現在來深圳買房，不管是本地人，還是外地人，如果照搬幾年前那一套理論，恐怕要吃虧了。
從21年的208新政到現在，都過去五年半了，發生了這麼多事，市場怎麼可能不變呢？
變在那裡？直接上乾貨。
第一，二手房不再受歡迎
2019和2020年是二手房的天下，原因是當時的新盤少且貴，買家太多，新房嚴重供不應求，大家就烏泱烏泱地轉到二手市場。
於是二手房不管好的差的，全部雞犬升天，那兩年真是二手房業主的黃金時代，漫天要價，坐地還錢，當然現在只剩下回味了。
當下的市場供過於求，或者供求相等，只要有的選，大家還是喜新厭舊，還是首選新房。
於是新房好賣二手不好賣。
第二，人人都愛新規盤
新盤市場既有新規盤又有舊規盤，大家當然更愛新規盤，得房率高，容積率低，戶型和品質更好，以後在二手市場也更有競爭力。
於是，新規盤明顯去化更快，舊規盤只能慢慢賣或者打折賣。
第三，位置好、品質好的新規盤，高價不愁賣。
去年底的沄璽，中信信悅灣，今年的觀潮府，招商海宴府，已經一次次證明了市場的接受度，比大家想像的高太多了。
第四，新盤倒掛完全消失
這個現像已經從核心區蔓延到了龍華。
即將上市的民治新盤中海雲頌玖章，是一個典型案例。
雲頌玖章在民治的白石龍和民樂站之間，享民治最好的配套，初中共享深外龍學位，高品質低密度，上市後會是龍華新盤的扛把子。
中海雲頌玖章的定價是7-8.5萬，沒有小戶型，總價750-1200萬，驗資200萬。
有朋友問我，這個盤是不是定價高了？
我說表面看定價高了，但是旁邊的萬科金域華府，樓齡16年，現在還能成交到7萬，雲頌玖章作為新規盤，賣7萬多貴嗎，一點也不貴。
為什麼覺得貴，是這幾年被慣出來的毛病，新盤有倒掛才買。
親，那個時代結束了，新盤倒掛本來是不正常的，新盤正掛才是正常的，倒掛是特殊時期給的歷史紅利。
隨著新盤的不斷去化，新規盤的不斷推出，紅利期已經結束了，新盤比二手貴正迅速從核心區向近遠郊蔓延。
前幾天，有兩個24年跟著我買新盤的粉絲給我發資訊，問他們買的房子到底賺沒賺，他們當時一個買了卓越九瓏，一個買了中洲灣迎海，都是7萬多入的。
我說肯定是賺了，同位置的新盤今年全部10萬+，但是他們的房子沒進入二手市場，成交價不好說，雖然是舊規盤，9萬+肯定是有的。
聊了這麼多，其實就想說一句話：深圳樓市的底層邏輯已經變了，再用老思路去買房，很容易踩錯節奏。
這兩天，我把深圳在售新盤全部梳理了一遍，分成了四個檔位。
分別是300萬以下、300-500萬，700-800萬和900-1200萬，每個檔位都選了我認為最有價值的2-4個盤，一共有十幾個。
為什麼做這個篩選工作，因為深圳有200多個在售新盤，不要說外地人，就算是本地人，看完200多個新盤名單也是雲裡霧裡，連位置都搞不清，更不要說分辨價值高低。 (成竹全球視野)