年末的深圳高端住宅市場彷彿迎來了“價格競賽”，你方唱罷我登場，備案單價紀錄不斷刷新。11月30日，深圳灣澐璽首開當日攬金超130億元，備案均價16.88萬元/平方米，最高備案價達35萬元/平方米。12月22日，中信城開信悅灣（備案名：元灣府）首批單位獲批，備案均價24.4萬元/平方米，最高備案價達到38萬元/平方米。熱鬧背後，深圳二手房成交已連續9個月穩定在5000套以上規模，成交韌性持續凸顯。多位業內人士在接受記者採訪時表示，依託頂豪項目熱銷的示範效應，市場信心正在逐步修復，這將為明年樓市發展築牢根基。中信城開信悅灣項目外圍。記者 劉逸鵬 攝12月24日，記者來到深圳灣核心地段的中信城開信悅灣項目現場，雖未正式開盤銷售，也正值工作日，前來實地看房的人仍不少。項目入口旁的望海路沿線，有多輛汽車臨時停放，且不時有汽車從地庫開出，更有不少房產中介從業者聚集在項目對側的深圳灣濱海休閒帶。在與多位房產中介從業者的交流中，記者瞭解到，中信城開信悅灣並未向房產中介平台開放合作，中介從業者需自主拓展潛在客戶後，再與項目案場的銷售經理取得聯絡，客戶則需現場完成2000萬元的驗資，方能正式進入項目案場。購房者在參觀中信城開信悅灣項目沙盤。記者 劉逸鵬 攝高昂的驗資門檻直接對應著驚人的備案價格。記者在現場瞭解到，中信城開信悅灣分為一期的五棟純住宅與二期的配套商業，整個小區共407戶，此次即將面市的156套房源，除去兩套頂復戶型，僅有302平方米和370平方米兩類戶型可供選擇，備案單價區間為17.6萬元—38萬元/平方米，總價跨度為5327萬元—2.5億元。中信城開信悅灣項目案場內的洽談區。記者 劉逸鵬 攝步入項目案場，記者注意到，場內共設定了三組沙發座談區以及四個獨立的洽談室，在記者停留的四十分鐘裡，一直處於滿員狀態，兩個樣板間也有超過十組客戶。中信城開深圳公司品牌總監沈凌告訴記者：“12月15日，項目正式開放行銷中心與樣板房，12月22日，我們才正式取得預售許可證，但上個周末，僅一天，實地看房人數就超過300組。”同時，記者瞭解到，信悅灣已於12月23日啟動線上意向登記，購房者需按每套‌500萬元‌標準凍結保證金。截至12月24日，凍資人數已經突破100位。購房者準備進入樣板間參觀。記者 劉逸鵬 攝對此，沈凌補充道：“信悅灣有兩個顯著特點，一方面，該項目是純粹的大戶型住宅，與深圳市現有的其他項目存在一定程度的區別；另一方面，我們是建立在中信城開好房子標準之下的新規住宅。”深圳貝殼研究院院長肖小平認為，深圳高端購買力韌性十足，核心優質資產仍是“硬通貨”。近期深圳灣澐璽、聯泰超總灣等項目開盤熱銷，充分印證了高淨值人群對城市頂級稀缺房源的強勁需求。只要產品品質與核心價值相匹配，市場需求就會持續釋放，深圳高端樓市的購買力遠超預期。樂有家研究中心資料顯示，截至12月21日，12月深圳1000萬元以上二手改善房源成交佔比較11月提升2.4個百分點，800萬—1000萬元改善房源成交佔比也上漲1個百分點，改善需求輪動形成正向循環。部分房地產從業人員認為，未來一段時間內，深圳樓市很可能維持這種分化的格局。對於普通購房者而言，當前或許是理性挑選的窗口期：掛牌量高，選擇空間大；價格博弈充分，議價空間可觀。對於豪宅市場而言，隨著項目的集中入市，短期內購買力可能被提前透支，項目間的競爭將更加激烈。 (上海證券報)

二手房掛牌和社會租賃住房的供應量目前住宅租金價格仍然低迷，原因包括：1）由於城市化放緩、出生率低、家庭形成減少、住房升級需求不確定，這都導致了租賃需求疲軟。2）二手市場租賃掛牌、保障性住房租賃供應、閒置房產帶來的供應壓力。本文將著重討論供應方面的挑戰，即租賃掛牌和社會租賃住房。分析：瑞銀從供給和需求兩方面分析了租金價格走低的原因，需求端主要是經濟下行導致租房需求減少，而出生率等人口型因素對於高線城市來說沒啥影響。供給端主要是由於房地產市場疲軟造成大量二手房由售轉租，同時保障性租賃房大量供應導致市場供大於求，短期來看供給端的原因是租金下降的主要原因。1. 二手房掛牌量的變化50城二手房掛牌量持續上升，達到440萬套的新高，同比增長10%，而一線城市的二手房掛牌量同比增長1.7%，達到47萬套（見圖7）。房產中介的反饋顯示，由於二手房市場銷售困難且掛牌量達到歷史高位，越來越多的房主選擇同時掛牌出售和出租。另一方面也有積極的因素，住宅竣工量在2025年下降了17%，我們預計在2026-2027年將繼續下降20%，這會減少未來二手房掛牌和出租的供應。圖7：50城的二手房掛牌數量已增加到歷史最高水平，達到440萬套分析：首先50城二手房掛牌量同比增長10%，就連房價最堅挺的一線城市二手房掛牌量同比也增長了1.7%，這說明目前房地產的疲軟是全面性的，僅高線城市核心區的豪宅項目比較搶手。對於租房市場來說，二手房掛牌量的持續上升導致出貨困難，越來越多的二手房東選擇由售轉租或者邊售邊租，這從客觀上增加了可租房源的供應量，預計後續由售轉租部分的供應量還會繼續增加。2. 從空置房產轉換另一種供應來源是空置房產，過去投機者樂於將房產空置，因為與價格升值相比租金收益率較低。然而隨著房價預期的根本變化以及每月按揭支付壓力的增加，擁有多套房產的投機者可能會出售他們的空置房產，這在50城的掛牌房源增加中得到了體現。我們認為一線城市的二手房掛牌壓力低於50城綜合水平，因為一線城市的限制措施最嚴格，過去已抑制了投機需求。