深圳調研第三天，看了寶安沙井、海洋新城、光明。
說實話這一天乏善可陳，因為彼此距離太遠，需要長距離開車，反而比前幾天都要累。
但是一天看下來之後，會給你一個非常強烈的感覺，這些外圍區域簡直是另一個世界。
昨天的稿子我們說過，深圳核心區的福田南山，包括龍華，整體供需正在逐漸失衡。
但是這個結論在這些外圍區域，卻是完全不存在。不僅不存在，並且海量的供應正在一步步衝擊本就脆弱的外圍市場。
話不多說，直接上圖吧。
這是沙井的網紅盤，鴻榮源嘉譽府，這個一個巨無霸的城改項目，有50萬方的商業，有學校。品質很一般，戶型也很一般，裝修也很一般，但是量卻無比的大。
這是已經交房的前期地塊，密密麻麻的樓棟，織成了密不透風的牆。
將近50層的超高層，將這個小區圍成了一座天井。
這個項目的主力戶型就是三房小戶型。
這些意味著什麼？
意味著這些高大的樓棟，每一棟都會有很多很多房源組成；這些樓棟組成的小區，則會有更多海量的房源。
而放大到整個大組團，房子簡直是多到不計其數。
這不只是沙井才這樣；而是整個外圍板塊的共性現象。
下面是沙井的另一個巨無霸項目海岸城。
這個項目對外宣傳的是號稱2平方公里，也是一個無所不包的巨無霸項目，也是四五十層樓高的超高層。幾年前開盤時，曾經是萬人搖的網紅盤。
這是項目的已交房實拍圖。
這也是鴻榮源嘉譽府特別喜歡拿來對比的一個項目，他們會告訴你，這個項目賣了幾年，越賣越便宜，從將近6萬一路賣到了3萬。
但很顯然，嘉譽府的人也並不是無故詆毀，這個項目確實因為體量太大。但品質也確實比鴻榮源嘉譽府好很多。
下面這個項目原則上也是在沙井，但是卻有一個更震耳欲聾的名頭，叫前海2.0，也叫海洋新城，這個海洋新城據說是深圳最後一塊填海地塊。
藉著這個概念，卓越在這裡做了另一個巨無霸項目，卓越前海未來城。
同樣的配方、同樣的組態，同樣的高密度，同樣的海量房源；以及不知道能開發到何時才能結束的巨大地塊。
沙井是如此，光明更是如此。
這是鳳凰城幾公里外的一個大盤。
如果將名字蓋住，和前面三個項目的規劃圖放在一起，你能分得出誰是誰嗎？反正我是不能，它們簡直是一個模型刻出來的。
龐大的地塊，將近50層的超高層，源源不斷的房源。
這張圖是在科學城公園邊上一個項目中拍的，上面的框框全是一個又一個項目，並且大多數項目都已經賣成了現房。
不僅是這些項目，而是這篇文章裡所寫的上面所有項目，基本都已經是現房。
有時候會給你一種錯覺，彷彿這些地方的房子永遠都賣不完，越賣越多。
外圍的海量供應，將成為深圳遠郊市場最致命的因素。
但其實這些都還不是最主要的，更誇張的是，前面這些房子還不知道何時才能消化完，而新的供應卻又已經出來了。
4月底，深圳一口氣通過工業用地調整，對光明區公明北、公明田寮—玉律、公明中心調出二十多塊住宅用地，同時也在坪山中心片區西南部一次性調出14宗住宅用地，累計調整規模超過數百萬平的住宅建築面積。
再疊加上間已經出讓的土地，比如說今年2月光明核心區一次行就出讓了5塊宅地。並且位置都非常好。還有寶安、龍崗等等也都在頻繁出地。
也許大多數城市都是一樣的吧，就是城市外圍的地似乎都像是可以批發的，要多少有多少！
並且這些區域又最容易造概念、造新區；現在的學校又全是教育集團，幾乎可以隨意落地。到時候更新的概念、更新的介面，可能就會誕生新的造勢機會吧！
很顯然這些新地塊，都將會是以新規的產品入市，因為這些地塊的容積率都極低，從3.1到2.1之間。這個容積率條件意味上面我們看到的那些密不透風的樓棟，將成為過去式。
當這些低容積率新規產品入市時，上面這些巨無霸舊規住宅所沉澱下的海量二手房都將會迎來降維打擊，到那時，就是舊規二手房自身的龐大存量、加上大量新規住宅的降維打擊；這種雙重衝擊將是深圳外圍市場不可解的緊箍咒。並且和核心區不一樣，外圍市場是可以無限供地，無限出最新產品的。
我們回看深圳市場最熱的那些年，最大的特徵就是供應極其稀缺。
當地媒體的統計數是，2013年3宗；2014年1宗；2015年4宗；2016年4宗；2017年1宗，只租不售；2018年10宗，其中5宗為只租不售安居房。
這導致在2015年到2021年之間，深圳整體供應極其稀缺。
而從2022年開始，深圳進入到批次供地時代，全城都有大量住宅用地入市，深圳市場也隨之下行震盪。
如今，更大的一批住宅用地在外圍集中入市，這對深圳外圍市場意味著什麼呢？也許只有四個字，釜底抽薪。
這是這一次深圳調研，對深圳外圍市場最深的認知！ (成竹全球視野)