曾經，“一梯一戶”可謂是高端住宅的必備特徵，象徵著私密跟尊貴，然而現在，很多住了好些年的業主反倒選擇搬走，有個住了七年之久的老鄰居表示：“看上去很不錯，住進去之後才曉得存在不少問題”。一、私密變孤立，應急時“叫天不應”張姐當初買房就是為了求個清淨，那承想，入住第三年的一次經歷，卻把她的想法給改變了，有天晚上回家，智能門鎖忽然沒電了，偏偏手機又沒帶，她只能站在空蕩蕩的走廊裡，最近的鄰居在樓下，根本敲不了門，最後等了四十多分鐘，物業才來幫忙。“私密的另一面，則是孤立無援，”家裡老人孩子若是有點什麼急事，根本找不到一個能臨時來搭把手的人，這種“與世隔絕”所帶來的安全隱患，使得諸多家庭膽顫心驚。原因二：公攤面積“吃掉”了一個房間李先生有一筆帳單要算：他家房子建築面積是128平，由於是純粹的一梯一戶，電梯廳以及過道都被算入他家的公攤裡面了，經過實際測量，套內面積僅有98平，公攤率大大地達到了23%。“一樣的建築面積，我朋友買的兩梯兩戶，其套內多了足足8個平方，”李先生苦笑著說，“我多花費的幾十萬，買的是一個氣派的大門還有一條每天僅走幾次的走廊，”這多出的面積，物業費、取暖費卻是一點也不能少，年年都要為“虛榮心”來買單。更為實際的情況是，不少一梯一戶的戶型為獲得通透效果，致使走廊空間被浪費，這些區域既無法進行改造，又不能堆放物品，物業會進行清理，從而變成了真正的“無效面積”。三、“專屬電梯”成“專屬帳單”王阿姨住了八年，電梯主要部件得進行更換，物業有告知，由於這是“專屬電梯”，維修費用的70%得業主來承擔，一張兩萬六的帳單，讓她很難接受，如果是公共電梯，這錢是能從維修基金裡出的，分攤下來沒多少。日常成本也會更高：年檢、保養都是單獨計費，每年要比鄰居多花將近一千元，一旦電梯出現故障，家就變成了“空中樓閣”，對家裡有老人的家庭來講特別不方便。四、通風採光暗藏缺陷不少人都未曾料到，那所謂一梯一戶的戶型，其通風狀況或許會更差，為了確保居住者的私密空間，窗戶往往會集中設定在同一側，如此一來，就極易形成單面採光通風的情況，拿趙先生家來說，他家的次臥和廚房均朝向一個狹窄的天井，導致的結果就是，“即便在白天，室內也得開燈，而且衣服晾曬好多天都無法晾乾”。專屬電梯廳是衛生死角，常年沒陽光，易有異味，需業主自行通風去濕，反倒帶來了麻煩。什麼樣的人真正適合？綜合來看，一梯一戶僅適合少數家庭：1.極度重隱私的單身或夫婦：如需要安靜環境的自由職業者。2.預算充裕：願為“專屬感”承擔高額公攤與維護成本。對於多數家庭而言，兩梯兩戶這種優質戶型更具務實性：它將私密和成本進行了平衡，並且把必要的鄰里聯絡予以保留。“一梯一戶”這一概念在銷售的時候的確是個亮點，但選房如生活，恰到好處的連接，往往比絕對的隔離更溫暖踏實。 (裝修幫DESIGN)

2026年開年，全國的房價已現止跌跡象。根據國家統計局2月13日發佈的資料，今年1月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小。特別是二手房住宅，1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，比上月降幅縮減0.4%，二、三線城市分別下降0.5%和0.6%，降幅縮小0.2%和0.1%。新房方面，一線和三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%和0.4%，降幅與上月持平，二線城市則縮小0.1%，環比下降0.3%。2025年12月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數在全國樓市整體釋放積極訊號的同時，有一座城市的樓市不僅止跌，還出現了明顯的回升——那就是香港。香港特區政府土地註冊處資料顯示，2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，為近4年最高水平；成交總值6142.77億港元，同比上升15%。香港房價與成交量一起共同上漲。2025年全年，香港私人住宅售價指數同比上漲約3.25%—3.3%，這是自2021年後首次年度上漲。事實上，香港房價已經歷了大半年的價格反彈。追蹤香港二手住宅樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，香港二手住宅價格在去年3月見底，並自5月開始逐步回升，上升趨勢持續至今。截至2026年2月第二周，最新的CCL依舊呈現出上升的勢頭，環比上周上漲1.47%，環比上月上漲3.29%。