01老趙最近和我說，想回國了。他在杜拜做了17年生意，辦公室就在DIFC，前段時間，攔截無人機的碎片砸中了金融中心一棟樓，周邊建築也毫無徵兆地猛烈搖晃了一下。老趙心有餘悸地說，那幾分鐘裡，他腦子裡一片空白，直到被刺耳警報聲喚醒，才發現自己手心全是細汗。我讓他發幾張現場照片過來看看。他說兄弟，別害我，這段時間阿聯查手機查得厲害，街上、機場警察隨機抽查，只要看見拍導彈、無人機攔截的視訊照片，直接進局子，之前有在伊瑪爾做房產銷售的中國人，就因為開直播澄清杜拜這邊沒那麼嚴重，一樣被抓。中東開戰一個月，這座沙漠城市正在竭盡全力抹除戰爭陰雲帶來的恐慌痕跡，但3月至今，非必要不出門的老趙，總覺得頭頂懸著極度危險的東西，也正是這種一眼望不到頭的提心吊膽讓他感到疲憊。老趙的退意讓我有些恍惚，思緒一下子被拉回到了十多年前。2011年，我剛辭去報社記者的工作，跑去一家杜拜當地旅行社來了段放飛的Gap year，當時日常工作是在一線跑市場，去各個新開的奢華酒店踩線。那時候的杜拜剛從2008年金融危機裡緩過來，街上到處是大興土木的吊塔，但空氣裡已經有了重新起飛的躁動勁，每天我接觸的都是這座城市最金碧輝煌的一面。也就是在那時候，我在杜拜國際城外的龍城市場認識了老趙。老趙是山西人，比我大幾歲，那時候也是個意氣風發的小夥子，他當時在龍城做建材生意。龍城，是杜拜華人的根據地，一座1.2公里長的龍形建築，從天上看像一條閃光的巨龍，裡面塞著將近4000個商舖，中山的燈具、華強北的電子產品、義烏的小商品什麼都有。去過的華人都說，這地方就是把義烏複製貼上到了波斯灣邊上。2009年，龍城開業的第五個年頭，老趙來了，他沒什麼本錢，每天從龍頭走到龍尾，挨家挨戶地磕，當時龍城80%商戶是華人，競爭很殘酷，浙江溫州人、台州人、福建人抱團經營，一家發了帶全家來，老趙一個山西人插在南方商幫中間，全靠拼。晚上，他就睡在國際城的大家裡。大家是十多年前杜拜華人特有的一種拼床住宿，一個套間能塞六七個人，按床位收費，大概700迪拉姆（約1400人民幣）一個月，有的大家允許男女混住，夫妻也住在裡面，睡覺時拉一個布簾子做隔斷，保存僅有的一點隱私。房間裡有臭蟲，夏天空調不夠冷，走廊裡還瀰漫著各種說不清的味道，但在那個杜拜遍地是黃金的年代，誰在乎這些。2002年，中國第一次成為阿聯最大出口國，海灣石油價格高企，滿世界的熱錢湧進中東，對中國商品的需求像井噴一樣。有老杜拜形容當時的龍城，彎腰就能撿錢，海灣客戶開車過來，印度、美國人坐飛機過來，連利比亞和蘇丹的非洲商人都來湊熱鬧。老趙接待過形形色色的客戶，他說阿布扎比人一看白袍就比杜拜人精緻，頭上多一根黑色的線繩，消費力強太多，沙烏地阿拉伯人英語一般不太好，有時候態度也讓人有點吃不消，但最煩的還得是那些愛討價還價的印度阿三。彼時，龍城的潛規則是龍頭生意最好、租金最貴，幾年下來，腦子活的老趙從龍身搬進了龍頭，也從一間18平米的標準商舖擴到三間打通，手下還雇了印巴員工看店，自己跑大客戶，做起了輻射中東、北非的建材出口。巔峰時，他一個人的月銷售額能做到七八十萬迪拉姆，老趙卻覺得遠遠不夠。疫情前，老趙回國探親，每次在飯局上都會極力勸我回杜拜發展，他說那邊遍地撈金，就是做個簡中自媒體都比國內強。坐在北京擁擠的居酒屋裡，他兩杯清酒下肚，回憶起當年在龍城流汗流淚的崢嶸歲月，眼裡閃著興奮的光，慶幸自己年輕時來過這裡，踩中了這座城市飛速崛起的時代鼓點。跟著老趙一起野蠻生長的，是杜拜這座城市本身。十餘年間，杜拜呈現出極其渴望流量的瘋狂狀態，棕櫚樹形狀人工島在海面上顯露雛形，直插雲霄的世界第一高樓哈利法塔在沙漠腹地拔地而起，完全違背常規建築物理力學的巨大相框形建築也隨後落成。不斷施工建設的杜拜/旅界實拍一場場驚動全球的巨型工程建造運動在這片土地上輪番上演後，杜拜的天際線已經變成了全世界最密集的鋼筋混凝土森林，杜拜國際機場2025年旅客人數突破9500萬，自2014年超過倫敦希思羅以來，就一直穩坐全球國際航線客流量第一的位置。即使那些砸下百億美金建造的巨物在初期財務帳單上大多顯示著觸目驚心的虧損，全世界的新聞頭條依然開始被這座沙漠城市密集佔據。整個海灣都在學杜拜，阿布扎比、卡達、沙烏地阿拉伯紛紛砸錢搞旅遊，世界盃、F1一場接一場，恨不得把杜拜劇本一字不改地照抄一遍。可誰也沒想到的是，第一顆落在劇本上的導彈，炸的就是範本本身。02老趙見證過杜拜的奇蹟，也在無數次經濟周期毒打下苟存，但這一次的撤退念頭，來得毫無轉圜餘地。那天語音裡說到為何決定回國，他認為其實戰爭只是加速器，自己早就沒有安全感了。然後，老趙反問我一句，兄弟，你還記得咱們第一次在杜拜報警嗎？他這一句話掀開了我的塵封回憶，我倆剛認識那會，老趙買了輛新車，專門用來跑業務撐門面，結果有天停在路邊，車胎被人紮了。當時，我們連打了三個電話報警求助，結果警察好不容易過來，不僅沒處理案子，倒是給老趙開了張幾百迪拉姆違規停車的帳單，我們才明白，在這個地界，只要沒有責任人，你自己就是責任人。後來，認識的華人多了，有人總結得很到位，杜拜制度設計就是這樣的，政府免稅大門敞開歡迎你來，但公共服務都是額外價格。說白了，杜拜這座城市有一套自己的生存法則，光鮮歸光鮮，住久了才知道里面的門道。談起這些年在杜拜的打拚，老趙直言自己和當地印巴人的商業衝突也從來沒有斷過。那些常年在底層摸爬滾打的南亞裔勞工群體龐大，行事邏輯自成一派，遇到貨款糾紛或者惡性競爭，老趙們往往只能吃啞巴虧，因為警察天然更偏向息事寧人。聽他講述這些辛酸往事，我才意識到認識這麼多年，刷過老趙無數條意氣風發的朋友圈，不管是回國聚會還是平時隔著螢幕閒聊，他竟然從來沒漏過半點憋屈底色。老趙嚥了口唾沫解釋，因為所有的委屈在金錢面前都可以忍受，只要經濟還在高速增長，這點摩擦成本全當交了過路費。可一旦火藥桶被徹底點燃，用金錢搭建起來的安全感就會瞬間蒸發。上個月，老趙眼睜睜看著幾個歐美客戶花了幾十萬美金包機撤離，杜拜帆船酒店周邊的住宅區被碎片擊中後，海灘上的遊客四散奔逃，杜拜苦心經營了二十年的絕對安全溢價，在幾聲悶響中碎了一地。