【十五五】房產的價值，有了新錨點

“當貨幣的錨點劇烈變化，社會各類資產都會面臨價值重估，此時要把能夠穿越周期的房產列入重點考慮。”

如果說五年前許多人的焦慮還是“買不起房”，那現在，很多人的焦慮變成了“賣不掉房”。

統計局資料顯示，1—9月份，新建商品房銷售面積同比下降5.5%，“金九銀十”表現稍好，新房價格微漲，核心區高端改善，但二手房持續調整。

中介處，“降價急售”的資訊越來越多，但更多人依然在猶豫——房子的價值重估，是不是還遠未結束。

10月28日，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》發佈，隨後，住房和城鄉建設部部長倪虹發表署名文章《推動房地產高品質發展》，這兩份檔案，為中國接下來幾年的房地產方向，定下了新的基調。

與“十四五”強調“房住不炒、增加供給”不同，“十五五”聚焦的，是房地產的高品質發展。

政策方向轉變的背後，是對現實格局的回應。過去三十年，樓市的主要矛盾是“夠不夠”，新增人口、快速城鎮化帶來了持續的增量需求——1995年，中國城鎮常住人口占總人口的比重不到30%，65歲及以上人口占總人口6.2%，而到了2024年，這兩個數字分別上漲至67%和15.6%。

經濟學學者蘭小歡在《置身事內》中指出：無論是發達國家還是開發中國家，房屋供需都與人口結構密切相關，因為年輕人是買房主力。

如今，隨著人口增速放緩、老齡化加劇、城鎮化率超過2/3，即便是一二線城市，房屋的供求關係也走到了拐點。

2024年，中國新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，而存量房的掛牌量卻在不斷攀升——2023年下半年以來至今，多個城市的二手房掛牌量處於歷史高位。

借用“白袍翁”公眾號聯合創始人、上海地產意見領袖白小姐的解釋，總客群人數的淨增長是負數，因此，如果A樓盤賣得好，那麼B樓盤就沒客戶；同樣的，A城市的樓市起勢，意味著隔壁B城市的人口和樓市會受到很大影響。

當然，對於多年將房地產視作穩健投資或者也希望買房後能“保值”的人而言，有個問題也是一個“剛需”：這樣的存量博弈時代，什麼樣的房子才能適應新常態？

這一點，“十五五”也給出了它的“官方”解答：因城施策增加改善性住房供給。

所謂改善性住房，是指居民在已有住房的基礎上，為了提升生活品質而購買的新住房。無論是更合理的戶型設計、更貼心的物業服務，還是更優質的地理位置、教育、醫療等配套設施，改善性住房都承載著人們對“更美好生活”的期待。

財經評論員劉曉博表示，正是中國房地產市場已經出現了從“有沒有”到“好不好”的拐點，所以，“十五五”規劃強調的是增加改善型住房，而不是剛需型住房。

可以說，能讓人們生活得更舒適的好房子，才是未來受歡迎的房子。

那麼，怎樣才算好房子呢？綜合“十五五規劃”和倪虹部長近日在《〈中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》發表的署名文章，我們歸納如下：

◎ 首先，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，例如，持續推進城鎮老舊小區改造，下大力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題。

公眾號“德科未來城市”總編輯劉德科撰文指出：好房子的要訣在於住宅工業化，比如通過制定政策支援提高室內裝修的預製率，很可能會收到事半功倍的效果。此外，要提升物業服務質量，政府要建立對於欠繳物業費的約束機制（比如計入個人徵信系統），別讓老實繳存物業費的業主們為欠繳者買單。

58安居客研究院院長張波還預計，下一步，中國樓市預計會重點強化綠色智慧建築普及，推動建築節能改造和可再生能源應用，並出現數字智能化推進、健康環境閉環管理、全齡友好細節等高品質提升趨勢。同時，科技賦能將重塑行業生態，BIM技術、智能家居、數位化行銷等將推動開發、交易、居住全鏈條效率提升。

◎ 其次，建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質量安全保險制度。換句話說，就是讓房子從建成到使用的每個階段，都有人管、有人修、有人保。

根據倪部長的解釋，房屋安全體檢制度就是按時檢查，及時發現房屋的安全風險隱患；而房屋安全管理資金相當於房屋的“維修基金”，其中包括業主交的部分和政府通過財政預算安排、土地出讓金歸集等方式籌集的部分；最後，房屋質量安全保險制度則是引入市場化手段，為房屋安全再加一層保障。

◎ 第三，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防範交付風險。

過去幾十年，隨著房地產市場的高速擴張，“預售制”曾為行業提供了源源不斷的資金動力，但也帶來了不少隱憂。最典型的，就是爛尾樓風險，即開發商在項目尚未完工前就收取購房款，一旦資金鏈斷裂、工程停滯，購房者可能就面臨“錢房兩空”的困境。推進現房銷售，正是為了從源頭上避免這一問題，切實保障購房者的權益。

此外，張波還指出，由於現房是所見即所得，因此能夠倒逼房企最佳化設計、建材和配套，有利於提升行業整體質量水平。

據克而瑞資料，2019年以來，商品住宅現房銷售面積佔比已從10%提升至今年年初的33%，在不久的將來，可售現房的規模或將超越期房。

除了以上三點，多位專家還強調，房產價值的一個核心支撐因素是地理位置。

當前，大城市的虹吸效應仍在增強，以杭州為例，2024年，杭州全市常住人口同比增加10.2萬人，人才流入明顯大於流出；其他大城市也是如此，1—9月，一二線熱點城市線上二手房找房人數佔比超過6成。

