一面是上海核心區位的高品質改善型住宅依然供不應求，一面是上海遠郊三宗宅地近期全都底價成交。這兩幅畫面，構成了當下中國房地產市場最真實的AB面。地產已被戲稱為“地慘”，背後是這個行業長達二十年的高速增長周期正式落幕。自2020年“三條紅線”政策如一道驚雷直接刺破行業泡沫以後，房地產市場量價從2021年的歷史高點快速回落，雖在2023年春季有過短暫反彈，但隨即進入持續三年的深度調整；地方政府的土地出讓收入也從2021年8.7兆元的峰值，到2025年腰斬至4.1兆元。圖片來源：視覺中國與此同時，全國樓市同漲同跌的時代也宣告結束。越來越多跡象顯示，市場對“核心資產”（核心城市的好房子）和“非核心資產”（多數普通城市的房產以及核心城市的普通房產）的定價預期徹底分離。這意味著在2026年以及更遠的未來，房地產並非一個慘或不慘的簡單二元命題，而是開啟了一個漫長、複雜且充滿分化的磨底與重構時代。“地慘”時代：房價分化與城市命運分野如果要追溯一個確切的時間節點，房地產市場的崩塌或許始於2020年的“三條紅線”政策。2018年至2019年間，行業呈現過熱態勢，部分企業採取激進融資策略，槓桿率甚至高達1:4至1:5。而“三條紅線”政策直接針對房企的高槓桿和高周轉運作模式，要求房企剔除預收款後的資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1.0倍。政策如同一把手術刀，精準地切斷了行業賴以生存的血液輸送系統，一眾房企很快陷入困境，其中包括萬科這類“優等生”。繼2024年虧損494億元後，萬科2025年預計又將虧損820億元，而這不僅是一個企業的危機，更揭示了整個市場的困境——經過近五年深度調整，2025年新房銷售面積和價格已跌回至2009年或2015年左右水平，二手房價格則距離高點普遍下撤30%以上。房地產行業從拉動經濟增長的火車頭，變成了需要政策持續托底的風險點。值得關注的是，《求是》雜誌最新發文提出“積極推動物價合理回升”，並將“著力穩定房地產市場”作為關鍵措施。這是在當前宏觀經濟和房地產深度調整背景下，一份具有風向標意義的“頂層定調”。房價走穩，無疑是“著力穩定房地產市場”的核心之一。根據統計局資料，2025年70個大中城市中，有67個城市的新房價格同比下降，僅上海、杭州和太原這三個城市同比上漲，漲幅分別為1.2%、0.5%和0.2%。這三個城市的共同特點是：要麼擁有堅實的經濟基本面和持續的人口流入，要麼是區域內無可替代的單核城市。資源向核心城市聚集的趨勢在“地慘”時代反而被強化，政策層面也認識到這種分化。《求是》文章提出的“因城施策控增量、去庫存、優供給”，正是針對不同城市的不同問題開出藥方。顯然，對於房價仍在下跌的城市，重點是“控增量、去庫存”；對於量價已有回暖跡象的城市，重點則是“優供給”。房地產市場最恐慌的階段可能正在過去，開始進入一個以分化為特徵的緩慢修復和平穩期。另一個值得關注的政策動向是，除了部分出險房企仍須向地方專班組定期匯報財務情況，其它房企已不再被強制要求每月上報“三條紅線”相關指標。行業監管進入更精細化、差異化的新階段，目標是在守住不發生系統性風險底線的前提下，推動行業向新發展模式平穩過渡。生死時速：房企的轉型自救與行業分化房企的生存狀況，是房地產行業變“慘”最直接的體現。截至2025年底，至少21家出險房企完成或獲批債務重組，累計化債規模約1.2兆元。同時，萬科2025年業績預告的虧損額創下A股歷史之最，被視為房地產舊模式正式終結的標誌——高槓桿、高周轉模式已結束，行業將轉向追求精細營運和真實居住需求的新模式。“十五五”規劃建議提出，推動房地產高品質發展。住房城鄉建設部部長倪虹近期表示，這項工作的關鍵在於加快房地產轉型升級，其中一項重要內容就是要有序推動“好房子”建設，並稱今年將“繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設‘好房子’，既要把新房子建成‘好房子’，也要把老房子逐步改造成‘好房子’，帶動產業鏈升級。房地產企業和建築企業要看到建設‘好房子’將是產業轉型發展的新賽道。”這意味著身處困境的萬科們不僅要應對迫在眉睫的債務危機，即首先要“活下去”，還必須證明自己有能力參與“好房子”的新賽道。只有那些能夠提供“好房子”、適應新發展模式的房企，才有可能穿越周期，即“活得久”。同時，在資金鏈緊張的情況下，萬科等房企普遍選擇縮表和聚焦，將有限的資源全部集中於市場風險最小、去化最快的一二線核心城市，這也加劇了這些城市與其它地區的市場熱度差。在此背景下，中指研究院的報告指出，未來的房企將形成以不動產投資開發為主體，以綜合服務與不動產金融為兩翼的“輕重並舉”格局，產品力將取代金融槓桿，成為核心競爭力。但房企的轉型步伐絕非整齊劃一，而是將呈現出殘酷的兩極分化。一邊是手握優質資產、融資成本低廉（部分央企融資成本低於3%）、率先完成“三高”模式出清的穩健派，它們正沿著新賽道加速佈局。另一邊則是深陷債務泥潭、忙於資產處置與展期談判的出險房企，它們的轉型空間被嚴重擠壓。這種分化意味著，即便行業整體走穩，市場蛋糕也將重新分割，資源與市場份額將進一步向“倖存者”集中。告別土地財政，也需要二級市場止跌回穩如果說房企轉型是從金融家向製造商和營運商甚至是服務商艱難轉身，那麼土地財政轉型，則倒逼著中國城市治理模式從依賴土地增量，走向對存量和產業的深度營運。地方政府土地出讓收入出現“四連降”，是房地產行業變“慘”在財政層面的直接反映。財政部公開資料顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入（即土地出讓收入）為4.15兆元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值減少了約4.6兆元。這一變化對地方財政產生了深遠影響。