2026：房地產能觸底嗎？

近期，中國國家統計局公佈2025年全國房地產市場相關資料。2025年，全國房地產開發投資82788億元，比上年下降17.2%；2025年12月，全國70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有6個，同比上漲的城市有5個。2026年會不會是房價止跌回暖的轉折點？如果市場真的慢慢回暖，普通人該怎麼辦？是該繼續觀望，還是可以看看機會？未來的房子還會是好的資產嗎？居住會有那些新變化？本文中，高和資本合夥人蘇鑫（中歐EMBA 2003）結合個人在行業中的經驗與洞察，探討2026年房地產的底部確認、面向2030年行業模式的重構，以及資本運作的未來趨勢。

01. 破局：2026，房地產的L形底部與價值回歸

2026年，房地產能觸底嗎？這是目前所有人心頭最大的懸念。

要回答這個問題，我們不能僅憑直覺，而需關注幾個核心先行指標的客觀變化。當下的市場，正在經歷一場殘酷但必要的出清。

首先看租金回報的變化。長期以來，住宅收益主要靠資本增值（房價上漲），而忽視出租收益。但資料正在發生質的變化：目前30個重點城市住宅租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區回報率逾2%。當租金回報率開始高於銀行存款利率時，資產的金融屬性便發生了逆轉，這將吸引長期投資者回流二手房市場。

其次看價格下跌幅度與新開工的跌幅。二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調整深度已超過許多國家房地產危機的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。更具決定性的是供給端的收縮，新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。這種供給端的極度“休克”，正強制推動供求關係回歸平衡。

針對2026年的具體走勢，我梳理了市場上的兩派主流觀點。

“樂觀派”以丁祖昱、連平及中金公司為代表。他們認為2026年將正式確認行業底部。隨著庫存去化的走穩和“好房子”政策創造的新需求，市場將告別大幅下行，轉入“L型”的築底磨底期。中金更是指出，房地產對經濟的拖累將逐步減輕。

“謹慎派”則以摩根士丹利（又稱“大摩”）、瑞銀為代表。大摩預測2026年新房價格仍有2%~3%的慣性下跌，核心城市的全面復甦可能要等到2027年下半年。瑞銀則擔憂人口結構和高庫存的長期壓制，認為銷售和投資仍有5%~10%的跌幅，復甦之路漫長。

我的判斷是：2026年大機率是“底部確認”的一年。所謂底部，並非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的走穩和價格跌幅的縮小。

對於資管行業而言，一個可預測的底部，比一個虛幻的繁榮更為重要。因為那才是資產價格回歸理性，“價值發現”的起點。

02. 重構：面向2030，房地產新模式的三個維度

如果說2026年是周期的底部，那麼面向2030年，我們面臨的將是行業底層邏輯的徹底重構。這也是“十五五”規劃開局之年的核心命題。

曾經“高負債、高槓桿、高周轉”的三高模式已徹底終結，取而代之的，是以品質和營運為核心的“發展新模式”。這一模式的內涵，我認為可以概括為三個維度的轉變。

第一，行業邏輯從“有沒有”轉向“好不好”。

未來的市場驅動力不再是剛需的爆發，而是改善的釋放。丁祖昱提出，“好房子”是未來十年最確定的產業方向。夏磊將其具象化為“安全、舒適、綠色、智慧”。這種高標準的新產品，將與舊有的存量房形成巨大的“產品代際差”。

連平的資料進一步支撐了這一觀點：雖然總人口紅利消退，但35~64歲的改善性群體基數在“十五五”期間將增加約3000萬人。這部分人群，將支撐起年均6億~8億平方米的住宅成交量。但這不再是雨露均霑，而是高度集中在一線及核心二線城市——這意味低能級城市將面臨長期的縮量挑戰。

第二，房企角色從“開發建設”轉向“資產營運”。這是行業成熟的標誌。到2030年，適齡購房人群將減少約2100萬，二手房交易量將達到新房的1.5~2倍。存量時代正式確立。此時，開發商若還只盯著“拿地-賣房”的短周期，風險巨大。未來的機會在於“城市更新”，預計每年可帶動5000億~10000億元投資。誰能營運好存量資產，誰就掌握了未來的現金流。

