杜拜的房地產市場面臨嚴峻考驗

杜拜以歷史性的強勁態勢邁入2026年。土地部最新資料顯示，2025年房地產交易總額高達9170億迪拉姆，折合2500億美元，交易筆數突破27萬。自2021年以來，住宅價格累計上漲六至七成。進入今年1月，熱度未減，住宅交易額同比再增44%，達到550億迪拉姆。從各項指標看，這無疑是杜拜史上最炙熱的房地產周期。

然而，炙熱之際，戰火降臨。

伊朗近日向阿聯境內目標發射了超過千枚無人機與導彈。儘管多數被攔截，但碎片仍擊中帆船酒店、杜拜國際機場等標誌性建築。棕櫚島費爾蒙酒店、美國領事館及杜拜碼頭附近亦傳出爆炸聲。對於長期以“安全”為核心賣點的市場而言，這樣的衝擊極具殺傷力。

杜拜房地產市場並非首次經歷考驗。2008年，房價一度腰斬，耗時6年才恢復元氣；2014年至2019年的調整，又令房價下跌四分之一；疫情衝擊雖猛，所幸一年餘內走穩。這座城市的樓市向來在大起大落中快速反彈，前提是信心回歸。

但今時不同往日。威脅不再來自金融波動，而是實打實的物理破壞。

作為全球最大的自貿港、國際金融中心和旅遊休閒中心之一，杜拜一直被視為中東的“避風港”。這裡的“避風港”，既是財富層面的，也是安全層面的，杜拜所在的阿聯剛剛榮膺“全球最安全國家”。

眼下問題在於，“避風港”這一標籤能否在導彈襲城之下維繫。

市場已作出本能回應。幾天之內，頭部地產商Emaar與Aldar股價下挫約5%，開發商債券發行近乎停滯。期房交易佔2025年成交量的65%，其前景尤為堪憂——在不確定性瀰漫之際，讓買家提前數年押注未來，並非易事。

外部機構早已預警。惠譽預計至2026年底，杜拜房價可能回呼15%；瑞銀則將杜拜列為全球樓市泡沫風險第5高的城市。

雖然，杜拜有過在動盪中資本流入不降反升的經歷，且龐大的外籍社群也構築了穩定需求。但前所未有的時刻，不宜輕信歷史會簡單重複。今年待交付房屋已逾13萬套，遠超人口增速。

杜拜如今站在雙重風險的交匯點：結構性調整與聲譽衝擊。最終走向，更多取決於一個無法預測的未來——衝突會持續多久，戰火又離城市有多近。

(GA環球建築)