摩根大通-中國房地產專題：《求是》房地產評論文章解讀

1月1日《求是》雜誌發表了一篇呼籲改善房地產市場預期的評論，作者就職於住建設部政策研究中心，以下總結了七個關鍵資訊：(1) 供需格局發生了重大變化；(2) 房地產仍然至關重要；(3) 城市化和升級需求將繼續支撐需求；(4) 傳統的發展模式（高槓桿）需要向新模式過渡；(5) 鼓勵地方提供果斷支援；(6) 供應必須得到良好控制；(7) 通過控制虛假資訊和監測關鍵房地產行業指標來加強資訊和預期管理。

分析：對政策投研有所關注的人都應該都知道，求是的檔次非常高（可能是最高的），上面的評論文章直接體現高層意志，小摩在上面整理出的七個關鍵資訊其實之前官方陸續都在提，下面簡單分析下。

(1) 供需格局發生了重大變化；(3) 城市化和升級需求將繼續支撐需求；雖然城市化率還有較大空間，但對高線城市來說快速工業化伴隨的高速城市化階段已經基本結束，對應的房產需求由剛需轉向改善。所以未來能保值升值的房子是核心區的優質商品房，全面普漲已經結束了，這也是我之前一直強調房地產市場進入職業投資者時代的原因。

(2) 房地產仍然至關重要；這點之前論述了許多次，房價反彈是經濟回暖繞不開的坎，因為房地產決定了經濟中四個關鍵角色的財務支出能力，包括居民（房價下跌導致資產負債表受損而不敢消費）、地方政府（房價下跌導致土地收入減少而財政緊張）、銀行（斷供可能性加大導致壞帳風險增加）、開發商（聯結著上下游鋼筋水泥建材等行業資金鏈斷裂的風險），所以經濟要順暢的實現良性自我循環，房價必須先反彈。

(5) 鼓勵地方提供果斷支援；(6) 供應必須得到良好控制；這點提了兩年了，但地方受限於財政壓力而無法有效推進庫存商品房收購，簡單說目前地方的房地產刺激大多以給政策為主，實際的資金支援偏少。

評論中的一個描述格外引人注目：“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”。自924呼籲“止跌回穩”以來，政策支援的方式一直是零散的（例如一線城市的房貸利率下調和增值稅稅率下調），這並未能夠扭轉下行趨勢。因此“一次性給足”將意味著高層對房地產市場的態度發生重大轉變。

分析：本次評論文章裡最引人注目的一句話就是“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”，我們知道自從924之後房地產的刺激政策一直都以零散的形式出現，這也造成了目前市場博弈的狀態。即購房者預期後面還會有刺激政策出來因此延遲購房，而政策端也確實如購房者所料以打點滴的形式不斷小幅加碼，後果就是購房者不斷推遲購房決策而導致房價持續下行。再加上2025年下半年以來房價加速下行，所以現在提出一次性打光手裡的牌來扭轉預期是合乎邏輯的。

那麼我們來看看目前手裡的王炸有那些，針對目前房地產市場的兩個主要問題收入預期和房價預期來看，最有用的王炸是大規模拆遷和大規模庫存商品房收購。先說收入預期，這一條在短期內很難扭轉，所以通過大規模拆遷跳過收入預期改善這一步，直接把錢發到居民手裡是最有效的方法。再說房價預期，在通縮環境下短期內也很難扭轉，所以通過庫存商品房收購直接把供應量砍到購房者需要搶的程度是最有效的方法。

但大家也應該都看出來了，以上兩個王炸都存在同一個制約因素，就是需要巨量資金的支援，這也是目前市場無法形成統一預期的主要原因。所以我覺得僅憑這篇評論可能不足以表明高層立場已經改變，後續要看具體“給足”的力度有多大再做購買決策。

姿態比實際政策更重要：當前房地產市場的核心問題是對房價上漲缺乏信心，這是因為沒有明確將“房價回穩”作為政策目標，因為“市場穩定”的定義比較模糊。雖然我們認為將會有更多政策出台（例如一線城市進一步放寬購房限制、提供按揭補貼、提高按揭貸款的所得稅退稅、減少契稅），但如果不明確穩定或提升房價的決心，政策效果可能難以盡如人意。

分析：房價預期萎靡的另一個重要原因是之前一直以房地產市場穩定為目標，並沒有明確提出房價回穩或反彈。這就導致了市場上有保銷量不保價格的說法，雖然對於地方政府來說保新房銷量就可以穩住土地收入，但事實上如果房價不能反彈的話新房銷量也無法長期保證。道理很簡單，即使對於急著自住的剛需來說，明知道會下跌的資產也是不會去買的（儘量延遲購房，甚至選擇長期租房），畢竟大家的錢都不是大風颳來的。所以說後續做購買決策之前不僅要關注政策落地的力度，還需要關注高層是否明確提出了房價回穩或反彈的政策目標。

對於房產股來說，我一直都是不建議買的，因為我是長期主義投資者，未來房地產類股的盈利很難有起色。但是對於短線投資者來說，既然最高層級的雜誌已經放話了，那麼在3月和4月高等級會議之前投入小比例資金博弈大型政策或許是可以接受的。 (finn的投研記錄)