原本大家都在賭中東的火起不到杜拜身上，現在事實證明，在地緣衝突面前，沒有任何一塊中東綠洲可以獨善其身。老趙身邊的華人圈子最近也都在悄悄打聽機票和資產轉移的管道，連那些平時最喜歡在龍城聚餐喝酒的大老闆，現在也都大門不出二門不邁。大家都清楚，中東這個火藥桶一旦被引爆，很長一段時間內都別想再過安生日月。戰爭至今，杜拜承受了伊朗近一半的火力攻擊，原因很簡單，傑貝阿里港是美國海軍的重要補給站，而這個全球最大的人工港，距離棕櫚島和帆船酒店最多也就幾十公里。杜拜航拍帆船酒店/旅界實拍費爾蒙棕櫚酒店被無人機擊中起火，攔截碎片引燃帆船酒店，機場航站樓受損，多人受傷。全世界在電視裡看到的畫面是濃煙劃過杜拜璀璨的天際線，老趙卻為窗外一整夜沒有熄滅的火光惶恐不安，手機警報一夜沒停。他在這座城市賺錢，也在這座城市裸奔，沒有任何兜底的東西。老趙說那天DIFC被炸後，附近的寫字樓裡明顯人少了一截，摩根大通和花旗都通知員工居家辦公，做私募的朋友被公司要求遠離使館和軍事設施周圍。諷刺的是，杜拜之前最引以為傲的東西，除了壕，就是安全。在全球比較城市安全的網站Numbeo上，阿聯曾長期排世界第一，零所得稅、黃金簽證、DIFC五十年零稅率，所有的制度設計都指向同一句潛台詞，把錢放在這裡，放心。2025年，全球有9800名百萬美元級富豪淨流入阿聯，世界第一，過去六年，外部資金湧進杜拜的總規模在2500億到3500億美元之間，比杜拜一年的GDP還要高出一倍多。但這些錢來得快，走得也會快。高盛的資料顯示，開戰後兩周杜拜房地產交易量同比暴跌37%，最極端的一天，全城房產過戶量從平時的800多套跌到只剩23套。杜拜金融市場綜合指數從高點回撤18%，有貿易商為了避開杜拜的倉儲風險，甚至把黃金以低於倫敦基準價30美元的折扣往外拋。五星級酒店在旺季賣出了比淡季還低的價格，有外媒發現棕櫚島度假酒店3月周末的房價只要310美元，比7月暑期檔還便宜，杜拜購物中心正午時分，路易威登門口空空蕩蕩，走廊裡的腳步聲比店員的招呼聲還響。老趙說，想走的不止他。做酒店軟裝供應鏈的老鄉年前往傑貝阿里港發了三個高櫃的定製燈具，算好了時間趕在齋月前鋪貨，如今海灣航線亂成一鍋粥，貨船在海上毫無目的地漂著，究竟要延期多久連他自己心裡也沒底。搞TikTok Shop中東站的哥們也快扛不住了，物流鏈一斷，倉庫裡的貨發不出去，平台的流量投放費一天都停不下來，每天睜眼就是在燒錢，關店又捨不得前面砸進去的營運成本。老趙頓了一下，說了句讓我印象很深的話，你最近看到網上還在鼓吹杜拜安全、沒有問題的，去翻翻他們首頁，保證十個裡面九個是房產中介。他嘆了口氣，如果不是咱們之間的關係，我大概也會這麼說，因為我手上還有幾套房沒出掉。資本是這個世界上嗅覺最靈敏的候鳥，聞到一絲不對的味道，就會拍拍翅膀飛走。杜拜，恰好就是這樣一座完全靠候鳥搭建起來的城市。03我和老趙通話時，聽筒裡夾雜著密集的雨聲。今年春天的杜拜正在經歷一場極為罕見的強雷暴天氣，旁邊的富查伊拉甚至掉起了冰雹，而這座沙漠腹地平地起的巨型都市，排水系統其實相當脆弱。十五年前，我曾經見識過一場淅淅瀝瀝的小雨，就能讓雨水倒灌進地勢低窪的杜拜街道，把平時耀武揚威的名貴跑車泡熄了火。3月26日，杜拜遭遇暴雨襲擊/受訪者供圖此時此刻，大自然澆下來的這場狼狽，像極了杜拜眼下千瘡百孔的經濟命脈。戰爭打了一個多月，杜拜依然在努力維持體面，阿聯領導人在導彈攔截聲中走進杜拜購物中心，向店員揮手致意，官方媒體跟拍發佈，試圖傳遞歲月靜好的訊號。杜拜政府還宣佈因衝突滯留的旅客可以超期逗留，甚至對避難的富豪放寬稅收居住時長要求。但硬幣的另一面是，一個國家如果要動用領導人逛商場來證明安全，本身就說明安全已經成了問題，也動搖了阿聯過去多年竭力講述的後石油時代完美故事。因為杜拜過去二十年做的所有事情，旅遊、航空、金融、地產、AI資料中心，底層邏輯只有一個，把全世界的錢和人吸引過來。於是，他們拚命向全世界證明自己可以擺脫地底下的黑色液體生存，酋長們砸下成百上千億美金四處招攬科技巨頭，把這片沙地爆改成全球的人工智慧樞紐和算力中心。連帶著整座城市的旅遊業也在悄悄進行一場品牌升級，他們試圖洗掉身上那種暴發戶般的浮誇標籤，市中心開始出現越來越多強調隱秘克制和社區生態的頂級酒店。和老趙一樣，如今跨國企業的科技精英們也猛然驚醒，大家突然意識到，無論這裡的算力規劃有多麼龐大，誘人的免稅政策是否真香，那些價值數十億美元的精密機房依然赤裸裸地暴露在隨時可能落下的炮火射程之內。幾架無人機和幾枚導彈就能撕碎這座城市重金包裝的未來感，亞馬遜設在當地的核心資料中心在近日空襲裡直接受損，雲端伺服器的物理癱瘓引發了連帶反應，導致當地人銀行軟體連著幾天動不動就白屏報錯。然後，壞消息接踵而至，不僅原定在杜拜舉行的多個國際會議宣佈取消或推遲，周邊國家巴林F1大獎賽和沙烏地阿拉伯大獎賽也沒了，所有項目的投資回報率都在瞬間變成一筆爛帳。F1巴林站/旅界實拍對此，老趙心裡門清，眼前的滿地狼藉其實還勉強能熬，杜拜真正恐懼的巨大危機潛伏在邊境線之外。有機構預測今年中東國際遊客可能同比下降兩到三成，消費損失高達數百億美元，杜拜國際機場那個曾經全球最擁擠的出發大廳，現在的冷清程度讓人直接聯想到2020年疫情封城。飛離杜拜的航班幾乎滿座，飛來的航班空空蕩蕩。37萬在阿聯的華人，正經歷一種特殊的無力感，他們不是這場戰爭的任何一方，卻承受著全部後果，甚至不能在社交媒體上自由表達看到了什麼。老趙說，阿聯總統自己都講了，別被我們光鮮的外表迷惑了，現在正處於戰爭時期，能讓一個國家總統親口說出這句話，可見事情已經嚴重到了什麼程度。和老趙聊著聊著，我突然想到另一座城市。在杜拜崛起前，中東的錢其實是在貝魯特賺的，那個年代的黎巴嫩首都有點像今天的杜拜，地底下沒什麼油，全靠做生意、搞金融、賣服務吃飯，外國人在那裡過著紙醉金迷的日子。上世紀七十年代初，黎巴嫩老百姓的收入水平放到歐洲都不算寒磣，然後十五年內戰來了，銀行系統整個垮掉，明珠黯淡無光。貝魯特空出來的位置，正好被杜拜接了過去。