在許多地區，土地出讓收入曾佔財政總收入超過40%的比重，其銳減形成了巨大的財政缺口，也加劇了地方債務壓力。地方債務的重要還款來源是土地收入，為了維持債務率不突破“紅線”，一些地方甚至出現了國企平台參與拍地的現象。面對這一挑戰，地方政府也在艱難轉型。一方面，各地積極探索存量土地盤活，如浙江推進“騰籠換鳥”盤活工業用地。另一方面，地方政府積極培育新質生產力作為替代財源，從浙江全力發展人工智慧，到各地競相佈局戰略性新興產業，一場告別“土地財政”依賴的轉型已經拉開序幕。不過，中國城市規劃學會副理事長趙燕菁指出，地方政府放棄的不應該是土地金融，而是要完成土地金融從單純賣地向市值管理這一更高維度的轉型，或者說當下營運會變得比銷售（也就是賣地）更重要。他認為，應該將“十五五”期間的幾個重點工作拆分來看，首先要維護好城市的市值預期，二級市場止跌回穩；其次，應該認識到城市不應該被經濟屬性完全主導，也需要重視城市的社會屬性和文化屬性。“人在城市裡獲得了幸福感，對城市的預期就會越來越好，否則城市將成為資本循環增值的工具。”他表示。無獨有偶，上海最新宣佈啟動收購二手房用於保障房的行動，恰好呼應“土地金融從賣地向市值管理轉型”這一理念。上海此番操作並非通過賣新的土地來直接獲取收入，而是通過政府主導的資本（國企+政策性金融）進入存量二手房市場，在解決民生問題的同時穩定關鍵區域和房型的市場價格，並創造能持續營運的優質資產。顯然，從部分城市逆勢上漲的房價，到萬科820億元的驚天虧損，再到地方土地收入連續四年下滑的現實，都在從不同維度共同描繪出房地產轉型的陣痛與希望。行業正站在十字路口，2026年的答案或許就在“告別”與“擁抱”之間：告別對普漲的幻想，擁抱分化的現實；告別高槓桿的狂飆，擁抱產品力與營運；告別短期的土地依賴，擁抱長期的產業與城市未來。這是一場沒有回頭路的轉型，它的終點將決定中國房地產下一個十年的模樣。 (財富FORTUNE)

自2025年起，房地產市場步入了一個政策密集出台的新階段。從二十屆四中全會明確提出“推動房地產市場實現高品質發展”的戰略導向，到一線城市全面廢止普通住宅與非普通住宅的劃分標準，再到將“優質住房”建設融入城市更新機制之中，中央層面的系列戰略部署正深刻重塑著房地產市場的整體格局。在此輪行業深度轉型的浪潮中，核心城市群內的重點城市以及人口持續淨流入的二線城市，憑藉政策紅利與自身資源優勢，正脫穎而出成為最大受益者，其市場表現及未來發展潛力，無疑值得各界高度關注。一、政策聚焦：中央確立房地產發展三大新路徑此次政策調整，並非旨在短期內刺激市場，而是著眼於房地產行業的長遠健康發展，進行系統性重構。目前，三大核心發展路徑已明確並付諸實施：其一，需求側放鬆管制與精準扶持並舉。中央明確指示，需清理住房消費領域的不合理限制性措施。當前，北京、上海等一線城市的外圍區域已放寬限購政策，廣州及多數二三線城市則全面解除了限購。同時，首付比例與房貸利率的限制也逐步取消。尤為引人注目的是，四大一線城市均廢止了與普通住宅、非普通住宅標準掛鉤的稅收政策，對140平方米以下的二套住房，契稅稅率降至1%，最高可為購房者節省2%的交易成本，此舉極大地激發了改善型住房需求。這種“全面鬆綁+精準優惠”的政策組合，有效疏通了市場交易的瓶頸。其二，供給側轉向“高品質+多元化”發展。政策導向不再單純追求增量擴張，而是聚焦於“優質住房”的建設，要求住宅層高不得低於3米，並強化隔音、防水及抗震等標準。同時，推進老舊小區改造與城中村更新工作，以實現新房品質提升與存量住房最佳化的雙重目標。在保障體系建構方面，“市場+保障”的雙軌制模式得到進一步完善，保障性住房從“規模擴張”轉向“品質提升”，重點解決新市民及低收入群體的住房難題，形成與商品住房相輔相成的格局。其三，風險化解與制度創新同步推進。中央政府高度重視房地產領域風險的化解工作，通過積極推動現房銷售制度的落地實施以及嚴格規範房地產開發企業的融資行為等舉措，全力防範系統性風險的發生。當前，全國範圍內已有超過20個城市開展了預售制度的改革試點工作，逐步向“現房銷售”模式轉變，旨在從根本上消除購房者對於購房過程中可能遭遇陷阱的擔憂，進而重建並增強市場信心。二、優勝者特徵剖析一：核心城市群中的重點城市——政策紅利與存量資產價值的雙重贏家以京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群中的重點城市為代表，這些地區正同時享受著政策與市場的雙重利多，穩固地扮演著房地產市場“穩定器”的角色：從市場實際表現來看，這些城市的二手房市場已率先展現出回暖跡象。以上海為例，11月份其核心區域二手房日均成交量達到754套，環比增長了10%；深圳在11月前17日的新房日均網簽量更是高達276套，創下了自2006年以來的同期最高紀錄；廣州10月份一手住宅的網簽量環比實現了翻倍增長，而11月份的到訪量與認購量也持續保持在高位水平。這一系列熱度的背後，是政策紅利與城市核心價值的深度融合與相互促進。這些城市的核心優勢主要體現在以下三個方面：一是資源高度集聚效應顯著，核心城市群中的重點城市在教育、醫療、商業等配套設施方面已相當成熟，核心區域的次新房因此成為了稀缺資源。以上海陸家嘴、深圳南山等區域為例，其二手房憑藉“即買即住、地理位置優越”的獨特屬性，吸引了大量有改善性住房需求的消費者，成交佔比超過了45%；二是政策支援力度空前，作為政策落地的“先鋒隊”，這些城市不僅享受到了稅收、限購等普遍性的優惠政策，還在城市更新、產城融合等方面獲得了重點扶持。例如，北京、上海的城市更新項目已被納入“好房子”建設的考核體系，進一步提升了存量住房的價值；三是需求基礎堅實穩固，核心城市群的產業集聚能力持續吸引著高端人才的流入，為市場帶來了穩定的改善性需求與剛性需求，為市場價格的穩定提供了有力支撐。值得關注的是，這類城市的市場分化現象也日益凸顯，核心區域與遠郊區域呈現出截然不同的市場態勢，可謂“冰火兩重天”。