在地產“去庫存”大背景下，各大開發商在手存貨規模如何？
業內最新資料顯示，截至2025年末，50家典型上市房企存貨帳面價值合計7.10兆元，同比下降14.7%。其中，41家企業的已竣工存貨規模為1.57兆元，較年初下降9.1%，近年來該指標首次出現年度絕對值下降。
已竣工存貨即房企的“現房庫存”，是指其已完工但尚未出售的房產。如果房企已竣工存貨佔比過高，代表企業銷售去化不佳、流動性壓力增大。
如今，典型房企的“現房庫存”規模掉頭向下，在業內看來，這一資料的“歷史性轉變”，或許意味著行業現房去化已取得實質性的成效。
房企存貨規模普降
自本輪地產出清周期以來，諸多房企受制於資金壓力，拿地投資力度大幅降低；開發好現有資源、加大在手項目去化，成為各大企業的重點工作。
從絕對值來看，當前房企整體存貨規模依然不小，但呈現逐年下降趨勢。
普睿地產研究最新報告顯示，截至2025年末，50家典型上市房企存貨帳面價值合計7.10兆元，較2024年末的8.33兆元下降14.7%。
自2022年以來，行業存貨規模已連續四年負增長，從峰值的11.52兆元（2021年末）累計下降約38.4%，超4.4兆元的存貨已從房企資產負債表中消化。
房企存貨主要由土地（擬建開發產品）、在建的房子（在建開發產品）和建好的房子（開發產品）組成。近年來房企存貨規模逐年下降，主要因拿地力度大幅減弱，同時加大在手項目去化所致，與行業縮表的趨勢一致。
如果單看A股房企，第一財經據WIND資料統計發現，從2023年到2025年間，公佈資料的77家A股房企的存貨總額從5.01兆下降至了3.39兆。
這三年間，頭部房企中保利發展（600048.SH）的存貨規模從8695億元降至6681億元，綠地控股（600606.SH）從5678億元降至4682億元，萬科A（000002.SZ）從7016億元降至3737億元，招商蛇口（001979.SZ）從4167億元降至3623億元。
實際上，房企存貨規模並非越小越好，如果存貨規模過小，企業可能因資源偏少而發展後勁不足。但另一方面，如果房企的現房庫存（已竣工存貨）規模過高，則意味著企業銷售去化較為不暢，可能帶來相應的資金壓力。
普睿地產研究表示，截至2025年末，41家公佈細分資料的典型房企中，已竣工存貨指標的總計規模為1.57兆元，較年初的1.73兆元下降9.1%。
該機構稱，這是房企該指標首次出現年度絕對值下降。此前雖有“中期降、年末升”的波動，但全年維度下竣工庫存從未出現縮減。2025年這一突破，或許預示著行業現房去化已取得實質性的階段成效。
值得注意的是，在房企存貨規模普降的大潮中，部分頭部房企因資金較為穩健、甚至加大拿地力度，企業近兩年的存貨規模並未縮水，反而逆勢提升。
財通證券表示，2025年中國金茂（00817.HK）、中國海外發展（00688.HK）的存貨分別同比+14%、+8%，反映出以上兩家房企逆周期拿地擴張的策略。其餘重點房企的存貨普遍出現下滑，多數房企仍處在大力“去庫存”階段。
資產減值壓力仍在
房企現房庫存規模出現下降，但這並不代表行業去化壓力徹底減輕了。
當前，樓市銷售流速依然較慢，這導致房企的已竣工存貨佔比正在提高。普睿地產研究表示，2025年末41家典型房企中，已竣工存貨在總存貨中的佔比升至22.1%，較年初的20.8%提升1.4個百分點，再創歷史新高。
在銷售去化放緩、庫存周轉下降的背景下，房企已竣工未售項目在存貨中的佔比增加，意味著企業存貨流動性和資產質量面臨一定壓力。
更重要的是，除了竣工物業的去化壓力，房企還面臨資產減值的風險。
普睿地產研究表示，自2021年以來，由於市場處於低位調整，房企銷售持續承壓，存貨跌價準備計提現象愈演愈烈，2025年典型房企幾乎都計提了存貨跌價，並確認了存貨跌價損失2927億元，同比增加68.8%。
單看A股房企，WIND資料顯示，2025年A股上市房企的資產減值損失合計為-1357億元，此前的2024年、2023年則分別為-996億元、-750億元。
上述大額資產減值損失，直接影響了房企的盈利表現，導致行業整體虧損。普睿地產研究稱，自2022年起，典型上市房企的淨利潤出現大幅虧損，2024年進一步擴大至3210億，2025年淨利潤虧損規模為1830億元。
後續，房企資產減值、業績虧損的局面何時有望緩解，業內有不同的看法。
中信證券表示，過去2022年到2025年間，房企花了大力氣去庫存，也取得一定效果，但目前老庫存佔比依然不低，且難以完全透過傳統路徑去化。一方面，未開工土地預計佔這部分老庫存的50%以上，新投入建安資金不夠合理。另一方面，產品競爭越來越激烈，四年時間都難以去化的資產，再用傳統手段去化難度更大。
該機構稱，在房價中性的假設之下，到2027年底，消化庫存對企業的利潤表影響就會比較低；到2028年底，消化低效庫存就基本結束了。房企要徹底解決這個問題，可能還要2～3年時間，目前問題已經在化解的路上。
中銀證券則稱，多數房企在2025年計提減值較多，2026年可能築底，2027年的類股利潤率和業績可能會回升，後續走勢取決於庫存去化情況及價格是否走穩。
東吳證券認為，在庫存去化承壓及項目盈利預期調整背景下，房企仍面臨較大的存貨跌價壓力，一方面會繼續侵蝕當期利潤，延緩盈利修復節奏；另一方面，也有助於釋放歷史高價庫存和低效資產壓力。隨著存量項目逐步結轉、土地成本重估和市場價格走穩，房企減值壓力有望邊際緩和。 (第一財經資訊)