對於上海樓市，很多人可能有些悲觀了

2025/12/20

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松江小崑山，2024年房價跌幅47.5%；青浦，跌了36.9%；金山，跌了30%。

這些數字一出來，很多人慌了。朋友圈全是唱衰的聲音，感覺再不賣就太晚了。

但冷靜下來想想：真的有那麼糟嗎？

同樣是上海，遠郊跌30%-47%，但市中心黃浦跌11%，徐匯跌8%-10%。差了三四倍。

為什麼差距這麼大？

遠郊很多房子是偽剛需。當年靠概念賣高價，大虹橋輻射區、臨港自貿區利多，聽著很美，但產業支撐不足，人口導入乏力。這些地方的房子，買的時候覺得是價值窪地，現在才發現是流動性陷阱。

市中心不一樣。黃浦、徐匯、靜安這些地方，有真實的居住需求托著。學區、醫療、商業配套擺在那裡，不管市場怎麼波動，總有人要住。雖然也跌，但抗跌性完全不一樣。

所以第一個判斷：你持有的是核心資產還是邊緣資產？

如果是核心區的房子，不用急著恐慌性拋售。這類資產跌是跌了，但有真實需求支撐，扛過這波調整，大機率能恢復。現在割肉賣掉，可能剛好賣在底部區間。

回頭看，2024年底到2025年初這段時間，很可能就是核心資產的低點。

如果是遠郊投資房，不是自住，要認真考慮出手。這類資產的問題不只是跌，而是流動性在枯竭。掛牌半年沒人看，降價10%還是沒人問，等你真想賣的時候，可能根本找不到買家。

第二個判斷：你的持有成本還扛得住嗎？

很多人不賣房，不是因為看好後市，是捨不得。 2021年600萬買的，現在掛420萬沒人看，心理上過不去。

但另一筆帳要注意：貸款利息一個月1萬多，物業費、空置成本一年十幾萬，更重要的是機會成本──這筆錢壓在一個持續貶值的資產上，想配置其他東西的機會就沒了。

如果持有成本已經吃力，該停損就停損，不要被帳面虧損綁架。把錢從一個下行的資產解放出來，反而能找到更好的地方。

關鍵是看清自己手上的牌，別因為市場情緒就慌不擇路。

判斷房價走勢，很多人盯著成交量，盯著政策，其實最核心的指標是租金。

為什麼是租金？因為租金反映的是真實居住需求，不摻水分。房價可以炒，可以有泡沫，但租金很難——沒人會為了投資多租一間套房。租金穩住了，顯示這個城市的真實居住需求還在。

2025年，上海核心區租金出現了穩定跡象。

黃浦的海珀黃浦、徐匯的徐匯天悅、虹口的瑞虹新城，這些核心區次新房的租金相比去年底基本持平，有些還略有上浮。普陀、楊浦、浦東的次新房租金也普遍穩定，沒有繼續往下掉。

租金不降，房價在調整，租售比就在提升。上海內環內的租售比已經連續三個月穩定在2%以上。這個數字意味著什麼？意味著房產作為資產的報酬率正在修復，泡沫正在擠掉，價值在回歸。

另一個訊號是成交量。

2025年11月，上海二手房網簽22,943套，較上季上漲24%，創7個月新高。12月單月接近3萬套，47個月以來最高。

這個數據說明什麼？說明買賣雙方還在交易，流動性還在。很多三、四線城市的問題不是跌，根本沒人買，掛出去一年都沒人問。上海不一樣，就算價格在調整，成交還是在放量。

有人說這是以價換量，房東在降價拋。確實有這個因素。但換個角度想：願意降價說明賣家預期在調整，有人願意買說明需求在釋放。

買賣雙方在重新找平衡點，這正是市場出清的過程。沒有這個過程，底部不會真正形成。

還有一個細節值得注意：11月上海二手房房東撤牌率升到15%，內環內次新房撤牌率高達87%。

什麼意思？越來越多房東不願意低價賣了，寧可撤牌也不賤賣。前幾個月還急著出手的人，現在開始猶豫了，覺得這個價格賣掉太虧，不如再等等。

現在說見底還太早，但最恐慌的階段確實正在過去。

市場調整期，有人忙著賣房，有人看到了機會。最近單邊代理這種模式開始起來了，不像傳統中介兩頭吃，只站在賣方這邊。

賣房的人多了，願意為專業服務付費的人也多了，這個賽道對一般人來說反而是入場的優質選擇。

不是每個區域都在無限下跌，不能一概而論。而2025年到現在，租金穩定、成交放量，這些訊號也說明市場正在慢慢找到平衡，而不是無限下跌。

市場永遠在變，價格永遠會波動。如果一直陷在某種極端情緒裡，不管是過度看好還是過度唱衰，都會讓我們在波動中錯過真正的機會。 （滬港紀老闆）