以北京為例……在上海等城市的外圍區域，新建樓盤的佔比已然超過60%。然而，受限於配套設施的不完善以及通勤時間的冗長，這些區域的樓盤去化周期依舊維持在20個月以上。相較之下，核心區域的二手房市場則憑藉其性價比優勢，持續保持著熱銷態勢。這種“核心區域強、外圍區域弱”的市場格局，正促使資源不斷向優質區域匯聚，進而進一步穩固了其市場領先地位。三、贏家特徵剖析之二：人口呈淨流入態勢的二線城市——增量需求與政策扶持的雙重助力杭州、成都、青島、重慶等人口持續淨流入的二線城市，憑藉其強大的人口吸引力與靈活的政策調整策略，已然成為房地產市場中的“增長引擎”。其崛起背後的邏輯清晰且有力：首要因素在於人口紅利為市場需求奠定了堅實基礎。這些城市依託產業結構的升級與就業機會的增多，持續吸引著外來人口的湧入。據統計，在2025年的前10個月裡，杭州、成都等城市的常住人口增量均突破了10萬人大關。新市民的剛性住房需求與改善型住房需求相互疊加，為市場提供了穩定的需求支撐。資料顯示，青島、成都等地的改善型二手房成交佔比已超過45%，其中“賣舊買舊”的交易模式逐漸成為主流。此外，隨著公積金政策的最佳化，購房者得以提取公積金來支付二手房的首付，這進一步降低了購房門檻。其次，政策的靈活調整為市場注入了新的活力。與一線城市相比，這些二線城市在政策調整上顯得更為靈活多變。它們不僅積極落實中央層面的稅收、限購等優惠政策，還結合地方實際，推出了購房補貼、“以舊換新”等具有地方特色的政策措施。例如，青島為剛需購房者提供了最高可達5萬元的購房補貼；成都則最佳化了“認房不認貸”的規則，大幅降低了換房成本。這些政策措施的實施，直接推動了市場成交量的增長。據統計，在2025年的前10個月裡，重慶、杭州等城市的二手房交易網簽面積同比增長均超過了10%，成為穩定市場的重要力量。最後，城市更新與品質提升的協同作用也為市場發展提供了有力支撐。這些城市正處於城鎮化內涵式發展的關鍵階段，城市更新力度不斷加大，老舊小區改造與新城區建設同步推進。這一舉措不僅有效盤活了存量住房資源，還通過實施“好房子”標準，提升了新房的品質水平。以成都為例，該市將智慧社區等現代元素融入城市建設之中……杭州將綠色建築納入新建住宅的強制性要求範疇，在核心區域的土地供應中明確設定了“品質考核指標”。這些舉措不僅順應了國家政策導向，也精準對接了購房者對於居住品質的更高追求，從而建構了一個“政策扶持—品質升級—需求釋放”的良性互動循環。四、雙贏邏輯：政策契合度與城市發展潛力的深度融合兩類城市的迅速崛起，絕非偶然現象，而是政策導向與城市內在發展動力精準對接、相互促進的必然結果。從政策制定的角度審視，中央政府的調控策略已由“一刀切”的統一模式轉變為“因城施策”的靈活機制。核心城市群中的重點城市因此獲得了更多制度創新的試驗空間，而人口持續淨流入的二線城市則被賦予了更大的政策調整自主權。這種差異化的政策扶持，無疑為這些優勢城市的發展注入了強勁動力。再從城市自身條件分析，這兩類城市均具備三大核心優勢：其一，人口吸引力強勁，無論是核心城市群對高端人才的匯聚效應，還是二線城市對外來人口的吸納能力，穩定的人口增長均為房地產市場提供了堅實支撐；其二，產業支撐力穩固，產業升級帶來的就業機會增多與居民收入水平提升，直接決定了住房需求的支付能力，這是它們與人口流出型城市形成鮮明對比的關鍵所在；其三，配套設施完善，教育、醫療、交通等公共服務的全面升級，不僅提升了住房的綜合價值，更形成了“居住+生活”的雙重吸引力，這是遠郊項目與人口流出型城市難以企及的核心競爭力。五、市場前瞻：分化趨勢加劇，優勢城市將持續領跑隨著政策效應的逐步顯現，房地產市場“強者愈強”的分化格局將進一步深化。核心城市群中的重點城市與人口淨流入的二線城市，其優勢地位將從以下三個層面持續鞏固並擴大：在政策維度，中央政府將繼續大力支援核心城市群的一體化發展處理程序以及人口淨流入城市的城鎮化建設步伐，城市更新、產城融合等政策資源將進一步向這些城市傾斜；在市場層面，二手房市場的交易活躍度將持續提升，核心城市群重點城市的存量住房流轉效率將進一步加快，而人口淨流入的二線城市則將持續釋放新增住房需求。在市場格局層面，有兩類城市的市場活躍程度將顯著超越其他地區。從行業發展趨勢來看，房地產企業將會進一步聚焦於這兩類城市，資源向其傾斜將促使產品競爭力與服務水準得到提升，進而建構起“城市 - 市場 - 企業”三者之間良性互動的正向循環體系。就購房群體而言，核心城市群中重點城市的核心區域所售賣的次新房，以及人口呈淨流入態勢的二線城市中的高品質新建住房，依舊是具備高性價比的優質選項。從行業發展的宏觀視角分析，這兩類城市在發展處理程序中所積累的實踐經驗，能夠為房地產行業實現高品質發展提供具備可操作性與可推廣性的借鑑模式，有力推動整個行業從單純追求“規模擴張”的粗放式發展模式，徹底轉變為注重“品質提升”的精細化發展模式。展望未來，房地產市場的競爭格局將發生深刻變革，不再是各個城市之間全方位、無差別的“全面對決”，而是優勢城市在特定領域開展深度挖掘、精細化營運的“精耕細作”。而這兩類城市，已然站在了房地產行業全新發展階段的起點之上，蓄勢待發。 (房地產那些事兒)

