中國國家級重大戰略舉措已然啟動，總額高達15兆元的城市更新項目正式落地實施。近日，國務院正式對外公佈了《城市更新“十五五”規劃》，此規劃標誌著中國首個國家級城市更新專項規劃的誕生。在未來五年內，將有15兆元的巨額資金投入存量房市場，這無疑是今年最為重大的民生利多政策之一。
規劃中明確設定了若干核心量化目標：未來五年內，計畫新開工改造11.5萬個老舊小區，改造城鎮危舊房屋50萬套以上，全面升級改造地下管網36.5萬公里，並對1500個老舊街區和廠區進行改造提升。由此可見，此次改造的力度與覆蓋範圍均相當可觀，對於城市整體發展及房地產行業的長遠進步均具有積極意義。
然而，通過對比分析不難發現，“十五五”期間的城市更新改造項目，在力度上相較於“十四五”期間有所減弱。例如，“十四五”期間，中國改造了24.1萬個老舊小區，數量是“十五五”計畫的兩倍有餘；同時，改造了7200多個老舊街區廠區，數量接近“十五五”計畫的五倍。儘管從單項資料規模來看，“十四五”的改造規模遠超“十五五”，但值得注意的是，兩個階段的總投資規模卻大致相當，均維持在15兆元左右。
這一差異揭示了資金分配方式的根本性轉變：儘管資金總額未變，但投入方向與重點已截然不同。“十四五”期間的老舊小區改造，多侷限於外牆粉刷、道路修繕、路燈更換等表面工程，被部分人戲稱為“面子工程”，單戶投資額約為1萬元。而“十五五”則截然不同，此次改造更加注重實質性改善，將資金重點投向解決安全隱患、提升居住品質等核心領域。例如，全面消除D級危房；對地下管網進行全面更新，並增設智慧監測系統；為老舊小區加裝電梯、進行適老化改造、建設養老托育配套設施等，單戶投資額直接提升至2至3萬元。
尤為引人注目的是，此次國家首次在專項規劃中明確表態支援“老舊住房自主更新、原拆原建”模式。這意味著，業主將擁有更大的自主權，可以自行決策並出資拆除危舊老房，在原地重建新房。此次城市更新規劃，實現了從“十四五”期間注重城市外觀美化，到“十五五”期間聚焦居住舒適度與安全性的顯著轉變。這一戰略調整對房地產市場構成重大利多，它不僅能夠有效支撐老舊住宅的價值，預防二手房市場出現劇烈波動，還具備帶動上下游多達數十個相關產業發展的潛力，進而創造大量就業機會，並有效刺激消費增長。
然而，近期網路上出現了一些不實言論，聲稱此次城市更新等同於新一輪的棚改貨幣化，預示著房價將再次大幅攀升。此類觀點實屬無稽之談。具體而言，“十五五”規劃在五年內僅計畫改造50萬套危舊房屋，年均改造量約為10萬套。相比之下，2016年棚改高峰期，年開工量高達606萬套，其中超過半數採用貨幣化安置方式，即直接向民眾發放現金以促進購房。由此可見，“十五五”期間的拆遷總量，尚不及2016年棚改高峰期年拆遷量的六十分之一。
進一步分析資金流向，棚改時期的資金，超過70%直接流入民眾手中，且大部分轉化為購房資金，成為推動房價上漲的關鍵因素。而此次城市更新，超過70%的資金則投入到建築材料、管道裝置、工程施工等領域，真正惠及民眾的資金佔比極低。因此，此次城市更新政策，實質上是對房地產市場的一種“托底”措施，而非旨在“刺激”房價上漲。
該政策有助於房地產市場逐步回歸健康軌道，促進城市營運更加合理有序。當前，中國房地產市場面臨老舊房屋佔比日益增大的挑戰。據住房城鄉建設部資料顯示，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中，建成年份超過30年的房屋佔比已接近20%，且這一比例將持續上升，預計到2040年前後，將有近80%的房屋進入設計使用年限的中後期。因此，未來一段時間內，“改善老舊房屋條件”將成為城市更新的核心任務之一。
但需明確的是，若期望此次城市更新政策能像2016年棚改那樣，短期內推動房價翻倍上漲，顯然是不切實際的。因為當前城市更新的主要目標並非推高房價，而是通過舊城改造等方式，促進房地產市場平穩健康發展。採用原拆原建策略，可有效啟動老舊房屋的潛在價值，為二手房市場提供價格支撐並增強其流動性，從而防止市場出現失速下滑的情況，同時避免採取大規模拆遷與重建的方式。就城市發展路徑而言，應摒棄傳統的“外延式擴張”模式，轉而聚焦於存量資源的最佳化升級，重點補齊城市管網、危舊房屋及公共服務設施等方面的短板，以此提升城市的安全性、宜居性及抗風險能力。從經濟視角審視，“十五五”規劃期間預計約15兆元的投資規模，將直接帶動建築、建材、家裝、家電等相關產業鏈的發展，進而創造大量就業機會，有效擴大內需，這亦是城市更新工作的核心目標與長遠意義所在。 (房地產那些事兒)