CCL環比上周上漲1.47%中原集團創始人施永青甚至在去年11月給出了十分樂觀的預測：香港樓價將在三年內突破2021年的高點，上漲行情能持續六年，從2025年一直漲到2031年，累計漲幅可能達到85%。房價率先回升，香港是怎麼做到的？01觸底反彈，加價買房去年下半年，在注意到一則房產消息後，施連意識到，在香港買房的時候到了。消息是這樣：施連家附近有一套小樓盤，四年前，樓盤剛開發的時候，怎麼也賣不出去，因此開發商把樓盤改造成了服務式公寓，用於出租。而2024年“撤辣”政策出台後不久，香港購房環境變得更加友好，該開發商決定將樓盤“由租轉賣”。香港買新房通常需要抽籤，施連也想買，但沒抽中。結果四個月後，該樓盤一套買入價為540萬港幣的房子，以620萬港幣賣出。也就是說，持有僅四個月，轉一次手，就淨賺80萬。這筆不小的差價鼓動了施連買房的心。研究生畢業後，施連就去了香港工作，如今已有四五年之久。和許多“北漂”“滬漂”的同齡人不同，她認真考慮在工作地購置房產，不是因為剛需，而是投資。若是買房為了投資，看到樓市有上漲的苗頭，或許還不夠。就像買入一隻股票，其最佳時機是在價格觸及底部支撐位之後，施連判斷，經歷連續多年的下跌，香港中西區的房價已經“超跌”了。中西區是香港十八個行政區之一，也是香港最核心、發展最早的區域之一，聚集了諸多國際投行與頂級高校，人們熟知的中環、上環就在於此。“其他地方跌35%可能還算合理，如果中西區這個地方都跌了30%，就跌得過多了，”施連對鹽財經說，“我覺得有漲價空間，才去買的。”最終2025年12月，施連在香港大學附近購入了一套700萬港幣的次新住宅，25平方米左右。2019年之前，香港樓市長期處於高位，和內地的情況相似，疫情之後，香港樓市整體進入下行階段。有媒體統計，從2021年的高點到2025年年初，香港住宅價格累計下跌約25%—30%。從2021到2025年，香港樓市整體處於下行階段不過到了去年，香港樓市的水溫開始回暖。在靠近深圳的香港元朗區，房產中介東宇觀察到，該地區房價從去年7月開始不斷上升，進入2026年，買賣方市場已悄然發生逆轉。“1月到現在都比較誇張”，東宇對鹽財經表示：“目前屬於想買但沒東西（房子）買，除非加價。”他手上有幾位想買房的客戶，甚至主動詢問那些正在出租房屋的業主，願不願意賣房。元朗位於新界西北部，通勤至香港市區通常要40—60分鐘，它是近十多年香港主要的新住宅供應來源之一。在這裡賣房的人以自住為主，房產投資屬性相對較弱，也意味著在樓市下行周期，房價容易跌得更多。說起這一輪的房價回暖，東宇認為，“主要原因是樓價之前一直跌，觸底反彈了”。儘管回升了大半年，如今該地區的房價仍低於2021年的高位，“和2016年差不多”。02“每一個環節都在鼓勵你買房”香港樓市為何能率先實現回升？目前的主要觀點認為，“撤辣”政策、減息效應、股市財富效應、經濟增長、政策利多、租金上漲以及庫存下降等因素都推動了香港樓市的轉變。與內地一樣，針對房地產的下行，港府亦推出了一系列“救市”政策，其中最有名就是“撤辣”。為了打擊炒房，香港一度推出一系列額外印花稅和限制措施，被稱作“辣招”，主要包括針對非本地買家的買家印花稅，針對購買第二套房產的新住宅印花稅等等。而自2024年2月起，這些措施被全面取消，也就是“撤掉辣招”。“撤辣”之前，內地買家若在香港購置房產，最高需承擔30%的額外稅務。施連表示，“撤辣”為自己省下了200多萬的費用。另一方面，香港實行與美元掛鉤的貨幣制度，聯準會進入降息周期後，香港按揭利率隨之下行，一定程度上減輕了購房人的還貸壓力。施連告訴鹽財經，目前她房貸的實際年息約為3.25%。香港銀行還普遍為貸款客戶提供了配套措施，她可以在貸款銀行同時開立一個與按揭利率掛鉤的存款帳戶，存入閒置資金後，可獲得與按揭利率相同的存款利息，即3.25%。不過，該類帳戶通常設有一定的存款上限。“每一個環節都在鼓勵你去買房貸款。” 施連認為，如今的香港是一座鼓勵資產流動的城市。種種因素疊加在一起，不斷為香港的購房者減輕了入場的負擔。但對於許多購房者來說，一切都沒有以下這筆清晰的“經濟帳”更吸引人：儘管過去數年香港房價在下跌，房租卻在不斷上漲，租售比的持續改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。施連買的房子雖然面積不大，但因為開發商和地理位置都很不錯，每月的租金可以達到24000—24000港幣，與房貸持平。因此，施連只需額外承擔房子的管理費用，“（每年）再付個五六萬去供一套房，我覺得是非常划算的”。而房子作為一種商品，價格本質由供需關係決定。過去數年，由於香港房地產市場不景氣，開放商減少了囤地行為，施連預計，未來兩三年間，香港新房供應數量會隨之減少，對賣家更有利。