香港住宅樓市迎來顯著回暖。美聯物業最新研究報告指出，根據土地註冊處資料，2025年全港二手住宅註冊量攀升至四年新高位，市場呈現廣泛性復甦。與此同時，中高價物業交投暢旺，帶動多個傳統市區類股成交金額錄得可觀升幅，反映市場信心及購買力正持續釋放。六個地區二手註冊破千宗美聯物業分析師岑頌謙表示，將全港劃分為130個小型分區進行分析，其中多達109個分區的二手註冊宗數於2025年按年錄得增長，佔比超過八成三。此資料印證市場升浪並非由個別區域帶動，而是具備全面向好的基礎。美聯物業最新研究報告指出，去年全港二手住宅註冊量攀升至四年新高位。中通社岑頌謙表示，值得留意的是，去年共有六個地區的二手註冊宗數突破1000宗，數量較前年增加一倍，分別為屯門市中心、元朗市中心、北角/炮台山、馬鞍山、荃灣市中心及天水圍。其中，屯門市中心以1865宗註冊穩居全港成交量榜首，按年增長約12.7%；元朗市中心以1382宗位列第二，按年升幅更高達約25.6%。北角/炮台山區則成為“黑馬”，註冊量按年急升39.1%至1321宗，躋身全港前三。北角/炮台山成交額奪冠金額方面，去年北角/炮台山區不僅成交量急增，其二手註冊總金額更錄得約92.6億港元，按年大幅上升約33.8%，一躍成為全港成交金額最高的地區。緊隨其後的是九龍站類股，金額約82.5億港元，按年升37.7%。何文田、西半山等傳統豪宅區，以及成交量領先的屯門市中心，成交金額亦分別突破70億港元水平，顯示資金正流入不同類型的住宅市場。市場回暖趨勢延續至新一年。據土地註冊處截至1月15日的初步統計，樓價介乎500萬港元至1000萬港元的中價二手住宅（包括私樓及公營房屋），已錄得747宗註冊。香港置業研究部董事王品弟表示，儘管較去年12月同期的歷史高位輕微回呼約7.1%，但若按此進度推算，預計1月全月註冊量仍有望達到約1400宗，將創過去九個月以來的次高。一般而言，1月份的註冊個案主要反映前一個月（即2025年12月）的實際市況。新年穩健開局 中價盤成焦點與去年同期相比，今年1月上半月中價物業註冊量顯著反彈約37.8%，顯示市場基調已大幅轉強。分區來看，港島區表現最為突出，期內錄得153宗註冊，按年飆升約59.4%；九龍區及新界區亦分別錄得約35.4%及31.9%的按年增幅。在屋苑層面，日出康城、黃埔花園及美孚新邨成為本月上半月中價交投最活躍的三大屋苑。業內分析認為，2025年二手住宅市場的強勁表現，標誌著市場已消化過去數年的調整壓力。成交量於各區普遍上升，加上中高價物業成交金額顯著增長，形成了“價量配合”的健康格局。踏入2026年，中價市場承接力依然堅實，為整體樓市提供了穩定支撐。在經濟環境預期平穩、市場信心持續恢復的背景下，預料上半年住宅交投將保持活躍態勢。新地SIERRA SEA次輪發售229伙即日沽清新地（016）旗下西沙第2A期SIERRA SEA昨日（17日）展開次輪銷售243伙，當中229伙以價單形式發售，入場費350.05萬港元，另招標14伙特色戶。該住宅項目備受市場歡迎，截收49257個購樓意向登記，當中包括881票為代理入票，超額認購逾214倍。市場最新消息指，截至18時價單發售的229伙已全數沽清。以價單形式發售的229伙，戶型涵蓋27伙1房、158伙2房，以及44伙3房，實用面積由297到700平方呎，市值逾15億港元。單位折實售價350.05萬港元至909.45萬港元，折實呎價由10383港元至14200港元。入場單位為Coral Avenue第3座2樓J單位，實用面積由299平方呎，屬1房間隔，折實售價為350.05萬港元，折實呎價11707港元。而最低呎價單位為Coral Avenue第3座2樓B單位，實用面積457平方呎，屬2房間隔，折實售價474.52萬港元，折實呎價10383港元。布少明預期，1月一手交投將增至逾2000宗水平，“小陽春”提早來臨。投資需求持續 “小陽春”提前到作為“新盤票王”第2A期SIERRA SEA，現場所見買家眾多、場面十分熱鬧。美聯物業高級董事布少明預期，今輪推售的單位可再度即日沽清，當中不乏大手客。他續指，是次續有多組大手客有意認購4個單位，最高涉資逾2000萬港元，計畫購入1伙3房、2伙2房及1伙1房作自住及收租之用。在眾多利多樓市因素推動下，市場投資需求持續攀升，入票客戶投資佔比逾四成，預計屋苑入夥後租賃回報約4.5釐。布少明預期，本月一手交投將增至逾2000宗水平，屬2013年以來最旺1月，反映“小陽春”提早於農曆新年前來臨；二手宗數相信亦會創十多年同期新高，達逾5000宗水平。新地西沙SIERRA SEA售樓處現場人頭湧湧。PARK SEASONS開售現樓另外，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，集團O'East壓軸鉅作、港鐵康城站商場上蓋大型住宅項目——日出康城第12B期PARK SEASONS，昨日正式獲批轉讓同意書，稍後將發出交樓信予客人，正式展開交樓程序，集團非常期待將優質單位交付客人。整個SEASONS系列開售至今累售1813伙，套現近114億港元。隨著項目落成，享“現樓即買即住”優勢，故PARK SEASONS昨日推出全新價單7號，盡推SEASONS系列最後一批優質單位，勢將為客人帶來更多“即買即住”優質選擇。黃光耀續指，價單7號中，包括44個1房（開廚）、65個2房（開廚）、1個2房（梗廚）及14個2房+書房（梗廚）單位。單位實用面積277至537平方呎，折實售價500.5萬港元到1060.8萬港元，折實呎價1.494萬港元到2.0752萬港元。是次124伙全新單位預計可套現約9.4億港元（售價計），折實約8.5億港元。天瀧加推13伙 本周招標發售至於海灣半島Park Peninsula臨海豪宅“天瀧THE KNIGHTSBRIDGE”，昨日上傳全新銷售安排，最新定於21日起，以招標形式推售13伙大宅，涵蓋3及4房間隔，實用面積由1085至1428平方呎，實用面積由截標日期為2026年7月20日。“天瀧”自現樓後連沽179伙，套現約74.5億港元，全盤累售234伙，合共套現逾98億港元。 (香港商報)

