在地產“去庫存”大背景下，各大開發商在手存貨規模如何？

業內最新資料顯示，截至2025年末，50家典型上市房企存貨帳面價值合計7.10兆元，同比下降14.7%。其中，41家企業的已竣工存貨規模為1.57兆元，較年初下降9.1%，近年來該指標首次出現年度絕對值下降。

已竣工存貨即房企的“現房庫存”，是指其已完工但尚未出售的房產。如果房企已竣工存貨佔比過高，代表企業銷售去化不佳、流動性壓力增大。

如今，典型房企的“現房庫存”規模掉頭向下，在業內看來，這一資料的“歷史性轉變”，或許意味著行業現房去化已取得實質性的成效。

自本輪地產出清周期以來，諸多房企受制於資金壓力，拿地投資力度大幅降低；開發好現有資源、加大在手項目去化，成為各大企業的重點工作。

從絕對值來看，當前房企整體存貨規模依然不小，但呈現逐年下降趨勢。

普睿地產研究最新報告顯示，截至2025年末，50家典型上市房企存貨帳面價值合計7.10兆元，較2024年末的8.33兆元下降14.7%。

自2022年以來，行業存貨規模已連續四年負增長，從峰值的11.52兆元（2021年末）累計下降約38.4%，超4.4兆元的存貨已從房企資產負債表中消化。

房企存貨主要由土地（擬建開發產品）、在建的房子（在建開發產品）和建好的房子（開發產品）組成。近年來房企存貨規模逐年下降，主要因拿地力度大幅減弱，同時加大在手項目去化所致，與行業縮表的趨勢一致。

如果單看A股房企，第一財經據WIND資料統計發現，從2023年到2025年間，公佈資料的77家A股房企的存貨總額從5.01兆下降至了3.39兆。

這三年間，頭部房企中保利發展（600048.SH）的存貨規模從8695億元降至6681億元，綠地控股（600606.SH）從5678億元降至4682億元，萬科A（000002.SZ）從7016億元降至3737億元，招商蛇口（001979.SZ）從4167億元降至3623億元。

實際上，房企存貨規模並非越小越好，如果存貨規模過小，企業可能因資源偏少而發展後勁不足。但另一方面，如果房企的現房庫存（已竣工存貨）規模過高，則意味著企業銷售去化較為不暢，可能帶來相應的資金壓力。

普睿地產研究表示，截至2025年末，41家公佈細分資料的典型房企中，已竣工存貨指標的總計規模為1.57兆元，較年初的1.73兆元下降9.1%。

該機構稱，這是房企該指標首次出現年度絕對值下降。此前雖有“中期降、年末升”的波動，但全年維度下竣工庫存從未出現縮減。2025年這一突破，或許預示著行業現房去化已取得實質性的階段成效。

值得注意的是，在房企存貨規模普降的大潮中，部分頭部房企因資金較為穩健、甚至加大拿地力度，企業近兩年的存貨規模並未縮水，反而逆勢提升。

財通證券表示，2025年中國金茂（00817.HK）、中國海外發展（00688.HK）的存貨分別同比+14%、+8%，反映出以上兩家房企逆周期拿地擴張的策略。其餘重點房企的存貨普遍出現下滑，多數房企仍處在大力“去庫存”階段。

房企現房庫存規模出現下降，但這並不代表行業去化壓力徹底減輕了。

當前，樓市銷售流速依然較慢，這導致房企的已竣工存貨佔比正在提高。普睿地產研究表示，2025年末41家典型房企中，已竣工存貨在總存貨中的佔比升至22.1%，較年初的20.8%提升1.4個百分點，再創歷史新高。

在銷售去化放緩、庫存周轉下降的背景下，房企已竣工未售項目在存貨中的佔比增加，意味著企業存貨流動性和資產質量面臨一定壓力。

更重要的是，除了竣工物業的去化壓力，房企還面臨資產減值的風險。

普睿地產研究表示，自2021年以來，由於市場處於低位調整，房企銷售持續承壓，存貨跌價準備計提現象愈演愈烈，2025年典型房企幾乎都計提了存貨跌價，並確認了存貨跌價損失2927億元，同比增加68.8%。

單看A股房企，WIND資料顯示，2025年A股上市房企的資產減值損失合計為-1357億元，此前的2024年、2023年則分別為-996億元、-750億元。

上述大額資產減值損失，直接影響了房企的盈利表現，導致行業整體虧損。普睿地產研究稱，自2022年起，典型上市房企的淨利潤出現大幅虧損，2024年進一步擴大至3210億，2025年淨利潤虧損規模為1830億元。

後續，房企資產減值、業績虧損的局面何時有望緩解，業內有不同的看法。

中信證券表示，過去2022年到2025年間，房企花了大力氣去庫存，也取得一定效果，但目前老庫存佔比依然不低，且難以完全透過傳統路徑去化。一方面，未開工土地預計佔這部分老庫存的50%以上，新投入建安資金不夠合理。另一方面，產品競爭越來越激烈，四年時間都難以去化的資產，再用傳統手段去化難度更大。

該機構稱，在房價中性的假設之下，到2027年底，消化庫存對企業的利潤表影響就會比較低；到2028年底，消化低效庫存就基本結束了。房企要徹底解決這個問題，可能還要2～3年時間，目前問題已經在化解的路上。

