了？答案是普通企業和普通人。根據上奇研究院的報告顯示：2024年1月-6月，上海市跨市遷出企業12436家，平均每天有70家企業離開上海。這些企業，分別來自上海那些區域，又搬遷到了那些城市？主要來自奉賢區、浦東新區、閔行區和嘉定區。主要搬去了蘇州市、北京市、杭州市。新的問題來了，為什麼這些企業紛紛拋棄上海，擁抱了新歡？第一，上海的土地和勞動力成本實在是太貴了，一般的製造企業無法承擔。先說土地。根據2023年的資料，上海產業用地平均價格為，167.63萬元/畝。但是南通市如東縣，M3化工用地才19.8萬元/畝。相差接近8倍。這樣的價差之下，理性的企業都會做出同樣的選擇：把研發設計部門放在上海，從而享受到上海高端人才和資源的紅利；而把製造轉化部門，放在如東縣這樣的小地方，充分降低生產成本。來的人多了，如東縣也發現了這一點。沒過多久，產業園的大牌子上，多了這麼幾句話：研發在滬蘇，轉化在如東；總部在滬蘇，生產在如東；龍頭在滬蘇，配套在如東。非常有“配角”的自知之明。再說勞動力成本，也就是員工的工資。以上海便利店為例，月薪不到6000-7000塊，都沒人願意幹。相比之下，在一些小地方，月薪3000塊的工作遍地都是。為什麼上海工資得給到這麼高？從生產效率角度講，這是因為上海的生態位更好。高端產業能賺取超額利潤，之後部分利潤通過涓滴效應，來到普通打工人的手中。這就像是有錢人家的管家一樣，是服務老爺們的，提供的價值就是比外地同等工作更高。從生活成本角度講，這是因為土地價格太貴，租房成本高。上海外環內的房租，大概3000-4000/月；如果是外環外，2000-3000/月也能租。如果飯錢按照50塊/天來計算，一個月就是1500塊。這麼算下來，5000塊/月的工資，在上海是最低生活標準，再低就活不下去了。有一種觀點認為，上海需要的是高淨值人群，不需要這些窮人。但高淨值人群能夠提供資本，卻提供不了勞動力，具體的低端服務業，還是需要大量外地人參與的。另外一點，高淨值人群是非常挑剔的。他們判斷一座城市是否宜居，看的不僅僅是高樓大廈、珠寶黃金，還要看工業品和服務業的價格。想要拉低生活成本，吸引更多高淨值人群，最需要的就是提供供給，製造過剩。具體來說，只有讓更多外地人進來打工，勞動力市場供過於求，才能把價格拉下來。如果把外地人都趕走了，外賣、快遞、滴滴司機的價格，估計會提高幾倍，上海的競爭力會大打折扣。另外一個典型的例子，就是香港菲傭。只需要5000塊/月，就能幫你打掃衛生，生活質量提高一個檔次。但在上海，想找一個類似的保姆，至少需要1萬/月，性價比不高。為什麼香港的價格，反而比上海低？因為上海有戶籍制度，也沒有放開外國勞工，勞動力並不能自由流動。但是香港可以。所以有經濟學家認為：要利用好城中村和保障房，降低城市的居住成本，從而降低服務業價格。這一邏輯是很順暢的，也是非常必要的。但操盤手需要考慮的更多，例如城市形象，土地利用效率以及拆遷帶來的經濟增長。換句話說，上海面臨著效率與公平的矛盾。效率意味著高速發展，但如果只追求效率，城市會變得沒有溫度，長期會失去競爭力。而公平意味著每個人都能享受到發展紅利，是成熟國家繞不過去的一道門檻。東大過去靠著土地財政、土地金融，獲得了極致的發展效率，但公平卻往往被忽略。如果只有技術進步，卻沒有相關配套的進步，長期發展會愈發困難。企業離開上海的第二個原因，是指標問題。02例如，浦東新區唐鎮工業園區的某家企業。2017年所在地塊性質發生了改變，沒有了廢水回收指標，不能繼續經營。當時他們很著急，在上海各個園區打聽，但最後沒一個能夠接受他們的。因為上海在2017年，出台了幾個檔案：《工業污染源全面達標排放計畫實施方案》；《上海市排污許可證管理實施細則》。