現在買房，沒有錯，施連理性地分析著各種利弊。在香港，許多人和施連一樣，選擇在2025年購入房產，直接推動了成交量的上升，而成交的放量帶動了房價的上漲。成交量和房價就這樣相互作用，影響著樓市的起伏。03內地買家大批湧入從成交結構來看，這一輪香港樓市的回升，內地買家起到了很大作用。中國房地產援引美聯物業研究中心結合土地註冊處資料分析，以買家姓名的英文拼音識別，2025年內地買家在香港一二手住宅市場的註冊量共13906宗，比2024年的12190宗增長14.1%；涉及金額1379億港元，較去年同比上升3.8%。宗數與金額都創下歷史新高。以這個資料計算，香港每4套賣出的住宅中，就有1套是被內地買家購買的。在兩個多月的看房過程中，施連注意到有不少內地買家，主要分為兩類：一類是近幾年通過各類人才引進計畫來到香港的大陸人才；一類是子女在香港讀書的內地家長。2022年，香港推出“高才通計畫”，吸納大量內地人才赴港。截至2025年12月中，香港各項人才入境計畫累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中有26萬名人才攜家人抵港。2022年，香港推出“高才通計畫”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在採訪中表示：“這產生了巨大的住房需求，無論租賃還是購買。”與此同時，香港還在接納更多的內地學子。自2024/25學年起，香港政府將八所公立大學的非本地生招生上限從20%提升到40%，為擴大招生規模創造了空間。一直在觀察租房行情的施連表示，擴招推高了高校周圍的租金。她舉例說，自己購入的同類戶型，如今即便處在淡季，租金也已高於上一年旺季的水平。當租金越來越高，甚至與買下這套房子的房貸持平時，內地家長更願意拿出三成首付，直接買下一套房子供孩子居住。施連記得，去年12月，買下這套約25平方米的小房子時，她殺價了80萬，“當時房價剛剛開始漲，很多房東被套在山頂，只要少虧一點，他就願意把房子趕快賣掉”。而房價一旦回暖，市場就瞬息萬變。現在，越來越多人建立起房價會上漲的預期，買房時再想砍價，就不那麼容易。東宇對鹽財經表示，現在有業主開始抬價，有的幾萬，有的幾十萬。結合諸多因素，東宇和施連都認為，香港樓市回升不是一個短期趨勢，未來還會持續下去。施連說，如果買的房子漲到了800萬，她就會考慮賣掉它。和房價下跌的日子相比，她還是更喜歡現在的香港。“樓市下行那幾年，股市也特別慘，大家心情是比較低落的”，她說：“我覺得真的有財富效應，股市變好後，地產也穩住了，慢慢地，情緒也都上來了。” (正商參圈)

2025年，內地買家在香港一二手住宅市場砸下1379億港元，入市宗數13906套，兩項資料同時創下歷史新高。而且這已經是連續第二年超過千億了。這批錢都集中在那裡？答案是啟德。單區成交184億港元，第二名黃竹坑才97億，差距將近一倍。美聯地產的報告顯示，內地買家2025年的入市宗數，對比2022年增長了2.4倍，金額增長了2.38倍。5000萬港元以上的一手豪宅，內地買家佔比69.7%。2000萬到5000萬的，佔比64.3%。那怕是1000萬到2000萬的改善型房源，內地買家佔比也超過了57%。也就是說，一千萬以上的一手私宅市場，超過一半都是內地人在買，而且越貴越買。很多人一直說“香港沒落了，香港樓市完了”。但真金白銀不會騙人，你看看誰在買，買那裡，買多少，比什麼分析報告都准。那問題來了，啟德憑什麼拿第一？啟德機場1925年建成，位置在九龍城，三面環山，一側緊靠維多利亞港。巔峰時期，這裡是全球最繁忙的機場之一，每小時起降36架次，繁忙時段幾乎每分鐘就有飛機起落。那個年代，飛機低空掠過九龍城的樓群，是香港最有辨識度的城市畫面。1998年7月6日，最後一班飛機降落，機場正式關閉。機場關了，這片地怎麼辦？2007年，香港啟動啟德發展計畫，整體規劃，耗資超千億，目標是把這裡建成集住宅、商業、文體、生態於一體的全新片區。現在的啟德，已經是香港近年規模最大的整體開發片區。啟德體育園開了，英超來打過，演唱會場場爆滿。香港最大的都會公園即將開放，加上1.4公里空中花園，綠化配套在香港屬於頂配。郵輪碼頭、高端酒店、大型商業綜合體，陸續到位。走進這裡，你很難想像腳下曾經是一條飛機跑道。香港那麼多片區，內地買家為什麼偏偏扎堆這裡？內地買家看到香港老舊片區的第一反應，通常都是“住著不舒服”。樓齡偏大，街道窄，公寓侷促，樓間距壓著人。但啟德不一樣。它是整體規劃建起來的，寬街道，大公園，樓間距足，商場配套完整。