/ / 01/ / 政策環境：穩定寬鬆1. 中央層面：著力穩定房地產市場，推動房地產高品質發展2026年第一季度，中央堅持著力穩定房地產市場、推動房地產高品質發展總基調，持續強化房地產市場穩定發展的頂層設計，釋放穩預期、防風險、促轉型的政策訊號，為地方最佳化調整提供原則遵循與操作空間。具體來看：宏觀定調穩市場。2026年《政府工作報告》明確全年房地產工作主線：著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多管道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。深化住房公積金制度改革。最佳化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，防範債務違約風險。深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。還提出加強初婚初育家庭住房保障，支援多子女家庭改善性住房需求；盤活利用存量土地和閒置房屋設施。中央政治局會議提出要繼續實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。“十五五”規劃綱要將房地產納入提振消費篇章，提出多管齊下穩定預期；未來五年房地產政策將以保障民生為重心，在推動房地產高品質發展方面更加注重提升居住品質。金融、財稅政策持續寬鬆。央行自2026年1月19日起，下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點；國家金融監管總局等部門下發政策指導，對已經進入融資協調機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行展期5年。央行等部門發文，將商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。財政部、國家稅務總局等部門發佈公告，明確居民換購住房個人所得稅退稅優惠政策延續至2027年底。存量土地盤活導向明確。自然資源部等部門印發《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》，要求各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，不定期監測執行情況；新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用於經營性房地產開發。在《關於深化自然資源要素保障 支援養老服務改革發展的若干措施》中提出，在符合安全環保要求的前提下，閒置商業、工業用房及老舊小區邊角地等可改造為養老設施，5年內按原用途使用，無需變更用途、不增收地價款；非營利性設施還可依法調整容積率和建築高度。住房保障與品質提升同步推進。中央持續強調完善租購併舉住房制度，擴大保障性住房供給，支援收購存量商品房用作保障房、安置房、人才公寓；推動“好房子”建設，建立房屋全生命周期安全管理制度，提升住房建設品質與物業服務水平，促進房地產行業向高品質發展轉型。城市更新加快推進。自然資源部、住建部發佈《關於進一步支援城市更新行動若干措施的通知》，提出各地利用存量土地、房產資源發展國家支援產業、行業的，將原5年不改變用地主體和規劃條件的固定過渡期政策，調整為以5年為原則的靈活過渡期政策。過渡期屆滿辦理土地有償使用手續時，對新增租賃出讓方式予以支援。在保障安全、不影響遠期規劃實施前提下，各地可制定空閒建設用地的臨時利用規則並加強實施監管；制定存量建（構）築物不增加容積率和高度情況下的臨時利用管控規則。2. 地方層面：堅持因城施策，公積金政策最佳化成為主要抓手2026年第一季度，地方累計出台房地產調控121條，政策頻次較上一季度略有減少。其中，寬鬆性政策103條，中性政策13條，緊縮性政策5條。政策方向上，2026年第一季度地方房地產政策延續聚焦啟動需求、去庫存、盤活存量、最佳化供給等方面，涉及最佳化行政限制性政策、加大住房公積金政策支援、發放購房財稅補貼、鼓勵住房“以舊換新”“以小換大”、加大房企合理融資需求支援、收購存量閒置土地和閒置商品房、完善城市更新相關配套政策等舉措。其中，公積金政策成為一季度地方最佳化房地產調控的主要抓手，主要最佳化方向包括上調最高貸款額度、最佳化貸款套數認定標準、擴寬提取使用範圍、最佳化繳存政策、擴大對多子女/人才/軍人等特定群體支援等方面。上海出台新“滬七條”，在住房限購、公積金、房產稅等方面推出突破性舉措，進一步強化了地方房地產政策寬鬆預期。/ / 02/ / 房地產市場發展特點1．供求：各項指標規模持續收縮、核心指標跌幅有所改善2026年一季度，房地產行業仍處於築底調整過程中，各項指標持續下行，同比跌幅表現有所差異。全國房地產開發投資同比跌幅較上季度大幅回升；銷售面積及金額季末同比跌幅較年初縮小；新開工、竣工面積低位運行，持續處於較大跌幅區間；商品住宅庫存增加。