主要就是提高了環境標準，從而淘汰一些高污染、低附加值的產業。例如化工行業，有化工廢水指標的園區非常少，而且會優先照顧到納稅大戶。這些小企業，基本就不用想了。所以這家企業，只能從上海，搬遷到了安徽馬鞍山市，鄭蒲港新區。這是污染角度，另一個角度是生產效率。上海並不缺錢，土地拍賣時，企業出價多少隻是標準之一，上海更想要提高的是畝產值。例如閔行區顓橋鎮288地塊，佔地13.95畝，出讓公告中明確要求：產業導向為“電腦、通訊和其他電子裝置製造”；畝均稅收、畝均產值的要求下限分別為：150萬元/畝、2878萬元/畝。也就是說，如果企業生產效率不高，就算有錢也不能繼續在上海發展。新建企業會因為畝產值不達標，而無法獲得擴建空間；原有企業會因為污染問題、指標問題，而無法繼續經營。這是江浙滬地區，產業發展的一大趨勢。杭州這些年也一樣。拍賣價格達到一定限度後，開始要求競爭畝產值、畝稅收。例如，杭州某塊工業用地，經3家單位72輪競爭：畝均年稅收從50萬元/畝，競到畝均年稅收81萬元/畝成交。那些無法達到要求的企業，只能搬遷到江浙小城市。在那些地方，佔地幾十畝的項目，一年營收幾個億，當地就已經很開心了。換算一下，大概畝產值不到1000萬。有人把這樣的趨勢，稱為長三角內部的“雁陣模型”。最早這個模型是日本提出來的，以自己為龍頭，串起整個東亞產業鏈。把這個對應到長三角，就是以上海為龍頭，串起長三角的產業鏈。上海也有這樣的資格。從經濟實力來說：上海GDP超過5.4兆；就算是蘇州，也只有2.7兆，只有上海的一半。反觀珠三角：香港GDP超過3.1兆；深圳GDP超過3.6兆；廣州GDP超過3.1兆。三座城市都沒有形成絕對的優勢，都覺得自己才是珠三角的龍頭。而京津冀地區，則是因為北京太強：北京GDP接近5兆；天津GDP超過1.8兆，不到北京的40%。而且北京畢竟是首都，本位意識還是很強的。記得當年某個天津幹部，跑到北京，想要拉項目。北京某位領導很不屑地說：我看把火葬場搬到天津，還差不多。而從政治地位來說：上海是直轄市，比其他省會高半級，能夠拿到更多的政策和支援。所以長三角其他城市，心甘情願的團結在上海旁邊，安心的等著上海產業轉移。1990年代，上海搞過一次產業升級，把很多產業扔掉了。其他城市見狀，趕緊請回自家，當成祖宗供起來，這是他們的第一桶金。現在上海又在搞產業升級，其他城市又非常緊張。一個個全都派出人馬，常住上海，專門研究那家企業需要幫助，伺機挖牆腳。走在上海的街道上，經常看到寫字樓和產業園上，印著其他城市的招牌。這些都是圍繞著“招商引資”吃飯的一批人。03在2024年9月份之前，各個地方招商引資就三板斧：稅收優惠、土地優惠、基金支援。但是2024年9月份之後，高層要求，不能再給稅收優惠、土地優惠。招商引資，從此進入了3.0時代，也就是股權財政時代。現在地方操盤手，最重要的事情是培育產業。具體手段是什麼？首先梳理本地的資源稟賦，再去收購一家上市公司。對上市公司的要求也很嚴格：最好是某個細分賽道的“龍頭企業”；市值最好在20億—50億元之間；股權相對分散，大股東持股比例不超過30%。因為市值不高的企業，地方操盤手很容易買下來，算是花小錢辦大事。如果股權再分散一點，一般只需要收購20%-30%的股權，就能成為大股東，獲得實際掌控權。按30億算，收購29.9%股份大約需要9億元；如果加金融槓桿，可能只需要掏出40-50%，也就是3-4億就足夠了。一些二三線城市的區級國資平台，也能掏出這個錢。甚至一些縣裡的國資平台，也聲稱要大力收購上市公司。收購上市公司之後，對本地有什麼好處？地方操盤手成為大股東後，一般會要求上市公司搬遷，為本地提供產業鏈、稅收和就業。但任何一家上市公司，都是當地非常看重的資源，沒人願意輕易放走。最直接的影響就是，城市上市公司數量少了，領導面子掛不住。