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872億虧損背後：
2025年Q3房地產行業
2025年第三季度，中國房地產市場在政策托底與市場自發修復的共同作用下，呈現出顯著的結構性分化特徵。
核心發現：
行業整體承壓，但分化加劇：A股77家房企前三季度虧損面過半，合計淨虧損達872億元。然而，擁有優質土儲、穩健現金流和多元化業務（特別是經營性不動產）的公司，如華潤置地、龍湖集團、招商蛇口等，展現出更強的抗周期韌性。
根據已披露的2025年三季報，A股上市房地產公司的整體表現不容樂觀。
整體虧損嚴重：在77家披露三季報的A股上市房企中，有41家歸母淨利潤為虧損，合計虧損總額高達872.16億元。整個類股前三季度合計營收約9733億元，但合計歸母淨利潤為-674.89億元。
頭部房企高度分化：
盈利能力普遍下滑：低毛利率和資產減值計提是導致利潤下滑的普遍原因。萬科A的開發業務稅後毛利率僅為2.0%，新城控股的淨利率僅2.83%，顯示費用成本對利潤的侵蝕嚴重。
港股內房股的表現同樣分化，但擁有優質經營性不動產的公司顯示出更強的防禦性。
營運型資產表現突出：華潤置地2025年上半年營收949.2億元，淨利潤118.8億元，經常性業務收入205.6億元，對核心淨利潤的貢獻佔比已提升至60.2%。龍湖集團上半年營收588億元，核心淨利潤14.0億元，經營性業務收入133.0億元。
債務重組與"保交付"平行：碧桂園成功削減117億美元債務，佳兆業重組86億美元債務，通過降債和展期，顯著緩解了短期償債壓力。碧桂園上半年交付了7.4萬套房屋，融創中國交付1.49萬套房屋。
中國海外發展表現穩健：作為央企背景的開發商，前三季度營收1030億元，經營溢利131.5億元，合約銷售1705億元。
銷售端持續承壓：2025年1-8月，全國新建商品房銷售面積同比下降4.7%，銷售額同比下降7.3%。儘管9月份在核心城市政策最佳化和供給改善的帶動下，市場出現邊際修復，但整體來看，需求端的觀望情緒依然濃厚。
價格分化加劇：百城新房價格在1-8月累計上漲1.54%，但這主要是由一線城市和部分二線城市的核心區域改善型項目拉動。而二手房價格則累計下跌5.08%，"以價換量"成為普遍現象。
庫存去化緩慢：截至8月末，50個代表城市的商品住宅出清周期仍高達19.9個月，庫存壓力依然較大。
寫字樓市場：需求疲軟，租金溫和下行。全國重點商圈寫字樓平均租金環比下降0.33%。深圳甲級寫字樓空置率高達31.6%，淨有效租金環比下降3.1%。
零售物業：核心商圈率先復甦。上海等一線城市的優質零售物業空置率環比下降，餐飲、娛樂和體驗式消費成為拉動客流的主要動力。
酒店業：以首旅如家為例，Q3入住率同比提升2.3個百分點，但平均房價卻下降了5.1%。
市場規模迅速擴張：截至Q3末，中國公募REITs總市值已突破2212億元，較期初增長41.43%。
新類股表現亮眼：消費基礎設施、保障性租賃住房等新類股的REITs產品受到市場熱捧。中金唯品會奧萊REIT上市首日大漲26.81%。保租房REITs出租率高達96.13%，現金流穩定。
宏觀政策：全國新發放的商業性個人住房貸款加權平均利率降至3.07%，較Q2下降2個基點，處於歷史低位。
地方調控：第三季度累計出台了約98條房地產相關政策，其中寬鬆性政策佔比超過八成。北京、上海、深圳等一線城市率先對限購、限貸政策進行結構性最佳化。
重點政策實施效果："保交樓"工作取得積極進展，2024年多數省份的交付率已超過90%。城市更新成為新增長點，2025年前8個月，城中村項目專項債發行規模同比增長373%。
融資環境：前三季度房企融資總額同比下降30%，但通過AMC參與、銀行加大不良貸款處置力度等方式，行業風險正在得到有序緩釋。
基於對財報資料和市場環境的分析，未來房地產市場將呈現以下趨勢：
從"全面下行"到"結構分化"：市場不再是普漲普跌，企業之間、業務之間、城市之間的差異化日益明顯。
從"開發為王"到"營運致勝"：單純依賴土地開發和住宅銷售的模式難以為繼，擁有穩定現金流的營運型資產（商業、物業、REITs）成為企業穿越周期的"壓艙石"。
從"規模擴張"到"精細化管理"：房企的關注點從追求銷售規模轉向提升營運效率、最佳化債務結構和確保現金流安全。
分化將是長期主題：一線城市和部分強二線城市的核心區域將率先走穩回升，而多數三四線城市仍將面臨較長的庫存去化周期。
"好房子"將更具價值：隨著購房者日益成熟，對房屋品質、社區環境、配套服務的要求越來越高。 (Namaste Invest)