再加上啟德的地理位置不偏，港鐵東鐵線、屯馬線接駁全港，跑道區的項目還有維多利亞港正面海景，這種資源組合，在香港是真的稀缺。所以現在去啟德看演唱會、看球賽，說普通話的面孔隨處可見。這片曾經的香港主場，正在變成內地人的主場。香港全面撤辣之後，額外印花稅基本取消，內地買家入市的門檻一下子低了很多。與此同時，香港搶人才政策持續發力，每年源源不斷吸引內地高淨值人才落戶，這批人安頓下來，置業是大機率事件。兩個政策疊在一起，就造成了現在這種局面。美聯地產預測，2026年內地買家在港置業的宗數和金額，有望再創新高。內地房產這兩年的情況，很多人是真的體會到了，帳面縮水，租金跌，流動性差。新的一年，如果你在糾結手上的內地房產要不要動，如果你一直在觀望香港但還沒邁出第一步——這個時間窗口，比兩年前清晰多了。歡迎聊一聊，一對一診斷幫你找到最適合自己的方案。我深耕房地產行業9年，經手交易700多套，每年幫助上千粉絲成功配置房產，相信一定能幫到你。 (滬港紀老闆)

在外界看來，三亞樓市走出了一條獨立行情。“我們已連續在三亞看了好幾個項目，這次購房主要是想改善居住條件。”記者在三亞灣海坡片區走訪時，來自北京的伍麗與家人正在看房。伍麗告訴中國房地產報記者，原本她在三亞有一套小戶型房子，但考慮到要將家裡老人接到三亞一起居住，打算再換購一套大一點的房子。三亞某房地產中介機構工作人員曾令師則告訴中國房地產報記者，最近他忙壞了，從去年12月初開始，他就一直奔波在三亞海棠灣各個房地產項目間，帶客戶四處看房。“從去年年末至今，已明顯感覺到看房的客戶在增多，不僅僅是我們管道商忙，各樓盤的行銷人員都要忙到深夜。”曾令師表示，只要有客戶，行銷中心都不打烊。“今年來三亞購房的人還是挺多的。”三亞海棠灣綠城・鳳鳴觀棠項目策劃陳業成告訴記者。“上個月，我們項目賣了10億多元，是三亞海棠灣的‘銷冠’。”三亞華潤海棠灣項目策劃符芳曉也告訴記者，他們項目的購房群體以西北、華北和東北地區為主，海棠悅府加推115~139平方米的小戶型產品。三亞一樓盤擠滿了前來看房的人。三亞樓市的“熱”，還表現在各個在售項目於近期集中推出的新產品上。記者在走訪中瞭解到，從今年1月份至今，三亞超過10個樓盤進行了新品推送，1月31日，位於三亞海棠灣的綠城·鳳鳴觀棠項目進行了產品發佈；2月8日，華潤海棠灣新產品實景示範區對外開發；同一天，華盛集團開發的三亞·御府行銷中心及實體樣板示範區對外開放……一個項目接一個項目向市場推出新產品，從某種意義上講，是當地樓市積極的一面。據海南省住建廳提供的最新網簽資料顯示，2026年1月份，三亞市新建商品房網簽銷售面積達21.74萬平方米，同比增長24%。同時，三亞實現銷售金額64.78億元，同比增長17%。尤其值得注意的是，三亞商品房銷售均價達到29798元/平方米，雖然同比微降5%，但環比增長8%，其絕對價格水平幾乎是全省17743元/平方米均價的1.68倍，穩固確立了其在海南樓市的地位。除了住宅市場競爭趨於白熱化外，以寫字樓、商業公寓等為主的“商辦類”物業在三亞也呈現爆發式增長。今年1月份，三亞商辦類物業銷售面積達2.08萬平方米，同比激增93%，環比大幅增長108%；銷售金額6.07億元，同比增長15%，環比飆升155%。商辦類物業增長背後是，隨著海南自貿港建設的深入推進，各類優惠政策持續釋放紅利，作為前沿窗口，正吸引越來越多的企業在三亞設立區域總部開展實際營運，從而催生了實實在在的商務辦公與投資需求。商辦物業的異軍突起，也是自貿港經濟活力向房地產市場傳導的一個直接訊號。 (中國房地產報)

國家統計局網站發佈2026年1月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料，國家統計局城市司首席統計師王中華解讀指出，2026年1月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小、同比下降。2026年1月份各線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小——國家統計局城市司首席統計師王中華解讀2026年1月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料2026年1月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小、同比下降。