更不用說背後的稅收、就業問題了。所以，就算是同一座城市，不同區域之間互相挖企業，都會引發一次衝突。一種解決辦法就是：A區的上市公司，被B區的操盤手挖走了。經過商量，稅收還記在A區，但企業營運地搬到了B區，為B區提供了就業。可不同城市之間，互相挖上市公司該怎麼辦？如果當地經濟不夠發達，本身就沒幾家上市公司，這種挖牆腳的操作，是非常得罪人的。所以一二線城市，上市公司比較多，市場化程度比較高的地方，是更好的選擇，這裡成功率會更高一些。把“龍頭企業”挖到本地後，操盤手會幹什麼？最關鍵的是圍繞其培育上下游產業，從而降低生產、運輸、資訊傳遞成本，提高生產效率。辦法也很簡單，龍頭企業就在這裡，你想要訂單，那就過來開工廠。現在一家企業選擇投資地時，不僅要看土地和勞動力成本，更多還要看產業鏈豐富度。有時候，那怕一個地方明面的成本更高，但因為上下游產業都在這裡，綜合成本反而更低。很多人吹捧越南的製造業，但這一看就是不瞭解行情的。越南，妥妥一個負面案例。越南北寧工業園的廠房，平均一平方30 多元/月；而廣東東莞，一平方20多塊/月的廠房，到處都是；越南工資，基本都在3500-3800元人民幣，社保是工資的21%；而且越南的工會非常強勢，經常鬧事情。再加上上下游產業鏈不夠豐富，工人勞動力水平有限，生產效率只有國內的60%。有人會提到開工廠的隱形成本，說國內這方面的成本很高。但如果你瞭解過越南，發現其實大家都差不多，甚至他們更野一點。閻王小鬼一大堆。最後算下來，綜合成本反而比國內高出10%。如果不是因為美國對越南的關稅更低，越南製造業很難有崛起空間。所以2025年4月份，美國對越南加征關稅後，當地一群企業家都覺得天塌了。 (達叔買房)

國家層面已出台一系列配套支援政策，在低效用地開發再利用的規劃指標調整、用地功能轉換、土地分宗管理、開竣工時間最佳化、再轉讓平台搭建等方面給予政策傾斜，為市場化盤活閒置土地提供了制度保障。存量閒置土地的有效盤活正成為最佳化資源配置、穩定樓市的重要抓手之一。9月11日，《國務院關於全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案的批覆》正式發佈，明確在北京城市副中心、蘇南重點城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區內地九市、重慶市、成都市等10個要素市場化配置綜合改革試點，預計2027年完成試點任務。“土地作為重要的生產要素，在支撐和保障經濟社會發展中，發揮著重要作用。”在試點部署會議上，自然資源部自然資源開發利用司司長孔維東表示，此次試點其中一項重要任務就是在原有工作基礎上繼續深化實踐探索，不斷提高土地要素市場化配置水平。從試點內容來看，部分試點地區的探索內容主要包括三個方面，分別是深化土地管理制度改革、創新產業用地供應、盤活存量土地和低效用地再開發。其中，在盤活存量土地和低效用地再開發方面，自然資源部將細化完善低效用地認定標準，推動城鎮低效用地騰退和主動退出；推進國有企事業單位存量土地的盤活利用，鼓勵經營主體通過建設用地整理等方式促進城鎮低效用地再開發；探索地上地下空間綜合利用和分層設立建設用地使用權；鼓勵採取市場化方式盤活存量閒置土地，進一步提高土地節約集約利用水平。“目前，國家層面已出台一系列配套支援政策，在低效用地開發再利用的規劃指標調整、用地功能轉換、土地分宗管理、開竣工時間最佳化、再轉讓平台搭建等方面給予政策傾斜，為市場化盤活閒置土地提供了制度保障。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。