由於在二手市場出售房產變得更加困難，投機者可能會在出售之外將其列為出租。我們估計全國的空置房產約為44億平方米，或相當於六年的新房銷售量，大致相當於19%的空置率。圖9：我們估計一線/二線/低線城市的空置率分別為4.0%/12%/20%分析：可租房源的另一種供應來源是空置房產出租，這是由於房價連續下跌導致高槓桿投機客扛不住壓力而將手中的空置房源出售或者出租以緩解按揭壓力。從城市分級來看，高線城市的空置率比較健康（發展中經濟體的合理空置率範圍為5%-15%），而新區衛星城和低線城市的空置率就很不健康，這是因為高線城市的限購政策一直比較嚴格，所以投資盤的佔比不高，對應的空置率也就很健康，所以租金也相對堅挺。3. 社會保障租賃住房我們看到，社會保障租賃住房的供應已經蠶食了私人住宅租賃的需求，因為社會保障住房在相同的地理位置和設施條件下，價格低於私人住房。社會保障租賃住房首次在2021年的十四五規劃中被提及，相應的土地供應在2022年加快。對於22個主要城市來說，社會保障租賃住房的土地供應在2022年達到頂峰，地塊面積為800萬平方米，而在2025年前九個月土地供應縮減至90萬平方米（見圖12）。圖12：22個主要城市租賃住宅用地供應在2022年達到頂峰，地塊面積為800萬平方米分析：社會保障租賃住房的大量入市也是衝擊租金的主要原因之一，雖然這兩年的社會保障租賃住房供應量持續下降，但前幾年的入市規模太大，租房市場仍需要一兩年時間來消化其影響。另外社會保障租賃住房相對於同地段同品質的私人房源有較強的價格優勢，這也是租金連續走低的原因。對於個人房東來說，持有的出租房源如果位於核心區的就會好很多，因為社會保障租賃住房的地段一般不會太好，這樣可以避開很多競爭，租金收益率會高很多，所以如果你以後想要買房用來收租的話記得要避開社會保障租賃住房多的區域。在十四五期間，中央計畫提供870萬套社會保障租賃住房，相當於2021-2025年全國商品住宅銷售量的18%。對於四個一線城市來說，2021-2025年的社會保障租賃住房目標較高，為40萬至60萬套，這可能覆蓋13-16%的租房家庭數量，相當於2021-2025年商品住宅新建銷售總量的69%-273%（見圖13）。由於2025年是十四五規劃的最後一年，我們看到一線城市社會保障租賃住房目標呈下降趨勢。然而由於社會租賃住房可能需要幾個月的申請和處理才能轉化為市場住房供應，我們預計一線城市在2026年和2027年的社會租賃住房供應範圍為4-10萬套。在十五五規劃中，社會保障住房供應仍被提及為高品質房地產發展的措施之一，我們認為這將繼續壓低租金並稀釋私人住宅的需求。圖13：一線城市的社會租賃住房目標可覆蓋13-16%的租房家庭分析：十四五期間計畫的社會保障租賃住房佔全國新房銷售的18%，一線城市的社會保障租賃住房足以覆蓋13%-16%的家庭數量，這是一個很龐大的數字。而後續的十五五規劃依然將社會保障住房供應列為高品質房地產發展的措施之一，所以後續五年的租金預期依然是向下的（除非經濟大幅回暖），這也說明了上面提到的換成核心區二手房來避開社會保障租賃住房競爭的重要性。 (finn的投研記錄)

一個來自香港的預測，最近在房地產市場激起了廣泛的漣漪。中原集團主席施永青公開預測，香港樓價將開啟一個為期六年的上升周期，累計漲幅可能達到85%。這個大膽的判斷，與當前內地房地產市場所呈現的冷靜乃至低迷態勢，形成了戲劇性的對比。2025年秋冬的資料如同一面棱鏡，折射出兩地市場在政策、資金與信心驅動下，正走向截然不同的路徑。香港樓市的回暖態勢已相當明確。自2025年初以來，香港私人住宅售價指數持續攀升，市場熱度從資料延伸到實際交易中。多個新盤項目開盤即告售罄，高端豪宅市場的交易尤其活躍。推動這輪行情的因素清晰可辨：首先是“撤辣”政策的實施，即取消了針對非本地買家的額外印花稅，大幅降低了入市門檻；其次是港幣利率隨聯準會進入降息周期，減輕了購房者的供款壓力。再者，“高才通”等人才引進計畫吸引了大量內地專業人士赴港，創造了紮實的新增居住需求。租金水平同步創下歷史新高，進一步強化了市場的樂觀預期。正是基於這些“人、錢、政策”的合力，機構做出了長期看漲的判斷，認為一個持續數年的上升周期已經啟動。與香港的火熱形成鮮明對照的，是內地房地產市場的持續分化與探底。2025年11月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比仍呈普降態勢。一線城市內部也出現顯著差異：上海新房價格憑藉核心區優質改善項目的支撐，實現環比微漲，成為一個難得的亮點；而北京、廣州、深圳的價格則繼續下行。這種分化同樣體現在產品類型上，90至144平方米的改善型戶型價格相對穩定，而小戶型剛需產品則面臨更大的去化壓力。儘管自2025年以來，全國已有數百個城市出台了超過五百條支援政策，涵蓋信貸、稅費、限購等多個方面，但市場信心的全面修復仍需時日。消費者普遍持觀望態度，整體市場仍在等待一個更為明確的走穩訊號。那麼，香港市場“六年上漲85%”的預言，對內地市場是鏡花水月，還是具有某種參考意義？分析兩者差異的核心，在於基本面的不同。香港作為一個城市經濟體，政策傳導迅速，市場對利率和人才政策極為敏感，能在短期內被有效啟動。而內地房地產市場體量巨大，城市能級、人口結構、庫存情況千差萬別，單一政策難以產生全域性、立竿見影的效果。