5月23日這一天，深圳兩個豪宅項目同時“日光”。深圳灣的中信城開信悅灣，總價5150萬元起的大平層，半小時全部售罄，其中一套頂樓複式備案單價高達39.86萬元/平米，總價超過2億元的單位也賣掉了。同一天，寶安中心區的深圳觀潮，4總價2600萬元起的房源也被一搶而空。
“日光碟”這個詞，前兩年在深圳幾乎絕跡，如今卻開始頻繁出現。這本身就是一個不容忽視的訊號。
我們再把時間線拉長一點看。早在5月3日，光明區的龍湖觀翠苑就已經成為今年深圳第一個“日光碟”，距離4·29新政落地僅僅4天。據項目行銷負責人透露，有位客戶原本已經回了湖北老家，聽說開盤連夜自駕一千多公里趕回深圳買房，在眾多客戶的追捧下，這個項目開盤不到40分鐘就賣完了，連實體樣板房都被客戶買走了。
新房市場的熱度，正在從核心區向外蔓延。而二手房這邊，變化同樣不容忽視。
先看幾個真實成交案例。深圳灣一套小戶型的房子，兩年前買入價1130萬元，今年5月11日以1310萬元成交，業主持有兩年淨賺180萬。同小區另一套大一些的房源，近期以2450萬元成交，比兩個月前同戶型單位的成交價格整整高出112萬元。
這不是個別現象。據相關機構統計，4·29新政落地僅半個月，深圳灣片區就成交了15套二手房，環比增長50%，創下今年同期新高。
價格在漲，成交在加速，市場情緒也在明顯轉向。此前觀望的買家開始重新進場，部分熱門房源甚至出現了久違的競價場面。而賣房業主的心態明顯轉強，議價空間正在持續縮小。樂有家研究中心的資料顯示，截至5月18日，深圳二手房業主上調報價的比例已經達到31%，比4月增加了3個百分點。南山、寶安、龍華等區域的變化尤其明顯。
成交資料更能說明問題。3月份，深圳一二手住宅網簽總量7898套，環比暴漲117%，創下近11個月新高。4月份進一步攀升到9044套，時隔12個月重新站上9000套關口。5月1日到27日，這個數字是8976套，到了月底，這個數字成功破萬。對此，貝殼深圳研究院院長肖小平介紹說，5月二手房成交量衝破6000套——而業內普遍將5000套視為深圳二手房市場的“榮枯線”。
資料擺在這裡，邏輯就清晰了：深圳樓市的熱度，並沒有止步於傳統的3、4月“小陽春”，而是在4·29新政之後，延續到了5月，而且還在升溫。
那麼問題來了：這一輪熱度，到底是真回暖，還是短期的政策刺激？誰在買？能持續多久？
把成交結構拆開來看，這輪行情的底盤，並不是投資客，而是真實的居住需求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的判斷很明確：撐起這輪迴暖的，主要是剛需和剛改群體。從二手房來看，需求集中在中心區域的小戶型、學位房，以及外圍區域低總價房源；從新房來看，更多流向總價可控、產品力較強的改善型樓盤。
龍湖觀翠苑的客戶畫像很有代表性。約70%是光明區本地的改善家庭，從老房子、小戶型置換到四房；約25%來自南山、寶安等核心區的外溢需求；外地客只佔5%左右。付款方式以按揭為主，全款客戶大約只佔15%。項目負責人說得很直白：純投資型買家非常少，更多是兼顧保值考量的自住型客戶。
樂有家福田區域總監劉剛也印證了這一點。他在一次採訪中告訴媒體記者，福田區5月成交最活躍的，依然是學位房和兼顧自住屬性的核心區房源，買家最看重的還是通勤便利、教育資源和資產保值能力。
換句話說，這一輪進場的人，是真的要住，不是要炒。這個底盤，比投機資金紮實得多。
當然，外地購買力的變化也值得關注。4·29新政最突破性的一條，是持有效深圳居住證的非深戶家庭，可以在福田、南山、寶安新安等核心區直接購買1套商品住房。這為大量長期在深圳工作生活但社保條件不達標的人，打開了購房通道。