━━━━多地試點先行此次確定的10個要素市場化配置綜合改革試點地區均為發展基礎好、經濟支撐力強的城市群或中心城市，基於各自資源稟賦與發展需求，這些地區在存量土地盤活方面因地制宜推出特色舉措，形成示範效應。其中，北京城市副中心結合城市更新，推動以市場化方式盤活低效建設用地和閒置耕地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配等難題，挖掘閒置土地潛在價值，為城市發展釋放空間。與北京城市副中心不同，蘇南重點城市提出完善城鎮低效用地認定標準，通過產業更新、綜合整治等多種模式盤活存量低效用地，助力老舊產業園區煥新、提升土地利用價值。杭甬溫地區的探索則聚焦工業領域與老城區兩大重點。該地區工業用地在城市土地中佔比較大，若能對工業領域低效用地進行全域治理，將極大地提升土地的利用效率；而老城區政策體系的完善，能夠鼓勵更多主體參與到老城區土地盤活中來。鄭州市全面推進開發區低效用地認定、處置工作，探索推進城鎮低效用地分類調查、認定、評估和再開發工作。不僅會推進國有企事業單位存量土地盤活利用，鼓勵經營主體通過建設用地整理等方式促進城鎮低效用地再開發，還將完善建設用地節約集約利用評估評價體系，推動用地評價結果與新增建設用地指標和績效考核掛鉤，並完善在地上、地表和地下分層設立建設用地使用權的配套政策，確保盤活工作落地見效。有業內人士認為，這是對症下藥的做法，不同地區的低效用地形成原因各不相同，只有細化認定標準，才能精準施策。事實上，此次10個區域試點的探索並非“從零開始”。自2023年9月起，自然資源部已在15個省（市）44個城市（區、縣）部署低效用地再開發試點，主要圍繞規劃統籌、收儲支撐、政策激勵、基礎保障4個方面探索創新政策舉措，完善激勵約束機制，有效盤活存量土地和推動低效用地再開發。試點城市開展了生動的實踐探索，湧現出兩批典型案例。在此基礎上，此次10個試點地區的進一步探索，將為全國範圍記憶體量土地市場化盤活提供更多可複製、可推廣的經驗。━━━━政策密集發力存量閒置土地的市場化盤活，離不開頂層政策的系統性支撐。2024年以來，自然資源部、央行、國家發改委等多部門協同聯動，出台一系列政策，搭建起了市場化盤活的制度框架。2024年6月，自然資源部聯合國家發展改革委等部委創新出台關於促進閒置存量土地高效利用的18條政策措施，其中在土地二級市場流通領域建構了多維度的市場化處置體系：包括推進房地產用地“帶押過戶”、配合司法及破產處置、最佳化分割開發程序、支援合作開發等，這些舉措都體現了市場化方式的運用。時隔3個月，金融端的支援又及時跟進。2024年9月，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上介紹了五項房地產金融新政策，第五項政策就是支援收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支援有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由中國人民銀行提供再貸款支援。同年11月，政策進一步向 “落地執行” 細化。自然資源部發文要求各地積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閒置土地力度，促進房地產市場平穩健康發展。這一過程中，也強調優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地，通過政策引導，吸引市場主體參與土地盤活工作，側面鼓勵了市場化方式盤活存量閒置土地。從更宏觀的政策層面來看，市場化盤活的制度基礎正不斷夯實。