更重要的是，內地房地產行業正處於一場深刻的發展模式轉型之中，其目標是從過去的“規模擴張”轉向“質量提升”，這意味著過去那種“全面普漲”的行情已難再現。瑞銀等機構認為，內地市場的調整周期可能更長，觸底反彈或需等到2027年之後。展望未來，分化將是房地產市場最確定的關鍵詞。香港的案例顯示，在政策、資金和人口共振下，核心城市的高品質資產確實可能開啟上漲通道。對於內地而言，這種邏輯同樣適用，但範圍將更加縮小。只有那些具備強勁產業基礎、持續人口流入、公共服務優質的核心城市，其房地產才有望率先走穩並重獲增長動力。未來，房地產的價值將經歷一場深刻的重估，其金融投機屬性將持續淡化，而地段、品質、物業服務所構成的真實居住價值，將成為定價的基石。因此，“六年上漲85%”更像是一個指向結構性機會的路標，而非面向整個市場的藍圖。它提示投資者與購房者，未來的機遇將屬於少數核心城市的優質資產。對於更廣泛的市場而言，當房子徹底回歸居住本質，其價值的衡量標準也將從簡單的價格漲幅，轉向所能提供的長久而美好的生活體驗本身。 (樓市傑說)

當中國還在討論“房價什麼時候見底”的時候，有一個城市已經悄悄走出調整期，開始止跌回穩了。不是北上廣深，是香港。中國這邊，房價連續下跌，越來越多人扛不住了，想趁早出手；香港那邊，租金連漲10個月創歷史新高，成交量也在持續回暖。越來越多人開始意識到，把資產全押在一個市場，風險太高了。既然中國短期看不到拐點，不如看看另一個市場有沒有機會。01、兩個市場，兩種情況先看中國。根據中指研究院最新資料，10月二手房價格環比下跌0.84%，同比下跌7.6%。別小看這個數字，環比跌0.84%如果持續一年，跌幅就超過10%。這是均價跌幅，實際體感還要翻倍。新房看起來穩住了？其實是開發商在用"四代宅"變相降價。過去100平賣200萬，得房率80%，套內2.5萬一平。現在100平賣220萬，得房率130%，套內只要1.7萬一平。價格漲了，單價其實降了。現在的趨勢也很明顯，從"拉新人買房"轉向"啟動存量"。說白了，靠刺激新增需求這招已經不太靈了。再看香港。香港差餉物業估價署的資料顯示，私人住宅售價指數已經連升5個月，今年前10個月累計漲幅接近1.8%。租金方面更明顯，私人住宅租金指數連續10個月上漲，累計漲幅4%，創下歷史新高。從成交量看，一手房連續9個月破千宗，追平2019年的最長紀錄；二手房連續7個月維持3000宗以上，是近4年最長周期。這意味著什麼？香港樓市大機率已經走出三年調整期，成為這一輪周期裡第一個真正止跌回穩的城市。中國買家的身影也越來越活躍。美聯物業資料顯示，2025年前10個月，中國買家成交住宅超過1.1萬宗，總金額突破1065億港元，創下同期歷史新高。更關鍵的是利率。聯準會進入降息周期後，香港房貸利率已經降到2%-3%左右。這個利率水平，中國想都不敢想。02、在香港，租還是買？在這樣的市場環境下，越來越多朋友開始把目光轉向香港。但一個現實問題擺在面前：是先租房觀望，還是直接買？這個問題沒有標準答案，但可以算一筆帳。瑞銀預計2025年香港樓價及租金將同步上升5%-10%，摩根大通也認為到2026年底樓價還能再漲5%左右。也就是說，現在的價格大機率是階段性低點。先看看租房成本——以沙田這種中國朋友比較喜歡的區域為例，根據香港置業的資料，目前沙田區平均呎租約40港元。一套300多尺（約30平米）的兩房單位，月租大概在1.2-1.5萬港元；如果要400尺以上稍微寬敞點的兩房，月租基本要1.8-2萬港元起。一位從廣州來的陪讀媽媽跟我說，她在新界沙田租了一套400多尺的兩房，月租2萬港元。暑假的時候看房像“打仗”，好房源放出來不到一天就被搶走。租金為什麼漲得這麼猛？三個原因：高才、優才帶來的專才需求；中國留學生擴招後的學生需求；以及香港本身供應緊張、空置率極低。那買房呢？同樣以沙田為例。根據近期成交資料，沙田第一城一套300多尺的兩房單位，成交價大約在390-450萬港元之間。按首付三成計算，一套400萬港元的房子，首付約120萬港元，貸款280萬港元。按目前按揭利率2.5%左右、30年期計算，月供大概在1.1萬港元左右。沒錯，月供可能比租金還低。這就是最近大家討論很多的一個詞——供平過租，意思是供樓比租房更便宜。當然，買房還有一些額外成本需要考慮：差餉、地租、管理費、水電煤氣費、火險等，加起來每月可能要多3000-4000港元。把這些都算上，買房的月度總支出大概在1.4-1.5萬港元，跟租一套同等條件的房子差不多。但關鍵區別在於：租房，錢花出去就沒了；買房，每個月的月供有一部分是在還本金，相當於在給自己存錢。三五年後，租客還是租客，而業主手裡就多了一套資產。03、這些人，建議現在開始考慮第一，正在考慮讓孩子來香港讀書的家庭。在香港，好的孩子能沖更好的學校，中等的孩子也能有更多選擇——DSE、華僑生聯考、海外申請，三條路同時打開，不用在中國千軍萬馬擠獨木橋。只要確定了教育路徑，住房就是剛需。與其每個月花一兩萬租房幫房東還貸，不如花差不多的錢給自己攢個資產。而且買房後有了固定住址，孩子申請學校、辦理各種手續都更方便。孩子的未來也會因此多一個選擇、多一份可能。第二，有資產配置需求的家庭。如果你的資產主要集中在中國房產，過去三年應該已經深刻體會到單一配置的風險。現在把一部分資產配置到香港，不是追漲，是分散風險。香港房產有幾個天然優勢：港幣掛鉤美元，相當於持有美元資產；租金回報率3%-4%；沒有限購限售，今天買明天可以賣，流動性強。第三，有一定首付能力、願意做長期規劃的人。香港買房首付門檻大概在三成，400萬港元的房子需要準備120萬港元左右。如果你有這個能力，同時不是短期投機心態，而是願意持有3-5年以上，現在確實是一個可以認真看看的時間點。價格剛從底部起來，利率還在降，租金已經創新高——這幾個因素疊加在一起，窗口期的特徵已經比較明顯了。其實算一算帳，想一想自己的需求，很多問題就沒那麼複雜。香港樓市剛從三年調整中走出來，利率在降、政策在放鬆，現在就是難得的入場時機。 (滬港紀老闆)

