澤平宏觀—任澤平：未來中國房價還會不會漲？

現在網路上關於房價的觀點，兩極分化，有人說中國房地產徹底完了，再也漲不起來了；也有人信誓旦旦說，明年房價就會暴漲，勸你現在趕緊抄底。

但我要告訴你，這兩種說法都錯了。

十多年前，我提出一個房地產業、金融業廣泛採用的標準分析架構：房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。2015年我根據這個分析架構公開預測，一線房價翻一倍，隨後房價大漲，被評為十大商業經典預測。後來我在2020年預測房價將會出現歷史性大頂，後房地產時代到來，隨後房地產市場出現深度調整。

那麼，未來中國房價還會不會漲？房子還能不能買？本篇將幫你看清未來中國房價走勢，以及背後的真相。

首先，中國房子真的已經過剩了嗎？

總體看，中國城鎮住房確實從嚴重短缺轉向整體平衡。1978年，全國城鎮住房大概只有3,100萬套，而今天，已超過3.7億套。套戶比也從0.8升到了1.07，從短缺時代的不夠住，變成了總量平衡的基本「夠住」。

但請注意，這個平衡是有問題，它是靜態的，不是動態的，是總量的，不是結構的。2023年，一線城市如北京、上海，套戶比只有1.01，住房仍緊張；而部分三、四線城市已達1.12，明顯過剩。更關鍵的是，很多城市的老房子佔比高、戶型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。

究竟什麼決定房價走勢？

房地產長期看人口。過去20多年，是中國房地產的黃金時代。因為1962-1976年是中國人口出生高峰，平均每對夫婦生5個孩子，這些「嬰兒潮」人口在過去20多年正好結婚生子，是這段時期的買房主力。他們趕上了改革開放、全球化、都市化加速、貨幣寬鬆的時代紅利，成為推動房價上漲的主力。

但今天，這個基本盤變了。中國的勞動年齡人口總規模在2013年觸頂，從那以後，一路下降，從10億人降到了9.6億，勞動年齡人口在總人口中的佔比從74.5%掉到了68.3%，預計到2050年降到約58%。2024年中國城鎮化率達67%，從農村轉移人口到城鎮接近尾聲。

同時，老化進一步加劇，2024年65歲以上老年人口占比上升到15.6%，預計到2032年前後進入超20%的超級老化社會。更嚴峻的是2024年，總和生育率已經跌到1.0左右，遠低於維持人口正常更替所需的2.1水準。

這意味著，靠人口成長推高房價的時代，已經結束了。

既然人口總數在下降，那房地產是不是就徹底沒戲了？

不是。因為人雖然在變少，但「人口持續向都市圈城市群集中」。美國、日本、韓國等已開發國家在都市化後期，都出現了這個現象。

中國也一樣，人口逐步往都會圈城市群遷移，例如2021-2024年，深圳常住人口年均增長10萬人；杭州年均增長14萬人，而東北、西北以及許多低能級城市，人口持續流出。未來不是所有城市房價“普漲”，而是20%人口流入的一二線城市未來還有新增購房需求，房價可能會漲；而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。

所以，基本結論是：中國房地產大開發時代已經結束，房價普漲時代結束。我們正進入存量時代，未來房價主要特徵是區域大分化。一線和強二線城市，因人口流入、有產業、有需求，房價可望逐步穩定，甚至未來還會上漲。而大多數三、四線城市，人口流出、老化加劇、庫存高，將面臨有價無市和長期的陰跌。

所以，如果你問中國房價還會不會漲，不如問，那裡的房價會漲？那裡還有機會？ （澤平宏觀展望）