2020 年，《關於建構更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》發佈以來，要素市場化改革持續前行、配套政策日益完善。2024年7月，黨的二十屆三中全會審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，進一步要求“完善要素市場制度和規則”“建構城鄉統一的建設用地市場”“最佳化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地”，為國企盤活存量土地資產創造了良好的環境。2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關於持續推進城市更新行動的意見》提出，在保障公共利益前提下擴大國有土地土地使用權人自主更新權限，允許以轉讓、入股、聯營等方式盤活低效用地，同步最佳化地價計收規則、推進建設用地立體分層確權、完善不動產登記制度。從宏觀指引到微觀舉措，從土地管理到金融支援，這一系列政策為市場化盤活存量閒置土地搭建了制度框架，鼓勵社會資本、先進技術和管理經驗參與到存量土地盤活工作中來。政策落地的成效也正逐步顯現。據中指研究院監測，截至2025年8月末，26個省市已公示的擬使用專項債收購閒置存量土地總金額超6100億元，專項債實際發行約1752億元，為存量土地盤活提供了堅實資金支撐。自然資源部9月10日披露的資料更直觀展現了改革成果：“十四五”以來，已累計處置閒置土地面積500多萬畝，完成低效用地再開發171萬畝。其中，上海、江蘇、浙江等地存量土地供應已經佔比過半。━━━━仍面臨多重梗阻儘管政策支援力度大，地方與企業探索積極，但存量閒置土地盤活仍面臨多重現實梗阻。在李宇嘉看來，當前閒置土地盤活主要存在五大難點：一是市場預期問題，土地價格穩定但房價下跌可能影響接盤主體積極性，導致後續貨值與資金平衡困難；二是債務與司法糾紛，開發商債務債權關係複雜，存在司法糾紛，增加了盤活難度；三是價格協商難題，部分開發商寄望政府救市，對土地回收價格預期過高，難以達成一致；四是配套不完善，部分地塊市政配套不到位，不具備再開發條件；五是區域去化壓力，部分區域不動產供給過剩，去化難度高，限制盤活空間。不過，針對這些差異化難題，各地也逐漸探索出了“一項目一策”的創新解決方案。如針對產權不清、邊界模糊、歷史遺留問題等情況，以金華市某工業項目為例，改造前340餘畝用地竟然分屬7個主體，包含1家國企、5家民企和一個村集體，且各主體廠房均用於出租，承租戶達100余家，導致不同產權主體的訴求難以統一，極大阻礙了低效土地盤活的處理程序。為了平衡各方利益訴求，項目創新採用“政企村聯動”模式，即國企牽頭，民企和村集體共同參與，聯合改造。首先，通過土地規整置換的方式，將分散的零星用地進行整合，確保土地的完整性和利用效率；其次，採取 “一類一策”方式，重構國企、民企及村集體產權，確保各方利益得到合理安置；再次，先行開展片區整體規劃工作，並聯動國有企業、民營企業及村集體等多元主體共同參與，以此保障各功能區域實現協同互補發展。根據項目產業特點，引導工業上樓，推進地上地下空間高效利用。還有，如針對現狀功能與城市新規劃定位不匹配等問題，蘇州市某產業園區給出了轉型答案。該園區原本是用於儲存五金交電集團的物資，然而隨著電商時代來臨和城市商貿功能轉型，倉儲功能逐步衰敗，亟須重新盤活。於是，項目基於存量建築活化利用5年過渡期政策，啟動地塊改造建設，打造文化創意園，發展文化創意產業。同時基於長久發展考慮，項目方還於次年申請推進地塊自主更新，經政府批准同意並補繳地價後，土地用途由倉儲用地調整為商業用地，成為蘇州市首個完成“工改商”的低效用地再開發試點項目。