「十五五」規劃是國家未來發展的路線圖,這麼重要的檔案,對房地產是怎麼定調的?房市還救不救了?房子還有沒有機會?我之前在智囊機構工作的時候,參與檔案和改革方案起草。今天就用幾分鐘,帶你讀懂「十五五」規劃建議中蘊藏的房地產六大趨勢,這關係你買房賣房的重大決策。第一大趨勢,調控從收緊全面轉向放鬆。仔細對比「十四五」規劃你就會發現,「十五五」規劃建議中房地產的定調已經出現大調整,從強調「房住不炒」轉向強調「高品質發展」。這意味著什麼?這意味著房地產調控從過去的收緊全面轉向放鬆,以及建造好房子和新模式。我預計未來某個時點會重啟房地產來拉動中國經濟復甦。房地產穩,則經濟穩,全國房子400多兆市值,是GDP的4倍,是老百姓最大的財富,作為第一大支柱行業——房地產關係著7多千萬人就業,上百個上下游產業。就像6年前我呼籲放開並鼓勵生育一樣,現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼籲放開房地產調控。孩子和房子是最重要的民生,做有溫度、有情懷的研究,希望我的呼籲能被更多人聽到。第二大趨勢,限購措施將全面退出。「十五五」規劃建議明確提出要「清理住房消費不合理的限制性措施」。這幾年大多數城市都取消了限購,現在只剩下北京、上海、深圳和海南。預計未來1-2年一線城市的外環限購將全面放開,三年左右全域放開,這是大勢所趨。不用擔心一二線城市放開限購就暴漲,那個時代早就過去了。第三大趨勢,都市更新將迎來黃金期。當前中國城市住房,房齡超過25年的老房子佔比超過三成。到2040年,近八成的房子都將成為“老舊小區”,都需要進行更新改造。這次「十五五」規劃建議明確提出「高品質開展城市更新」,未來老舊小區改造、城中村改造將迎來大機會。第四大趨勢,加速建構房地產發展新模式,好房子時代到來。「十五五」規劃建議重點提了房地產新模式。未來的新模式究竟是什麼?主要是:建設好房子,加大保障房和長租房供給,改革預售製為現房銷售,實施人地掛鉤,漸進推行房地產稅,促進房地產長期健康發展。當前中國城鎮人均住房建築面積超過40平方米,套戶比1.07,居民住房問題已經從「有沒有」轉向「好不好」。今年,「好房子」成了高頻詞。什麼是好房子?就是符合新標準、設計好、材料好、全生命周期安全的改善房子。第五大趨勢:閒置資產迎來盤活機會,商品房收儲成為重中之重。當前大量庫存過剩的房子和土地怎麼辦?我在2023年底提出:可考慮組建大型住房保障銀行,收購庫存的房子和土地用於保障房。當前中國房地產市場最突出的矛盾,一邊是大量庫存過剩的房子、土地賣不出去,另一邊是大量的農民工、大學應屆畢業生沒有房子,只能高價市場化租房子,一半的工資交了房租,生活壓力大。怎麼辦?如果拿出5兆組建住房銀行,收儲過剩的房子,再以很低的租金租給農民工、大學畢業生,這些年輕人以後會多麼感恩啊,在人生的起點、最困難的時候,國家的住房保障銀行幫了他們一把。我們不是一直羨慕新加坡組屋、德國保障房做得好嗎,當前就是建立中國住房保障銀行的歷史性機會。組建住房保障銀行一舉多得:開發商拿到現金流,就可以保交樓,避免爛尾樓,避免居民買單;打通優質房企現金流,避免金融風險;改善市場信心,促進止跌回穩,當前有些地方的樓市已經明顯超調;不用再多批地建租賃房保障房,避免重複建設;未來房地產市場將更加最佳化,有低端市場有低端的需求自2024年以來,國家已推出多項措施推動存量商品房和土地的收儲工作,目前全國超過80個城市發佈了收購存量房作為保障性住宅的公告。這是利國利民的大事。第六大趨勢:風險將逐步出清,市場回歸健康。“十五五”規劃建議提到“統籌推進房地產風險有序化解,嚴防系統性風險。”這說明國家要推動市場止跌回穩,防範房地產風險,讓市場回歸健康,並支援居民剛需與改善需求。我十多年前提出「房地產長期看人看、中期看土地、短期看金融」的分析架構。未來房地產市場的基本格局是區域大分化,未來20%人口流入的一二線城市還有新增購屋需求,房價會逐步走穩,長期還可能會漲。而80%人口流出的低能級城市,未來沒有新增購屋需求,不僅房價可能不漲,甚至長期下跌。諸位,未來五年將是房地產的大變局,新趨勢、新模式正在到來,蘊藏著新的機會,你準備好了嗎? (澤平宏觀展望)