香港樓市轉勢向好。摩根士丹利在最新研報中明確指出，香港住宅價格自2018年以來累計下跌30%後，已於2025年見底回升5%，2026年將進一步上漲10%，2027年延續上揚態勢，標誌著樓市正式進入上行周期。幾乎同時，花旗將2026年香港樓價升幅預測從原本的3%大幅上調至8%，直言這一調整源於2025年4.7%的實際漲幅遠超預期，更堅定看好香港樓市開啟“數年上升周期”。兩大投行的樂觀並非空穴來風，而是建立在對市場基本面的深度研判之上。花旗在研報中拆解了五大核心支撐：新增土地供應量處於14年來最低水平且低於銷售量，供需格局持續改善；截至2025年9月，一年內可用供應量減少1萬戶，住宅貨量消化速度加快；2026年起新盤銷售量將轉為淨增長，預計達2.1萬戶，創下2019年以來新高，而未來2-3年竣工量將穩步下降，2026年預計僅2萬套，市場供不應求態勢將愈發明顯；非本地學生簽證獲批次每年增加1萬份，2026年將達9萬份，疊加每年16萬人的人才流入規模，為租賃市場和未來置業需求提供持續動力；2023-2025年累計樓價增長已達20%，毛租金收益率升至3.5%，70平方米以下房屋實現盈虧平衡，投資屬性顯著修復。摩根士丹利則進一步強調利率環境與市場信心的雙重支撐。隨著聯準會進入降息周期，香港聯絡匯率制度下的按揭利率同步下行，部分銀行按揭利率低至2%，而同期租金回報率普遍在3%-5%之間，形成了“供平過租”的良性格局——租金收入足以覆蓋房貸成本，甚至還有盈餘，這一變化極大啟動了投資需求，也為房價上漲奠定了堅實基礎。同時，該行將香港房地產評級上調至“吸引”，並同步調高新鴻基地產、恆基地產等龍頭發展商的目標價，認為行業復甦將推動發展商重拾增長動力，估值有望實現重估。量價齊升+股樓共振大行的樂觀預判，早已在市場資料中得到印證。港府土地註冊處的資料顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約達80702宗，同比上升18.7%，創四年新高；其中住宅樓宇買賣登記62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%，呈現出紮實的“量價齊升”態勢。進入2026年，熱度更是持續攀升，1月前五天就錄得6宗逾億港元豪宅成交，數量較去年1月全月高出1倍，美聯物業預測當月一手新房成交量將突破2000宗，創2013年以來最佳開局。樓市的回暖，與港股的強勢表現形成了鮮明的“共振效應”。回顧歷史，恆生指數的走勢往往領先香港樓市數個月，2003年SARS後、2009年QE貨幣寬鬆周期中，均出現過“股市先漲、樓市跟漲”的規律。2024年9月以來，恆生指數持續上漲超44%，2025年年內累計漲幅更是高達54.22%，恆生科技指數上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場的繁榮催生了強勁的財富效應。這種財富效應正持續外溢至樓市：阿里巴巴斥資約70億港元洽購銅鑼灣港島壹號中心，從租戶變身業主，鎖定長期辦公成本；前阿里CEO張勇個人斥資5354萬港元購入半山名廈高層單位，成為高淨值人群資產配置的典型案例。豪宅市場率先受益，2025年前三季度逾億元一手豪宅累計成交45宗，總金額達102億港元，較上半年分別激增50%和67.5%，西半山、山頂等核心區域二手房均價突破每平方尺5萬港元，太平山景觀單位單價更是飆升至8萬-12萬港元。財富效應的傳導並未侷限於高端市場，300-800萬港元的剛需改善型物業成交同比增長35%，九龍東、將軍澳等類股成為熱門選擇，不少買家坦言資金源自股市獲利，印證了市場熱度的梯度擴散。租金市場的表現則更為堅挺，成為樓市回暖的“壓艙石”。香港差餉物業估價署資料顯示，截至2025年7月，住宅租金指數已連續八個月上漲，報196.3點，接近2019年8月的歷史高位200.1點，創下近6年新高。地鐵口房源空置率普遍低於3%，部分區域租金回報率可達4%-5%，形成“租金托底、房價穩升”的良性循環。值得關注的是，新界類股租金漲幅逐漸超過港島和九龍，核心原因是“高才通”計畫吸引大量內地人才及留學生湧入，帶來旺盛的租賃需求，而新增供應有限，進一步推升了租金水平。租金的持續上漲不僅反映了居住需求的剛性支撐，更改善了房地產的投資屬性，吸引更多資金入場。供需反轉+政策紅利香港樓市的轉勢，本質上是供需關係逆轉與政策紅利釋放的必然結果。在供應端，新增土地供應的持續短缺成為推動房價上漲的核心邏輯之一。花旗資料顯示，香港新土地供應量處於14年來的最低水平，且低於銷售量，這種“供小於求”的格局在未來數年仍將持續。雖然2025-2026年私人住宅年均落成約2萬個單位，但後續供應將逐漸回落，而一手市場庫存消化周期仍處於合理區間，隨著需求的持續釋放，供需缺口將進一步擴大。需求端的支撐則更為多元，外來人口流入成為重要增長引擎。香港近年來不斷最佳化的人才政策成效顯著，“高才通”計畫、最佳化後的資本投資者入境計畫等，持續吸引內地及全球人才湧入。花旗預測2026年非本地學生簽證獲批次將達9萬份，人才流入量保持在16萬人左右，這些新增人口帶來的居住需求，既支撐了租賃市場，也為未來置業需求埋下伏筆。與此同時，資本投資者入境計畫將5000萬港元以上住宅物業納入投資範圍後，2025年上半年該價位段住宅成交量同比上升40%，成交金額增長43%至480億港元，高淨值人群的資產配置需求進一步啟動了高端樓市。政策紅利的持續釋放則為樓市回暖保駕護航。“全面撤辣”後，非永居買家節省15%額外印花稅，一套5000萬港元的物業可直接省下750萬成本，極大降低了入市門檻。2025年初，香港將徵收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元，進一步降低了剛需群體的置業成本。加上聯準會降息周期帶來的低息環境，當前H按息跌至2%左右，一套1億港元豪宅的月供較去年高位減少近4萬港元，“以租養貸”的可行性顯著提升，極大刺激了投資需求和自住需求的釋放。開發商的積極表現也印證了市場信心的回升。新鴻基地產、恆基地產等龍頭企業不僅加快了新盤推售節奏，更憑藉核心地段的土地儲備和舊樓改造項目，成為市場焦點。