碧桂園，“近四年最好”成績單出爐：淨利超32億元！有息負債降逾1000億！
3月30日晚，碧桂園2025年年報正式出爐。經歷行業深度調整後，碧桂園2025年實現營業收入1548.9億元，全年歸母淨利潤32.6億元，成為率先完成系統性債務重組並實現帳面盈利的民營房企之一。
從碧桂園近四年的財報來看，2025年也是表現最好的一年。2022年，碧桂園年報淨利潤上市以來首度告負，歸母虧損60.52億，此後在2023年、2024年相繼虧損1784.00億元、328.35億元。此番扭虧為盈，在財務上顯然是一個好轉的跡象。
有息負債削減千億
細數碧桂園2025年財報，“債務重組”無疑是最核心的關鍵詞。
碧桂園也在公告中指出，本次業績轉虧為盈的核心原因，是碧桂園完成債務重組所錄得的非現金收益。
2025年，碧桂園全力推進境內和境外債務重組工作，其中，境外約177億美元債務重組方案獲香港高等法院批准，已於2025年12月30日正式生效，新債務與權益工具均已完成發行。境內重組亦順利落地，將按順序啟動現金購回、股票和一般債權選項，當前已啟動上限4.5億元的現金購回程序，公司預計將於4月完成。
與常見的債務展期不同，碧桂園本輪債務重組的核心操作是通過發行總額最高約130億美元的強制性可轉換債券及最多155億股資本化股份，置換現有債務，債務總額得到了實實在在的削減。
年報顯示，截至2025年底，碧桂園總負債為7679億元，較2024年底的9846億元，顯著減少2167億元。其中，有息負債2025年期末值為1480億元，較2024年期末的2535億元下降1055億元，降幅達42%。
“這是一個非常積極的訊號。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“從報告來看，這一資料與債務重組帶來的帳面效應密切相關。重組使得企業實現帳面上的扭虧為盈，對於資本市場的運作、日常經營以及企業形象，都具有正面作用。”
不過，若剔除重組收益影響，碧桂園2025年仍然錄得虧損。“這主要是由於行業影響，公司開發業務毛利水平承壓，且進一步對若干資產及物業項目計提減值準備。”碧桂園方面稱。
年報顯示，碧桂園對現有項目對應的存貨（土地、在建項目）全年計提金額約445億元。同時，受宏觀經濟環境、行業環境及合作方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響，碧桂園對金融資產及財務擔保也計提了減值損失105億元。
三年交付量近115萬套
在房地產主業方面，保交付仍是碧桂園的重心工作。年報顯示，2025年公司累計完成交付房屋約17萬套，累計交付面積約1982萬平方米，涉及28省204個城市。自2023年至2025年三年，累計交付總量近115萬套，交付量持續位居行業榜首。
過去三年，碧桂園幾乎調配所有資源集中於“保交房”任務，其新盤推貨節奏一定程度上也受到影響。年報顯示，公司2025年權益合同銷售金額約330.1億元，權益銷售面積約402萬平方米。
雖然房地產行業整體承壓，但碧桂園在其“大本營”廣東仍有較高的影響力。以韶關市場為例，2025年全口徑資料顯示，碧桂園以21.46億元銷售額位居當地房企榜首。
2026年以來，房地產市場整體也出現回穩跡象。根據克而瑞資料，在2026年1—2月中國房企銷售權益金額、操盤面積排行榜中，碧桂園均位列前十。
碧桂園總裁程光煜提出，今年3—4月將是重要的觀察窗口，要求全員必須圍繞3—4月“春雷行動”關鍵節點部署鋪排，系統推進銷售工作。
中指研究院高級分析師孟新增認為，進入2026年，政策層面釋放出清晰的“穩預期”訊號，年初已有多項具體措施落地，包括換房退稅政策延長、白名單項目貸款展期及結構性降息、支援城市更新等，旨在從需求端與融資端協同發力，提振市場信心。整體來看，房地產政策已進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。
輕資產業務回暖
