財經雜誌—香港麥當勞出售店舖物業，轉向輕資產營運

麥當勞標售全部香港自持物業後首宗曝光的交易“出貨意願明顯較高”。招標時市值逾1.16億港元，最終成交價較估值低逾約三分之一

首宗交易細節曝光後，美國連鎖快餐廳麥當勞集團出售在中國香港全部自持店舖物業的計畫，被認為已於近日進入落地執行階段。

今年7月底，相關出售計畫以公開招標方式進行。麥當勞方面在中國香港市場估值約30億港元的23間店舖預計將全部放售，其中首階段將包括八間店舖。這些店舖分別位於香港銅鑼灣、堅尼地城、尖沙咀、旺角、大角咀、慈雲山、荃灣及元朗，總建築面積共87443方呎、總市值約12.05億港元。

相關出售計畫公佈，一度在當地物業市場引起高度關注。既包括麥當勞為何此時加速實施“售後租回”模式，也包括當地目前商舖市場尚處於價格回溫狀態，出售計畫能否及如何落地等方面。以後者為例，市場方面對此次出售鋪面的意見亦較為多元，例如開價可能會超出一般範圍，結果可能尚難以確定，包括實際價格以及是否能全部出售等。

中國香港特區政府土地註冊處近日的資料則顯示，原屬麥當勞旗下的新界元朗區青山公路元朗段（當地俗稱“元朗大馬路”）元朗貿易中心地下5號鋪連1及2樓，已經以7738.8萬港元的價格易手。

11月10日上午，《財經》記者到該店舖實地探訪時發現，該店舖目前仍處於營運狀態，但樓梯及走廊附近均被白色板材圍擋，顯示正在進行裝修。原有的二樓較大的用餐區部分，目前已暫停給用餐者使用。

整體而言，位於元朗大馬路99至109號的該地鋪包括地面的G層（地下建築面積約641方呎）及通過樓梯連接的一至二樓（每層建築面積約5209方呎），合計物業建築面積11059方呎，實用面積9695方呎。其中G層主要出售冰淇淋等小食，一樓主要為取餐區，二樓則有較大面積的用餐區。

1987年11月，原業主麥當勞方面通過MCDONALD'S RESTAURANTS（HONG KONG） LIMITED以約931.855萬港元購入該物業後前後共持有38年。

這也是麥當勞成為全球重要商業地產商之一的常規模式，即低價購地自建店舖或購入後等待長期增值。截至2024年底，麥當勞在全球擁有4.3萬家左右的餐廳，其中約95%由加盟店主經營。麥當勞擁有其中約45%的餐廳所在地產土地和70%的建築物，其餘部分則從其他地產所有者處租賃。

美國麥當勞於1975年在中國香港開設首家店舖，目前經營已有50年時間，在當地營運約260家麥當勞餐廳。此前的購置舖位用於自用及長線投資模式調整後，麥當勞餐廳將以租戶模式營運。

以此次出售的元朗大馬路店舖為例，麥當勞方面的經營模式在38年中曾發生變化，雖均為自用鋪，但麥當勞已於2016年12月將物業轉至MCD REAL PROPERTIES LIMITED，並與實際營運的麥當勞餐廳方面簽訂20年租約期，首五年月租為55萬元、第六年起繳付市值租金。

綜合測算下來，以帳麵價格計算，此次物業出售價格比購入價格升值約6806.945萬港元、約7.3倍，每呎均價則約為6998港元。前述業內人士也對《財經》解析，以這種方式“賣（漢堡）包不賣磚”的麥當勞逐步實現輕量化資產營運模式。對於新買家來說，帶著實際租約的商舖，投資價值也值得考慮。

以此次出售的24小時營業的元朗大馬路店舖為例，其與麥當勞餐廳方面的租約價格約為每月46萬港元，租期將延續到2036年12月。以市場價格計算，買家可獲得約7.1釐的穩定物業回報。據媒體報導，新買家為中國香港的本地投資者。此前兩年當中該買家亦有入市收購行動，包括購入灣仔、旺角舖位。

價格有得商量，也是此次交易被認為得以較快完成的一個原因之一。作為麥當勞標售物業後首宗曝光的交易，其招標時市值逾1.16億港元，但最終成交價則較估值低逾3861萬港元或約33.5%。

《財經》查詢到相關資料顯示，麥當勞方面上一次在中國香港大規模出售物業的時間是2019年左右。當時的情況是在出售的六家店舖中只有三家成交。其中一個原因為這些店舖並非由麥當勞餐廳方面營運並簽訂長期租約。在出售的店舖中，回報率比較高的一家租金回報率，也只有4釐左右。

更高的租金回報率及穩定的租約背景下，成交價降低約三分之一，此次元朗店舖出售被認為出貨意願明顯較高。與之相關的宏觀背景之一，是近兩年中國香港物業價值不斷下滑，同時當地零售行業普遍面臨下行壓力，營業額和利潤都有所下降，即使續租亦要減租。

以前述麥當勞宣佈出售店舖時的資料為例，房地產服務商戴德梁行方面向《財經》方面提供的相關資料也顯示，今年二季度，中國香港核心區一線街鋪空置率大致呈上升之勢，其中以銅鑼灣空置率升幅較為明顯，由一季度的5.3%升至13.2%；旺角和中環則分別按季微升至9.5%及8.6%。租金方面，隨著一線街鋪空置壓力上升，各區一線街鋪租金亦重現疲態而普遍下調。銅鑼灣、尖沙咀及旺角街鋪租金按季分別下跌3.6%、3.4%及1.7%。

受此影響，除了麥當勞，當地部分餐飲和零售企業也開始選擇出售自有物業，實行“輕資產”經營模式。再加上近年來各類業主為應對資金需求出售商舖，整體放盤量提升，也被認為可能會對市場價格造成一定下行壓力。

此次元朗大馬路店舖出售後，市場則普遍關注麥當勞下一階段的物業出售情況。具體而言包括兩個物業，其中之一位於西環士美菲路12號地下及1樓，另一個則位於旺角西洋菜南街5至19號地庫。這兩個店舖目前主要由麥當勞方面租用。 (財經雜誌)