摩根士丹利將新鴻基地產目標價從105港元拉高至125港元，看好其“賣房+收租”的攻守兼備模式；將恆基地產目標價從30港元上調至36港元，押注其土地儲備在樓市回暖後的價值重估；對常石集團更是從“與大市同步”直接升級為“增持”，目標價大幅提升至47港元，彰顯對發展商盈利改善的強烈預期。2026年初，信置、中海外與嘉華國際合作發展的錦上路柏瓏系列項目熱銷，部分單位呎價高達16688港元，進一步印證了市場對優質新盤的追捧。對於置業者而言，當前正處於“股市盈利兌現+政策紅利窗口+低息環境”的黃金交叉點：高端買家可把握核心區豪宅的稀缺增值機遇，剛需群體能借助低息政策實現置業夢想，投資者則可依託“租金托底、房價上漲”的良性循環獲取穩定回報。對於開發商而言，供需缺口的擴大與市場信心的回升，將推動項目去化加速與盈利改善，龍頭企業的估值重估空間值得期待。展望未來數年，隨著香港經濟的持續復甦、人才政策的深化落實、資本市場的繁榮發展，香港樓市的上行周期有望持續深化。這座國際金融中心的房地產市場，正重新煥發活力。 (東方財經雜誌)

年末的深圳高端住宅市場彷彿迎來了“價格競賽”，你方唱罷我登場，備案單價紀錄不斷刷新。11月30日，深圳灣澐璽首開當日攬金超130億元，備案均價16.88萬元/平方米，最高備案價達35萬元/平方米。12月22日，中信城開信悅灣（備案名：元灣府）首批單位獲批，備案均價24.4萬元/平方米，最高備案價達到38萬元/平方米。熱鬧背後，深圳二手房成交已連續9個月穩定在5000套以上規模，成交韌性持續凸顯。多位業內人士在接受記者採訪時表示，依託頂豪項目熱銷的示範效應，市場信心正在逐步修復，這將為明年樓市發展築牢根基。中信城開信悅灣項目外圍。記者 劉逸鵬 攝12月24日，記者來到深圳灣核心地段的中信城開信悅灣項目現場，雖未正式開盤銷售，也正值工作日，前來實地看房的人仍不少。項目入口旁的望海路沿線，有多輛汽車臨時停放，且不時有汽車從地庫開出，更有不少房產中介從業者聚集在項目對側的深圳灣濱海休閒帶。在與多位房產中介從業者的交流中，記者瞭解到，中信城開信悅灣並未向房產中介平台開放合作，中介從業者需自主拓展潛在客戶後，再與項目案場的銷售經理取得聯絡，客戶則需現場完成2000萬元的驗資，方能正式進入項目案場。購房者在參觀中信城開信悅灣項目沙盤。記者 劉逸鵬 攝高昂的驗資門檻直接對應著驚人的備案價格。記者在現場瞭解到，中信城開信悅灣分為一期的五棟純住宅與二期的配套商業，整個小區共407戶，此次即將面市的156套房源，除去兩套頂復戶型，僅有302平方米和370平方米兩類戶型可供選擇，備案單價區間為17.6萬元—38萬元/平方米，總價跨度為5327萬元—2.5億元。中信城開信悅灣項目案場內的洽談區。記者 劉逸鵬 攝步入項目案場，記者注意到，場內共設定了三組沙發座談區以及四個獨立的洽談室，在記者停留的四十分鐘裡，一直處於滿員狀態，兩個樣板間也有超過十組客戶。中信城開深圳公司品牌總監沈凌告訴記者：“12月15日，項目正式開放行銷中心與樣板房，12月22日，我們才正式取得預售許可證，但上個周末，僅一天，實地看房人數就超過300組。”同時，記者瞭解到，信悅灣已於12月23日啟動線上意向登記，購房者需按每套‌500萬元‌標準凍結保證金。截至12月24日，凍資人數已經突破100位。購房者準備進入樣板間參觀。記者 劉逸鵬 攝對此，沈凌補充道：“信悅灣有兩個顯著特點，一方面，該項目是純粹的大戶型住宅，與深圳市現有的其他項目存在一定程度的區別；另一方面，我們是建立在中信城開好房子標準之下的新規住宅。”深圳貝殼研究院院長肖小平認為，深圳高端購買力韌性十足，核心優質資產仍是“硬通貨”。近期深圳灣澐璽、聯泰超總灣等項目開盤熱銷，充分印證了高淨值人群對城市頂級稀缺房源的強勁需求。只要產品品質與核心價值相匹配，市場需求就會持續釋放，深圳高端樓市的購買力遠超預期。樂有家研究中心資料顯示，截至12月21日，12月深圳1000萬元以上二手改善房源成交佔比較11月提升2.4個百分點，800萬—1000萬元改善房源成交佔比也上漲1個百分點，改善需求輪動形成正向循環。部分房地產從業人員認為，未來一段時間內，深圳樓市很可能維持這種分化的格局。對於普通購房者而言，當前或許是理性挑選的窗口期：掛牌量高，選擇空間大；價格博弈充分，議價空間可觀。對於豪宅市場而言，隨著項目的集中入市，短期內購買力可能被提前透支，項目間的競爭將更加激烈。 (上海證券報)

二手房掛牌和社會租賃住房的供應量目前住宅租金價格仍然低迷，原因包括：1）由於城市化放緩、出生率低、家庭形成減少、住房升級需求不確定，這都導致了租賃需求疲軟。2）二手市場租賃掛牌、保障性住房租賃供應、閒置房產帶來的供應壓力。本文將著重討論供應方面的挑戰，即租賃掛牌和社會租賃住房。分析：瑞銀從供給和需求兩方面分析了租金價格走低的原因，需求端主要是經濟下行導致租房需求減少，而出生率等人口型因素對於高線城市來說沒啥影響。供給端主要是由於房地產市場疲軟造成大量二手房由售轉租，同時保障性租賃房大量供應導致市場供大於求，短期來看供給端的原因是租金下降的主要原因。1. 二手房掛牌量的變化50城二手房掛牌量持續上升，達到440萬套的新高，同比增長10%，而一線城市的二手房掛牌量同比增長1.7%，達到47萬套（見圖7）。房產中介的反饋顯示，由於二手房市場銷售困難且掛牌量達到歷史高位，越來越多的房主選擇同時掛牌出售和出租。另一方面也有積極的因素，住宅竣工量在2025年下降了17%，我們預計在2026-2027年將繼續下降20%，這會減少未來二手房掛牌和出租的供應。圖7：50城的二手房掛牌數量已增加到歷史最高水平，達到440萬套分析：首先50城二手房掛牌量同比增長10%，就連房價最堅挺的一線城市二手房掛牌量同比也增長了1.7%，這說明目前房地產的疲軟是全面性的，僅高線城市核心區的豪宅項目比較搶手。對於租房市場來說，二手房掛牌量的持續上升導致出貨困難，越來越多的二手房東選擇由售轉租或者邊售邊租，這從客觀上增加了可租房源的供應量，預計後續由售轉租部分的供應量還會繼續增加。