投資：跌幅明顯縮小。2026年一季度全國房地產開發投資17720億元，同比減少11.2%，跌幅較上年末縮小6個百分點。其中，住宅投資13531億元，減少11.0%，佔總投資比重為76.4%。從地區來看，東北地區投資跌幅高於其他區域，同比減少31.6%，西部地區跌幅相對最小，同比減少8.1%；開發企業投資重點仍集中在東部地區，佔總投資比重的61.5%。開工：仍在深跌區間。2026年一季度全國房屋新開工面積10373萬平方米，同比減少20.3%，跌幅與上年末基本持平；季度內同比跌幅先擴大再縮小，持續處於較大跌幅區間。竣工面積9789萬平方米，同比減少25.0%，跌幅較上年末擴大6.9個百分點。銷售：規模持續收縮。2026年一季度全國商品房銷售面積19525萬平方米，同比減少10.4%，商品房銷售額17262億元，減少16.7%；季度內兩項指標同比跌幅均表現先擴大再縮小，整體跌幅較上年末仍分別擴大了1.7個和4.1個百分點。一季度商品住宅銷售面積及金額分別同比減少13.1%和18.5%。各區域銷售面積及金額均同比下降，東北部地區兩項指標跌幅最大，分別減少19.2%和25.1%；中部地區跌幅相對較小，分別減少7.4%和10.1%。東部地區銷售面積及金額佔全國比重分別為44.1%、58.6%。庫存：住宅增加明顯。2026年一季度末，商品房待售面積78601萬平方米，較上年末增加1969萬平方米。其中，住宅待售面積42771萬平方米，增加2535萬平方米；辦公樓待售面積5255萬平方米，減少75萬平方米；商業營業用房待售面積13664萬平方米，減少583萬平方米。2．價格：價格環比跌幅縮小，同比跌幅繼續擴大新房：價格環比跌幅縮小，同比跌幅逐月擴大。1—3月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為4座、10座、14座，環比算數平均值分別為-0.37%、-0.28%和-0.21%。1—3月，房價同比上漲的城市數量分別為4座、5座、4座，同比算數平均值分別為-3.33%、-3.46%、-3.59%。二手房：3月價格環比上漲城市數量明顯增加，環比平均跌幅逐月縮小，同比跌幅繼續擴大。1—3月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為2座、2座、13座，環比算數平均值分別為-0.54%，-0.43%，-0.24%。1—3月，價格同比上漲城市數量均為0座，同比算數平均值分別為-6.24%，-6.31%，-6.33%。3．城市：商品住宅成交規模下降，多城市消化周期增長一季度，監測的30座重點城市商品住宅成交總面積2190.07萬平方米，較上季度減少26.8%，較去年同期減少27.6%。具體城市看，成都成交量明顯領先，為183.22萬平方米，廣州、天津、西安、青島、武漢、杭州成交規模位於第二至第七，面積在101萬—148萬平方米之間，重慶、北京、上海成交面積也位於前十，在83萬—90萬平方米之間。一季度末，監測的30座重點城市中，成都商品住宅庫存明顯高於其他城市，為2310萬平方米，合肥庫存面積最小，為233萬平方米。與去年相比，12座城市庫存增加，東莞、深圳漲幅居前，分別為17.0%和15.6%；18座城市庫存減少，長春、鄭州去化相對明顯，同比分別減少29.6%和25.7%。消化周期上，3座城市低於18個月，較上季度末少了上海、青島；24座城市在18—36個月之間；3座城市在36個月以上。一線城市依然是上海消化周期最短，為18.9個月，北京最長，為33.9個月。與去年同期相比，26座城市消化周期增長，深圳增長最為明顯；4座城市消化周期縮短。土地市場方面，一季度監測的30座重點城市土地成交面積935.25萬平方米，較上季度減少81.3%，同比減少40.2%。徐州、寧波土地成交面積較為領先，在70萬平方米左右，其次成都、重慶、西安在50萬—60萬平方米之間，其他成交規模前十的城市為無錫、廣州、上海、常州、武漢，在39萬—47萬平方米之間。30座重點城市土地成交總金額1421.69億元，較上季度減少71.6%，同比減少53.0%。廣州以268.51億元領先其他城市，其次上海為218.25億元，北京為138.46億元，其他成交金額前十的城市為成都、杭州、寧波、無錫、福州、西安、廈門，在43—91億元之間。4．企業：業績規模持續下降、投資態度謹慎業績：規模持續下降。一季度，銷售規模靠前的100家典型房企實現銷售權益金額4261.2億元，同比減少26.15。部分企業業績大幅回暖，君一控股、中建玖合、聯發集團等7家企業累計業績同比增幅大於100%。位於銷售權益金額前兩名企業為中海地產、保利發展，超過400億元，華潤置地在300億元以上。投資：態度依舊謹慎。一季度，克而瑞研究中心重點監測的100家企業拿地新增貨值、總價和建築面積為3225億元、1596億元和2397萬平方米，同比分別下降48%、50%和29%。企業整體的拿地意願依舊偏向謹慎，“央企領銜、城投為主”的格局仍在延續。