中銀證券則稱，多數房企在2025年計提減值較多，2026年可能築底，2027年的類股利潤率和業績可能會回升，後續走勢取決於庫存去化情況及價格是否走穩。

東吳證券認為，在庫存去化承壓及項目盈利預期調整背景下，房企仍面臨較大的存貨跌價壓力，一方面會繼續侵蝕當期利潤，延緩盈利修復節奏；另一方面，也有助於釋放歷史高價庫存和低效資產壓力。隨著存量項目逐步結轉、土地成本重估和市場價格走穩，房企減值壓力有望邊際緩和。 (第一財經資訊)

“2023年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單從側面反映出，在優秀的董事會治理下，企業可以在複雜環境中保持穩定性，並展現出跑贏市場的實力。

房地產新時代，唯一不變的是變化。

4月22日，金地集團新一屆董事會落定，徐家俊當選金地第十屆董事會董事長，福田投資董事長季彤出任金地副董事長，金地董事會還聘請了李榮輝出任總裁兼財務總監，李榮輝是生命人壽派駐到金地的董事。

“新一屆董事會將背靠各方股東的支援，充分發揮和利用混合所有制的優勢，確保公司經營決策的科學性和前瞻性。”金地集團方面表示，有理由相信一個規模適中、專業互補的董事會以及“老中青”相結合的經營管理團隊，將為金地集團在當前市場環境下保持生產經營的穩定提供有力保障。

如市場預期，金地集團形成了多元、均衡的新一屆董事會結構，也是金地集團發展歷程和公司治理上的一個重大轉折點。

變革始終在持續。2023年以來，隨著多位知名房企創始人、掌舵者及明星職業經理人的加速“退場”，各家企業的董事會架構也隨之調整。一方面反映出整個行業在面對未來不確定性時的思考和探索，另一方面，更多元的董事會決策方也能讓投資者看到更多創造價值的可能。

今年，中國房地產報推出的“2023年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單，繼續以已發佈2023年年報的A股和H股上市房企為候選池，根據上市房企截至2023年年末的淨資產收益率、市值、市值增長率、營業收入增長率、董事會構成質量與多樣性等多個維度指標，測算推出“2023年度中國上市房企最佳董事會TOP30”。

從各項資料指標來看，“2023年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，央企、國企及混合所有制企業佔據總榜單的比例約65%，地產國家隊走強的氣勢越來越濃。在榜單前10排名中，只有少數2家穩健型民營房企入圍，分別是龍湖集團和濱江集團。

全新的時代，需要全新的戰略和組織體系變革。“2023年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單也從側面反映出在優秀的董事會治理下，企業可以在複雜環境中保持穩定性，並展現出跑贏市場的實力。

具體來看，2023年董事會綜合指數平均值為0.79，同比基本持平。相比2022年榜單中的TOP30強房企，排名已發生明顯變化，有5家房企與TOP30榜單失之交臂，取而代之的是融創中國、旭輝控股、龍光集團、中梁控股和寶龍地產，它們受益於營業收入增長幅度和董事會構成的多樣性排名有所提升，但原本基數相對較低。

房地產行業在市場調整中加速洗牌，競爭格局也在加快重塑。在“2023年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，董事會綜合指數在0.9以上的有6家房企，比2022年少了3家。中海地產、保利發展和華潤置地拿下前三甲，中海地產的各項指標以“穩”取勝，綜合指數達到 0.98，這也與中海地產一直以來向外界釋放的“信心”相呼應。保利發展的營業收入同比增長和超過1000億元的市值都是加分項，排名由2022年榜單中第8名重回前三；排在後面的是建發國際和綠城中國，發展較為穩健。萬科和龍湖均因市值和營業收入較大的跌幅拉低了評分，滑出前三陣營。2022年，萬科是2000億級市值龍頭公司，但到了2023年底萬科A市值下降到1161.52億元，同比下滑43.03%；龍湖則是去年唯一市值超過千億元的民營房企，2023年下幅45%至747億元。

這是一個訊號，房企市值大幅縮水是這一季榜單最明顯的特點，九成房企市值縮水，僅有3家房企市值出現小幅上漲。上榜企業中千億元市值房企跌剩4家，這4家房企2023年市值也無一例外下跌，跌幅均在30%以上。

綜合指數在0.8以上的有10家房企，相比2022年榜單少了7家房企。濱江集團、越秀地產等幾家房企或因較高的ROE，或因相對較高的營業收入增長率成為該指數陣營的“常客”；處在綜合指數0.6~0.8的房企大多因截至2023年年末ROE的負值表現、市值大幅縮水50%左右拉低了董事會綜合指數。這是行業整體大環境使然，絕大部分民營房企因存在較大債務壓力，在行業縮表出清過程中站在了十字路口，引發了董事會“定戰略、作決策、防風險”的思考。

困難的另一面意味著探索與新機。董事會建設是一項關鍵任務，如何排兵佈陣帶領企業走向新的發展階段成為市場關注焦點。

此外，董事會的基本前提和核心目標之一就是建立和維持股東價值，最佳化資本回報率。為了持續實現這些目標，董事會也要專注於讓企業的品牌資產成為消費者心目中的聲譽資產。面對已經發生重大變化的房地產市場供求關係，唯有徹底思變、求變，以好品牌、好產品、好服務為引領，以高品質發展思路引領企業繼續前行，共同建構房地產發展新模式，方能行穩致遠。

身處變局之中，如果要給當下房地產企業董事會一個最好的註解，那就是：“越過山丘”，通過穩健與創新發展，在風浪中駛向安全邊際。

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兆現房庫存規模持續下降，但房企減值壓力仍未消除

2023年中國上市房企董事會TOP30強揭曉丨財報觀察