01. 深圳房價，重回6萬
儘管有五一長假影響，但北上廣深四大一線城市5月份的樓市，依舊交出了一份靚麗成績單。
北京方面：5月北京二手房網簽成交量16008套，雖然環比有所下降，但是同比上升約12%，為近5年來同期新高。
上海方面：2026年5月，上海二手房網簽成交28023套（全口徑資料，含商業、車位等），同比增長約31%。這一成交規模不僅創下近6年來的5月份同期新高，即使放在近十年的時間跨度中，也僅次於2020年5月約3.05萬套的成交水平。
廣州方面：二手房網簽10100套，環比增長19%，同比增長31%；新房網簽7180套，環比增長25%，同比增長9%，合計超1.7萬套，均創近一年單月成交新高。
深圳方面：一二手房合計網簽13348套，環比增長6%，同比大漲28%。其中，新房市場表現尤為亮眼，一手房合計網簽6651套，環比激增21%，同比增長36%，成為拉動整體成交的主力。二手房網簽6697套，環比下跌6%，同比上漲21%。
其中一二手住宅合計成交14個月以來首次突破萬套。
此外，深圳的房價，也悄悄漲破了6萬元，再次回到“6”字打頭時代。
樂有家研究中心統計，5月份深圳二手房成交均價高達6.08萬元，相較於4月份環比上漲了4.8%。
貝殼找房追蹤的資料顯示，5月份深圳二手房成交價環比上漲了4.1%，至4.78萬元。
02. 深圳房價為何漲了
關鍵問題來了，一線城市5月份的火熱成交，是否意味著樓市就此築底，要開始反彈了？
本號的觀點依舊不變，上漲是階段性的，築底尚未到來。
首先，我們要清楚一點，現在官方媒體對樓市的報導，基本都是抓住一個利多點無限放大。
比如北京二手房成交量，3月份以來其實是持續下跌的，3月份二手房成交19886套，4月份17893套，5月份成交16008套。
但官方媒體有意無限放大同比，得出了創五年來同期新高。
這種說法沒有錯，但報喜不報憂的做法已經成為了慣例。假如同比下降，環比上漲，他們就會強調環比。反正那個資料好，就會強調那個資料。
上海也是一樣。上海3月二手房成交3.12萬套，4月成交2.87萬套，5月份成交2.8萬套，當然5月份有五一假期影響在。
其次，深圳、廣州成交量上漲，更多是4月末新政的短期效果，特別是廣州。
4月29日，深圳發佈了樓市新政，進一步放鬆限購。
在此之前，福田、南山以及寶安區新安街道，仍需要一年社保才能購房，且限制套數。
新政則規定，只要有深圳居住證，就可以買一套，沒了社保限制。
而且，擁有深圳一年社保或納稅證明的，在原限購區內可以增加一套購房權限，也即在南山、福田和寶安新安街道，原來只能買兩套，現在可以買三套。
除此之外，深圳還上調了公積金貸款額度。
廣州立刻跟隨，但廣州已經是完全不限購了，於是廣州推出了提高公積金貸款額度，給予“賣舊買新”最高3萬元補貼，並直接鼓勵有條件的區在土地出讓時，結合義務教育階段學位承載能力和地塊實際情況，推出“預售階段確定學位”“網簽後即可入學”等措施。
這一招增強了房子學位的確定性，進一步鞏固入場人的信心。
5月份廣州又陸續增加了兩個大招，一個是進一步擴大“商轉公貸款”的受益範圍，另一個則是官方下場，回收核心區的老破小二手房。
5月26日廣州下發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出回收廣州環城高速以內總價300萬、面積70平以下的二手房。
但同時也強調，收購款全額由銀行專用帳戶託管，定向用於購買新房，確保用於“賣舊買新”全流程“專款專用“，被收購二手房的業主，必須在80天內去買市內新建商品房。
新政作用下，深圳新房成交漲勢明顯，5月份一手住宅網簽量4543套，環比上漲了33.6%，同比上漲了44.4%。
