黑石一天蒸發170億！川普祭出“樓市鐵腕”，但這可能只是個開始…

川普正瞄準美國住房市場：

川普總統剛剛宣佈，他將禁止機構投資者購買獨棟住宅。短短幾分鐘內，黑石集團的股價今日蒸發了高達 170 億美元。

接下來會發生什麼？讓我們來解釋一下。

如圖所示：川普宣佈禁止機構購房的消息一出，黑石集團（Blackstone）的股價在幾分鐘內直線下跌，單日市值蒸發約180億美元，反映了資本市場對該政策的劇烈反應。多年來，投資者一直在增加在美國購買獨棟住宅的數量。

2020 年疫情初期，投資者發現購房交易約佔總交易量的 14%。

如今，隨著市場對購房者而言越來越難以負擔，該比例已升至約 27%。

如圖所示：儘管大型機構佔比不高，但所有類型的投資者加在一起，在2025年佔據了全美房屋銷售量的約27%（紅線趨勢），這意味著近三成的房屋並未流向自住買家。

因此，美國首次購房者的中位年齡已飆升至創紀錄的 40 歲。這一數字高於 2021 年的中位年齡 33 歲和 1981 年的 29 歲。

但現在的問題變成了：

這是大型機構資金買房的結果嗎？

如圖所示，由於高房價和高利率，美國首次購房者的中位年齡已飆升至創紀錄的近40歲（紅框所示），而在1981年這一數字僅為29歲，顯示了年輕一代購房夢的艱難。

按投資者規模劃分的投資者購房情況：大型和巨額投資者目前約佔投資者購房總量的 20%。

這意味著這些大型基金僅佔美國整體購房交易量的約 3%。

儘管如此，這仍是一個相當可觀的數字。

如圖所示，資料顯示（紅框部分），大型機構投資者（Large investor）在購房市場中的佔比其實在下降，且絕對比例並不高。反而是小型投資者（Small investor，深綠色線）佔據了投資者購房的主導地位。

下表彙總了這些資料。

大型機構投資者目前佔獨棟住宅購買量的 2-3%，疫情期間，隨著利率下降，該比例曾高達 4.8%。

但這些購買已完成，無法“撤銷”。

如圖所示，柱狀圖顯示，持有1000套以上房產的大型機構（深藍色柱）在2021-2022年非常活躍，但在2023-2024年（紅框處），其市場份額已經大幅縮水至極低水平。

我們認為，這將對房價產生的影響小於多數人的預期。若削減約 3%的需求，影響微乎其微，因為需求本身並非癥結所在。

事實上，根據 Reventure 的資料，銷售需求已降至 40 年來的最低點，僅佔已入住房屋的 4.7%。

需求下降 3%不會產生太大影響。

如圖所示，抵押貸款購買申請指數（Purchase Mortgage Applications Index）暴跌至2024-2025年的低位，這證明在高利率環境下，市場的實際購房需求（Demand）其實非常疲軟。

即使剔除所有投資者購買，個人投資者仍佔當前需求的 70%以上。我們目前正面臨著歷史上最低水平的需求。

問題何在？供應量急劇下降，部分原因在於現有投資者的持股比例。

這是利率的產物。

如圖所示，新房（深藍線）與現房（淺藍線）的庫存水平對比。紅框區域清晰顯示，美國現房待售庫存量處於歷史極低水位，正如圖中註釋“現房供應依然受限（Existing Home Supply Remains Constrained）”所示。這有力地證明了，導致房價居高不下的核心癥結在於二手房源的極度匱乏，而非單純的需求過熱。

目前，現有房主的平均抵押貸款利率約為 4.2%，這比當前 30 年期固定抵押貸款利率（約 6.2%）低 200 個基點。

差距從未如此之大，這使得出售房屋在經濟上變得毫無吸引力。

既然要損失 3%的按揭貸款，何必賣掉房子？

如圖所示，該圖再次強調了當前30年期固定抵押貸款利率（淺藍線）與未償還抵押貸款有效利率（深藍線）之間的巨大差距（紅框所示），這是造成房源供應短缺的核心財務障礙。

以下是更多證明供應是問題的證據：自 2005 年以來首次出現，現房售價已超過新房。也就是說：舊的比新的貴，因為沒人願意賣。

許多美國家庭的真正資產已成為疫情時期 2.5%的抵押貸款利率。

如圖所示，現房價格與新房價格的比率出現異常，現房價格竟然超過了新房。這是自2005年以來的首次，反映了二手房市場極度缺乏供應，導致價格被非理性推高。

目前，約 80%的借款人支付的利率低於 6%，約 73%的借款人利率低於 5%。

這形成了出售的"財務阻礙"，必須消除該阻礙才能刺激更多供應。

消除這種阻礙因素的解決方案？降低利率並增加供應量。

如圖所示，紅線代表當前市場上的30年期房貸利率（約7.43%），而藍線代表美國現存房貸的有效利率（僅約3.8%）。兩者之間巨大的差距導致現有房主不願賣房，因為他們不願放棄手中的低利率貸款。

展望未來，我們認為推動房價上漲的因素將引發宏觀經濟格局的重大轉變。

這正在重新定義市場運作的方式。

現實情況是，美國正面臨住房負擔能力危機。房價收入比近期突破 4.5 倍，創下自 1950 年代以來的最高水平。

在美國，擁有住房已成為一種奢侈。

如圖所示，美國的房價收入比（Home Value to Income Ratio）已經突破4.6倍，遠超歷史中位數（虛黃線）。這表明相對於收入而言，現在的房價是自1955年以來最昂貴的。

最後，講講今天股票中反常的事：

美國東部時間今日上午 9:30，當美國市場開盤時，黑石集團股票$BX 開始走低。

就在標普 500 指數開盤創下歷史新高之際，這一情況出現了。

截至美國東部時間上午 10:35，黑石集團股價下跌 4%，期間未出現重大消息。

美國東部時間下午 12 點 45 分，川普總統宣佈禁止機構購買獨棟住宅。5 分鐘後，黑石集團股價下跌 9%，當日市值蒸發 170 億美元。

截至美東時間下午 2:30，該股已從低點反彈 5%，因逢低買盤湧入。

有人知道這事要發生嗎？

如圖所示：這張分鐘級走勢圖精準捕捉了資本市場對突發消息的消化過程：在川普宣佈禁令的瞬間（12:45 PM），黑石股價出現恐慌性拋售，一度暴跌9%。然而，市場隨後的反應耐人尋味——股價在下午2:30出現了5%的強勁反彈（Rebound）。這暗示市場在經歷了膝跳式的恐慌後，資金開始迅速重新評估政策的實際落地可能性與具體影響，情緒由恐慌轉為博弈。 (capitalwatch)