一、一二三線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海持平，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.6%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅縮小0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。1月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.5%和0.6%，降幅分別縮小0.2個和0.1個百分點。二、一二三線城市商品住宅銷售價格同比下降1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.4%、5.3%和4.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.9%和3.9%，降幅分別擴大0.4個和0.2個百分點。1月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅比上月擴大0.6個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.2%和6.1%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。 (中國商報)

明年想要試著申請社會住宅，不知道版上有沒有申請成功的分享，有看過資格與限制，也了解跟租屋補助是不同的制度，但社會住宅的名額感覺不多，感覺申請也競爭的很激烈，不知道有沒有人成功申請可以分享一些經驗，如果要申請是不是中南部更好申請一些？

一面是上海核心區位的高品質改善型住宅依然供不應求，一面是上海遠郊三宗宅地近期全都底價成交。這兩幅畫面，構成了當下中國房地產市場最真實的AB面。地產已被戲稱為“地慘”，背後是這個行業長達二十年的高速增長周期正式落幕。自2020年“三條紅線”政策如一道驚雷直接刺破行業泡沫以後，房地產市場量價從2021年的歷史高點快速回落，雖在2023年春季有過短暫反彈，但隨即進入持續三年的深度調整；地方政府的土地出讓收入也從2021年8.7兆元的峰值，到2025年腰斬至4.1兆元。圖片來源：視覺中國與此同時，全國樓市同漲同跌的時代也宣告結束。越來越多跡象顯示，市場對“核心資產”（核心城市的好房子）和“非核心資產”（多數普通城市的房產以及核心城市的普通房產）的定價預期徹底分離。這意味著在2026年以及更遠的未來，房地產並非一個慘或不慘的簡單二元命題，而是開啟了一個漫長、複雜且充滿分化的磨底與重構時代。“地慘”時代：房價分化與城市命運分野如果要追溯一個確切的時間節點，房地產市場的崩塌或許始於2020年的“三條紅線”政策。2018年至2019年間，行業呈現過熱態勢，部分企業採取激進融資策略，槓桿率甚至高達1:4至1:5。而“三條紅線”政策直接針對房企的高槓桿和高周轉運作模式，要求房企剔除預收款後的資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1.0倍。政策如同一把手術刀，精準地切斷了行業賴以生存的血液輸送系統，一眾房企很快陷入困境，其中包括萬科這類“優等生”。繼2024年虧損494億元後，萬科2025年預計又將虧損820億元，而這不僅是一個企業的危機，更揭示了整個市場的困境——經過近五年深度調整，2025年新房銷售面積和價格已跌回至2009年或2015年左右水平，二手房價格則距離高點普遍下撤30%以上。房地產行業從拉動經濟增長的火車頭，變成了需要政策持續托底的風險點。值得關注的是，《求是》雜誌最新發文提出“積極推動物價合理回升”，並將“著力穩定房地產市場”作為關鍵措施。這是在當前宏觀經濟和房地產深度調整背景下，一份具有風向標意義的“頂層定調”。房價走穩，無疑是“著力穩定房地產市場”的核心之一。根據統計局資料，2025年70個大中城市中，有67個城市的新房價格同比下降，僅上海、杭州和太原這三個城市同比上漲，漲幅分別為1.2%、0.5%和0.2%。這三個城市的共同特點是：要麼擁有堅實的經濟基本面和持續的人口流入，要麼是區域內無可替代的單核城市。資源向核心城市聚集的趨勢在“地慘”時代反而被強化，政策層面也認識到這種分化。《求是》文章提出的“因城施策控增量、去庫存、優供給”，正是針對不同城市的不同問題開出藥方。顯然，對於房價仍在下跌的城市，重點是“控增量、去庫存”；對於量價已有回暖跡象的城市，重點則是“優供給”。房地產市場最恐慌的階段可能正在過去，開始進入一個以分化為特徵的緩慢修復和平穩期。另一個值得關注的政策動向是，除了部分出險房企仍須向地方專班組定期匯報財務情況，其它房企已不再被強制要求每月上報“三條紅線”相關指標。