2. 從空置房產轉換另一種供應來源是空置房產，過去投機者樂於將房產空置，因為與價格升值相比租金收益率較低。然而隨著房價預期的根本變化以及每月按揭支付壓力的增加，擁有多套房產的投機者可能會出售他們的空置房產，這在50城的掛牌房源增加中得到了體現。我們認為一線城市的二手房掛牌壓力低於50城綜合水平，因為一線城市的限制措施最嚴格，過去已抑制了投機需求。由於在二手市場出售房產變得更加困難，投機者可能會在出售之外將其列為出租。我們估計全國的空置房產約為44億平方米，或相當於六年的新房銷售量，大致相當於19%的空置率。圖9：我們估計一線/二線/低線城市的空置率分別為4.0%/12%/20%分析：可租房源的另一種供應來源是空置房產出租，這是由於房價連續下跌導致高槓桿投機客扛不住壓力而將手中的空置房源出售或者出租以緩解按揭壓力。從城市分級來看，高線城市的空置率比較健康（發展中經濟體的合理空置率範圍為5%-15%），而新區衛星城和低線城市的空置率就很不健康，這是因為高線城市的限購政策一直比較嚴格，所以投資盤的佔比不高，對應的空置率也就很健康，所以租金也相對堅挺。3. 社會保障租賃住房我們看到，社會保障租賃住房的供應已經蠶食了私人住宅租賃的需求，因為社會保障住房在相同的地理位置和設施條件下，價格低於私人住房。社會保障租賃住房首次在2021年的十四五規劃中被提及，相應的土地供應在2022年加快。對於22個主要城市來說，社會保障租賃住房的土地供應在2022年達到頂峰，地塊面積為800萬平方米，而在2025年前九個月土地供應縮減至90萬平方米（見圖12）。圖12：22個主要城市租賃住宅用地供應在2022年達到頂峰，地塊面積為800萬平方米分析：社會保障租賃住房的大量入市也是衝擊租金的主要原因之一，雖然這兩年的社會保障租賃住房供應量持續下降，但前幾年的入市規模太大，租房市場仍需要一兩年時間來消化其影響。另外社會保障租賃住房相對於同地段同品質的私人房源有較強的價格優勢，這也是租金連續走低的原因。對於個人房東來說，持有的出租房源如果位於核心區的就會好很多，因為社會保障租賃住房的地段一般不會太好，這樣可以避開很多競爭，租金收益率會高很多，所以如果你以後想要買房用來收租的話記得要避開社會保障租賃住房多的區域。在十四五期間，中央計畫提供870萬套社會保障租賃住房，相當於2021-2025年全國商品住宅銷售量的18%。對於四個一線城市來說，2021-2025年的社會保障租賃住房目標較高，為40萬至60萬套，這可能覆蓋13-16%的租房家庭數量，相當於2021-2025年商品住宅新建銷售總量的69%-273%（見圖13）。由於2025年是十四五規劃的最後一年，我們看到一線城市社會保障租賃住房目標呈下降趨勢。然而由於社會租賃住房可能需要幾個月的申請和處理才能轉化為市場住房供應，我們預計一線城市在2026年和2027年的社會租賃住房供應範圍為4-10萬套。在十五五規劃中，社會保障住房供應仍被提及為高品質房地產發展的措施之一，我們認為這將繼續壓低租金並稀釋私人住宅的需求。圖13：一線城市的社會租賃住房目標可覆蓋13-16%的租房家庭分析：十四五期間計畫的社會保障租賃住房佔全國新房銷售的18%，一線城市的社會保障租賃住房足以覆蓋13%-16%的家庭數量，這是一個很龐大的數字。而後續的十五五規劃依然將社會保障住房供應列為高品質房地產發展的措施之一，所以後續五年的租金預期依然是向下的（除非經濟大幅回暖），這也說明了上面提到的換成核心區二手房來避開社會保障租賃住房競爭的重要性。 (finn的投研記錄)

一個來自香港的預測，最近在房地產市場激起了廣泛的漣漪。中原集團主席施永青公開預測，香港樓價將開啟一個為期六年的上升周期，累計漲幅可能達到85%。這個大膽的判斷，與當前內地房地產市場所呈現的冷靜乃至低迷態勢，形成了戲劇性的對比。2025年秋冬的資料如同一面棱鏡，折射出兩地市場在政策、資金與信心驅動下，正走向截然不同的路徑。香港樓市的回暖態勢已相當明確。自2025年初以來，香港私人住宅售價指數持續攀升，市場熱度從資料延伸到實際交易中。多個新盤項目開盤即告售罄，高端豪宅市場的交易尤其活躍。推動這輪行情的因素清晰可辨：首先是“撤辣”政策的實施，即取消了針對非本地買家的額外印花稅，大幅降低了入市門檻；其次是港幣利率隨聯準會進入降息周期，減輕了購房者的供款壓力。再者，“高才通”等人才引進計畫吸引了大量內地專業人士赴港，創造了紮實的新增居住需求。租金水平同步創下歷史新高，進一步強化了市場的樂觀預期。正是基於這些“人、錢、政策”的合力，機構做出了長期看漲的判斷，認為一個持續數年的上升周期已經啟動。與香港的火熱形成鮮明對照的，是內地房地產市場的持續分化與探底。2025年11月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比仍呈普降態勢。一線城市內部也出現顯著差異：上海新房價格憑藉核心區優質改善項目的支撐，實現環比微漲，成為一個難得的亮點；而北京、廣州、深圳的價格則繼續下行。這種分化同樣體現在產品類型上，90至144平方米的改善型戶型價格相對穩定，而小戶型剛需產品則面臨更大的去化壓力。儘管自2025年以來，全國已有數百個城市出台了超過五百條支援政策，涵蓋信貸、稅費、限購等多個方面，但市場信心的全面修復仍需時日。消費者普遍持觀望態度，整體市場仍在等待一個更為明確的走穩訊號。那麼，香港市場“六年上漲85%”的預言，對內地市場是鏡花水月，還是具有某種參考意義？分析兩者差異的核心，在於基本面的不同。香港作為一個城市經濟體，政策傳導迅速，市場對利率和人才政策極為敏感，能在短期內被有效啟動。而內地房地產市場體量巨大，城市能級、人口結構、庫存情況千差萬別，單一政策難以產生全域性、立竿見影的效果。更重要的是，內地房地產行業正處於一場深刻的發展模式轉型之中，其目標是從過去的“規模擴張”轉向“質量提升”，這意味著過去那種“全面普漲”的行情已難再現。