針對財政資金支援有限，社會資本對其投資積極性不高，導致資金短缺問題突出等情況，漳州市某產業園區項目建立了“基金+產業+園區”模式，通過引入社會資本注資、地方國企墊資、產業社區引資、入駐企業投資、設立基金融資等方式有效保障項目改造資金。同時，利用已建成的廠房，經主管部門審批後，設定合理的租售比，確保資金能及時回籠，租金可保障園區營運，從而實現資產淨增、收入遞增、效益倍增。福州市某福利院項目則採取財政統籌和地方政府發行專項債方式，為項目開展提供資金保障。其中福州市社會福利院改造由市財政全額出資；福州市社會養老中心項目則採用 “投建運一體化” 模式，由福州城投營運服務集團負責，資金由企業自籌1.95億元與專項債4.55億元構成。對於當前中國存量閒置土地盤活適配的市場化模式方面，李宇嘉認為，存量土地盤活不存在 “一刀切” 的普適模式，核心在於堅持 “一項目一策”，首先需精準診斷低效用地的成因，明確是規劃指標不合理或滯後、基礎設施與公共配套不足，還是區域同類用地供給過剩、市場競爭飽和，抑或是市場主體自身經營能力不足導致土地閒置。在市場化盤活框架下，關鍵要通過規劃指標動態調整、補齊公共配套短板等針對性舉措，充分激發原土地使用權人及其他潛在市場主體的參與意願，讓各類主體從“要我盤活”轉變為“我要盤活”，切實提升盤活工作的主動性與有效性。為此，李宇嘉建議，可通過授權經營或作價入股推動國企與市場化主體合作，結合職住平衡、站城一體趨勢推進土地綜合開發，為有開發能力的主體調整規劃指標、補齊公共配套，支援無開發能力的主體在二級市場轉讓或引入新主體，同時針對政府原因導致的閒置，通過協商收回、協議置換、規劃補償等方式解決。綜合來看，中國市場化盤活閒置土地正進入加速期。 (中國房地產報)

上海土地市場迎來歷史性轉折。上海土地交易市場正式公佈第八批次土拍將於10月20日舉行，本次土拍最引人注目的變化是：6幅地塊的出讓檔案中全面取消了“中小套型比例要求”。這一變化標誌著上海執行多年的住宅套型限制政策正式退出歷史舞台。上海中小套型限制政策在2024年8月27日前被稱為“7090政策”，即要求新建商品房中90平方米以下的小戶型必須佔到整個項目計容建築面積的70%以上。這一政策始於2006年，初衷是讓開發商供應更多房源，特別是中小戶型低總價房源，以滿足居民日益增長的購房需求，專門傾向剛需使用者。2024年8月27日，上海發佈了《關於最佳化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，調整了住宅中小套型的定義標準，面積限制從90-100㎡放鬆到100-120㎡，比例要求也相應調低。基於這次政策變化，市場未來可能呈現三個發展方向：郊區和市區非熱門地段項目影響不大，畢竟這些類股做小戶型低總價產品，市場容易接受，能滿足快銷節奏。好地段中高端項目最近趨勢的起步120㎡左右，可能還會進一步提高，變成150-160㎡起步。這也符合圈層和項目調性的潛在需求。現有小戶型新房市場上尚存的少量100㎡左右或者更小面積新房，也許會迎來一個相對好的銷售窗口期，畢竟趨勢是未來會減少供應。 (上海樓市情報)

8月1日，華潤置地聯合南房集團完成了一筆引人注目的土地交易。兩家企業以244.7億元的價格，通過股權轉讓方式獲得了上海浦東後灘和黃浦餘慶裡的超大資產包。這一交易金額創下了2025年全國單次土地成交的最高紀錄。上海聯合產權交易所的公開資訊顯示，此次交易包含浦東後灘2宗住宅地塊和黃浦餘慶裡6宗綜合用地。後灘地塊是該類股的首批住宅項目，預計提供超過2000套房源。餘慶裡項目則位於黃浦區中心地帶，緊鄰已經售完的金陵華庭項目。華潤置地這次投資的金額幾乎等於其今年上半年在上海的全部銷售收入。