小區的生命周期，時間跨度大得多，應該以幾十年為單位，但目前中國小區的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。香港大埔火災已致159人遇難，79人受傷。痛定思痛，我們不能僅僅停留在火災問題上，也不能將之僅僅視為香港的問題。高層的好處很多，可以享受充足的陽光，欣賞廣闊的風景。但高層火災一直是一個世界性難題。甚至，香港火災後有一期節目上防火專家說，這類失火和地震一樣，某種程度上，其實都不用跑。因為小震小火不用跑，大震大火跑不了。火災之後，很多人買繩索速降裝置，其實也沒多大用，裝了也只是一個形式。這種裝置，安裝了就需要學習、演習，但一般人誰會專門演習？5、6層還勉強用一用，25層，到時候一般人根本沒那個膽子。更何況，那時下降還要穿越火層才能降到地面。其實，高層應對緊急事件的能力不強，不僅僅是火災。根據2021年《疫情下的住房消費者預期調查》報告顯示，有41.6%的受訪者表示疫情後更想購買更大的戶型。其實關鍵不在於面積大小，而是容積率。低密度能極大地降低遇到陽性封控整個小區的機率。低密度能避免氣溶膠交叉感染。低密度的第三個好處是，低密度小區會有花園、露台、大陽台。封控期間，能“足不出戶而出戶”。某種程度上，這類超高密度的高層，就是赫魯雪夫樓的現代版。1954年，在赫魯雪夫當政時期，蘇聯各地興建了一大批5層樓高的小戶型簡易住宅樓，這是一種從法國“廉價社會住宅”的樣板樓移植的簡易住宅，久而久之就被人們戲稱為“赫魯雪夫樓”。對當時而言，“赫魯雪夫樓”的建築解決了大量莫斯科居民的生活居住問題，讓他們從地下室、工棚、危房和過度擁擠的合住房中喬遷了新居。但時過境遷，2007年11月，普丁在軍隊高級將領會議上的講話中提出：“請研究一下改變住房建築標準的問題，首先是民居，給軍隊的住房，從遠東開始。我想提醒你們注意，我想讓這件事快點辦好，要和俄羅斯軍官尊嚴相稱，不要讓我們的人繼續住在那些令人噁心的赫魯雪夫樓裡。”火災、地震、疫情，還是小機率事件，但高密度高層還有很多必然的弊端。從技術角度，為了修得很高，同時節約鋼材，就需要減重，大陸城市用的就是空心磚、發泡磚。這就導致非常不隔音。這也是這幾年噪聲糾紛變多的原因。網上經常傳一些段子，鄰居抗議性生活的聲音。很多人覺得好笑，但這其實源於高層的建築材料。很多開發商偷工減料，進一步加劇了這個問題。聲音是一種機械波，後期要隔音，不但需要花大成本，還必然損失面積。良好的隔音，牆體要做出10公分左右。更重要的問題源於人。那麼多人密密麻麻住在一起，各種麻煩，就不是機率事件，而是必然事件。曾經一篇《小區走向衰敗》的文章在社交媒體刷屏。作者居住的小區建於上世紀90年代末，房齡已有17年，各種設施已嚴重地衰敗了。這是一個普遍性的問題，很多小區才過了十幾年，就出現綠化帶雜草從生、暖氣不達標、門禁虛設等問題，更嚴重的是電梯經常故障，以及類似窗戶墜落，外牆瓷磚、附屬裝置跌落等 嚴重事故。小區像所有的事物一樣，有自己的生命。剛剛建好時一切欣欣向榮，但物理上的折舊不可避免地發生，逐漸毛病百出。從社會規律上看，一個小區最初按照地段、價格設計，購房和搬進來居住的人都差不多。隨著時間的推移，業主從最能掙錢的青壯年進入老年，經濟情況也在發生變化。當小區設施變得破敗之後，經濟條件較好的居民會率先搬離，房價與房租都會隨之下降。然後，搬進來一些經濟基礎和對生活要求都低一些的人群。如此，小區就會陷入一個負面反饋，最終加速衰敗。這就像佛家說的“成住壞空”，加速衰敗之後，進入“壞”的狀態，房價下跌，拆遷變得容易，開發商接受，小區拆掉，空空如也，又進入下一個階段。實際上，這就是西方一些較早進入城市化的國家與地區的狀態。不僅一個小區如此，整個社區也是如此。不過，小區的生命周期，時間跨度大得多，應該以幾十年為單位，但目前中國小區的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。這裡面有更為具體的原因。導致這種現象的直接原因是物業無力。物業強勢的話，可以做很多事。與中國一些人拒交物業費不同，巴西的物業費，強制性大得多。拒交物業費，過了繳費日期，就有2%的滯納金，每天還有0.03%的利息。如果超過一定的期限，就會被定為失信人，名下房產不能買賣，不能貸款，嚴重時名下房產會被強制拍賣。但給物業那麼大的權限行不行呢？我覺得也不現實，有了如此大的權力，缺乏相應的法治制約，物業肯定會欺負小區居民。其實，小區治理，本質是業主的問題。首先小區有“公地悲劇”，小區的公共設施就會被濫用。比如，小區草坪，大家都不愛惜，有些人在上面踢球，對草坪的消耗極大。一方面資源被濫用，另一方面，大家又都想“搭便車”，不願意出錢，都指望別人出力、出錢，自己什麼都不用干，反正搞好了自己可以享受。因為容積率的限制，現在很多小區，有公租房、廉租房與商品房搭配，不同經濟收入水平與社會階層的業主，要形成共識就更難了。