許榮茂“拆骨”中環中心！402億港元買入，1.95萬港元/呎“骨折”套現逾4億

地產大亨、世茂創辦人許榮茂近期將旗下香港中環中心55樓分拆出售，最新一個海景單位以每平方呎1.95萬港元成交，較其2017年購入時平均呎價3.3萬港元大幅折讓。該樓層目前已售出10個單位，累計套現逾4.33億港元。

此次低價出貨發生在香港商廈市場仍持續低迷的背景下，凸顯了投資者急於變現、價格承壓的現實，是否與世茂紓解財困有關？

從3.3萬到1.95萬！世茂許榮茂中環中心資產“暴跌”四成割肉

9年前“買買買”，現如今“賣賣賣”，除了蝕本套現，買與賣的情景已大不同。

儘管已過立春，但香港的商廈房地產市道卻未見回暖，仍寒意料峭。世茂集團創辦人許榮茂私人投資的香港中環皇后大道中99號中環中心的物業資產，個別樓層再錄得拆售個案；其中，55樓一個海景單位以3404.7萬港元沽出，成交呎價1.95萬港元；與2017年買入時平均呎價約3.3萬港元相比，可謂“骨折”價，虧了約四成。

據香港商報報導，從代理中介得來的消息顯示，上述許榮茂出售的單位，為中環中心55樓12室，建築面積1746平方呎。此單位外望海景，並附設裝修及家私；早前擬出售意向價為3666.6萬港元，最終減價7.1%，以3404.7萬港元賣出，成交呎價約19500港元。

據報導，許榮茂將中環中心55樓分拆成12個小單位出售，自去年7月起錄得成交，至今合共沽出10個單位，成交價由3404.7港萬元至2.18億港元，呎價約19500至21903港元，成交總值合共逾4.33億港元。

翻查過往的資料，許榮茂曾於2017年之時，夥同多個內地和香港財團，斥資402億港元收購長實集團旗下中環中心部分樓面，平均成交呎價約3.3萬港元。

據報導，許榮茂共分得其中9層中環中心，分別為31、32、36、37、55、56、62、63及76樓層。

另據文匯報此前的報導，2022年1月，時任世茂集團董事局主席的許榮茂及其女兒許薇薇當時就準備放售家族持有的中環中心兩層辦公樓，套現15億港元。而當時報導引述土地交易記錄顯示，在2021年10月，許榮茂就把中環中心的一些物業抵押給星展銀行香港分行。

回顧當時，世茂集團正陷入流動性緊張的困境。當月至少有47.3億元人民幣境內債和資產支援證券（ABS）及5億美元境外美元面臨到期或回售。屋漏偏逢連夜雨，世茂當時又遭國際評級機構標普、穆迪同時降級。

2024年8月底，世茂集團對外公告稱，創辦人許榮茂因應退休計畫，退任董事會主席兼執行董事，集團委任其兒子、原副主席兼總裁許世壇為董事會主席。

創辦人許榮茂交棒二代，世茂集團迎來少帥“許世壇時代”。

許榮茂創辦的世茂集團，自1989年跨入房地產行業，迄今已37年，其發展大型及高質素的綜合房地產項目，包括住宅、酒店、零售及商用物業。2006年7月5日，世茂集團於港交所主機板掛牌上市。

今年1月16日，世茂集團（00813.HK）發佈公告，2025年全年，集團的累計合約銷售總額約為人民幣239.53億元，累計合約銷售總面積為196.46萬平方米，平均銷售價格為每平方米人民幣12,192元。其中，2025年12月，合約銷售額約為人民幣15.21億元，合約銷售面積為12.02萬平方米，平均銷售價格為每平方米人民幣12,649元。

去年12月24日，世茂集團發佈公告稱，其境外債務重組計畫已於去年7月21日正式生效，減輕了整體債務規模及壓力。此外，截至公告期，本金約人民幣238億元的境內貸款在2025年成功獲得展期，最長展期至2035年。

世茂少帥“破風戰雨”，忘了老爸“生不如死”警訓

世茂集團創辦人許榮茂，1950年7月出生於福建閩南著名僑鄉石獅，他是菲律賓僑眷後代。1960年代，從石獅市華僑中學畢業的許榮茂，受父母影響，曾為一名中醫。1970年代末，許榮茂隻身闖蕩香港，起初在一家藥房做事，由於不懂粵語，後改到工廠務工。