瑞銀等機構認為，內地市場的調整周期可能更長，觸底反彈或需等到2027年之後。展望未來，分化將是房地產市場最確定的關鍵詞。香港的案例顯示，在政策、資金和人口共振下，核心城市的高品質資產確實可能開啟上漲通道。對於內地而言，這種邏輯同樣適用，但範圍將更加縮小。只有那些具備強勁產業基礎、持續人口流入、公共服務優質的核心城市，其房地產才有望率先走穩並重獲增長動力。未來，房地產的價值將經歷一場深刻的重估，其金融投機屬性將持續淡化，而地段、品質、物業服務所構成的真實居住價值，將成為定價的基石。因此，“六年上漲85%”更像是一個指向結構性機會的路標，而非面向整個市場的藍圖。它提示投資者與購房者，未來的機遇將屬於少數核心城市的優質資產。對於更廣泛的市場而言，當房子徹底回歸居住本質，其價值的衡量標準也將從簡單的價格漲幅，轉向所能提供的長久而美好的生活體驗本身。 (樓市傑說)

當中國還在討論“房價什麼時候見底”的時候，有一個城市已經悄悄走出調整期，開始止跌回穩了。不是北上廣深，是香港。中國這邊，房價連續下跌，越來越多人扛不住了，想趁早出手；香港那邊，租金連漲10個月創歷史新高，成交量也在持續回暖。越來越多人開始意識到，把資產全押在一個市場，風險太高了。既然中國短期看不到拐點，不如看看另一個市場有沒有機會。01、兩個市場，兩種情況先看中國。根據中指研究院最新資料，10月二手房價格環比下跌0.84%，同比下跌7.6%。別小看這個數字，環比跌0.84%如果持續一年，跌幅就超過10%。這是均價跌幅，實際體感還要翻倍。新房看起來穩住了？其實是開發商在用"四代宅"變相降價。過去100平賣200萬，得房率80%，套內2.5萬一平。現在100平賣220萬，得房率130%，套內只要1.7萬一平。價格漲了，單價其實降了。現在的趨勢也很明顯，從"拉新人買房"轉向"啟動存量"。說白了，靠刺激新增需求這招已經不太靈了。再看香港。香港差餉物業估價署的資料顯示，私人住宅售價指數已經連升5個月，今年前10個月累計漲幅接近1.8%。租金方面更明顯，私人住宅租金指數連續10個月上漲，累計漲幅4%，創下歷史新高。從成交量看，一手房連續9個月破千宗，追平2019年的最長紀錄；二手房連續7個月維持3000宗以上，是近4年最長周期。這意味著什麼？香港樓市大機率已經走出三年調整期，成為這一輪周期裡第一個真正止跌回穩的城市。中國買家的身影也越來越活躍。美聯物業資料顯示，2025年前10個月，中國買家成交住宅超過1.1萬宗，總金額突破1065億港元，創下同期歷史新高。更關鍵的是利率。聯準會進入降息周期後，香港房貸利率已經降到2%-3%左右。這個利率水平，中國想都不敢想。02、在香港，租還是買？在這樣的市場環境下，越來越多朋友開始把目光轉向香港。但一個現實問題擺在面前：是先租房觀望，還是直接買？這個問題沒有標準答案，但可以算一筆帳。瑞銀預計2025年香港樓價及租金將同步上升5%-10%，摩根大通也認為到2026年底樓價還能再漲5%左右。也就是說，現在的價格大機率是階段性低點。先看看租房成本——以沙田這種中國朋友比較喜歡的區域為例，根據香港置業的資料，目前沙田區平均呎租約40港元。一套300多尺（約30平米）的兩房單位，月租大概在1.2-1.5萬港元；如果要400尺以上稍微寬敞點的兩房，月租基本要1.8-2萬港元起。一位從廣州來的陪讀媽媽跟我說，她在新界沙田租了一套400多尺的兩房，月租2萬港元。暑假的時候看房像“打仗”，好房源放出來不到一天就被搶走。租金為什麼漲得這麼猛？三個原因：高才、優才帶來的專才需求；中國留學生擴招後的學生需求；以及香港本身供應緊張、空置率極低。那買房呢？同樣以沙田為例。根據近期成交資料，沙田第一城一套300多尺的兩房單位，成交價大約在390-450萬港元之間。按首付三成計算，一套400萬港元的房子，首付約120萬港元，貸款280萬港元。按目前按揭利率2.5%左右、30年期計算，月供大概在1.1萬港元左右。沒錯，月供可能比租金還低。這就是最近大家討論很多的一個詞——供平過租，意思是供樓比租房更便宜。當然，買房還有一些額外成本需要考慮：差餉、地租、管理費、水電煤氣費、火險等，加起來每月可能要多3000-4000港元。把這些都算上，買房的月度總支出大概在1.4-1.5萬港元，跟租一套同等條件的房子差不多。但關鍵區別在於：租房，錢花出去就沒了；買房，每個月的月供有一部分是在還本金，相當於在給自己存錢。三五年後，租客還是租客，而業主手裡就多了一套資產。03、這些人，建議現在開始考慮第一，正在考慮讓孩子來香港讀書的家庭。在香港，好的孩子能沖更好的學校，中等的孩子也能有更多選擇——DSE、華僑生聯考、海外申請，三條路同時打開，不用在中國千軍萬馬擠獨木橋。只要確定了教育路徑，住房就是剛需。與其每個月花一兩萬租房幫房東還貸，不如花差不多的錢給自己攢個資產。而且買房後有了固定住址，孩子申請學校、辦理各種手續都更方便。孩子的未來也會因此多一個選擇、多一份可能。第二，有資產配置需求的家庭。如果你的資產主要集中在中國房產，過去三年應該已經深刻體會到單一配置的風險。現在把一部分資產配置到香港，不是追漲，是分散風險。香港房產有幾個天然優勢：港幣掛鉤美元，相當於持有美元資產；租金回報率3%-4%；沒有限購限售，今天買明天可以賣，流動性強。第三，有一定首付能力、願意做長期規劃的人。香港買房首付門檻大概在三成，400萬港元的房子需要準備120萬港元左右。如果你有這個能力，同時不是短期投機心態，而是願意持有3-5年以上，現在確實是一個可以認真看看的時間點。價格剛從底部起來，利率還在降，租金已經創新高——這幾個因素疊加在一起，窗口期的特徵已經比較明顯了。其實算一算帳，想一想自己的需求，很多問題就沒那麼複雜。香港樓市剛從三年調整中走出來，利率在降、政策在放鬆，現在就是難得的入場時機。 (滬港紀老闆)