二手房環比則呈現了下跌，5月網簽量為5534套，環比下跌6%，同比上漲21%。
多條措施累計發佈的廣州，則呈現出了新房與二手房，無論環比還是同比，都上漲了不少。
03. 談底部尚早
一線城市，特別是廣州、深圳成交量的回暖，證明這種等級的城市，購買力依舊強悍，口子一放鬆，還是會釋放一部分消費力。
過去幾年就是這樣反反覆覆，出一道新政，成交量反彈一兩個月，然後又下來了。
此外，深圳、廣州不斷湧入的人口也進一步增強了兩座城市的購房需求。
本號不斷強調過，一線城市與部分強二線城市，因為獨特的稀缺性，並不缺購買力，缺的是信心。
本號判斷這類城市尚未見底的邏輯，也在於信心。
本號之所以強調房價見底為時尚早，在於兩點：
第一，從客觀現實來看，信心與預期依舊缺失。
一線城市房價早晚會築底反彈，但節點不會是現在，因為從全國大環境與全球格局來看，經濟回暖與就業復甦，任重道遠。
4月份宏觀經濟資料與央行公佈的金融資料，都是最好的佐證。
國家統計局披露的4月份消費增速降到了2023年以來最低，只有0.2%。
此外，4月份工業產出同比增長4.1%，低於3月份的5.7%，也遠低於市場普遍預期，是自2023年7月以來最低增速。
這反映出民眾的消費，依舊是防禦性的，而非擴張性的。
更能佐證這一論斷的資料，來自央行。
央行公佈的4月份金融資料顯示：
4月份短期貸款（主要是消費貸）減少了4562億元，中長期貸款也即房貸，減少了3408億元。
這是繼2月份房貸負增長後，又一次負增長。
當下是什麼狀況，其實不用看任何資料，因為“錢難賺”、“就業難”已經成為各行各業的共識。
這種背景下，即便是不缺購買力的一線，也會在信心不足、預期不足的背景下，進入新一輪觀望。
當前成交量回暖，只能說明市場情緒有所修復，不能證明新一輪牛市已經到來。真正決定房價方向的，仍然是收入預期、就業預期和經濟預期。
當人們重新相信未來、敢於消費、敢於負債的時候，樓市的真正底部才會出現。
而在那一天到來之前，市場大機率仍將維持反覆震盪、局部回暖、整體向下的格局。
第二，從國際經驗來看，也為時尚早。
按照日本的經驗來看，一線城市的調整，還需要一年左右的時間。
1990年日本房地產泡沫破裂，之後四年日本各地房價無差別下跌，1995年開始東京房價緩慢下跌，2002年東京房價與整個日本房價出現K型分化，東京築底反彈，日本整體房價直到2021年前後才勉強築底，但沒有明顯反彈。
也即是說，日本在房價泡沫破裂開始的五年內，全國各地房價無差別回呼。五年後首都東京緩慢下跌，直到2002年才築底反彈。東京房價調整用了12年。
我們的一線城市房價從2021年開始調整，距今也不過五年而已。
當然，我們也要看到，東京房價調整的12年中，跌幅主要集中在頭五年，之後七年基本是非常平緩的下跌。
這也意味著，我們的一線城市在調整五年後的今天，未來的跌幅空間也不會太大，大機率是在底部橫盤幾年。
對於三四線城市而言，則完全是另一套邏輯。
人口持續流出、產業支撐不足、年輕人不斷離開的城市，房子已經是純純的消費品，徹底喪失了金融屬性。
過去二十多年，中國房地產最大的紅利，本質上來自人口向大城市集中。
今天，人口仍在流動，只是流向更加明確——流向一線城市、強二線城市和都市圈核心區。
因此，未來房地產市場最大的特徵，不是普漲，而是分化。
強者恆強，弱者承壓；核心資產繼續稀缺，普通資產不斷貶值；人口流入區與人口流出區之間的價值鴻溝，將越來越大。
對於深圳、廣州、上海、北京這樣的城市，恰如我上面強調的，早晚會築底反彈，因為人口、產業、資金和資源，依舊在向這些地方聚集。 (城市財經)