杜拜當然不是貝魯特，海灣國家們坐擁龐大的外匯儲備和極低的公共債務，但一個90%人口是外籍、65%房產交易來自海外買家的城市，它的繁榮本質上是一場信心遊戲。信心這個東西，建立要二十年，崩塌只需要一個晚上。我問老趙既然都已經定調了，到底打算什麼時候走。他在電話那頭頓了頓，說怎麼也得處理完手上最後這批貨，17年，整個青春的根都紮在這裡了，語氣像是在跟一座城市進行漫長的告別。我不由得想起2011年第一次見到老趙的樣子，他在龍城一間18平米鋪子裡，滿頭大汗地給一個阿曼客戶搬瓷磚樣品，那時候828米的世界第一高樓哈利法塔落成才一年，空氣裡全是水泥和野心的味道。後來有很多個夜晚，我們並肩仰著脖子，看這棟不可思議的銀色建築野蠻地刺破天際，伴隨著幾十米高的人工音樂噴泉，夜空中蕩漾著莎拉布萊曼那首空靈的Time to Say Goodbye。當時誰也沒想到，多年以後這首歌的名字會變成一句讖語。杜拜哈利法塔/旅界實拍電話裡的雨還在下，老趙說，這座修得起世界第一高樓的城市，到今天還沒學會怎麼排掉一場暴雨。 (虎嗅APP)

伊朗武裝部隊哈塔姆·安比亞中央司令部發言人今天（3月28日）表示，在“美軍指揮官和士兵在杜拜的藏身處遭到襲擊並造成重大傷亡”的同時，位於杜拜、旨在協助美軍作戰的烏克蘭反無人機系統武器庫也遭到伊朗伊斯蘭革命衛隊空天部隊和海軍的聯合打擊並被摧毀。發言人表示，當時武器庫內還有21名烏克蘭士兵。目前尚無關於上述地點烏克蘭士兵情況的具體資訊。 (封面新聞)

遙遠的東方，一座名叫惠州的城市。過去這一周，A股股民真正體會到了大起大落。比A股更激盪的，也許只有杜拜的房產了。自從開戰以後，短短兩周，杜拜的房價就暴跌了30%。過去幾年，杜拜憑藉著優惠的稅收政策以及低門檻的“黃金簽證”，吸引了無數數字游民。很多人相信，只要有一些積蓄、有一份可以遠端辦公的工作，就可以到杜拜過上“提前退休”的生活。不過，一切繁榮的前提，都是建立在杜拜“中東避風港”的安全幻覺之上。戰爭爆發，新移民和旅居客彷彿如夢初醒：在炸藥桶邊上睡覺，的確很容易失眠。那麼，當杜拜崩塌之後，數字游民的下一個躺平聖地是那？有人給出了答案：遙遠的東方，一座名叫惠州的城市。惠州，數字游民新基地當有人提出惠州是數字移民新首都的時候，很多人震驚了，他們都在問：惠州是那？惠州，是廣東省下轄的一座地級市，位於廣東省東南部，地處珠江三角洲東端，毗鄰廣州、深圳，是粵港澳大灣區重要城市之一，國家歷史文化名城……顯然，以上這些回答並不能解釋惠州為何成為年輕人的新躺平聖地。出生於惠州、畢業於惠州市第一中學的孫宇晨，或許能代表很多看好惠州的人。在“孫割”看來，惠州有物價低廉、安全、風景宜人、氣候宜居等眾多優點，無論是曼谷、新山，還是紐約、倫敦，通通都不能與之相比。孫宇晨不是第一個推薦惠州的人。《再見愛人》裡面，前過氣網紅留幾手一直心心唸唸的就是以後到惠州住大平層，每天騎摩托車衝浪，面朝大海春暖花開。由此上溯到一千年以前，早就有一位知名網紅在惠州講過這樣一句話：日啖荔枝三百顆，不辭長做嶺南人。惠州並不是一座小城市，面積上，這裡是粵港澳大灣區第二大的城市——1.1萬平方公里的面積，相當於6個深圳；從人口上看，這裡的人口超過600萬；經濟上，惠州GDP總量穩居廣東省第五位。然而，惠州的城市形象與這份資料並不是十分貼切：這是一個資料上的巨人，感官上的小城。畢竟，夾在廣州、深圳、東莞這樣的頂級城市群中間，惠州的星光難免暗淡一些。人人都說惠州好，惠州到底好在那？跟大面積對應的是，惠州的產業、人口極度分散。惠城區有老城的煙火氣，但離廣州、深圳遠；靠近深圳的惠陽、大亞灣，是一座座孤立的睡城。走在惠州，很難感受到像廣州、深圳那種撲面而來的“大都市壓迫感”，反而覺得它是由無數個互不相連的小鎮組成的。圖源：小紅書@麥克抽這裡的住房供應，號稱可以裝下整個廣東的人。而得益於超量的供應，惠州的房價長期保持在很低的水平。在雙月灣、巽寮灣外圍的偏遠片區，海景房便宜到十幾萬一套，約等於隔壁深圳一平米。即使是不錯地段的新房，也只有七八千一平米，大概是東莞的三分之一。如果租的話就更划算，一兩千一個月就能租一套海濱公寓，兩居室、無敵海景、帶保潔。便宜的不只是房價。相比深港，惠州的物價約等於慈善。個位數的早茶，15 元一碗的橫瀝湯粉，是每個打工人心靈的按摩。在水東街，凌晨兩點依然能吃到最新鮮的海鮮排檔。便宜不一定沒好貨，惠州的生活質量也不錯。上一個被年輕人追捧的躺平聖地 ，是黑龍江的鶴崗，那兒的房價更便宜，幾萬塊就能買到一套兩居室。如今第一批去鶴崗的年輕人，不少已經回來了。僅需一個冬天，便已足夠教訓每個不知道輕重的年輕人。比起令人遭罪的氣候，遠離現代生活，才是鶴崗更嚴重的問題。即使是宋徽宗蹲寒窯的五國城、甄遠道流放的寧古塔，也比鶴崗更靠南一些。在這裡你找不到什麼像樣的工作，也談不上有什麼社交圈可言。以上問題在惠州統統不存在。這裡一腳油門就能到深圳，去一趟香港、廣州，強度約等於北京打工人通勤。數字游民可以避世，但不能掉線。在惠州，你能吹到的不僅是來自太平洋的風，還有來自時代前沿的消息。惠州籍歌手攬佬由於惠州的場館租金和安保成本低於深圳，很多大牌藝人現在跳過東莞，首選惠州作為大灣區巡演的固定站。你可以毫不費力地維繫一份一線城市的社交圈子，甚至連文化生活都不會掉隊。這裡的環境也不是鶴崗能夠相比。惠州是全國空氣質量最好的城市之一。冬季溫度冬季均溫15℃，一年最多冷兩個禮拜，春節都能穿短袖，開門就是廣東最好的海灘。比鶴崗暖和、比大理便宜、比乳山便利……如此看來，惠州簡直是天堂。那麼，惠州難道就沒有缺點了嗎？當然沒你想的那麼簡單。誰在負重前行當年輕人開始湧入惠州，他們會發現，老頭老太太已經在那裡了。尤其是東北老頭和老太太。與剛剛意識到游民可以是一種身份的年輕人相比，他們才是老資歷的候鳥、現代社會的遊牧民族。在惠州，能吃到最地道的東北燒烤和老式麻辣燙，幾可與三亞媲美；在大亞灣和巽寮灣，東北話是一種通用語言。早在十幾年前，惠州的購房廣告就已經做到東北了。