行業監管進入更精細化、差異化的新階段，目標是在守住不發生系統性風險底線的前提下，推動行業向新發展模式平穩過渡。生死時速：房企的轉型自救與行業分化房企的生存狀況，是房地產行業變“慘”最直接的體現。截至2025年底，至少21家出險房企完成或獲批債務重組，累計化債規模約1.2兆元。同時，萬科2025年業績預告的虧損額創下A股歷史之最，被視為房地產舊模式正式終結的標誌——高槓桿、高周轉模式已結束，行業將轉向追求精細營運和真實居住需求的新模式。“十五五”規劃建議提出，推動房地產高品質發展。住房城鄉建設部部長倪虹近期表示，這項工作的關鍵在於加快房地產轉型升級，其中一項重要內容就是要有序推動“好房子”建設，並稱今年將“繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設‘好房子’，既要把新房子建成‘好房子’，也要把老房子逐步改造成‘好房子’，帶動產業鏈升級。房地產企業和建築企業要看到建設‘好房子’將是產業轉型發展的新賽道。”這意味著身處困境的萬科們不僅要應對迫在眉睫的債務危機，即首先要“活下去”，還必須證明自己有能力參與“好房子”的新賽道。只有那些能夠提供“好房子”、適應新發展模式的房企，才有可能穿越周期，即“活得久”。同時，在資金鏈緊張的情況下，萬科等房企普遍選擇縮表和聚焦，將有限的資源全部集中於市場風險最小、去化最快的一二線核心城市，這也加劇了這些城市與其它地區的市場熱度差。在此背景下，中指研究院的報告指出，未來的房企將形成以不動產投資開發為主體，以綜合服務與不動產金融為兩翼的“輕重並舉”格局，產品力將取代金融槓桿，成為核心競爭力。但房企的轉型步伐絕非整齊劃一，而是將呈現出殘酷的兩極分化。一邊是手握優質資產、融資成本低廉（部分央企融資成本低於3%）、率先完成“三高”模式出清的穩健派，它們正沿著新賽道加速佈局。另一邊則是深陷債務泥潭、忙於資產處置與展期談判的出險房企，它們的轉型空間被嚴重擠壓。這種分化意味著，即便行業整體走穩，市場蛋糕也將重新分割，資源與市場份額將進一步向“倖存者”集中。告別土地財政，也需要二級市場止跌回穩如果說房企轉型是從金融家向製造商和營運商甚至是服務商艱難轉身，那麼土地財政轉型，則倒逼著中國城市治理模式從依賴土地增量，走向對存量和產業的深度營運。地方政府土地出讓收入出現“四連降”，是房地產行業變“慘”在財政層面的直接反映。財政部公開資料顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入（即土地出讓收入）為4.15兆元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值減少了約4.6兆元。這一變化對地方財政產生了深遠影響。在許多地區，土地出讓收入曾佔財政總收入超過40%的比重，其銳減形成了巨大的財政缺口，也加劇了地方債務壓力。地方債務的重要還款來源是土地收入，為了維持債務率不突破“紅線”，一些地方甚至出現了國企平台參與拍地的現象。面對這一挑戰，地方政府也在艱難轉型。一方面，各地積極探索存量土地盤活，如浙江推進“騰籠換鳥”盤活工業用地。另一方面，地方政府積極培育新質生產力作為替代財源，從浙江全力發展人工智慧，到各地競相佈局戰略性新興產業，一場告別“土地財政”依賴的轉型已經拉開序幕。不過，中國城市規劃學會副理事長趙燕菁指出，地方政府放棄的不應該是土地金融，而是要完成土地金融從單純賣地向市值管理這一更高維度的轉型，或者說當下營運會變得比銷售（也就是賣地）更重要。他認為，應該將“十五五”期間的幾個重點工作拆分來看，首先要維護好城市的市值預期，二級市場止跌回穩；其次，應該認識到城市不應該被經濟屬性完全主導，也需要重視城市的社會屬性和文化屬性。“人在城市裡獲得了幸福感，對城市的預期就會越來越好，否則城市將成為資本循環增值的工具。”他表示。無獨有偶，上海最新宣佈啟動收購二手房用於保障房的行動，恰好呼應“土地金融從賣地向市值管理轉型”這一理念。上海此番操作並非通過賣新的土地來直接獲取收入，而是通過政府主導的資本（國企+政策性金融）進入存量二手房市場，在解決民生問題的同時穩定關鍵區域和房型的市場價格，並創造能持續營運的優質資產。顯然，從部分城市逆勢上漲的房價，到萬科820億元的驚天虧損，再到地方土地收入連續四年下滑的現實，都在從不同維度共同描繪出房地產轉型的陣痛與希望。行業正站在十字路口，2026年的答案或許就在“告別”與“擁抱”之間：告別對普漲的幻想，擁抱分化的現實；告別高槓桿的狂飆，擁抱產品力與營運；告別短期的土地依賴，擁抱長期的產業與城市未來。這是一場沒有回頭路的轉型，它的終點將決定中國房地產下一個十年的模樣。 (財富FORTUNE)