小區投票收費或動用維修基金的時候，很多業主會投票反對，修繕就無限期擱置，小區就會早衰。最終，小區業主就會陷入囚徒困境，所有人都會因為小區早衰承擔資產加速貶值的損失。香港居民還能一家拿出十來萬維修，但那怕北上廣，那些幾十年的老房子，能指望居民商商量量，一家出十幾萬維修？所以，不要覺得香港的高密度樓問題很大，大陸城市的高密度高樓，問題只會更大。歸根到底，這些問題都是居民缺乏公共性的表現。所謂公共性就是大家講道理，同心協力，相互體諒。現實恰好相反，如果面對很大的權威、權力，往往是順從的；但如果覺得對方權力不夠大，自己可以壓倒對方，又會非常刁蠻。這是很多中國人的處世智慧。但這個智慧，會嚴重阻礙小區治理。實際上，中國的小區，單獨劃一塊，就是為了脫離社會，獲得更好的公共服務，提升治安、環境。本質就是一種我跑得比其他人快的模式。但有趣的是，中國的小區非常大。中國小區業主難以形成共識，有一個很重要的原因就是小區太大。一個事情，要整個小區投票，難度很大。如果縮小小區規模，公共性就更容易達成。那麼，“跑得比別人快”就是遠離高密度高層小區。一個單元門洞30層，每層4家，一共120家，和6層樓、每層2家，一共12家，協調的難度是不可同日而語的。難度不是線性增長的，不是難10倍，而是20倍、30倍。如果密度再小一些。每層樓一家，就更好協商了。如果是疊墅，兩家人商量就可以，甚至聯排、獨棟，就自己做主了。總之一個原則就是，鄰居越少越好，離鄰居越遠越好。更多的孩子需要更大的居住空間，祖輩幫助帶孩子，也需要居住面積。所以，擁有四五個臥室住房的人群，一定比一居室、二居室的住戶生育意願強。此外，人口學家的研究發現，房屋的形態也與生育願望相關。相比高層的公寓，獨門獨戶的獨棟和聯排房屋，即使面積小一些，也更能促進生育。雖然這裡面的因果關係尚待研究——也可能是因為人們有了生育願望才選擇這樣的戶型。但一個可以活動的小院子，一塊可以曬到太陽的小草坪，這種寬敞的空間感，能在有利於孩子成長發展的同時，保障他們的安全。所以，不管是從那方面看，都應該通過土地政策創造條件。香港和大陸的土地政策是類似的，這都造成了土地無法足夠有效地轉化為居住面積。土地政策背後是經濟觀念。中國的傳統經濟思維中，有一種輕人重自然的觀念，強調節約消耗資源。但是，土地根本不是資源，土地是不可能被消耗和毀損的。土地可以建房子，房子拆了，土壤回填，又可以種地。既然如此，怎麼會是一種資源呢？它既不可能被浪費，也不可能被節約。中國人口4億，它在那裡， 中國人口14億，它也在那裡，以後降為7億，它還是在那裡。所謂珍惜土地，節約土地，不讓人用，又有什麼意義呢？把人高密度的疊起來，不如高密度的種地，把種糧食疊起來。現在養豬種地都可以上樓。其實，國家也意識到這個問題，一邊限定了高層的層數，另一方面解除了別墅的禁令。對家庭來說，在不同業態間選擇，不可能“既要又要”，如果要了“低密度”，甚至選了“別墅”“大面積”，那大機率要在區位上要放棄。每個家庭情況肯定是不一樣的，要根據自己的情況選擇、取捨。過去幾十年，在資產上漲的潮流中，地段是非常重要的因素。隨著“京滬永遠漲”的趨勢不再，房屋的使用價值將更加凸顯出來，房屋的年齡、形態的權重將變得越來越重。自動駕駛也是一個重要的變數。自動駕駛，將會讓城市變得更大。下了班，進了自己的車，城市道路上，車也開不了太快，風險不大，自己聽聽歌，或睡一會，就到家了。在我看來，美國人的居住模式，或許是最適合人類的。的確，能前提是需要有較少的人口，而且能耗很大，物資耗費很多。但這就意味著舒適、人性化、意味著消費。這正是美國人消費強勁的主要原因。土地，不僅是財富之母，居住面積也是消費之母。 (FT中文網)

當上海一套老洋房掛牌1.5億元流拍，當乳山海景房標價1元起拍，當北京銀行直供房號稱"骨折價"卻無人問津，我們發現樓市荒誕劇再次拉開帷幕。2025年10月，各線城市商品住宅銷售價格同比和環比均出現下降。一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.4%，二線城市下降5.2%，三線城市下降5.7%。然而市場成交量卻在年末出現"小翹尾"。這種背離現象背後，是購房者心態的轉變：部分300萬元以下的剛需小戶型價格調整相對到位，對於買家來說，"越跌安全墊越高"。市場已陷入"不降價無成交"的惡性循環，全市價格仍在調整周期，未現明顯築底訊號。與2023年同期相比，2025年1-10月中國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降6.8%和9.6%。樓市呈現出"以價換量"的新常態。房產拍賣市場已成為荒唐劇的重災區。2025年6月，中國新增掛拍房源中278套起拍價被設定為1元。山東乳山成為"1元起拍"房源的集中地，共計216套，涉及超過90個小區。這些看似"撿漏"的機會，實則是精心設計的行銷套路。乳山福海苑一套133平方米的房源，起拍價1元，最終竟被拍到22萬元。更荒唐的是，這些拍賣往往淪為"自賣自買"的遊戲。乳山當地一位房產中介透露，這類房源在拍賣時會有一個"保護價"，如果最終價低於該價格便不會成交。"銀行直供房"概念被過度炒作，與現實形成巨大反差。社交平台上，中介們宣稱"銀行內部流出直供房，買房像撿白菜"，甚至有人聲稱"76萬套殺入樓市"。然而現實情況卻大相逕庭，2025年11月，阿里拍賣平台即將開拍的北京地區銀行直供房僅有4套，且全部無人報名。