從動機和需求上說，養老和躺平有諸多相似之處。對老人來說，北方的冬天不僅是氣溫低，更伴隨著高昂的取暖費、極低的戶外活動率以及對呼吸道、心血管的健康威脅。對年輕人來說，一線城市高昂的房租、永無止境的加班和極高的社交成本，是另一種形式的“凍傷”。老年人療養身體狀態，年輕人療養精神狀態。要回答惠州如何成為如今的價格窪地，還要從這座城市狂熱的造城史講起。2015年前後，隨著深圳的房價開始暴漲，限購不斷升級，沒有來得及“上車”的新深圳人，開始把目標投向大灣區的衛星城市。土地供應充足、不限購的惠州，成了深圳客的首選。當年以碧桂園、金融街等為首的房企，在惠州開啟了史無前例的“造城”。大亞灣的樓盤，售樓處建的像機場，每天都有上百輛大巴從深圳，甚至全國各地拉客過來。當時最洗腦的口號是“1/5的深圳房價，住別墅海景房”。這張史詩大餅至今還沒實現在深中通道還沒影子、地鐵14號線還在圖紙上的年代，無數投資客相信了“深惠同城”的童話，認為這裡是下一個深圳南山。2016年，大亞灣的臨深盤從7000 元 /㎡快速衝至1.3萬。就這樣還要搶破頭，什麼喝茶費、更名費、捆綁車位……惠州當時不僅吸引了大量深圳客，還通過強大的分銷網路收割了來自全國各地的資金。很多人甚至沒看房，只看了沙盤就簽了合同。成也深圳，敗也深圳。2021年，隨著房企爆雷、樓市調控收緊，深圳樓市開始降溫。作為深圳房市的影子產品，惠州房地產幾乎一夜滑落。支撐惠州房價敘事的故事，看起來也並不堅實。地鐵東延遲遲不能落地，深惠/深大城際進度也不理想，炒了多年的深圳東進、深惠一體化，停留在紙面上。每個一線城市都需要一個惠州直到現在，還有很多人的房子“套牢”在惠州。比如我的朋友小王。2019年他殺入惠州房地產市場，精心挑選的房子如今白送都沒人要，因為剩下的貸款比新房全款還多。當年和他一個小區買入的業主，資產普遍縮水了50%以上。對這些在錯誤時間、錯誤地點、錯誤價格買了錯誤房子的人來說，這是一個痛苦的去槓桿過程；但對於候鳥一樣來到這裡的年輕人來說：惠州，是一個沒有歷史包袱的地方。當年的房地產狂飆為這裡留下了遠超人口承載能力的建築和基礎設施，這些過剩的資源，恰好被想要逃離內卷、追求低成本生活的年輕人接管了。經過十年的磨合，當年畫的餅，如高鐵、部分商業配套、綠化公園，雖然慢，但總算落地了一些。大亞灣的每一縷海風，背後都有一位被深套的深圳業主在默默嘆息。在泡沫出清後，惠州反而變成了對年輕人更友好的地方。房價不行了反而生活開始了。租金極低的海景房、不再擁擠的濱海步道，讓惠州回歸了其作為度假地的本質。當然，那些湧進惠州的年輕人，很快也會發現這裡不方便的地方。視訊博主鏡頭前那些廉價的海景房和公寓，大多位於大亞灣、惠陽區等臨深片區。惠東的雙月灣，是惠州比較熱門的度假地要從這裡到惠州的主城區惠城區，交通極不方便。去深圳的高鐵倒是可以短到20分鐘一班，看起來很美，但真正的問題是：你要怎麼走出家門。這裡的熱門樓盤，大多數是孤立的封閉社區。公共交通不能說不好，只能說基本不存在。如果你不買車，進出就只能靠班車或極難叫到的網約車；如果為了住在惠州買一輛車，又失去了“游民”的意義。這裡有三甲醫院，也有山姆超市，問題是沒有人天天去這些地方，真正要緊的社區商業，只能說聊勝於無。低廉的房價本就是過剩的結果，所以如果你要住在這裡，就肯定得面對過剩帶來的另一個問題：沒有鄰居。很多超大型社區，入住率只有百分之二三十，白天還好，晚上的體驗，就沒有那麼美麗。即使是最i的人，也很容易低估自己對社交的需求。不過，對像候鳥一樣來去自由的年輕人來說，這些短板和現實的不便，其實都不算真正的問題。唯一的問題是，歷史早就告訴過我們，一個地方從小眾變得大眾，被社交App和短影片捧成“躺平聖地”，大批遊客湧入、網紅咖啡館開滿街角……房價和租金就會悄悄抬升，物價慢慢上漲，生活成本一路回潮。當初吸引我們留下來的所有優點，都會被越來越多的人慢慢“住貴”。等到惠州真的變成了年輕人扎堆的理想國，它也就不再是現在這個低成本、慢節奏、能安心躺平的惠州了。也許那個時候，年輕人又需要尋找下一個惠州了。 (36氪)

城門失火，殃及池魚。美以伊戰火延燒，海灣國家首當其衝。杜拜，這個中東的“避險天堂”，坐落於波斯灣之畔，與伊朗隔水相望。地理之利，賦予它繁榮的根基；但戰火燃起時，也燒出它身不由己的底色。本輪中東戰事爆發至今，其股市、樓市雙雙閃崩，資本大量從杜拜逃亡，坊間甚至出現“杜拜跌倒，香港吃飽”的說法。曾經的“避險天堂”，此時此刻，既不能“避險”，也不是“天堂”。崛起之路：從波斯灣漁村到中東“避險天堂”對中國人來說，杜拜的崛起並不難理解，它與香港的發展歷史高度相似：百年之前，都只是不起眼的小漁村；兩者都憑藉得天獨厚的區位成為區域核心樞紐，憑藉開放包容的商業環境、自由的貿易與金融體系，慢慢成為吸引全球資本的熱土。1833年杜拜酋長國建立後，便以開放貿易定位成為區域集散地。與香港被迫成為英國佔領地不同，杜拜的謝赫（Sheikh，本意為長者，在阿拉伯一般指部落酋長或者著名學者等德高望重之人）在19世紀末主動請求自己的領地成為英國保護領，以協助打擊海盜、為來往商船提供免費停靠為條件，換取英國的安全保護。而意圖在荷姆茲海峽入口控制商業據點的英國，也欣然應允這一條件。相對開放的商業環境很快吸引大量商賈與船隻聚集，至一戰前後，當地境外遷入人口占比已達四分之一，核心群體為當時波斯與印度地區的商人。上世紀初繁榮一時的巴斯塔吉亞商業區，今天作為杜拜的歷史風貌區被保留了下來。 圖源：維基百科長期浸潤商業經營環境，讓杜拜的謝赫在思維理念上，與周邊幾乎完全依賴農牧的阿拉伯謝赫群體截然不同。1960年代獲得短暫石油紅利時，不少阿拉伯王公貴族沉溺於短期財富、紙醉金迷，而杜拜時任謝赫拉希德·本·薩義德始終保持清醒，他曾直言：“我的祖父騎駱駝，我的父親騎駱駝，我開奔馳，我的兒子開路虎，我的孫子將開路虎，但我的曾孫又得騎駱駝了。”早早意識到石油資源不可持續、終會坐吃山空的杜拜，果斷跳出資源依賴陷阱，將石油收益集中投向基礎設施建設。