證券時報記者注意到，在重資產的房地產主業承壓之際，碧桂園旗下以代管代建、商業管理為代表的輕資產業務則表現出較為明顯的回暖態勢。
2021年，碧桂園提出“一體兩翼”戰略，即以地產開發為主體，科技建造與代管代建為兩翼。其中，代管代建類股由碧桂園旗下子公司鳳凰智拓建管公司（簡稱“鳳凰智拓”）所承攬。
具體而言，代管代建的具體業務包含“政府代建”“商業代建”“資本代建”、“管理諮詢”四大類，服務於政府機構、城投公司、資管公司、民營房企等各類客戶。
在房地產行業“黃金時代”，無重資產投入、回報率相對不高的代管代建只是一門比較邊緣化的生意。如今，滄海變桑田，這一業務反而成為碧桂園“造血”的重要來源。
“截至2025年12月，鳳凰智拓已累計承接代管代建項目達200多個，累計管理面積近2000萬平方米。目前在管代建項目近20個，在管開發麵積近300萬平方米，在售貨值約300多億元，覆蓋全國20個城市。”鳳凰智拓有關負責人介紹。
除了代管代建，碧桂園旗下另一輕資產的商管業務，也在近一年多取得積極進展。
今年2月，碧桂園商管中標並簽約佛山桂城項目（原桂城萬達廣場），更是將這一類股推向了大眾前台。“碧桂園接手桂城萬達”，一度引發市場關注。
“這一項目原來是萬達的輕資產業務，我們從萬達手中承接的也是商管營運這部分業務。”碧桂園商管相關負責人在接受證券時報記者採訪時解釋稱，“項目簽約後，項目業主將投入千萬元進行升級改造，碧桂園商管負責後續的招商營運及品牌輸出，項目將更名為碧桂園商管自有品牌‘鳳凰薈’。”
據該負責人介紹，2024年至今，碧桂園商管新增管理面積23.1萬㎡，其中長租公寓品牌“碧家公寓”新增房源超過2400間，管理規模接近3萬間。
“以長租公寓來看，目前我們幾乎所有單個項目都處於盈利的狀態。對於未來，我們將不以項目數量為重，更關注‘能不能把每個項目持續做好’，穩步提升體系化營運能力。”該負責人表示。
“二次創業”進行時
2025年11月，碧桂園在債務重組落定後，董事會主席楊惠妍首次提出了“二次創業”的概念。“重組通過是債權人對公司未來的認可，將為公司恢復正常經營爭取更寬鬆的空間，接下來就是系統性推進轉段，轉段就是一次蛻變，更是碧桂園的‘二次創業’。”楊惠妍說。
今年3月，碧桂園召開的月度管理會議上，“轉段”一詞再度被提及。楊惠妍說：“自2025年3月開始走出去，通過與同行業、跨行業交流中，深入探索行業變局下的新發展模式，並以保交房為先、債務重組為要、保主體為本，為2026年的關鍵轉段做好準備。”
2026年，被楊惠妍定位為“碧桂園從保交房向正常經營轉段最關鍵的一年”。楊惠妍直言：“唯有紮實落地2026年各項工作，才能為未來3—5年高品質發展築牢根基，實現碧桂園二次成長。”
未來3—5年，楊惠妍為碧桂園定下的戰略核心是“建構核心競爭力”：在產品伺服器端，堅定客戶導向，推進第四代住宅迭代，落地適老化、寵物友好等適配不同人群需求的產品設計，同時依託碧桂園全產業鏈優勢打通產品設計、物業服務等環節。“提供的不僅是房子，而是一種生活模式”。
值得一提的是，就在近期，市場還傳出碧桂園“大規模召回離職員工”的傳言。證券時報記者此前從碧桂園獲悉，《離職人員返聘管理辦法》在公司內部長期存在，每年都會根據政策形勢進行修訂，最新的一次修訂發生在今年1月，並非新出台政策。另據記者瞭解到，碧桂園近期暫時沒有大規模或某個業務類股集中的招聘動作，主要是正常的崗位補缺。
但在嚴躍進看來，碧桂園這一動作具有指標意義，“此次舉動是其經歷深度調整後，經營重心發生實質性轉變的訊號，正著手為現有業務補充力量，逐步邁入‘經營恢復’的重塑階段”。
從碧桂園2025年年報來看，截至2025年末，公司員工總數為1.41萬人，較2025年中期的1.79萬人減少了約0.38萬人。
而在資本市場層面，根據MSCI公佈的調整結果，碧桂園正式被納入MSCI中國小盤股指數，並於2月27日正式生效；3月20日，碧桂園納入富時羅素全球股票指數系列正式生效。公開資訊顯示，截至3月21日，內地投資者通過港股通持有碧桂園的比例已升至17.7%，較2025年末的15.3%提升2.4個百分點。 (e公司)