據樂有家一線經紀人反饋，五一期間，來自浙江、瀋陽、長沙等地的外地客諮詢和成交明顯增多。有東莞的企業主此前受限購制約只能買公寓，新政後迅速在福田核心區入手一套新房；有廣州客戶長期雙城通勤，新政後半個月就完成了福田選房和下定。香港買家也相當活躍，福田核心區一個項目，231套房源中香港客戶佔了約30%。
但多位業內人士指出，外地客目前更多是個案和局部現象，尚未形成大規模趨勢，真正決定深圳樓市能否持續修復的，依然是本地常住人口的真實居住需求。
還有一個很有意思的現象：深圳1000萬元以上總價段的成交佔比，從2025年一季度的8%快速上升到2026年一季度的16%。有人把這歸因於“AI造富”，認為人工智慧產業鏈的利潤爆發正在推高深圳豪宅市場。
這個說法有一定道理，但不宜過度放大。李宇嘉直言，AI造富這類買家確實存在，但更多是個案。AI是資本和人才高度集中的行業，真正能迅速轉化為大規模購房力的人群，並沒有輿論渲染的那麼大。肖小平也認為，高淨值客戶的入市動作確實容易帶動市場情緒，但這部分人佔比很小，更多是一個“情緒變數”，而非核心引擎。
我的看法是，AI造富話題的發酵，與其說是在推高房價，不如說是在修覆信心。當一個城市被持續講述“高端產業造富”的故事時，它對資產價格的支撐作用，更多體現在預期層面。
回到最核心的問題：這輪迴暖能走多遠？
多位行業人士的判斷偏謹慎，但共識是：6、7月屬於傳統淡季，熱度大機率會邊際回落，但再度出現持續大幅下跌的機率已經明顯降低。
有兩個關鍵指標值得持續觀察。一是二手房掛牌量是否觸頂回落，二是掛牌價與實際成交價之間的調價空間是否繼續縮小。從5月的情況看，深圳二手房掛牌量並沒有像往年那樣快速攀升，這本身就是一個相對積極的訊號。
政策對真實購買力的支撐也在轉化為實際成交。據深圳市住房公積金管理中心資料，新政實施至5月17日，累計受理公積金貸款2335筆、金額36億元，日均受理筆數較新政前增長64%。這不是虛火，是真金白銀的購房成本下降。
但也要清醒地看到，眼下深圳樓市的特徵，不是“全面回暖”，而是“結構性修復”。核心區熱、外圍冷，改善型產品熱、剛需型產品冷，好房子熱、老舊房源冷。區域之間、產品之間的分化非常明顯。
比如南山、寶安中心等核心區，熱門改善型次新盤的成交價已經基本走穩，部分小區甚至出現微漲。但龍崗、光明等外圍區域，更多還是“以價換量”，價格接近市場價的房子才好賣，業主隨便漲價就有人接盤的情況並不存在。寶安新安一位業主陳先生的經歷就很典型，他的房子從2050萬降到1850萬，新政後為了盡快出手又降了70萬，最終以1780萬成交。他自己說：“雖然賣便宜了，但我看中的房子不能等。”
這就是當下深圳樓市最真實的圖景：信心在恢復，交易在活躍，但離“全面反轉”還有距離。好房子開始搶手，差房子依然難賣。聰明的錢正在重新入場，但沒有人敢閉著眼睛買了。
對於真正有居住需求的人來說，當前的市場環境其實相對友好。價格經過前期調整後，與購買力的匹配度明顯提升；公積金貸款額度上調，實實在在降低了月供壓力；業主雖然心態轉強，但遠沒到隨意漲價的程度，議價空間仍然存在。
深圳樓市最差的時候，大機率已經過去了。但接下來怎麼走，取決於經濟基本面的持續改善，取決於居民收入預期的真正修復，也取決於政策能否在“托底”和“防過熱”之間找到平衡。
有一點是可以確定的：這一輪修復，比2024年那波“小陽春”的根基更紮實一些。因為它不再靠投資客堆砌虛火，而是建立在真實居住需求緩慢釋放的基礎上。這樣的回暖，慢一點，但穩一點。 (樓事制高點)