1979年杜拜建成世界最大人工港——傑貝阿里（Jabel Ali），隨後又打造出年客運量超8600萬人次的杜拜國際機場，形成空港與海港雙樞紐格局，牢牢佔據亞非歐八小時飛行圈核心位置。傑貝阿里為世界貨櫃吞吐量世界第九、中東地區排名第一的港口 圖源：維基百科杜拜的崛起，更離不開超前的制度創新與清晰的產業佈局：它率先推出自貿區零關稅、外資100%持股等突破性政策，杜拜國際金融中心由此躋身全球前十，匯聚三千多家註冊機構與27000多名專業人才，全球前20大銀行中有17家在此佈局；哈利法塔、帆船酒店、棕櫚島等一系列“世界之最”地標，更是讓杜拜成為全球頂級旅遊目的地，僅杜拜購物中心年接待遊客便超過8000萬人次，旅遊與航空業在新世紀坐穩了杜拜的經濟支柱地位。彼時杜拜已建構起貿易、航空、金融、旅遊多元驅動的經濟閉環，即便石油資源有限，仍在2025年前三季度實現4.7%的GDP增速，金融、建築等核心類股增速高達8.5%，經濟活力長期領跑中東。可以說，數十年積累的實力與信譽，讓杜拜成為全球資本、人才與遊客的中東首選地，更是連接東西方的全球交通樞紐，其打造的“樞紐經濟”模式，也成為中東資源型國家轉型的成功範式。而若橫向比較，相較於卡達等中東國家，杜拜早早完成從石油依賴到多元經濟的轉型，在商貿流通、交通物流領域形成顯著先發優勢；其開放包容的社會氛圍，更與卡達等海灣偏保守國家形成鮮明對比，後者受限於封閉氛圍與對外包容性不足，難以復刻杜拜的國際化路徑，這也讓杜拜的發展模式在中東更具不可替代性。危機爆發：中東“避險天堂”驟然陷落然而，這次美國和以色列發起的針對伊朗的軍事行動，徹底打破波斯灣地區的相對平靜，也讓杜拜繁榮所長期依賴的外部環境遇到了一個多世紀以來最大的“灰犀牛”挑戰。首先是杜拜立業的基礎——航運物流，在伊朗第一波導彈和無人機凌空時便成為了犧牲品。荷姆茲海峽作為全球石油運輸的核心通道，通航量因衝突暴跌，千余艘船舶滯留波斯灣海域，杜拜傑貝阿里港被迫暫停核心營運，港口擁堵、空箱短缺；貨運航線被迫改道，運費與保險成本飆升數倍，甚至有價無市，貨代與貨主損失慘重。而杜拜作為全球20%黃金轉口流通地、大宗商品重要中轉中心的功能也近乎中斷。貿易樞紐的核心地位雖不能說不復存在，但眼下卻實實在在被按了暫停。在物流體系遭受重創之後，杜拜的人流與客流隨即陷入全面斷流，對其經濟形成二次衝擊。這座長期承擔東亞與歐洲關鍵中轉功能的航空門戶，因周邊國家及阿聯本土空域不定期關閉，傳統中轉模式近乎停擺——杜拜國際機場因頻繁啟動防空預警多次全面停航，航班總量削減超70%；國際遊客預訂量單周暴跌70%以上。歐美等核心客源市場回流意願持續低迷，全球旗艦航司阿聯航空的國際航線網路近乎半休克，連鎖反應下，酒店入住率、景區客流量、購物中心銷售額同步大幅下滑，整條旅遊產業鏈陷入階段性休眠。實體經濟震盪迅速傳導至資產市場，房地產行業隨即遇冷：整體成交總額大幅縮水，大量高端住宅與商業地產折價50%掛牌仍乏人問津，金融市場內地產類股指數同步下挫，成為國際資本加速撤離的直觀訊號。相較於金融資料的階段性波動，杜拜長期建構的全球安全避風港形象受損更為深遠，區域營商環境與投資預期同步走低，外資流動從逐步調整轉向快速撤離，如跨境直接投資（FDI）單月環比下降90%。杜拜地產指數高台跳水，抹去了一年以來的漲幅換言之，杜拜多年積累的國際營商聲譽與金融公信力，在區域衝突影響下面臨國際市場的重新估值。深層溯源：杜拜困境背後的核心原因杜拜在此次危機中陷入被動並非偶然，而是發展模式、地緣定位、產業結構等多重先天條件與後天選擇在危機下發生轉換和共同作用下的結果。也就是說，這場衝突只是導火線，撕開了其繁華背後的深層問題，讓多年被高速發展所掩蓋的漏洞徹底暴露。發展模式的先天缺陷，在於高度外生依賴，缺乏內生經濟韌性。杜拜雖然跳出了中東資源依賴路徑，建構起以貿易、航空、金融、旅遊為主的非石油產業體系，可以說在中東獨樹一幟，是發展經濟學必談的保留案例。但同時該體系的缺陷也很顯著，即高度依附外部環境：其經濟發展九成依靠外部資本、外籍人口與全球聯通，本土人口占比不足20%，缺乏穩定的內生消費與產業支撐；旅遊產業以“世界之最”地標為核心，走新奇感驅動路線，復游率低、客源對安全環境高度敏感，無深厚文化與產業根基支撐抗風險能力；金融與房地產產業均依附於樞紐功能與外資信心，一旦外部環境突變，便會遭遇連鎖式衝擊。3月7日拍攝的阿聯杜拜國際機場 圖源：新華社杜拜長期標榜“中立”，試圖置身地區衝突之外，但這種中立缺乏實際支撐，本質為“被動中立”。其與美國存在深度軍事合作，被伊朗視作美方在海灣地區的“戰略支點”，美方曾利用阿聯靠近杜拜的多處地點對伊朗設施發起襲擊，即便杜拜未主動捲入美伊以衝突，也難逃報復性波及。同時，杜拜地處荷姆茲海峽咽喉地帶，作為阿聯核心城市，無法真正脫離中東地緣政治格局，在美伊對抗核心地帶，其所謂“中立”在大國博弈面前不堪一擊。更重要的是，阿聯自身的國防實力，也難以築牢杜拜的安全防線。阿聯的軍費投入極為慷慨，人均軍費常年位居全球前列，2024年人均軍費開支超1.2萬美元；依託雄厚財力批次列裝美歐頂尖裝備，涵蓋法制勒克萊爾主戰坦克、美製F-16E/F戰機、法制陣風戰鬥機等，並且對F35也表達了強烈興趣，軍備紙面實力位居中東前列。但是，這支高薪組建的軍隊缺乏本土兵員的家國歸屬感支撐，軍隊高度依賴外籍僱傭兵，一線作戰人員多來自巴基斯坦、埃及、蘇丹等國，王室衛隊與特種部隊，還吸納西方退役老兵、廓爾喀傭兵，形成“本國軍官統籌、外籍兵員作戰”的混編模式，兵員凝聚力高度依賴薪酬激勵，聯合作戰經驗不足、指揮體系依賴外聘顧問，面對無人機空襲等非對稱威脅時防禦響應效率偏低，先進裝備優勢難以充分轉化為實戰戰鬥力，國防威懾力更多停留在硬體層面。而此次衝突中，杜拜和阿聯整體的安全保障體系短板更是充分暴露。長期以來，杜拜依託和平地緣紅利與阿布扎比的安全兜底，採取低成本防禦模式，將大量資金投向基建與產業發展而非安全保障，這種模式在和平時期可行，卻經不起大規模衝突考驗：面對伊朗導彈、無人機襲擊，杜拜防空體系難以形成有效防護，核心設施屢屢被波及。