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在市場經濟的運行規律中，任何資產的價值都不會呈現出單向且永久的下滑態勢，房地產市場亦不例外。
自2021年起，房地產市場經歷了為期四至五年的調整期，全國範圍內的房地產銷售總額相較於其峰值時期已縮減了半數之多。
具體而言，一、二線城市的房價平均跌幅達到了20%至30%，而部分三、四線城市的房價跌幅更是高達50%，近乎腰斬。
在此背景下，公眾普遍關注的一個問題是：未來房價是否還會迎來上漲周期？又應依據那些市場訊號來決定是否入場購房呢？
近期，筆者提出了一項在業界引發廣泛熱議的新觀點，即房地產市場的“二八法則”：在未來的市場格局中，僅有20%的核心城市房價有望再度攀升至歷史新高，而剩餘的80%城市則可能面臨長期的價格低迷。這一判斷基於筆者對房地產市場長達二十餘年的深入研究，以及對全球數十個國家房地產市場百年發展歷程的細緻剖析，總結提煉出了房價漲跌的核心邏輯。
今日，筆者將直截了當地為大家剖析房價上漲的三大關鍵訊號，掌握這些訊號將有助於投資者規避諸多潛在風險。這三大訊號均經過歷史案例與資料的雙重驗證，其精準性不容置疑。
首要訊號，政策導向由“適度寬鬆”全面轉向“積極鼓勵”，市場定位發生根本性轉變。
房地產市場在很大程度上是一個政策驅動型市場，其走勢深受貨幣政策、稅費政策及土地政策等多重因素的影響。
回溯至2016年，國家首次明確提出“房住不炒”的定位，旨在抑制投機性購房行為，降低房地產市場的槓桿率與負債水平。隨著後續政策的持續加碼，房地產市場迎來了歷史性的轉折點。筆者在2020年即預判房地產市場將觸及歷史大頂，正是基於對國家政策導向轉變的敏銳洞察。至2024年，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，這一重要訊號標誌著房地產市場正式步入寬鬆周期，各類限購、限貸政策有望逐步取消。筆者始終強調，房地產市場作為經濟周期的重要風向標，其穩定與否直接關係到整體經濟的穩健運行。
若未來政策導向由寬鬆轉向鼓勵，旨在通過房地產市場拉動經濟復甦，那麼投資者需對此給予高度重視。畢竟，房價的上漲往往以政策的鬆綁為先導，政策調整是房價上漲不可或缺的前提條件。
展望未來，政策訊號或將以“組合拳”的形式發力：首先，限購政策將全面鬆綁。
“十五五”規劃建議中明確提出要“清理住房消費領域不合理的限制性措施”，目前全國範圍內僅北京、上海、深圳及海南地區仍維持限購政策。筆者預計，未來一線城市的外環區域限購政策有望全面放開。在未來約三年的周期內，全域範圍內的政策放開將成為不可逆轉的趨勢。緊接著，房貸利率呈現出持續且顯著的下降態勢。
具體而言，在今年第三季度，新發放的商業貸款平均利率已滑落至3%的歷史性低谷，相較於上一年度，降幅達到了0.6個百分點。基於當前形勢，我預測房貸利率在未來仍有下調空間，此舉將有效減輕購房者的經濟負擔，並降低購房門檻。
此外，稅收政策的調整也是提振市場信心的重要手段。
近期，各地政府紛紛出台了一系列購房相關稅費的減免政策，包括但不限於契稅的免徵、“換房退稅”優惠，以及針對多孩家庭的購房契稅補貼等。同時，對於房地產企業的資金支援亦不容忽視，去年住房和城鄉建設部已設立了地產“白名單”制度，旨在確保樓盤交付，防止爛尾樓現象的發生。我預期，未來此類支援力度將會逐步增強。
回顧2015年樓市回暖的前奏，正是“3.30新政”通過降息降准、放開限購等措施，為市場注入了活力，從而拉開了行情的序幕。展望未來，若觀察到一線城市核心區域的限購政策出現鬆動、房貸利率持續走低、稅費負擔減輕，以及政府積極收購存量房以去庫存等跡象，這無疑將是新一輪房價上漲前的“預熱訊號”。
接下來，我們探討第二個關鍵訊號：經濟拐點的顯現與領先指標的回升。經濟的復甦是樓市穩健發展的基石，只有當就業市場繁榮、居民收入穩步增長時，樓市才能獲得堅實的支撐。而政策的催化作用，則能進一步激發購房需求。在判斷經濟拐點時，一個值得關注的領先指標是製造業PMI新訂單指數。企業新訂單數量的變化，往往預示著居民就業和收入狀況的未來走向。
以史為鑑，2015年8月，當新訂單指標觸底反彈後，北京、上海等一線城市的房價便應聲而漲。同樣，2020年8月新訂單指標突破52%大關後，樓市也迎來了一波小陽春。除此之外，央行每季度發佈的城鎮儲戶收入信心指數和就業預期指數，也是值得參考的指標。居民的信心與預期，對於房價的走勢具有先導性影響。在2016年的那輪樓市行情中，這兩個指數曾連續六個月保持上漲態勢。
最後，我們分析第三個重要訊號：供求關係的轉變與熱點城市房價的率先上揚。房價的漲跌，歸根結底是供求關係的結果。若未來熱點城市持續吸引人口流入，而土地供應卻不斷縮減，加上地價攀升，那麼供求格局將得到顯著改善。
以2024年為例，全國住宅用地成交面積同比大幅下降18%，但優質地塊卻備受追捧。今年上半年，北京土拍市場便有9宗地塊以溢價成交。而到了10月份，上海第八輪土拍市場同樣表現出強勁的需求。徐匯濱江等區域土地實現溢價成交，這一現象清晰地表明，市場對於核心城市及其核心區域的發展前景持有長期看好的態度。在房地產領域，一個廣為流傳的觀點是“房地產長期發展態勢與人口流動密切相關”，因此，購房決策應緊密跟隨人口流動的趨勢。
從2020年至2024年期間，杭州年均人口增長量達到17萬，成都年均增長13萬，深圳年均增長11萬。這些核心城市憑藉其獨特的魅力與優勢，持續吸引著大量年輕人口湧入，進而為房地產市場帶來了持續且穩定的購房需求。
在此，對未來房價走勢的三大核心訊號進行總結：
首先，政策導向已從“放鬆”全面轉變為“鼓勵”，房地產市場的定位發生了根本性的重大轉變；
其次，經濟拐點已然顯現，領先指標呈現出回升態勢；
最後，供求關係發生逆轉，熱點城市的房價將率先迎來上漲。
然而，仍需提醒廣大購房者，在購房過程中，最為關鍵的是要選擇核心城市、核心地段的高品質房產。
唯有如此，方能在市場波動中實現資產的保值增值，順利穿越房地產市場的周期波動。
此外，還需銘記未來樓市可能呈現的二八現象，即優質房產將佔據市場的主導地位。 (房地產那些事兒)