今年前7個月，華潤置地在上海實現251.6億元銷售額，在當地房企中排名第三。如此大規模的投資反映出這家央企對上海市場的看好，也顯示了其在行業調整期專注核心城市的戰略思路。值得注意的是，華潤置地近期正在進行組織架構調整，撤銷區域管理層級，由總部直接管理重點城市。在這一背景下，上海作為其重點佈局城市之一，獲得了更多資源傾斜。01華潤置地此次收購的資產分佈在上海兩個核心區域，每個項目都有其獨特價值。浦東後灘的兩宗地塊是重頭戲，總價174.09億元，佔整個交易額的71%。後灘類股位於浦東內中環之間，是目前該區域僅剩的三大可開發區域之一。07-1地塊成交價88.69億元，佔地3.96萬平方米，樓麵價6.9萬元/平方米。04-1地塊成交價85.4億元，佔地4.19萬平方米，樓麵價7.03萬元/平方米。兩宗地塊距離黃浦江都在400米以內，未來的高層產品可以看到江景。市場表現為這一投資提供了支撐，去年底開盤的中鐵世博雲境，158套均價10萬元/平方米的房源認購率達到291%。華潤置地計畫將後灘項目打造為高端產品線，戶型面積預計在120平方米以上，今年四季度有望推出首批房源。黃浦餘慶裡項目的複雜性更高，但潛在收益也更可觀。70.61億元的投資獲得了6宗地塊，包含住宅、商業、辦公等多種物業類型，總建築面積8.98萬平方米。項目緊鄰地鐵大世界站，距離人民廣場步行可達。餘慶裡的住宅部分包括高層住宅2.65萬平方米和風貌住宅1.29萬平方米，樓板價約10.6萬元/平方米。作為對比，一路之隔的金陵華庭今年初售價已達18.9萬元/平方米。按此計算，僅住宅部分的貨值就能覆蓋大部分土地成本。華潤置地在上海已有成功案例，前灘潤璟項目當年也是通過產權交易中心獲得，後來成為區域內的熱門項目。中環置地中心雖然地段相對偏遠，但今年連續12次開盤全部售完，證明了華潤置地的產品力。此次合作夥伴南房集團並非新面孔。兩家企業此前已在士林潤園項目上合作，該項目定位風貌別墅，預計今年三季度入市。02華潤置地的大手筆投資與其整體戰略調整同步進行，7月份，公司完成了新一輪組織架構重組，住宅業務的區域管理職能被取消，20個重點城市改為直接向總部匯報。這種扁平化管理旨在提高決策效率，將更多資源投向重點市場。與此同時，華潤置地正在收縮非核心業務。公司以1元價格出售了湖北省城市更新集團1%的股權，徹底退出這一合作平台。該公司成立於2021年，華潤置地最初持股50%，但在去年已減持至1%。2024年該公司的各項財務資料均為零，顯示項目並未產生實際業務。業績資料反映出華潤置地戰略調整的效果，中指研究院的統計顯示，今年1-7月華潤置地全國銷售額1103億元，同比下降12%。但在上海市場表現突出，251.6億元的銷售額位列當地房企第三位，僅次於保利發展的280.7億元和招商蛇口的258.4億元。華潤置地在上海的項目確實有不錯的市場反應。翡雲悅府位列今年上半年上海銷售前三，僅次於上海壹號院和金陵華庭兩個頂級項目。中環置地中心去年是唯一一個不在市區的百億項目，今年繼續保持熱銷勢頭。盈利能力為大規模投資提供了基礎，華潤置地2024年經常性業務利潤首次超過100億元，佔總利潤的40.7%。集團首席財務官郭世清透露，今年這一比例有望提升至45%以上。強勁的經常性收入主要來自商業地產營運，這也是華潤置地相比其他房企的優勢所在。從行業角度看，頭部房企普遍在進行類似調整。萬科、招商蛇口等企業今年都撤銷了區域公司，改為總部直管模式。這反映出房地產行業正在經歷深度調整，企業需要更精細化的管理和更聚焦的投資策略。華潤置地的選擇是收縮戰線、專注核心城市核心地段。244.7億元的上海投資體現了這一策略的具體實施。在行業整體下行的背景下，這種做法既是對優質資產稀缺性的認知，也是對自身營運能力的信心體現。 (房金時代)