Fortune雜誌─2026年，房地產會更“慘”嗎？

一面是上海核心區位的高品質改善型住宅依然供不應求，一面是上海遠郊三宗宅地近期全都底價成交。這兩幅畫面，構成了當下中國房地產市場最真實的AB面。

地產已被戲稱為“地慘”，背後是這個行業長達二十年的高速增長周期正式落幕。自2020年“三條紅線”政策如一道驚雷直接刺破行業泡沫以後，房地產市場量價從2021年的歷史高點快速回落，雖在2023年春季有過短暫反彈，但隨即進入持續三年的深度調整；地方政府的土地出讓收入也從2021年8.7兆元的峰值，到2025年腰斬至4.1兆元。

與此同時，全國樓市同漲同跌的時代也宣告結束。越來越多跡象顯示，市場對“核心資產”（核心城市的好房子）和“非核心資產”（多數普通城市的房產以及核心城市的普通房產）的定價預期徹底分離。這意味著在2026年以及更遠的未來，房地產並非一個慘或不慘的簡單二元命題，而是開啟了一個漫長、複雜且充滿分化的磨底與重構時代。

“地慘”時代：房價分化與城市命運分野

如果要追溯一個確切的時間節點，房地產市場的崩塌或許始於2020年的“三條紅線”政策。

2018年至2019年間，行業呈現過熱態勢，部分企業採取激進融資策略，槓桿率甚至高達1:4至1:5。而“三條紅線”政策直接針對房企的高槓桿和高周轉運作模式，要求房企剔除預收款後的資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1.0倍。政策如同一把手術刀，精準地切斷了行業賴以生存的血液輸送系統，一眾房企很快陷入困境，其中包括萬科這類“優等生”。

繼2024年虧損494億元後，萬科2025年預計又將虧損820億元，而這不僅是一個企業的危機，更揭示了整個市場的困境——經過近五年深度調整，2025年新房銷售面積和價格已跌回至2009年或2015年左右水平，二手房價格則距離高點普遍下撤30%以上。

房地產行業從拉動經濟增長的火車頭，變成了需要政策持續托底的風險點。值得關注的是，《求是》雜誌最新發文提出“積極推動物價合理回升”，並將“著力穩定房地產市場”作為關鍵措施。這是在當前宏觀經濟和房地產深度調整背景下，一份具有風向標意義的“頂層定調”。

房價走穩，無疑是“著力穩定房地產市場”的核心之一。根據統計局資料，2025年70個大中城市中，有67個城市的新房價格同比下降，僅上海、杭州和太原這三個城市同比上漲，漲幅分別為1.2%、0.5%和0.2%。這三個城市的共同特點是：要麼擁有堅實的經濟基本面和持續的人口流入，要麼是區域內無可替代的單核城市。

資源向核心城市聚集的趨勢在“地慘”時代反而被強化，政策層面也認識到這種分化。《求是》文章提出的“因城施策控增量、去庫存、優供給”，正是針對不同城市的不同問題開出藥方。顯然，對於房價仍在下跌的城市，重點是“控增量、去庫存”；對於量價已有回暖跡象的城市，重點則是“優供給”。

房地產市場最恐慌的階段可能正在過去，開始進入一個以分化為特徵的緩慢修復和平穩期。另一個值得關注的政策動向是，除了部分出險房企仍須向地方專班組定期匯報財務情況，其它房企已不再被強制要求每月上報“三條紅線”相關指標。行業監管進入更精細化、差異化的新階段，目標是在守住不發生系統性風險底線的前提下，推動行業向新發展模式平穩過渡。

生死時速：房企的轉型自救與行業分化

房企的生存狀況，是房地產行業變“慘”最直接的體現。截至2025年底，至少21家出險房企完成或獲批債務重組，累計化債規模約1.2兆元。同時，萬科2025年業績預告的虧損額創下A股歷史之最，被視為房地產舊模式正式終結的標誌——高槓桿、高周轉模式已結束，行業將轉向追求精細營運和真實居住需求的新模式。

“十五五”規劃建議提出，推動房地產高品質發展。住房城鄉建設部部長倪虹近期表示，這項工作的關鍵在於加快房地產轉型升級，其中一項重要內容就是要有序推動“好房子”建設，並稱今年將“繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設‘好房子’，既要把新房子建成‘好房子’，也要把老房子逐步改造成‘好房子’，帶動產業鏈升級。房地產企業和建築企業要看到建設‘好房子’將是產業轉型發展的新賽道。”

