過去36年，美國房價從15萬美元漲到50萬美元，首購族年齡被推到40歲。如今，國會終於出手了。
當你攢夠了首付，看中了一套心儀的房子，正準備下offer的時候，一個全現金報價的機構投資者半路殺出，直接把房子搶走了。然後，這套房子被掛上租賃網站，成了別人每月交租的投資品。
這一幕，過去幾年在美國不斷上演。而現在，情況可能要改變了。
本周，美國參議院以85票贊成、5票反對的壓倒性結果，通過了《21世紀住房道路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）。這被參議員伊麗莎白·華倫稱為自1990年以來美國最重要的住房法案。
為什麼需要這個法案？
資料不會說謊。1990年，美國一套獨棟住宅的平均售價是15萬美元。36年後的今天，這個數字變成了超過50萬美元。
房價在漲，但買房的人卻越來越老。首次購房者的中位年齡已經達到40歲，創下歷史新高。與此同時，全美每年有超過100萬起驅逐事件被立案。
華倫在參議院發言時說得很直白：
今天投票證明，兩黨在真正幫助美國人民的立法上找到共同點是可能的。最重要的是，它證明了兩黨立法不必是最薄弱、最無關痛癢的妥協。
法案的兩大核心：堵華爾街+增供應
1. 限制機構投資者“掃貨”
這是法案最受關注的部分。 根據最終版本，擁有350套以上獨棟住宅的大型機構投資者，將被禁止購買額外的獨棟住宅。
這堵住了華爾街資本大規模囤房的通道。長期以來，機構投資者憑藉全現金報價和快速交易優勢，在競價中頻頻擊敗普通購房家庭。華倫將其形容為：
私募股權公司用全現金報價搶走房子，而一個家庭卻失去了他們的夢想。
不過需要指出的是，眾議院版本在談判中刪除了參議院最初要求的“七年內強製出售”條款，改為以持有上限來約束。這意味著現有存量不受影響，新規只針對法案生效後的新增購買。
法案也預留了例外空間，“建租型”（Build-to-Rent）項目不在限制之列，以保證租賃市場供應不會突然斷裂。
2. 增加供應，降低門檻
只有堵住需求還不夠，美國住房短缺的根源在於供應不足。據估算，全美住房缺口在150萬到730萬戶之間。
法案從多個方向發力：
- 砍掉繁文縟節：簡化環境審查和建設審批流程，降低開發成本
- 盤活資金：重新授權和更新HOME投資夥伴計畫，擴大社區發展整筆撥款（CDBG）的適用範圍
- 扶持首購族：設立試點項目，擴大10萬美元以下小額房貸的獲取管道
- 鬆綁製造房：不再要求製造房屋必須建在永久性鋼製底盤上，降低這類可負擔住房的生產門檻
參議員彼得·韋爾奇在聲明中表示：
我們需要削減官僚程序，讓建房更容易，同時通過阻止私募股權主導住房市場來保護納稅人。
兩黨為何能坐在一起？
這並非民主黨或共和黨單方面的勝利。主導談判的是參議院銀行委員會共和黨主席蒂姆·斯科特和民主黨領袖伊麗莎白·華倫，眾議院方面則由共和黨主席弗倫奇·希爾和民主黨資深成員瑪克辛·沃特斯共同推動。
法案在眾議院曾以396票贊成、13票反對通過，參議院則以85比5過關。兩院都以超過90%的贊成率通過，這在當今美國政治生態中堪稱罕見。
原因很簡單：住房問題是選民用腳投票的議題。隨著中期選舉臨近，兩黨都有動力拿出實績回應選民對高房價的憤怒。
斯科特在參議院發言時給出四個理由：
第一，砍掉繁文縟節就能降低建房成本；第二，釋放住房供應，讓更多人有資格成為首次購房者；第三，保護納稅人；第四，不增加新的聯邦支出。
接下來會發生什麼？
法案已送交眾議院審議，預計本周完成最終投票後提交川普總統簽署。白宮已表態支援。
不過，華倫也提醒大家保持清醒：
這項住房法案很大，但我們的住房危機更大。我們還有更多工作要做。
(康隆華人資訊)