鏈家、我愛我家、麥田等大型連鎖中介均明確表示不接受這類房源的委託，主要原因在於這類房源產權狀況難以核實。"高評高貸"成為樓市下行期的新型騙局。2025年以來，廣州發生多起二手房"高評高貸"事件。一位貸款行業資深業內人士透露："首付降到15%之後，只要將房屋評估價做高15%以上，銀行發放的貸款就可能超過房屋真實交易價，套利空間大大增加"。這種騙局已形成完整灰色產業鏈，有業主遭遇"高評高貸"騙局，房產中介要求將實際成交價340萬元的房子評估價提高至530萬元，這樣買家不僅可以"零元買房"，還能套現110.5萬元。更荒唐的是，市場中甚至出現"職業背債人"，部分"買家"並不實際持有房產，把徵信風險轉嫁給"職業背債人"。政策層面持續發力，但市場反應並不理想。2025年1-10月，中國商品房待售面積75606萬平方米，實現"八連降"。各地加大政策支援力度，財政部提前下達566億元中央財政城鎮保障性安居工程補助資金預算，廣州等地持續推進收購存量商品房用作保障性住房。然而市場分化已成為新常態，2025年11月，百城新建住宅均價環比上漲0.37%，但二手住宅均價環比下跌0.94%。這種分化不僅體現在房價上，也反映在不同城市之間，一線城市二手住宅價格環比下跌1.15%，同比下跌5.62%。樓市的荒唐繼續上演，理性回歸或許還需時日。2025年11月，京滬二手房市場300萬以下剛需房佔比高達60%，顯示市場正在擠出泡沫。荒唐現象背後是樓市轉型期的必然陣痛，當前房地產市場還處在新舊模式轉換時期，轉型調整需要一定時間。在房子逐漸回歸居住本質的處理程序中，荒誕劇終將落幕，理性回歸才是市場健康發展的基礎。 (樓市傑說)

宏福苑坐落在新界東海岸的大埔墟地鐵旁，香港中文大學校園的山下，到聯合書院、逸夫書院的直線距離不超過2公里。剛剛來香港的時候，我等北方人不懂“墟”是何意，這麼繁華的地方為何叫墟？後來聽梁庚堯先生講課才知道，“墟”同它所屬的粵語一樣都是宋元時代遺物，是集市的意思，嶺南有多地名中含“墟”（深圳最早名稱即為“深圳墟”），但誰也想到不到，十八年之後，大埔墟真地成為現代漢語字面意義上的“墟”。宏福苑的這場大火，是現代化城市中發生的最嚴重火災（恐怖襲擊導致的大火除外）。在前工業化時期，隨著人口向城市的急劇集中，曾經發生過多次嚴重火災，但是現代消防制度誕生後，火災基本絕跡。令人萬萬沒有想到的事，在全球最發達、城市管理水平最高城市之一的香港，發生了七座高樓同時燃燒了超過十八個小時的人間慘劇。在悼念逝者之餘，這場大火的釀成、救災等等前前後後，也反映出香港很多深層問題，諸如：行會、利益集團對社會發展的阻礙問題，香港的貧困化、老齡化、社會停滯化問題，政府行政能力退化問題，以及，香港城市發展模式在後工業化、後城市化階段，負面作用越來越多的問題，都值得大家反省，下文擇要點簡述一下。（1）本次火災的原因，公共輿論都指向包裹整棟高樓的密集竹棚維護架。在全世界城市建築施工普遍採用金屬架的情況下，香港卻仍以竹架為主。竹架雖然成本低，但是無論是對建築物，還是施工工人都有嚴重安全隱患，2024年香港曾經分別發生了2死3傷和16傷的竹棚坍塌事故。對於發展局在今年初提出的，今後公共工程施工至少一半採用金屬棚架的要求。香港竹棚業最大組織，港九搭棚同敬工會（香港工聯會和香港建造業總工會成員單位）表示強烈反對，該工會成員有4000多人，理事長何炳德為一位有30多年搭棚經驗的老工人。搭棚工會反對的理由是，竹棚屬於一項傳統文化遺產，又環保，還涉及4000多個家庭的生計問題，港府不得輕舉妄動。另外要說一句，香港竹棚工的日薪可達2000元港幣，遠遠高於普通白領。（年初搭棚工會抗議發展局要求採用金屬架的新規）香港有著形形色色的行會，這是香港人的驕傲。社會學和政治學也都認為公民結社是社會穩固的基石，有助於有效制約公權，但是如果自由和權利運用不當，就會成為阻礙社會發展的利益集團。比如，美國的全美步槍協會和各種槍支協會，對每年四五萬人死於槍殺（相當於一場中型戰爭）熟視無睹，天天打著捍衛公民自衛權完整的幌子來反對控槍。香港行會更特殊的是，它不僅是社會團體，還因為 1984年的立法會改革成為“建制”或“體制”的一部分。1984年港英殖民政府引入了早已被西方拋棄的、被批評為違背公平權的功能界議員制，共11個界別、12名議員，又經過回歸前的三次立法會改革，功能界別被擴展到28個、議員數增加到30名。其門類之繁多、細化，令人咋舌，不僅包括了工業、勞工、商業、法律、醫學、旅遊等大的界別，還有會計、漁農、紡織、進出口、批發零售、飲食等沒落的或很具體的界別。行會、功能界固然能夠保護行業從業人員的權益，但是也可以形成“行業封建”，長期由某人控制（即古話講的“把頭”），以及形成行業派閥，阻礙行業進步和公平競爭。竹棚僅是其中一例罷了，再舉一例，作為專業精英類的協會代表的香港醫學會和香港公共醫療醫生協會，它們固然捍衛了香港醫師的質量和職業道德，但某種程度也把香港醫療事業作為自己的小攤攤，長期反對公立大學增設醫學院（香港中大醫學院成立後長達44年，科大才獲批第三所醫學院）、增加醫學本科業招生規模，反對非港籍、非英聯邦學校畢業的醫生在港執業，美其名曰捍衛行業質量，實質搞得香港醫生短缺，禁錮了醫療事業的發展。作為亞洲現代衛生事業發源地的香港，目前每千人只有2.1名註冊醫生，遠不如OECD國家平均3.5名的水平，亦不如內地平均3.4名的水平。