第三，制度路徑的“三位一體”協同。

新模式的落地，離不開政策、融資與銷售制度的配套。

• 政策端：首次明確將“優供給”作為核心，通過質價比激發需求。
• 融資端：“白名單”制度常態化，利用REITs將沉澱的資產證券化，解決流動性難題。
• 銷售端：試點並推廣“現房銷售”，倒逼房企控制開發周期，消除交付風險。

總結而言，面向2030年，是完全不同的另一場比賽。房企必須從單純的“築屋者”進化為“城市營運商”，在存量時代成為優勝者。

如果說資本配置解決了“錢從那裡來、流向那裡去”的問題，那麼城市更新則解決了“資產變成什麼樣”的問題。

在存量時代，高品質的片區更新，早已超越了修修補補的物理層面。我認為，這場變革可以歸納為三次關鍵的“進化”。

第一次進化：理念進化——從“園區思維”到“生態思維”

曾經，我們將“園區”視為產業的容器。但為什麼Google放棄了金絲雀碼頭的摩天大樓，選擇了國王十字區的煤氣廠？

因為金絲雀碼頭是上一代的產物：冰冷的精英飛地，單一的金融效率，夜晚的“死城”。而國王十字區保留了20處歷史遺蹟，用40%的公共空間編織了高密度的活力網路。

Google的選擇告訴我們：科技精英需要的不再是一棟孤立的樓，而是一種有創意的工作生活方式。這種“知識發酵場”，讓碼農與藝術家能在同一個咖啡館偶遇。

這啟示我們：必須摒棄只建空間的“園區思維”，轉向培育社區的“生態思維”。由政府做底盤，市場做應用，在公私合營中平衡公共利益與商業回報。

第二次進化：產品力進化——從“交付空間”到“營運情緒”

如果“生態”是土壤，那麼其上的“產品”也面臨審美疲勞。當千篇一律的精緻讓人麻木，我們靠什麼喚醒消費者？答案是：從“交付空間”進化為“營運情緒”。

看看曼谷的伽利略綠洲，它刻意保留老牆與苔蘚，用極低的造價和慢營運，營造出強烈的鬆弛感。“不完美的真實感”戰勝了“精緻的虛假感”。

再看曼谷EmSphere，它打破傳統商場定義，保留工業管線，引入夜間酒吧叢集，倒逼星巴克、宜家進行本土化改造。

這兩個案例表明，未來的商業是“城市生活的放大器”。存量時代的精神核心，不是在大理石上拋光，而是在斑駁的牆面上，讓年輕人寫下自己的故事。

03. 進化：存量時代的資本新玩法與生存法則

前兩個問題主要涉及宏觀與住宅，作為資管從業者，我更多是學習與觀察。對涉及資本配置與資產管理的問題，我想重點分享“破局之道”。

在“房住不炒”與“金融安全”的政策基調下，2026年後的不動產投資邏輯已發生根本性範式轉移：不動產的關鍵不再是“不動”，而在於“流動”。

站在資本視角，未來的配置策略應遵循“底線思維”與“流速競爭”兩大原則。

一 政策定調下的資本底線：以時間換空間

《求是》刊文定調，化解房地產風險本質是維護金融安全。呼籲政策要一次性給足，不能採取添油戰術。這意味著，“十五五”期間的政策邏輯是“以時間換空間”。傳統的監管套利模式終結，資本必須轉向對“資產安全墊”與“經營現金流”的極致考量。只有在防範尾部風險的前提下，才能尋找結構性機會。

二 資產配置的“啞鈴策略”：左手硬核，右手新基建

在守住底線的基礎上，資本配置需採取更為精細的“啞鈴策略”：一頭抓傳統核心資產的抗跌性，一頭抓新賽道的成長性。

• 防守側：錨定“硬核資產”

在經濟下行及不定因素加劇的背景下，資產價格下行的風險加大，但分化會越來越明顯。國外市場研究已給出明確結論：“硬核資產”具有極強的抗跌性。

何為硬核？以商業資產為例，就是一二線城市中片區市場的頭部，即片區內購物中心前兩名，和社區商業的第一名。這類資產只佔市場的10%~20%，是有穩定現金流的“核心資產”。對於公寓、寫字樓、物流等也可類比。

