說真的，這是這一趟在深圳調研，最真實的感想。身為一線城市，深圳樓市已經被遠遠地落在了後面。
不說和上海比，就說和杭州，今年杭州新開盤的項目，價格都已經上了10萬+/平；高的能到15萬/平。
但是深圳，最熱的類股，也不過是這個價格。甚至南山核心區，價格最低已經滑到了8萬多。
4月份，杭州住宅的套均價是549萬元；
而深圳的套均價是577萬。
在限價取消後，杭州房價如脫韁野馬，拉都拉不住了。
再說拍地，杭州最高樓麵價已經達到了8.8萬元/平方米，超過深圳，排在上海和北京之後，全國第三。
無論怎麼看，深圳都不該如此？
深圳人沒有杭州有錢嗎？絕對不是。
4月28日，均價14w的招商海宴府開盤，最低套價都1700萬了，最後108套房子一次性賣了98套。
在深圳核心區看房的時候，我一直覺得動輒驗資，開發商很看不清形勢；
但對比杭州之後，發現是我錯了。因為連未來科技城賣5萬的房子都需要驗資200萬。
而類比前海、南山和寶中的豪宅，是需要驗資2000萬，最高可以達到3800萬的。
這一比，深圳真的不算什麼。
新房如此，二手房呢？深圳也被甩在了身後。
- 錢江新城（上城）：二手 8–12 萬
- 錢江世紀城（蕭山、奧體）：二手 5–8 萬
- 湖濱-武林（上城 / 拱墅）：二手 10–15 萬，老破小也貴。
- 濱江核心（區政府 / 物聯網小鎮）：二手 4–6 萬
對比深圳前海三灣、南山核心區、寶中核心區、福田核心區；杭州的二手房價格並沒有拉開！
所以，最終的問題只有一個，是深圳的價格太低了？還是杭州的價格太高了？
其實最終的結果是，深圳這一波下調，調的有點過火了。
最有價值的學區房，下調了30%；這已經是深圳最低降幅了。
最終，整個核心區，下調幅度在40%；而遠郊能到50%。
這個下調幅度，已經追平很多二線了，比如鄭州、武漢、天津；全國公認的三大領跑下降城市。
很明顯，深圳超調了！
對比香港，香港在市場最冷的時候，對比2021年的高點，市場下調幅度是28%；然後在2024年底就開始觸底，2025年開始平穩反彈，下半年開始上行周期。
但深圳這樣一個底色如此優質、如此有前景的城市，市場表現卻絲毫無法匹配其城市量級本身。
這裡面一定是那裡出問題了？
是深圳前幾年炒的太過火了？
但杭州炒的程度，一點都不比深圳弱，連遠郊的良渚新城都能個個萬人搖。
後來赤灣的售樓部裡，我找到了答案。
這是這個項目139平的五房戶型圖，這個五房是貨真價實的大五房，和廣州、以及北方城市特別流行的四代宅非常非常像。
這是大四房戶型圖，大家猜這個戶型面積是多少？
只有113平，但空間感秒殺深圳現有的99%的同戶型面積樓盤。
並且這個項目裝修標準非常高，室內牆壁用的都是很多豪宅項目在公區才用的天然天鵝絨肌理漆。
所以這個項目雖然在赤灣，整個深圳核心區最差的版塊之一。但爆火到置業顧問客戶都接待不過來，看樣板間需要排隊。
這個時候，我突然明白了一件事，排除那些動輒總價幾千萬的頂豪，深圳的中產有錢人其實並沒有體驗過什麼才叫好產品。
因為深圳本身就是一個極度缺乏產品力的城市。
就算是有了新規住宅，也只敢在飄窗上下功夫，做的唯唯諾諾。
這是杭州一個項目的石材用料表格。深圳和杭州差的地方，就在這張圖中。
杭州是有強大的產品力支撐的，不怕你有錢，因為總有一款產品可以匹配你。
但是深圳就不一樣了，除了幾個網紅的頂豪，大部分有錢人都只能住在和房價不相匹配的剛需、最多剛改的住宅樓裡。
所以，深圳的有錢人一直是被抑制需求的。
這座H型的樓，右邊這一棟，就是前海住宅的最低價，8.2萬一平，總價超過了730萬。如果你想700多萬買前海，就只能買這裡。
深圳住宅的價格和產品本身是不相匹配的。所以，當下行行情的時候，最後的產品力托底卻完全沒有。
只能一瀉千里！
好的是，深圳最新的產品力正在逐漸追趕，就像上面的赤灣那個產品一樣，就算再很差的地段也能暢銷。
還有開盤就去化90%的招商海晏府一樣，最新的產品力在支撐著客群的吸引力。
可以推定的是，後期新規之下的新產品接踵上市後，高總價低品質或高總價老舊二手房大機率將迎來巨大的衝擊。
深圳核心區未來的二手房市場，將被現在的新規產品重塑。而現有的新規產品，因為處在下行行情的影響，都在大折扣出貨回款，南山核心區最低才8萬多。
這就是眼下深圳的機會。
還是那句話，別人的危機，就是你的機會！ (成竹全球視野)