（2）宏福苑大火燒出來的社會痼疾，不僅包括竹棚工會這種建築界小型邊緣組織抗拒公共利益，更包括地產利益集團對香港的長期深度傷害。宏福苑是一個80年代初興建的大型屋邨典範，8棟建築都是整齊劃一的31層十字型建築，居住了1948戶人家，平均每戶居住面積只有40米左右。火災下住戶內部情況的大量鏡頭又顯示，儘管它是一個公共屋邨，但是精準反映了當代香港人的居住情況，以及地產置業對個人財富的深度侵佔。香港發展中形成的高密集式的住宅發展模式，固然可以迅速解決公眾居住問題，但是也造成後續的難題也是嚴重的，諸如消防難題、維護和城市更新成本問題，這些樓群一旦老化，多數不免變為設施很差的城市貧民窟（現在香港50年以上樓齡建築已經近萬座，未來是這座城市無法承受的負擔）。（超高密度住宅，狹隘的居住環境背後是資本對人的尊嚴的踐踏）試想如果住宅蓋得低一些、留間距大一些，會造成這種消防雲梯和水槍只能達到樓的下半部的情況嗎？會造成七樓連燒的情況嗎？會造成這麼多戶人家困在裡面，疏散不出來的情況嗎？以及日後改造維護它的成本會這麼高嗎？（本次維修投入達3.3億，戶均成本16萬以上）有人說你這是在“何不食肉糜”，香港人多地少必須採用這種模式發展。香港的高層住宅集中發展模式固然與此，以及殖民地時期的土地制度有關，但是相當大程度也是地產集團綁架整個社會經濟發展模式和全體港人福利的結果。只有不斷製造土地和居住空間的短缺，才能維持高房價，才能維持地產集團的高額利潤。香港儘管缺地，但是人均土地資源還是比澳門和新加坡豐富，並且香港海岸線漫長，多優良海灣，便於填海。然而因地產利益集團的阻撓，香港成為居住面積最狹小的現代化城市，人均只有16平米，而澳門為21平米、新加坡為31平米。新加坡在工業化初期，與香港一樣，開發的住宅以40平米以下的兩房式為主，但是進入90年代之後，住宅供給質量大大提升，多半為90平米以上的四房五房式寬敞住宅，即為大家提供有尊嚴的住宅，香港人的居住條件五十年來卻沒有什麼改善。香港利益集團反對填海的最重要理由是保護海洋和濕地環境，只要這個旗號一打出，不僅能夠獲得立法會多數議員支援，還能獲得市民百姓、善男信女的支援，動不動一個反填海活動就獲得十萬人以上的簽名（比如青洲填海計畫因17萬人聯名上書而擱淺）。香港反填海的最重要組織是“保護海港協會”，而該協會創始人陸恭蕙（前立法會議員和環保局副局長）出生於一個與地產界關係緊密的家庭，其伯父陸孝佩是香港建造商會創始人，並且是新鴻基地產董事局主席郭炳聯的姻親。陸還是思匯政策研究所創始人，這家智庫長期得到新鴻基地產的資助，現任董事會主席歐陽杞浚也是新鴻基的獨立董事。（環保團體抗議政府的填海計畫）新加坡從2000年至今通過填海增加了74平方公里土地，讓國土面積擴展了10%；澳門同期增加了10平方公里左右，土地面積增加了40%以上，而香港只增加了不到9平方公里，增幅不到1%。城市建設空間的嚴重缺乏，使得香港沒有任何產業發展空間（不能像北京、深圳那樣自由拓展新的城市功能區），並且抬高各行各業的營運成本，是香港衰落的首要罪魁。（3）香港自開埠以來就是一個弱政府的社會，殖民政府起到的更多是維持秩序，而非治理的功能，這種治理模式下，公共權力被本土商業利益集團、行會、鄉望耆老（如鐘士元、劉皇發）等很大程度分享。這種的“無為而治”，相較於傳統殖民主義無疑是先進、人性很多，它最大限度地發揮了社會的潛力，讓香港成為最自由、資本最發達的地方，促成了香港在冷戰期間的經濟騰飛。但是當一個社會完成工業化後，它就像背後的傳統自由主義思想一樣就落伍了，是以西方國家在工業化之後，普遍進行凱恩斯主義補課，增加政府對社會的管理、干預能力。但是，香港因為過渡時期的身份尷尬，港英政府並沒有在80年代完成工業化後，適時進行管理模式轉型，它所考慮的只不過是把香港平穩交給中國。並且香港回歸後，因大國之間的地緣政治角力，以及一國兩制框架下對香港的承諾，這種改革更無從做起，因此，回歸距今已經近三十年，仍舊是保持了舊的治理框架和社會結構。這種模式初期對於維持香港穩定是有用的，也凸顯了對所謂“港人治港”的承諾，但是久不做改變，給香港帶來的傷害又是巨大的。香港是過去的四小龍之首，現在已經遠遠不如新加坡。筆者年初兩次返港，認真對全港做了一番考察，總體感受是除了尖沙咀和港島中部一代還保持著繁榮外，其他地方都不太令人樂觀，像九龍東部的土瓜灣、何文田、觀塘，以及港島東部的柴灣、杏花邨，直觀感受是這裡十幾年沒有發生變化。尤其是九龍老城區的殘破和衰敗讓人觸目驚心，這裡的居住環境惡劣，很多居民樓是只有在西伯利亞或者東北老工業基地才能見到的，四五十年歷史以上的年久失修老樓，而商業店舖運行模式和銷售物品儼然還是前工業化時代的模式，彷彿它與全球資訊化、智能化帶來的技術和商業模式進步無緣。（比宏福苑還殘破的樓宇比比皆是）距離宏福苑一公里左右的、香港中文大學毗鄰的科學園也是香港停滯的另一個最好註解。科學園興建的時候，可以說是大中華地區最先進、環境最好的科創孵化基地，但是由於香港產業空心化、成本高昂等問題，在港人才紛紛北上，搞出了大疆、商湯等科技巨頭，科學園歷史與上海張江科技園差不多悠久，但似乎沒有誕生過什麼知名企業，可謂起個大早，但是全程陪跑。這種政府施政能力孱弱的體制下，香港的資本雖然極其充裕，但是從80年代就集中於地產和金融，造就了這兩個行業的畸形繁榮，只是造福少數人，其他行業都在沒落。香港普通居民普遍貧困化，工資中位數1996年就達到17500元，而去年僅為20250元，相較於物價和房價，大家收入其實是下降的。