1980年年代，許榮茂以港商身份回內地及澳洲發展。據說，他的人生第一桶金是來自股市，在1981年至1983年短短幾年間，他靠炒股經紀人的身份，賺了錢，也開了公司，完成資本原始積累。

起初，許榮茂在深圳、蘭州設廠，做服裝貼牌代工。1989年，他在家鄉石獅推動大規模投資計畫，除了振獅大酒店、振獅經濟開發區，還投資佔地6000畝的“閩南黃金海岸度假村”等項目，世茂集團轉入房地產領域，即從此時起步。

1991年，許榮茂與太太去了澳洲，在雪梨、達爾文市等地投資樓市。那時，其子許世壇也在澳洲讀書。1992年，許榮茂重返內地市場，除了重啟一時擱置的石獅項目，此後，世茂集團在北京、上海、廈門等地將房地產做得“風生水起”，比如北京的亞運花園、上海浦東的世茂大廈等，均是有名的開發項目；世茂集團也成為一家知名的頭部地產商。

2024年12月，有一則重磅人事變動曾吸引市場關注。彼時，世茂集團公告稱，董事會委任許薇薇為公司非執行董事。

現年51歲的許薇薇，是許榮茂的女兒，許世壇的姐姐；此前，她曾出任世茂集團附屬公司上海世茂股份有限公司副董事長及茂宸集團控股有限公司非執行董事等職；重返世茂之前，她主要負責家族的境外項目。

“世茂公主”的回歸，無疑讓世茂“姐弟配”再度成型。生於1975年的許薇薇，比弟弟許世壇大二歲，姐弟都曾在澳洲讀書，她畢業於雪梨麥格里大學商業系，具有澳大利亞註冊會計師資格。

2009年，許榮茂開始佈局傳承交棒，將世茂股份交予女兒，時年34歲的許薇薇出任世茂股份副董事長兼總裁。當時，外界以為，世茂進入了由許榮茂與一對兒女許薇薇、許世壇組成的“金三角”治理模式。

讓人想不到的是，多年後許薇薇卻淡出一線管理，其總裁職務交予世茂老臣劉賽飛，轉而專注於境外項目。當年，許榮茂進軍上海灘時，女兒許薇薇就是最得力的助手，且幹得成績斐然。

據世茂集團已公佈的年度財報，自2021年至2024年，公司虧損分別為283.77億元、206.59億元、235.99億元、436.86億元，且會計師事務所連續四年對財務報告均給出“無法表示意見”，2025財年恐怕也難以逆轉虧損格局。

2019年，世茂“少帥”許世壇正式出任總裁一職，接管全集團業務之餘，同時也開啟併購熱潮。短短幾年，此位世茂少帥成了多家房企的“白衣騎士”，風光無兩。

除了積極拿地外，世茂曾斥資收購包括泰禾、萬通地產、粵泰股份、明發集團、福晟集團等房企旗下眾多項目，合約銷售一度突破3000億元大關，並躋身中國房企前十之列。

許世壇幾年間“破風戰雨”，經營策略上兇猛激進，衝勁太猛，也就難以逃脫房地產周期魔咒的懲罰。蒙眼狂奔的世茂，陷入了流動性的深坑。

過去，許榮茂給業界的第一印象是“做得多、說得少、走得穩、藏得深”；他曾對有“地產行銷女皇”之稱的蔡雪梅說：“如果一個企業不能做得最好，生不如死！”有句老話“船到中流浪更急、人到半山路更陡”，身為二代接班人的許世壇，可能忘了老爸的“生不如死”警訓。

2019年春天，房地產市場風雲變幻、暗流湧動，在世貿集團迎來三十周年之際，許世壇高喊著“加滿油、把穩舵、鼓足勁，將實幹進行到底！”“激流勇進”的他，作出了失誤決策的判斷——“目前是房企併購的好時機”、“未來會適當加槓桿”；可謂“一著不慎，滿盤皆輸”。

世茂陷入流動性危機的教訓是什麼？說到底就是背離了本分。 (一波說商業實驗室)