澤平宏觀—香港樓市回暖了嗎?

近期四大指標顯示香港樓市有回暖跡象：

1、成交量創4年最佳。2025年中國香港全年整體樓宇買賣合約登記量同比增長19%。

2、房價結束43個月連跌。私人住宅售價指數自2025年3月見底後連續三個季度回升，全年上漲3.3%。

3、租金創歷史新高。在人才引進帶動下，租金穩步上漲，2025年租金指數全年上漲4.3%，超2019年高點。

4、庫存壓力邊際改善。2025年第4季度一手住宅貨尾量跌破2萬，創兩年半新低。

四大力量共振，推動香港樓市回暖：

1、“撤辣”、減稅降低交易成本。2024年全面取消額外印花稅、買家印花稅等“辣招”，1000萬港元物業購置成本節省約100多萬港元。2025年將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。

2、租金回報率反超房貸利率。2025年聯準會降息後，HIBOR大幅回落，新造按揭利率降至3.31%，而小戶型租金回報率約3.6%，“以租養貸”啟動各類需求。

3、人口流入。2022年底推出“高才通”等多項搶人才措施，截至2025年底，各項人才計畫獲批近40萬宗，約26萬人攜家屬抵港。

4、股市財富效應外溢。2025年恆生指數上漲28%，創2017年以來最佳年度表現。

根據我提出的 “房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融” 的分析框架：

短期看，香港樓市在庫存壓力持續緩解、政策紅利延續、人口流入支撐下，成交規模與房價有望進一步回升。同時，租金回報率持續高於按揭利率的“正利差”格局，為樓市提供支撐。

長期看，人口與產業是房價的錨。香港通過人才計畫持續吸納高素質人口，高收入群體的置業需求將在未來數年逐步釋放。同時金融業回暖帶來的財富效應，也將為樓市提供增量資金。

但是，需要關注的風險點：

高才通續簽率約54%，部分人才可能回流；2026年私宅用地供應提升，供給改善或對漲幅形成制約；全球經濟不確定性可能影響利率路徑等。

結論：近期香港樓市初現回暖跡象。如果持續加強國際金融中心地位、吸引人才流入以及利率下行，樓市有望延續量價齊穩的復甦態勢，核心區的優質房產是更佳選擇。反之，樓市有壓力。

新周期，新機遇，我在2024年提出“信心牛”，2025年提出“大宗元年”、“AI不是風口，是海嘯”。

9日晚，我將跟大家聊聊新觀點。 (澤平宏觀)