自2025年起，房地產市場步入了一個政策密集出台的新階段。從二十屆四中全會明確提出“推動房地產市場實現高品質發展”的戰略導向，到一線城市全面廢止普通住宅與非普通住宅的劃分標準，再到將“優質住房”建設融入城市更新機制之中，中央層面的系列戰略部署正深刻重塑著房地產市場的整體格局。在此輪行業深度轉型的浪潮中，核心城市群內的重點城市以及人口持續淨流入的二線城市，憑藉政策紅利與自身資源優勢，正脫穎而出成為最大受益者，其市場表現及未來發展潛力，無疑值得各界高度關注。一、政策聚焦：中央確立房地產發展三大新路徑此次政策調整，並非旨在短期內刺激市場，而是著眼於房地產行業的長遠健康發展，進行系統性重構。目前，三大核心發展路徑已明確並付諸實施：其一，需求側放鬆管制與精準扶持並舉。中央明確指示，需清理住房消費領域的不合理限制性措施。當前，北京、上海等一線城市的外圍區域已放寬限購政策，廣州及多數二三線城市則全面解除了限購。同時，首付比例與房貸利率的限制也逐步取消。尤為引人注目的是，四大一線城市均廢止了與普通住宅、非普通住宅標準掛鉤的稅收政策，對140平方米以下的二套住房，契稅稅率降至1%，最高可為購房者節省2%的交易成本，此舉極大地激發了改善型住房需求。這種“全面鬆綁+精準優惠”的政策組合，有效疏通了市場交易的瓶頸。其二，供給側轉向“高品質+多元化”發展。政策導向不再單純追求增量擴張，而是聚焦於“優質住房”的建設，要求住宅層高不得低於3米，並強化隔音、防水及抗震等標準。同時，推進老舊小區改造與城中村更新工作，以實現新房品質提升與存量住房最佳化的雙重目標。在保障體系建構方面，“市場+保障”的雙軌制模式得到進一步完善，保障性住房從“規模擴張”轉向“品質提升”，重點解決新市民及低收入群體的住房難題，形成與商品住房相輔相成的格局。其三，風險化解與制度創新同步推進。中央政府高度重視房地產領域風險的化解工作，通過積極推動現房銷售制度的落地實施以及嚴格規範房地產開發企業的融資行為等舉措，全力防範系統性風險的發生。當前，全國範圍內已有超過20個城市開展了預售制度的改革試點工作，逐步向“現房銷售”模式轉變，旨在從根本上消除購房者對於購房過程中可能遭遇陷阱的擔憂，進而重建並增強市場信心。二、優勝者特徵剖析一：核心城市群中的重點城市——政策紅利與存量資產價值的雙重贏家以京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群中的重點城市為代表，這些地區正同時享受著政策與市場的雙重利多，穩固地扮演著房地產市場“穩定器”的角色：從市場實際表現來看，這些城市的二手房市場已率先展現出回暖跡象。以上海為例，11月份其核心區域二手房日均成交量達到754套，環比增長了10%；深圳在11月前17日的新房日均網簽量更是高達276套，創下了自2006年以來的同期最高紀錄；廣州10月份一手住宅的網簽量環比實現了翻倍增長，而11月份的到訪量與認購量也持續保持在高位水平。這一系列熱度的背後，是政策紅利與城市核心價值的深度融合與相互促進。這些城市的核心優勢主要體現在以下三個方面：一是資源高度集聚效應顯著，核心城市群中的重點城市在教育、醫療、商業等配套設施方面已相當成熟，核心區域的次新房因此成為了稀缺資源。以上海陸家嘴、深圳南山等區域為例，其二手房憑藉“即買即住、地理位置優越”的獨特屬性，吸引了大量有改善性住房需求的消費者，成交佔比超過了45%；二是政策支援力度空前，作為政策落地的“先鋒隊”，這些城市不僅享受到了稅收、限購等普遍性的優惠政策，還在城市更新、產城融合等方面獲得了重點扶持。例如，北京、上海的城市更新項目已被納入“好房子”建設的考核體系，進一步提升了存量住房的價值；三是需求基礎堅實穩固，核心城市群的產業集聚能力持續吸引著高端人才的流入，為市場帶來了穩定的改善性需求與剛性需求，為市場價格的穩定提供了有力支撐。值得關注的是，這類城市的市場分化現象也日益凸顯，核心區域與遠郊區域呈現出截然不同的市場態勢，可謂“冰火兩重天”。以北京為例……在上海等城市的外圍區域，新建樓盤的佔比已然超過60%。然而，受限於配套設施的不完善以及通勤時間的冗長，這些區域的樓盤去化周期依舊維持在20個月以上。相較之下，核心區域的二手房市場則憑藉其性價比優勢，持續保持著熱銷態勢。這種“核心區域強、外圍區域弱”的市場格局，正促使資源不斷向優質區域匯聚，進而進一步穩固了其市場領先地位。