同時，杜拜無獨立的區域安全話語權，在美伊對抗中進退兩難，阿聯政府即便保持克制、試圖尋求平衡，也無法掌控自身安全域勢，最終只能被動承受衝突後果。美國駐杜拜總領館附近遭無人機襲擊 圖源：社交媒體從產業佈局來看，杜拜經濟高度繫結航空、港口雙樞紐模式，將區位優勢放大的同時，也陷入抗風險脆弱的困境；貿易、旅遊、金融等核心產業均依附於樞紐功能運轉，加上本土缺乏實體製造業與完整產業閉環支撐，又缺乏左右地區勢力分佈的武力基礎，一旦海峽封鎖、領空受限導致樞紐癱瘓，整個經濟體系便隨之停擺。總體來看，對比新加坡、中國香港等兼具樞紐功能與實體產業的國際城市，杜拜的風險緩衝空間極小，抗壓能力明顯偏弱。短期展望：杜拜何去何從綜合美伊以戰爭演進態勢、杜拜既有產業根基與應急應對能力，未來1-6個月杜拜仍將面臨階段性風險與壓力，短期陣痛難以避免。短期內，除非美伊通過秘密外交實現相互妥協，否則荷姆茲海峽通航與空域管控難以全面恢復常態，而且即使美伊暫時和解，結構性安全矛盾是難以徹底化解的。在這一形勢下，杜拜核心經濟設施的安全預警、臨時停擺情況仍可能零星出現，市場信心修復需要一定緩衝期。受此影響，航運物流的成本高企、航線調整狀態短期難以徹底扭轉，航空旅遊的客源回流節奏偏慢，外資與購房者也多持觀望態度，核心產業資料暫難回歸危機前水平。但是，杜拜的核心競爭力並未因這場突發危機消失，其數十年積累的硬體設施、制度優勢與國際口碑，仍是復甦的堅實底氣。等衝突平息、安全警報解除後，杜拜國際機場、傑貝阿里港的樞紐效率可快速重啟，航空與物流航線能逐步復原；疊加杜拜政府大機率推出的簽證便利化、旅遊補貼、稅費減免等扶持政策，歐美及全球客源有望逐步回流，酒店、零售、景區等旅遊相關業態會迎來補償性復甦。杜拜危機的核心教訓，在於其產業、資本、安全全鏈條高度外向，既無本土腹地支撐，也無強大主權力量托底，一旦外部環境突變，多年積累的繁榮便會迅速承壓、不堪一擊。這也印證了缺乏後盾的樞紐經濟，終究只是“沙灘上的樓閣”。杜拜這種純外向型、無兜底的發展模式，也為所有國際樞紐城市敲響了警鐘。自然，上段最後一句話裡的對象，不包括香港。香港與杜拜雖同為國際自由港和樞紐城市，但兩者的核心差異與根本底氣，在於香港背後有強大的中國作為堅實依靠，這一優勢讓香港具備了杜拜無法比擬的抗風險韌性。安全層面，香港依託國家完整的國防體系和穩定的政治環境，徹底杜絕了作為第三國被動捲入戰爭的地緣安全風險，能持續為金融、航運、貿易提供可靠的營運底座。經濟層面，香港可深度依託內地超大規模市場、完整製造業產業鏈和龐大內需，通過粵港澳大灣區協同發展避險外部波動，打破杜拜式單一依賴國際循環的困局。資本層面，國家信用背書疊加離岸人民幣樞紐地位，讓香港不僅能留住全球資本，更能依託內地發展機遇吸引長期資金，即便外部市場動盪，也有穩固的腹地需求和政策支撐，不會出現杜拜式資金恐慌性外流、產業停擺的局面，真正實現了開放活力與安全韌性的平衡。杜拜的危機也是香港的機遇，香港可以認真考慮在化危機為機遇上下功夫，向世界證明自身的獨特地位可以提供杜拜之類商業城邦所不能提供安全環境，在美國的安全體系外，提供真正意義上的國際安全避風港，爭取更多國際投資的青睞。 (底線思維)

杜拜通過嚴厲的極端主義對策，確保安全，讓外國人能安心生活，還完善了現代商業法律，吸引了企業和投資者。以“零所得稅”為口號吸引了全世界的富裕階層。受伊朗局勢影響，“安全神話”正在破滅……作為對美軍和以色列軍隊攻擊的報復，伊朗正瞄準阿聯（UAE）杜拜等阿拉伯商業城市。發展成為貿易、旅遊和金融中心、在沙漠中創造巨大不動產價值的成功模式因“安全神話”的破滅而受到嚴重打擊。隨著安全神話破滅，海灣的發展模式蒙上陰影（3月，杜拜，reuters）對於阿聯各國領導人推進的去石油化的國家戰略來說，成為嚴重誤判。杜拜國際機場2025年旅客人數達到創歷史新高的9500萬人次，自2014年超過倫敦希思羅機場以來，杜拜國際機場一直穩居國際航線旅客吞吐量第一的位置。目前的冷清讓人聯想起新冠疫情時期。由於伊朗攻擊導致機場設施受損和附近的燃料罐起火等原因，航班經常停飛或延誤。機場限制航線，一部分繼續營運，但大廳裡幾乎沒有人影。中東海灣地區以治安良好而聞名，比較國家和城市的網站“Numbeo”在安全指數方面將阿聯排在世界第一，卡達排在第二。日本外務省提高危險等級之後，駐杜拜等海灣地區的很多日本企業員工和家屬撤離。離開杜拜的航班因疏散者而幾乎滿座，而飛往杜拜的航班數量減少，機內空空蕩蕩。街上也幾乎看不到遊客的身影。美國高盛集團統計顯示，杜拜3月前兩周的房地產交易比上年同期減少37%。政府系房地產公司伊瑪爾地產（EMAAR）的股價在美伊衝突發生後一度下跌25%以上。杜拜的發展歷史很短。1970年代，當時的拉希德酋長決定在曾是荒野的傑貝阿里（Jebel Ali）建設人工港口。其發展契機是在2001年美國“9·11”恐怖襲擊後嚴重的航空蕭條時期，逆勢購買新型飛機，並投入巨額資金擴建機場。在政治不穩定的中東，通過嚴厲的極端主義對策，確保安全，讓外國人能安心生活，還完善了現代商業法律，吸引了企業和投資者。以“零所得稅”為口號吸引了全世界的富裕階層。不僅是沙烏地阿拉伯和卡達等周邊有實力的資源型國家，同為酋長國的阿布扎比也將杜拜的成功視為榜樣。各城市不僅瞄準旅遊、體育和文化，還力爭成為基於資料中心的資訊和人工智慧（AI）技術的聚集地，不斷展開競爭。如果作為前提的安全性受到懷疑，人力、物力、資金和技術都會對該地區敬而遠之。3月1日阿聯的資料中心發生火災和停電，銀行APP的使用等受到影響。原定在杜拜舉行的加密貨幣和能源的國際會議已宣佈取消或推遲。原定於3月在卡達舉行的歐美超級杯賽事以及F1系列的巴林大獎賽和沙烏地阿拉伯大獎賽也被取消。各國擔心“危險地區”這一形象擴散，都在極力維繫人力和資金。阿聯允許因衝突而滯留的旅客等超過停留許可期限後繼續留在當地。當地報紙報導稱，對於避難的富裕階層，即使居住時間不足也將繼續享受稅收優惠。阿聯加強打擊對攻擊、受害情況的拍攝和社交媒體發佈。一名英國男子因涉嫌拍攝在杜拜上空飛行的伊朗導彈而被捕。在海灣國家作為商業中心崛起之前，中東的金融中心是被稱為“中東的巴黎”、“中東的瑞士”的黎巴嫩首都貝魯特。由於從1975年持續到1990年的內戰，城市被破壞殆盡，失去了作為金融中心的地位。 （日經中文網）