可以看到，從“十四五”的房住不炒，到“十五五”的品質為先，中國房地產市場正在經歷一次深度轉型。無論是改善性住房，還是好房子建設，這些關鍵詞都指向同一個方向——讓大家在“有的住”之上，更“住得好、住得幸福”。

不過，理想與現實之間，仍隔著政策落地的距離與市場調整的陣痛與迷霧——現在適合購房嗎？房地產還存在什麼機會嗎？帶著這些問題，我們採訪了多位專家，一起來看看他們的觀點吧。

大頭有話說

劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”

“十五五”期間，仍然是房地產調整、走穩時期。人口流失的三四線城市，估計到“十五五”末，都未必能顯著反彈。一二線城市將在未來兩年逐步走穩，但一二線城市內部分化比較嚴重，很多供應量大的二線城市非核心區，跟三四線城市的情況差不多。

如果你在一線城市核心區想購房，現在可以開始看房子，關注房價了。如果你在二線城市，可以從明年6月開始看房子，關注房價。如果你在普通三四線城市，可以先租房一段時間，不必急於買房。

不過，從提及“房”的次數看，十三五規劃建議是3次，“十四五”規劃建議是9次，“十五五”規劃建議是13次，三個檔案基本上都是2萬到2.2萬字，這說明房地產的地位並沒有下降，反而有所加重，只是定位在保障民生的範疇內了。

張波
58安居客研究院院長

未來，人口老齡化會帶來需求，全國可改造適老化住宅超1.4億套，北京、上海等地試點“政府補貼+企業服務”模式，重點解決防滑地面、無障礙通道等痛點。社區養老配套升級包括四層及以上住宅設電梯、衛生間預留扶手安裝條件，推動新建小區向“全齡友好”轉型。

此外，人口流動還在持續，一二線核心城市虹吸效應強化，保障性租賃住房與市場化長租公寓形成互補，共同承接年輕家庭、靈活就業群體的居住需求。

現房銷售也是房地產增量市場未來的大趨勢，也是重塑房地產行業格局，推動房企向高品質發展轉型的重要舉措之一。但是，當下全面推行的時機並不成熟，一旦實施過快或將提升房地產市場風險，如房企資金壓力顯著增加、短期內減少新房供應量、延緩市場復甦等。

對於中國樓市，其實還是有一些政策並未用足：

一是，可進一步下調商貸利率至2.5%以下，甚至2.0%的歷史低位，尤其推動二套房利率與首套並軌，直接降低改善型需求的置換成本。同時，通過公積金政策創新（如跨區域互認、年齡限制放寬至退休後5年）釋放新市民群體潛力，預計可覆蓋30%以上的跨城工作者，安居客平台資料顯示，利率下調後房貸計算器搜尋量激增150%，政策敏感度極高。

二是，北京、上海等一線城市可最佳化限購範圍，例如五環外、外環外取消套數限制，重點發展“好房子”項目，同時，加大城市更新的力度，帶動更多潛在改善群體入市。

白小姐
“白袍翁”公眾號聯合創始人
上海樓市意見領袖

接下來很多年，我認為的地產新模式在於滯銷商品房回收後的操作玩法：房子收回去並不會直接做銷售或者經營這一類商業行為，而是要做非盈利的行為，比如可以作為公租房定向出租給一些人才和企業，還可以作為保租房入市，給租賃市場下錨點。

回收回來的這部分房子，不但解決了開發商存量房滯銷回款的問題，整個資產再通過類REITs或者CMBS的形式來融出其對應貨值的65%—70%，這個時候，他的錢可以再投到對應的租賃住房上，這種模式不但國家樂得見到，對國資來說也是做了一種多元化的嘗試。

如果未來的五年能夠想辦法讓地方的城投債務放到證券資本市場上再去做稀釋，那其實“十五五”以後的地產格局，還是可以樂觀看待。

對於現房銷售，我個人並不認為二線以上城市能在短期內具備全面推行的條件。地價不變的情況下，售價要漲30%，才能推得動現房售賣，這30%，買房人和開發商都吃不消。舉例一個很小的點，整個項目70%的融資成本，銀行利息可能是4%左右，3年光利息就是12%，這只是財務成本的增加。供應鏈環節，目前也沒有條件再去做墊資。融資成本在當下是巨大的。

對於想購房的人群，我的看法是，近期和樓市房價關聯最大的就是國債恢復買賣，當貨幣的錨點劇烈變化，社會各類資產都會面臨價值重估，此時要把能夠穿越周期的房產列入重點考慮。如果預算充足，那麼核心地段的豪宅會是一個好的入手點，而剛需客戶建議可以把目光鎖定在品牌開發商，有時候這種房企品牌能夠帶來的保值時長是要大於本身品質的。

薛清和
智本社社長
首席中心宏觀戰略研究所副所長

房地產市場走穩的壓力依然很大，人口減少的同時逐漸向大城市集中，加上地方財政壓力大，地方對舊改、新城建設、房地產相關基礎設施投入缺乏積極性，對通過土地進行融資的動力增強。未來，房地產可能在下行中略有分化，向大城市核心區優質物業集中，因此，不建議繼續增持房地產，建議賣出投資性房產，待價格和利率進一步下跌再買入自住房。

未來，中國樓市還可以釋放的政策包括：進一步降低住房貸款的利率；全面放開限購；鼓勵投資性需求，宣佈五十年內不收房地產稅；允許私人自建房，通過開發商租賃城市國有土地建房。 (吳曉波頻道)