抗跌預期：如果經濟下探幅度較大，即使核心資產的價格也會下跌，但我們相對樂觀地判斷，這類硬核資產的未來跌幅在5%~10%。這種韌性已在新冠疫情及經濟下行衝擊下得到初步檢驗，市場已經篩選出了那些真正具備穩定現金流表現的硬核資產。

甄別標準：如何選擇？針對商業資產，我們關注“八大量化指標”（三個硬體指標+五個營運指標），旨在衡量租金的穩定性和增長性。其中，銷售坪效是核心中的核心，它是檢驗資產成色最真實的試金石。

• 進攻側：佈局“科技+能源”

錨定國家戰略，向具備高技術附加值與能源效率的資產轉移。

AI算力驅動：資料中心（IDC）正在逐漸成為數字經濟時代的“核心資產”。

能源變革驅動：在ESG框架下，綠色建築將獲得更低的融資成本與更高的退出估值。面向2030年，我們要果斷剝離對傳統平庸住宅的路徑依賴，將科技與綠色節本作為穿越周期的抓手。

三 核心打法：打通“三大資產池”的融通之道

這是大資管時代的核心競爭力。未來的贏家，必須具備將資產在以下三個池子中高效流轉的能力。

源頭區（不良資產池）：沙裡淘金與風險定價

這是未來5~10年最大的資產供給端。隨著債務化解深入，大量法律瑕疵但底子尚好的資產浮出水面。資本需扮演“清道伕”，通過司法拍賣、共益債等工具，以極低折扣獲取“礦藏”。這需要極強的法律重組與風險定價能力。

中游區（增值及Pre-REITs資產池）：價值創造的孵化器

這是連接非標與標準市場的關鍵。資本不僅提供資金，更需成為“資產醫生”。

• 改空間：如將老廠房升級為AI中心；
• 換內容：引入強營運提升租金坪效；
• 調結構：通過Pre-REITs工具（如高和九州通案例），搭建合規架構。

這裡不得不提一個行業痛點：估值邏輯的驚險一躍。源頭的不良資產往往背負著剛性債務成本（債權邏輯），而下游REITs市場只認租金回報率（股權邏輯）。這兩者之間往往存在巨大的“剪刀差”。資管人的核心價值，就是在中游通過極致的營運與資管，填平這個剪刀差。填不平，就是死局；填平了，就是超額收益。

大海區（REITs資產池）：標準化的退出與循環**

這是價值的最終兌現平台。只有產權清晰、現金流穩定的資產才能進入REITs市場，獲得流動性溢價。資本在此退出，回籠資金再次投入前端，形成“投資-管理-退出-再投資”的良性閉環。

結論：誰能最快驅動資產在三個池子間流動，誰就能在面向2030年的行業變局中獲勝。

第三次進化：資本論進化——從“持有資產”到“經營流動性”

有了生態和內容，我們最終還要回到商業的本質。

傳統的城市更新往往陷入“借錢買地、蓋樓收租”的靜態持有陷阱，一旦遭遇租金下行，便是一潭死水。

這就呼應了我在第三部分提到的觀點：大資管的本質，是做河流的疏通者。

城市更新的終局，要求我們必須具備跨市場的運作能力。我們不僅是空間的改造者，更是資產的證券化推手。從源頭的不良資產池淘金，在中游的增值池煉金，最終在下游的REITs池實現退出。

只有打通了這個閉環，城市更新才能從“情懷的無底洞”變成“資本的蓄水池”。

面向2030年，我們正在經歷中國房地產歷史上最深刻的一次蛻變。

這次蛻變，不是簡單的周期輪迴，而是一次基因層面的進化：

在宏觀上，我們從追求規模的狂飆突進，轉向追求品質的L形築底；

在產品上，我們從“築屋”進化為“營城”，從交付物理空間進化為營運情緒價值；

在資本上，我們從靜態的資產持有，進化為動態的流動性管理。

我們既是這場變革的親歷者，也是推動者。願我們都能在存量時代的激流中，通過專業的資產管理能力，讓每一吋土地、每一棟建築，都能煥發出穿越周期的生命力。 (中歐國際工商學院)