宏福苑大火中，居民多數是50-70歲的中老年人，以及他們經濟的窘迫也是香港社會衰敗情況的最好註解。（港人收入長期止步不前，製圖：香港《經濟日報》）香港人的落寞、焦慮，加上回歸前後開始越發瀰散的民主焦慮，使得中下層對社會越發不滿，由此產生了2014年和2019年的兩次社會動盪。其最根本原因，表面是西方意識形態敘事下，香港人的民主訴求沒有被滿足的問題，其實本質是香港治理體系與現代社會不匹配的問題。香港的公務員團隊素質退化，也在這次大火中充分顯現：整個維護工程高達3.3億，卻充滿偷工減料；工程監管人浮於事，多種不合規的施工操作，一年多卻沒有單位提出整改；火災爆發後，沒有響過一次火警，導致很多居民來不及撤退，被困火海；港府明知深圳消防裝置更先進，並且大埔到羅湖距離遠小於到港島距離，卻一直不響深圳求援，錯失最佳滅火期等等。（4）所以是說宏福苑的火災燒燬的不僅是一個社區，燒掉的不僅是香港某個行業的遮羞布，而是為香港深層問題再次拉響了強有力的警報。筆者始終熱愛香港這片充滿魅力的土地，做上述分析並非是為了唱衰香港，以及道德和形象上醜化香港，而是真的期待香港社會有深刻的反思，有自新和自強的舉措（不過這做起來又何其難），我們也期待內地輿論能給香港更多的寬容、鼓勵和支援。另外，香港住宅發展模式對安全、環境和可持續發展的不利影響，也值得內地未雨綢繆做好預備方案，畢竟內地城市大發展，幾乎都是按照香港模子刻出來的，二三十年後內地大中城市處處都是宏福苑也！ (阜成門六號院)

▲遠雄集團深耕高雄三民區超過三十年，位於九如路上的預售案「遠雄峰蘊」擁國家級耐震標章，再掀市場注目。 (圖/遠雄房地產提供)在高雄三民區的城市脈動之中，遠雄集團已陪伴在地超過三十年。每個遠雄社區都像是時間的印記，見證城市如何成長，也承載著居民對生活的期待，更為高雄人形塑一份安全與生活美學並存、對「家」的想像。新推出的預售案「遠雄峰蘊」座落於九如路上，憑藉優越地段與細膩規劃，自公開即受到市場高度關注。一座讓人「傾心」且「安心」的家遠雄房地產行銷經理朱可筠分享：「有許多客戶是原本就住在遠雄社區，換屋時依然選擇我們；也有許多是舊住戶介紹親友來購買，因為信任遠雄的品質與售後服務。」這份信任，來自遠雄對建築品質的堅持。從結構安全、防水工程到地壁磚施工，遠雄提供明確的品質標準與延長保固年限：防水保固5年、地壁磚5年、結構安全更長達25年。「遠雄峰蘊」更規劃國家級耐震設計標章，全台僅百餘件住宅通過認證。這不僅是一張證書，更是一份讓人住得安心的保證。在細節裡，看見有溫度的誠意與巧思「遠雄峰蘊」坐擁1598坪大基地，規劃37至43坪邊間三房，採光與通風皆極佳。其中43坪產品格局精心設計，全室皆享自然採光、衛浴皆開窗，讓家中每一處都能真正迎接陽光與清新空氣，住起來更舒適。獨立玄關讓回家成為儀式；獨立廚房隔絕油煙；陽台放大整體居家機能與空間尺度，搭配大棟距引入充足採光通風，在家開窗就能自然森呼吸，放上兩張高腳椅，就是一座小型的高空酒吧，可享都會中難得的開闊視野。許多賞屋客人正是被這份生活感的設計打動，當天便決定下訂。▲「遠雄峰蘊」43坪格局全室皆享自然採光，陽台搭配大棟距，提升居家機能，享受都會中難得的開闊視野。 (圖/遠雄房地產提供)33.5%公設比，漂浮森林×永續思維「遠雄峰蘊」在市區中以少見的大型社區規模亮相，展現難以複製的生活場域。中庭花園特別抬升至二樓，化身為一座漂浮森林，提升隱私與安全性，讓小孩與毛孩能自在奔跑、盡情放電，家長也能在綠意之間，獲得真正放鬆的片刻。33.5%的公設比，延展出六大主題公設，從親子遊戲、休閒健身，打造全齡共融空間，讓從0歲到99歲的住戶都能找到屬於自己的角落。停車規劃更見貼心，除了有區域少見的全坡平停車位，更設計一樓室內機車專區，汽機車分流動線，讓日常通勤更安全順暢。順應永續環保潮流，社區設有太陽能發電與雨水回收系統，有效節能更節費。▲中庭花園抬升至二樓，打造一座隱私與安全兼備的漂浮森林，讓小孩與毛孩能自在奔跑，家長也能安心放鬆。 (圖/遠雄房地產提供)城心之上，移動自如「遠雄峰蘊」坐擁民族、博愛、九如三大幹道，串聯百貨、超市、商圈與醫療資源。步行可達國中小學區，實現「9年免接送」的理想生活圈。交通方面，5分鐘上國道、10分鐘串接雙鐵，輕軌科工館站步行僅3分鐘、黃線高雄高工站約5分鐘。未來捷運紅線延伸、台鐵地下化與高鐵南延計畫齊發，將讓高雄的城市動脈更為完整。朱可筠補充道：「『遠雄峰蘊』樓高27層，又位於主幹道上，是自帶光環的區域指標宅，不僅是在地換屋族的首選，也吸引了隨著台積電南進的工程師族群入住。」穩定市場中的「韌性住宅」與外圍區域相比，高雄市中心因剛性自住需求，市場流動性佳且價格相對穩定，具備「好買、好賣、好穩健」的市場韌性與價值穩定性。朱可筠觀察，「遠雄峰蘊」以4字頭合理價格，在這波房市趨緩期中仍維持穩定交易量，證明真正的好產品具有韌性與保值力，經得起市場檢驗。許多住戶說：「遠雄的房子，只要住過一次，就會想繼續擁有；那是一種從品質、信任到生活感的延續。」「遠雄峰蘊」以細膩工法與生活理解，書寫出高雄人最嚮往的生活節奏，見證好宅的價值不在一時的市場熱度，而在歲月沉澱後依然安心的底氣。▲遠雄峰蘊基本資料。 (圖/遠雄房地產提供)高雄市心 科工館特區【遠雄峰蘊】37-43坪免付費諮詢專線：0800-502-555線上預約：https://www.fgrealty.tw/8d3rja