澤平宏觀—未來房價上漲的3大核心訊號

昨天 09:33

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任何資產都不會永遠下跌，房地產也一樣。

2021年以來，樓市跌了四五年，全國銷售額比高點時跌去了一半，一二線城市房價跌了20%-30%，部分三四線甚至腰斬，那麼，未來房價還會漲嗎？那些訊號出現可以入場？

最近我提出了一個新觀點，在市場上引發廣泛討論，樓市的二八現象：未來只有20%的核心城市房價會再創新高，剩下80%的城市將會長期陰跌。

我研究了20多年房地產，出版了三本專著《房地產周期》《全球房地產》《房地產大趨勢》，提出「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」的分析架構。

根據全球幾十個國家的房地產百年歷史，總結出了房價漲跌的核心邏輯。

今天咱們就不繞彎子了，給大家拆解房價上漲的3大信號，看懂了可以幫你少走很多彎路。這3大信號都有歷史案例和資料支撐，屢試不爽。

房地產市場很大程度是政策市，受政策影響非常大。貨幣政策、稅費政策、土地政策都會影響市場。

2016年國家首次提出「房住不炒」，顯示國家要遏制投機炒作，降負債、降槓桿。沒幾年，隨著政策不斷加碼，房地產歷史性拐點出現。我在2020年提出，房地產將出現歷史性大頂，就是因為看到了國家大政方針的轉變。

到了2024年，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，這是重大信號，表明樓市進入放鬆周期，各種限購、限貸措施將會陸續取消。

我一直講，房地產是周期之母，房地產穩則經濟穩。如果未來政策從放鬆轉向鼓勵，發揮房地產拉動經濟復甦的作用，那麼，大家就一定要重視了。房價漲，政策先行，政策是房價上漲的核心前提。

未來政策訊號估計是「組合拳」發力：

首先，限購全面鬆綁。"十五五"規劃建議明確要求“清理住房消費不合理的限制性措施”，目前全國僅剩北京、上海、深圳、海南還實施限購。我預期未來一線城市外環限購全面放開、3年左右全域放開，這是大勢所趨。

其次，房貸利率持續大幅下降。今年三季度，新發放商貸利率跌至3%的歷史低位，比去年下降了0.6個百分點。我預計未來房貸利率將下調，降低購屋成本和門檻。

最後，降低稅費，恢復市場信心。最近各地方不斷減免購屋相關稅費，例如免徵契稅、「換房退稅」、多小孩家庭購房契稅補貼，等等。對房企的資金托底也很重要，去年住建部設立了地產“白名單”，保交樓，防止爛尾樓。我預計未來力度會逐漸加碼。

2015年那波樓市回溫前，正是「3.30新政」率先降息降準、放開限購，才開啟了行情。未來當你看到一線城市核心區域限購鬆動、房貸利率持續下降、稅費降低、政府收購存量房去庫存，就是新一輪房價啟動前的「預熱訊號」。

經濟復甦，就業和居民收入上漲，樓市才有支撐，配合上政策催化才能啟動購房需求。

判斷經濟轉折點，教給大家1個領先指標：製造業PMI新訂單指數。企業新訂單是居民就業和收入的先行指標。2015年8月，新訂單指標觸底回升後，北京、上海等一線城市房價啟動上漲。2020年8月新訂單指標突破52%後，樓市迎來小陽春。

另外兩個指標可以參考，央行每季調查公佈的城鎮儲戶收入信心指數、就業預期指數。信心比黃金重要，居民預期改善，是房價上漲的領先指標。2016年那輪樓市行情，這兩個指數曾連續6個月上漲。

房價是供需的結果，如果未來熱點城市人口不斷流入，供地持續減少，地價上漲，供需格局就會改善。

2024年全國住宅用地成交面積年比大降18%，但優質地塊很受青睞。今年北京上半年土拍9宗地塊溢價成交。10月份，上海第八輪土拍，徐匯濱江等土地溢價成交，顯示市場對核心城市、核心區域長期看好。

“房地產長期看人口”，跟著人口流動去買房。2020-2024年，杭州年均增加17萬人、成都年均增加13萬人、深圳年均增加11萬人，這些核心城市持續吸收年輕人口，帶來源源不斷的購屋需求。

最後，給大家做個總結，未來房價上漲的3大核心信號是：政策從“放鬆”全面轉向“鼓勵”，定位發生重大轉變；經濟拐點出現，領先指標回升；供求關係逆轉，熱點城市房價率先上漲。

最後還是要提醒大家，買房，最重要的是選核心城市、核心地段的好產品，才能幫你保值增值，穿越周期。記住未來樓市的二八現象。 （澤平宏觀展望）