這意味著身處困境的萬科們不僅要應對迫在眉睫的債務危機，即首先要“活下去”，還必須證明自己有能力參與“好房子”的新賽道。只有那些能夠提供“好房子”、適應新發展模式的房企，才有可能穿越周期，即“活得久”。

同時，在資金鏈緊張的情況下，萬科等房企普遍選擇縮表和聚焦，將有限的資源全部集中於市場風險最小、去化最快的一二線核心城市，這也加劇了這些城市與其它地區的市場熱度差。在此背景下，中指研究院的報告指出，未來的房企將形成以不動產投資開發為主體，以綜合服務與不動產金融為兩翼的“輕重並舉”格局，產品力將取代金融槓桿，成為核心競爭力。

但房企的轉型步伐絕非整齊劃一，而是將呈現出殘酷的兩極分化。一邊是手握優質資產、融資成本低廉（部分央企融資成本低於3%）、率先完成“三高”模式出清的穩健派，它們正沿著新賽道加速佈局。另一邊則是深陷債務泥潭、忙於資產處置與展期談判的出險房企，它們的轉型空間被嚴重擠壓。

這種分化意味著，即便行業整體走穩，市場蛋糕也將重新分割，資源與市場份額將進一步向“倖存者”集中。

告別土地財政，也需要二級市場止跌回穩

如果說房企轉型是從金融家向製造商和營運商甚至是服務商艱難轉身，那麼土地財政轉型，則倒逼著中國城市治理模式從依賴土地增量，走向對存量和產業的深度營運。

地方政府土地出讓收入出現“四連降”，是房地產行業變“慘”在財政層面的直接反映。財政部公開資料顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入（即土地出讓收入）為4.15兆元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值減少了約4.6兆元。

這一變化對地方財政產生了深遠影響。在許多地區，土地出讓收入曾佔財政總收入超過40%的比重，其銳減形成了巨大的財政缺口，也加劇了地方債務壓力。地方債務的重要還款來源是土地收入，為了維持債務率不突破“紅線”，一些地方甚至出現了國企平台參與拍地的現象。

面對這一挑戰，地方政府也在艱難轉型。一方面，各地積極探索存量土地盤活，如浙江推進“騰籠換鳥”盤活工業用地。另一方面，地方政府積極培育新質生產力作為替代財源，從浙江全力發展人工智慧，到各地競相佈局戰略性新興產業，一場告別“土地財政”依賴的轉型已經拉開序幕。

不過，中國城市規劃學會副理事長趙燕菁指出，地方政府放棄的不應該是土地金融，而是要完成土地金融從單純賣地向市值管理這一更高維度的轉型，或者說當下營運會變得比銷售（也就是賣地）更重要。他認為，應該將“十五五”期間的幾個重點工作拆分來看，首先要維護好城市的市值預期，二級市場止跌回穩；其次，應該認識到城市不應該被經濟屬性完全主導，也需要重視城市的社會屬性和文化屬性。“人在城市裡獲得了幸福感，對城市的預期就會越來越好，否則城市將成為資本循環增值的工具。”他表示。

無獨有偶，上海最新宣佈啟動收購二手房用於保障房的行動，恰好呼應“土地金融從賣地向市值管理轉型”這一理念。上海此番操作並非通過賣新的土地來直接獲取收入，而是通過政府主導的資本（國企+政策性金融）進入存量二手房市場，在解決民生問題的同時穩定關鍵區域和房型的市場價格，並創造能持續營運的優質資產。

顯然，從部分城市逆勢上漲的房價，到萬科820億元的驚天虧損，再到地方土地收入連續四年下滑的現實，都在從不同維度共同描繪出房地產轉型的陣痛與希望。行業正站在十字路口，2026年的答案或許就在“告別”與“擁抱”之間：告別對普漲的幻想，擁抱分化的現實；告別高槓桿的狂飆，擁抱產品力與營運；告別短期的土地依賴，擁抱長期的產業與城市未來。

這是一場沒有回頭路的轉型，它的終點將決定中國房地產下一個十年的模樣。 (財富FORTUNE)