在銷售排名前100的企業裡，僅有不足三成的企業有土地儲備入帳。在銷售前十的企業中，越秀地產、保利發展、華潤置地的拿地金額（全口徑）超過90億，其中同比保持正增長的僅有越秀地產，多數企業同比跌幅超過60%。融資：規模大幅減少。一季度，克而瑞研究中心監測的重點房企融資522.38億元，環比減少51%，同比減少37%。一季度重點房企整體新增債券類融資成本為3.51%，境內債券融資成本較2025年全年回升了0.23個百分點至2.73%，整體仍然處於較低水平，境外債券融資成本為10.86%。到位資金：跌幅持續擴大。2026年一季度房地產開發企業到位資金20524億元，比上年減少17.3%。季度內累計同比跌幅逐月擴大，較上年末擴大3.9個百分點。各項資金來源中，國內貸款3419億元，下降23.7%；自籌資金7762億元，下降5.3%；定金及預收款5858億元，下降20.1%；個人按揭貸款2204億元，下降34.6%/ / 03/ / 當前產業存在的問題1.市場築底階段量價修復動力不足一季度全國房地產市場依然處於回呼築底階段，儘管3月上海、北京等部分重點城市出現“小陽春”，但整體市場呈現較強的結構分化行情，表現為全國新房市場持續下行，重點城市二手房市場熱度回升；重點城市核心類股受捧，一、二線城市遠郊和三、四線城市承壓。整體而言，局部熱度正向傳導效應有限，不足以扭轉全國整體市場，整體仍處低位。居民端就業與收入不確定性較高，房價下跌帶來的資產貶值預期，使得購房意願和信心修復受阻，整體缺乏復甦的持續動能，實質性恢復需要更長時間。2.庫存結構分化，陳舊庫存去化難度大3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，庫存總量保持穩定，但在銷售規模收縮下，去化周期仍被拉長。從庫存結構看，當前市場大部分庫存集中在能級較低的城市，中長期去化壓力突出。在這些城市收購存量商品房用作保障房既缺乏社會價值，也無經濟性，不具備大範圍鋪開的基礎。企業存貨中，還有大量庫存是產品力落後於市場需求的老舊項目，與居民購房偏好脫節，去化難度大，依靠傳統的降價促銷手段也效果有限，資產無法變現、持續貶值。同時存在大量企業在行業快速發展期高價拿下的位置偏、難開發的閒置土地。政策主導“控增量”對於緩解庫存壓力具有積極意義，避免了問題的進一步惡化，並為存量消化贏得了時間窗口。但主動縮量無法改變這些區域存量資產的地理位置，難以化解歷史形成的結構性、低效庫存，如何盤活讓存量房源重新獲得市場競爭力才是關鍵。3.房地產行業調整向上下游產業鏈傳導風險國家統計局顯示，一季度建築業生產總值同比下降3.8%（上年一季度為上漲3.1%，第二季度開始同比下降後跌幅持續擴大）。房建類股佔建築業產值比重高，是建築業第一大需求來源，房地產行業的持續調整是其下滑的主要原因。雖然基建方面持續穩增長，但總量、結構、盈利等均無法彌補房建流失的巨大市場空間，支撐效應不足。房地產調整向建築行業傳導風險，大量建築企業對房企應收款計提大額壞帳減值，中國建築4月發佈公告對2025 年度計提應收款項減值準備 186.6 億元；中小建築企業、民營建工被出險房企連帶批次虧損。同時，家居、家電、裝修行業的零售增速也出現明顯回落，相關行業的企業營收下滑、就業壓力增大，房地產市場持續低迷將進一步加大上下遊行業的經營壓力。/ / 04/ / 2026年二季度房地產市場走勢預判1．政策聚焦預期管理，著力穩市場。二季度房地產政策保持定力，延續寬鬆基調。中央層面政策核心聚焦預期管理，著力穩定房地產市場，繼續推進房地產發展新模式各項制度框架逐步落地。地方層面圍繞“控增量、去庫存、優供給”三大目標，政策措施以精準最佳化、落地細化為主，公積金政策最佳化已成為常態，各地將繼續用好稅收工具降低住房交易成本、加速好房子建設標準落地等。各地將加大存量商品房和閒置土地收儲力度以去庫存。城市更新試點工作也將進入實質性推進階段。2．市場底部未確認，結構性分化持續。2026年二季度處於市場底部確認的觀察階段，投資、銷售、新開工等指標規模都將持續低位運行，市場銷售規模季節性回升，同比跌幅有望緩慢縮小。市場呈現結構性修復的特徵，核心城市二手房市場持續“以價換量”保持一定的活躍度；新房市場“好房子”項目在競爭中保持價格韌性，遠郊區新建項目房價承壓。土地市場方面，各地根據制定的供地計畫，供應節奏將逐步提升，市場熱度有望階段性回升；城市分化的格局延續，熱點集中於一線城市核心地段及強二線城市優質類股。因為各地住宅用地規模調減，成交量較往年同期不會有明顯提升。3．企業加速推盤，投資謹慎。當前銷售市場底部仍未確認，房企流動性壓力將持續上升。3 月房企融資邊際回暖有望趨勢延續至二季度，但整體融資呈現低位修復、結構極度分化，絕大多數中小民企、出險房企融資難度依然很大。銷售方面，企業將抓住二季度銷售旺季，加速推盤、以價換量回籠資金，積極去庫存。投資拿地方面，策略聚焦控規模、保現金流、優貨值，聚焦一線、強二線核心類股優質宅地。部分企業將因為投資收縮、產品競爭力弱，面臨經營困境。 (中房網)