一場突如其來的戰爭，讓近年來最新銳的金融中心——杜拜，陷入了人去財空的境地。大量富豪正攜帶巨額財富，從杜拜撤離。香港因為天時地利人和，短期內受益最為明顯。用一句話概括就是：杜拜跌倒，香港吃飽。杜拜跟伊L隔海相望，距離伊本土最近處只有不到150公里，常規炮火就可以覆蓋。杜拜隸屬於親美的阿聯，美軍在阿聯有兩個空軍基地，在此次戰爭中都攻擊過伊L。所以也遭到了報復。半個多月來，杜拜國際機場、棕櫚島豪宅區、帆船酒店、傑貝阿里港都受到戰火波及，甚至有人員傷亡。位於杜拜的外資金融、科技機構也受到了攻擊，渣打銀行、花旗集團等相繼下令疏散其在杜拜的員工。戰爭爆發以來，杜拜房地產指數跌幅超過30%，房產日均過戶量暴跌了90%以上；豪宅掛牌價普遍下調了30%，部分投資者打5折拋售房產。大量資本從杜拜撤出，有報導說流入香港的資金就有3000億元。這可以從港股交易額看出端倪。戰前的半個月，港股日平均交易額為2200億港元左右，戰爭爆發後的半個月平均達到了2900億港元。中東主權基金在港股IPO的基石認購佔比，從之前的不足20%飆升到了40%左右；中東客戶諮詢設立家辦環比激增超 50%。香港官方也多次證實了中東資金的流入，特首李家超3月17日說：“中東局勢動盪，資金持續流入本港，長遠有利香港金融中心發展”，並表示會更積極對接中東投資者。香港為何成為撤離杜拜資金的首要選項之一？主要因為：香港股市、樓市調整了幾年，估值明顯偏低。最近樓市顯著回暖中，股市有待回暖，給大資金帶來較好的抄底機會。其次，香港背靠中國內地這個超大經濟體，而中國抓住了新能源、人工智慧、機器人等經濟新風口，大量優質企業在香港市場上市，這些都是新加坡、倫敦不具備的。為什麼杜拜資金不去東京、首爾、巴黎或法蘭克福？原因很簡單：國際金融中心是普通法系的“專利”，紐約、倫敦、香港、新加坡都屬於普通法系，東京、首爾、巴黎、法蘭克福、澳門、台北屬於大陸法系。非普通法系地區，很難產生全球金融中心。杜拜很特殊：在婚姻、家庭領域，伊斯蘭教法具有優先管轄權；它的《民法典》《商法典》，則屬於大陸法系。為了搞成國際金融中心，DIFC（杜拜國際金融中心） 被設定為普通法 “飛地”，完全適用普通法，以英語為工作語言；獨立法院、兩審終審、認可外國判決與仲裁裁決。無奈杜拜紅顏薄命：是小國富城，周邊局勢動盪、比較容易招嫉，基石天然不穩固。 (劉曉博說財經)

過去數年，杜拜已然成為亞洲高淨值人群佈局海外資產、規劃身份配置、搭建家族辦公室時，無法繞開的核心目的地之一。憑藉超低稅負體系、完善成熟的基礎設施、高度國際化的生活配套，再加上長期對外塑造的政局穩定、環境安全核心優勢，這座中東核心商業城市，快速躍升為全球財富流動的新樞紐。尤其是在香港、新加坡、倫敦等傳統全球財富中心，先後面臨各自發展挑戰與外部壓力後，杜拜一度被市場視作兼具審批效率、發展空間與政策紅利的優質替代選擇，吸引海量亞洲資本持續湧入。但隨著伊朗相關衝突持續升級、地緣局勢不斷髮酵，市場對杜拜的原有認知和資產佈局邏輯，正在發生根本性轉變。眼下，越來越多來自亞洲的富豪家族、專屬財富顧問及專業家族辦公室，紛紛啟動對杜拜區域資產配置、身份遷移計畫的全面重新評估。部分原本敲定杜拜搬遷方案的群體，直接選擇暫緩所有落地流程；部分已經完成資產佈局、實體落地的投資者，加急研究風險避險方案，全力壓縮當地風險敞口；更有部分高淨值家庭，提前針對極端情況制定完善的人員撤離與資產應急處置預案。對於這座剛剛站穩全球財富新高地地位、正全力吸納全球資本的城市而言，這股來自亞洲核心資本群體的觀望潮，絕非輕微的市場波動訊號，而是關乎長期發展信心的關鍵轉向。01核心吸引力崩塌：安全感，曾是杜拜制勝關鍵杜拜能夠在眾多海外目的地中脫穎而出，俘獲亞洲高淨值人群的核心籌碼，從來不止於稅務優惠。真正打動頂級財富階層的，是其對外打造的“長期財富安全港”定位——一個能夠承接家族財富、實體企業、家庭成員長期紮根的穩定落腳點。相較於部分僅適合短期資金避險、短期套利的地區，杜拜打造的是一整套閉環式財富落地生態：涵蓋靈活合規的公司架構搭建、專業化家族辦公室營運、多元化資產配置管道、高端不動產投資、優質國際教育資源、頂級醫療配套，以及覆蓋全球的航空交通網路。這也讓杜拜跳出了單純投資目的地的侷限，成為真正意義上“資金、產業、家庭、生活”一體化轉移的優選城市。也正因如此，此次地緣衝突帶來的衝擊，遠比股市短期回呼、跨境交易節奏放緩更為深刻。這場衝突，直接擊中了杜拜財富敘事的核心支柱——安全感。對普通中小投資者來說，地緣風險或許只是市場波動、投資收益浮動的變數；但對需要攜帶全家成員、核心營運團隊、大額長期資本完成跨境遷移的超高淨值群體而言，安全感一旦出現裂痕，整個跨境佈局的決策邏輯將徹底重構，所有前期規劃都會隨之暫停。02風險感知具象化：從模糊預判到現實焦慮近期，多位深耕跨境財富管理的資深顧問、頭部家族辦公室負責人均表示，來自亞洲高淨值客戶的針對性諮詢量迎來大幅上漲，諮詢核心也徹底轉變：從過去高頻詢問“杜拜落地流程、政策優惠、資產配置方案”，轉向“是否繼續推進杜拜佈局、是否延後全家搬遷計畫、是否將資金分散至香港或新加坡等更安全區域”。其中，已經在杜拜完成置業、設立辦公實體、推進大額交易的家族，對地緣局勢變化的敏感度遠超其他群體，風險焦慮感也最為突出。此前，這類高淨值家庭在做杜拜佈局決策時，並非完全忽視中東地區的潛在地緣風險，但大多形成了“杜拜可隔絕周邊衝突、獨善其身”的固有認知，將風險視作模糊的理論概念。而如今，區域內衝突帶來的爆炸聲、防空攔截行動、跨境出行受限等現實狀況，讓原本抽象的地緣風險徹底具象化，直接衝擊著投資者的心理防線。