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2026年，美國銀行系統正面臨一場潛在的重大挑戰，主要源於商業地產（CRE）領域的壓力。根據聯邦存款保險公司（FDIC）的資料，截至2025年第三季度，美國銀行持有的未實現損失總額為3371億美元，這一數字雖較2023年峰值有所下降，但仍處於歷史高位。 同時，商業地產貸款拖欠率持續上升，特別是在辦公室和多家庭住宅領域。指令碼中提到的8.5兆美元潛在損失雖為極端情景假設，但當前市場資料表明，風險正在積累。2026年將有約9360億美元的商業地產貸款到期，這可能放大銀行系統的脆弱性。 本文基於最新資料和專家觀點，分析這一問題的成因、現狀和潛在影響，旨在提供客觀視角。
商業地產危機並非突發事件。自2022年聯準會啟動激進加息周期以來，利率從近零水平升至5.33%，導致債券和地產價值大幅縮水。矽谷銀行（SVB）和簽名銀行的倒閉已成為警示，凸顯未實現損失和存款外流的風險。進入2026年，宏觀不確定性、經濟放緩和地緣政治因素進一步加劇壓力。專家認為，雖然銀行系統整體韌性較強，但區域性銀行的高暴露度可能引發連鎖反應。
2023年3月，SVB因出售債券實現18億美元損失引發擠兌，倒閉標誌著利率風險向銀行系統的傳導。指令碼中提到，SVB持有1200億美元證券，當利率上升時，這些資產貶值30-40%。類似問題在簽名銀行和第一共和銀行重演，導致存款外流和監管干預。聯準會的緊急流動性支援緩解了短期危機，但未解決根本問題。
進入2025年，銀行系統報告淨收入793億美元，資產回報率（ROA）為1.27%，顯示表面穩定。 然而，潛在風險在於未實現損失和CRE暴露。FDIC季度報告顯示，截至2025年9月，未實現損失降至3371億美元，為2022年第一季度以來最低，但仍高於歷史平均水平。 這一下降得益於長期利率（如30年抵押貸款利率和10年國債收益率）回落，但專家警告，如果利率反彈，損失將迅速放大。
CRE貸款是另一個焦點。美國銀行持有的CRE貸款總額約3兆美元，其中辦公室貸款約6260億美元，零售4800億美元，多家庭1.2兆美元。 國家經濟研究局（NBER）分析顯示，44%的辦公室貸款處於負權益狀態，即物業價值低於貸款餘額。 這一比例在零售和多家庭領域分別為20%和4-5%。指令碼中估算的4210億美元CRE損失與當前資料一致，但專家認為實際損失可能更高，因為拖欠率是滯後指標。
利率上升是主要驅動因素。聯準會從2022年3月至2023年9月的加息周期使CRE融資成本翻倍。借款人面臨三重困境：物業價值下降（辦公室平均貶值20-40%）、收入減少（辦公室空置率達19.4%）和再融資難度。指令碼強調，CRE損失不同於證券損失，前者是永久性，而後者可通過持有到期緩解。但在流動性壓力下，銀行可能被迫出售資產，實現損失。
最新資料揭示風險的嚴重性。2025年第二季度，未實現損失為3950億美元，第三季度降至3371億美元。 這一改善源於利率穩定，但聖路易斯聯儲分析顯示，損失佔證券持有的6.8%，仍為風險因素。 大型銀行的損失主要在持有至到期（HTM）和可供出售（AFS）證券中，佔總損失的絕大部分。
CRE拖欠率更令人擔憂。Trepp資料顯示，2025年12月CMBS整體拖欠率為7.30%，辦公室為11.31%，零售6.92%，多家庭6.64%。 與2023年1月的0.4%相比，辦公室拖欠率上升1100%。多家庭拖欠率從1.1%升至2.3%，反映過度建設和租金增長停滯。零售空置率達14.2%，受電商衝擊。
到期牆加劇風險。2026年將有9360億美元CRE貸款到期，較2025年增加19%。 這些貸款多為5-10年期，源於低利率時代。借款人選項有限：全額償還（現金不足）、再融資（估值下降導致權益缺口）或違約。行業分析師估計違約率25-35%，可能新增2810億美元損失。
銀行暴露度不均。FDIC 2025年風險審查顯示，1788家銀行的CRE暴露超過權益資本的300%，佔所有銀行的39%。 其中1000多家超過400%，500多家超過500%。社區銀行CRE集中度中位數為195%，區域銀行為289%。大型銀行暴露較低，但整體系統風險高。
指令碼估算的8.5兆美元損失包括直接銀行損失（1.3兆美元）、FDIC救助成本（2.5兆美元）、機構投資者損失（3兆美元）和經濟衰退損失（1.7兆美元）。雖為保守假設，但當前資料支援部分觀點。專家意見分歧：穆迪分析認為，經濟溫和增長將支撐CRE需求，但拖欠率將保持高位。 聖路易斯聯儲警告，未實現損失仍是風險因素。
傳染風險是關鍵。2023年SVB失敗引發第一共和銀行擠兌，儘管後者無直接暴露。指令碼描述的“末日循環”——存款外流迫使資產出售，實現損失，進一步引發外流——可能重演。FDIC存款保險基金餘額為1501億美元，而高風險銀行存款達2.4兆美元，覆蓋比率僅為1:53。 若30%存款需覆蓋，需7200億美元救助。
不同觀點：路透社報導，區域銀行CRE貸款總體 resilient，但辦公室貸款滯後。 專家預測2026年損失準備金將升至淨收入的24%。 德勤展望認為，宏觀波動可能暫停恢復，但非永久。 CRE諮詢機構認為，風暴雖來，但機會並存。
2026年可能分階段展開：
高調違約頭條，區域銀行股價崩盤。短期拖欠率升至11%。
FDIC接管2-3家暴露銀行，引發20-30%股價下跌。
980億美元貸款到期，28-320億美元違約。監管下發停業令。
FDIC耗資300-400億美元，財政部提供緊急資金。
推出CRE穩定設施，購買貸款以緩解損失。
倖存銀行停止放貸，經濟放緩。專家預測恢復需數年。
X平台討論顯示，專家擔憂2026年中期測試最嚴峻。 一些觀點認為，銀行隱瞞損失，但最終無法持續。
美國銀行系統CRE風險雖非迫在眉睫，但2026年到期牆和未實現損失可能引發連鎖反應。最新資料顯示，損失規模可控，但暴露銀行眾多，傳染風險高。專家共識：系統韌性強，但需警惕辦公室和多家庭領域。政策干預（如聯準會設施）可緩解，但長期依賴可能加劇道德風險。投資者和監管者應密切監測利率和拖欠動態，以防小危機演變為大崩盤。總體而言，這一挑戰考驗銀行適應性，而非必然災難。 (周子衡)