三、贏家特徵剖析之二：人口呈淨流入態勢的二線城市——增量需求與政策扶持的雙重助力杭州、成都、青島、重慶等人口持續淨流入的二線城市，憑藉其強大的人口吸引力與靈活的政策調整策略，已然成為房地產市場中的“增長引擎”。其崛起背後的邏輯清晰且有力：首要因素在於人口紅利為市場需求奠定了堅實基礎。這些城市依託產業結構的升級與就業機會的增多，持續吸引著外來人口的湧入。據統計，在2025年的前10個月裡，杭州、成都等城市的常住人口增量均突破了10萬人大關。新市民的剛性住房需求與改善型住房需求相互疊加，為市場提供了穩定的需求支撐。資料顯示，青島、成都等地的改善型二手房成交佔比已超過45%，其中“賣舊買舊”的交易模式逐漸成為主流。此外，隨著公積金政策的最佳化，購房者得以提取公積金來支付二手房的首付，這進一步降低了購房門檻。其次，政策的靈活調整為市場注入了新的活力。與一線城市相比，這些二線城市在政策調整上顯得更為靈活多變。它們不僅積極落實中央層面的稅收、限購等優惠政策，還結合地方實際，推出了購房補貼、“以舊換新”等具有地方特色的政策措施。例如，青島為剛需購房者提供了最高可達5萬元的購房補貼；成都則最佳化了“認房不認貸”的規則，大幅降低了換房成本。這些政策措施的實施，直接推動了市場成交量的增長。據統計，在2025年的前10個月裡，重慶、杭州等城市的二手房交易網簽面積同比增長均超過了10%，成為穩定市場的重要力量。最後，城市更新與品質提升的協同作用也為市場發展提供了有力支撐。這些城市正處於城鎮化內涵式發展的關鍵階段，城市更新力度不斷加大，老舊小區改造與新城區建設同步推進。這一舉措不僅有效盤活了存量住房資源，還通過實施“好房子”標準，提升了新房的品質水平。以成都為例，該市將智慧社區等現代元素融入城市建設之中……杭州將綠色建築納入新建住宅的強制性要求範疇，在核心區域的土地供應中明確設定了“品質考核指標”。這些舉措不僅順應了國家政策導向，也精準對接了購房者對於居住品質的更高追求，從而建構了一個“政策扶持—品質升級—需求釋放”的良性互動循環。四、雙贏邏輯：政策契合度與城市發展潛力的深度融合兩類城市的迅速崛起，絕非偶然現象，而是政策導向與城市內在發展動力精準對接、相互促進的必然結果。從政策制定的角度審視，中央政府的調控策略已由“一刀切”的統一模式轉變為“因城施策”的靈活機制。核心城市群中的重點城市因此獲得了更多制度創新的試驗空間，而人口持續淨流入的二線城市則被賦予了更大的政策調整自主權。這種差異化的政策扶持，無疑為這些優勢城市的發展注入了強勁動力。再從城市自身條件分析，這兩類城市均具備三大核心優勢：其一，人口吸引力強勁，無論是核心城市群對高端人才的匯聚效應，還是二線城市對外來人口的吸納能力，穩定的人口增長均為房地產市場提供了堅實支撐；其二，產業支撐力穩固，產業升級帶來的就業機會增多與居民收入水平提升，直接決定了住房需求的支付能力，這是它們與人口流出型城市形成鮮明對比的關鍵所在；其三，配套設施完善，教育、醫療、交通等公共服務的全面升級，不僅提升了住房的綜合價值，更形成了“居住+生活”的雙重吸引力，這是遠郊項目與人口流出型城市難以企及的核心競爭力。五、市場前瞻：分化趨勢加劇，優勢城市將持續領跑隨著政策效應的逐步顯現，房地產市場“強者愈強”的分化格局將進一步深化。核心城市群中的重點城市與人口淨流入的二線城市，其優勢地位將從以下三個層面持續鞏固並擴大：在政策維度，中央政府將繼續大力支援核心城市群的一體化發展處理程序以及人口淨流入城市的城鎮化建設步伐，城市更新、產城融合等政策資源將進一步向這些城市傾斜；在市場層面，二手房市場的交易活躍度將持續提升，核心城市群重點城市的存量住房流轉效率將進一步加快，而人口淨流入的二線城市則將持續釋放新增住房需求。在市場格局層面，有兩類城市的市場活躍程度將顯著超越其他地區。從行業發展趨勢來看，房地產企業將會進一步聚焦於這兩類城市，資源向其傾斜將促使產品競爭力與服務水準得到提升，進而建構起“城市 - 市場 - 企業”三者之間良性互動的正向循環體系。就購房群體而言，核心城市群中重點城市的核心區域所售賣的次新房，以及人口呈淨流入態勢的二線城市中的高品質新建住房，依舊是具備高性價比的優質選項。從行業發展的宏觀視角分析，這兩類城市在發展處理程序中所積累的實踐經驗，能夠為房地產行業實現高品質發展提供具備可操作性與可推廣性的借鑑模式，有力推動整個行業從單純追求“規模擴張”的粗放式發展模式，徹底轉變為注重“品質提升”的精細化發展模式。展望未來，房地產市場的競爭格局將發生深刻變革，不再是各個城市之間全方位、無差別的“全面對決”，而是優勢城市在特定領域開展深度挖掘、精細化營運的“精耕細作”。而這兩類城市，已然站在了房地產行業全新發展階段的起點之上，蓄勢待發。 (房地產那些事兒)