多家家族辦公室負責人透露，當前客戶的核心關切，早已脫離資產價格短期漲跌、投資收益浮動等常規問題，轉而聚焦更現實、更緊迫的生存與營運問題：日常跨境出行是否不受影響、既定交易能否順利落地、家人在當地生活是否安全、局勢持續惡化時能否快速撤離杜拜。對於部分已經身處中東區域的亞洲高淨值客戶，這種持續的不確定性，直接倒逼他們緊急調整行程與生活安排：有人緊急調度私人飛機安排家人撤離，有人臨時推遲重大交易簽署流程，還有人直接暫停當月所有既定投資項目的落地，全面進入觀望狀態。03佈局定位徹底轉向：從進攻性配置，到防禦型觀望這一系列決策調整的背後，折射出亞洲頂級財富群體，對杜拜的資產定位正在發生本質轉變——從此前的主動進攻型全球配置支點，轉為被動防禦型謹慎觀察對象。過去幾年，大批亞洲資本主動湧入杜拜乃至中東市場，核心是搶抓區域發展紅利：海灣國家主權財富基金持續擴張、區域經濟加速多元化轉型、跨區域跨境金融流動日趨頻繁，杜拜正是這條全球資本、科技、產業互聯互通新路徑上的核心橋頭堡。彼時的佈局，帶著明確的主動擴張、搶抓機遇屬性，瞄準的是長期價值增長與跨境產業協同。而持續升級的地緣衝突，徹底打亂了這一佈局節奏。對於頂級財富群體而言，一座城市想要成為長期財富中心，除了可觀的投資回報、優惠的政策支援，更核心的是具備可預期、可持續的生活秩序與商業經營環境。當下的杜拜，儘管基礎設施完善度、政府行政效率、國際化程度依舊處於行業前列，但只要周邊衝突持續逼近，市場的風險感知度就會不斷攀升，信心就會持續鬆動。這種轉變，往往不會先體現為公開的大規模撤資表態，而是以更隱蔽的方式逐步顯現：跨境投資決策無限期拖延、全家搬遷安排全面暫停、家庭成員提前轉移至其他安全區域、新增海外資本重新回流至更熟悉的亞洲傳統金融中心。這也是香港、新加坡再度成為亞洲高淨值人群重點考量對象的核心原因。不可否認，這兩座城市各自存在一定發展侷限，但在當前複雜的地緣局勢下，其政局穩定性、制度可預期性、安全可控度明顯更易判斷。不少原本計畫將核心資金與家庭重心轉移至杜拜的家族，開始重新調整佈局策略：要麼將更多核心資金留存香港或新加坡，要麼將杜拜從單一核心佈局選項，調整為全球多中心分散配置中的一環，徹底放棄重倉佈局思路。04不確定性的隱性代價：信心損耗比短期衝擊更致命客觀來看，當前亞洲高淨值人群對杜拜的重新評估，尚未演變為大規模資金撤離與集體出逃。多數投資者仍處於觀望狀態，不少人認為，若區域衝突能在短期內得到有效控制，杜拜憑藉現有優勢，仍具備較強的市場修復能力。畢竟，杜拜歷經多年發展積累的完善基礎設施、高效治理體系、全球頂尖航運航空網路，以及針對全球資本的友好制度優勢，不會因一次地緣衝突就徹底消失；對部分高淨值人群而言，杜拜的稅務與生活優勢，依舊是其他城市難以替代的。但核心問題在於，全球財富中心最懼怕的，從來不是一次性的短期衝擊，而是核心安全溢價的持續流失。地緣衝突的不確定性一旦持續拉長，即便只是數周時間，也足以引發連鎖反應：實體企業暫停區域擴張計畫、高淨值家庭延後跨境遷移、大額跨境交易被迫擱置。對於依靠市場信心、資本流動性支撐繁榮的財富樞紐而言，這種看似溫和的節奏放緩，本身就是一種不可逆的隱性損耗，會持續削弱其全球資本吸引力。過去幾年，杜拜能夠在全球財富版圖中快速突圍，核心就是成功塑造了差異化優勢：相比傳統金融中心更開放、政策更靈活，同時在整體動盪的中東區域，守住了難得的穩定與安全，成為資本避險與增值的雙重優選。如今，這一核心賣點正遭遇前所未有的嚴峻考驗。亞洲高淨值人群重新評估杜拜，並不意味著這座城市的全球財富故事就此落幕。但不可否認的是，這場持續升級的衝突，讓全球頂級資本群體第一次認真思考一個核心問題：杜拜究竟是能夠長期託付家族傳承與大額財富的穩定家園，還是僅適合短期資金佈局、階段性停留的高效中轉站？這個問題的答案，直接決定杜拜未來在全球財富版圖中的定位，遠比短期市場波動、資產價格漲跌，更具長遠意義。 (出海壹路通)

杜拜以歷史性的強勁態勢邁入2026年。土地部最新資料顯示，2025年房地產交易總額高達9170億迪拉姆，折合2500億美元，交易筆數突破27萬。自2021年以來，住宅價格累計上漲六至七成。進入今年1月，熱度未減，住宅交易額同比再增44%，達到550億迪拉姆。從各項指標看，這無疑是杜拜史上最炙熱的房地產周期。然而，炙熱之際，戰火降臨。伊朗近日向阿聯境內目標發射了超過千枚無人機與導彈。儘管多數被攔截，但碎片仍擊中帆船酒店、杜拜國際機場等標誌性建築。棕櫚島費爾蒙酒店、美國領事館及杜拜碼頭附近亦傳出爆炸聲。對於長期以“安全”為核心賣點的市場而言，這樣的衝擊極具殺傷力。杜拜房地產市場並非首次經歷考驗。2008年，房價一度腰斬，耗時6年才恢復元氣；2014年至2019年的調整，又令房價下跌四分之一；疫情衝擊雖猛，所幸一年餘內走穩。這座城市的樓市向來在大起大落中快速反彈，前提是信心回歸。但今時不同往日。威脅不再來自金融波動，而是實打實的物理破壞。作為全球最大的自貿港、國際金融中心和旅遊休閒中心之一，杜拜一直被視為中東的“避風港”。這裡的“避風港”，既是財富層面的，也是安全層面的，杜拜所在的阿聯剛剛榮膺“全球最安全國家”。眼下問題在於，“避風港”這一標籤能否在導彈襲城之下維繫。市場已作出本能回應。幾天之內，頭部地產商Emaar與Aldar股價下挫約5%，開發商債券發行近乎停滯。期房交易佔2025年成交量的65%，其前景尤為堪憂——在不確定性瀰漫之際，讓買家提前數年押注未來，並非易事。外部機構早已預警。惠譽預計至2026年底，杜拜房價可能回呼15%；瑞銀則將杜拜列為全球樓市泡沫風險第5高的城市。雖然，杜拜有過在動盪中資本流入不降反升的經歷，且龐大的外籍社群也構築了穩定需求。但前所未有的時刻，不宜輕信歷史會簡單重複。今年待交付房屋已逾13萬套，遠超人口增速。杜拜如今站在雙重風險的交匯點：結構性調整與聲譽衝擊。最終走向，更多取決於一個無法預測的未來——衝突會持續多久，戰火又離城市有多近。(GA環球建築)