高盛對於中國房地產市場的判斷，又給市場的情緒上了一把火。
房地產團隊公開表示：上海、深圳大機率會在2026年底之前出現谷底，在此之後到2028年底之間，兩地房價可能會有大約15%的上漲。
這句話之所以讓人注意，並不是由於“15%”這個資料本身，而是它所體現出來的態度轉變。
要知知道，在相當長的一段時間內，高盛對於中國房地產市場的態度都是比較消極的，甚至是悲觀的。
但是這次，並不是只說“風險仍然存在”，更是提出了要進行“修復”、“走穩”、“回升”的說法。這背後傳遞出的訊號，其實很直接：核心城市的樓市，可能真的已經走到了一個拐點附近。
01、驚天逆轉：高盛的“十年研判進化史”
要瞭解此次預測的價值所在，就需要把時間線拉長一些，看看高盛在過去十年裡是如何看待中國的房地產市場的，這簡直就是一部活生生的市場情緒變化史！
第一階段：樂觀的老司機（2015-2016年）
那個時候，市場跟著政策走，降息、降低首付比例、棚戶區貨幣化安置，一輪大的行情就起來了。
高盛當時的看法是看好的，並且基本上沒有偏離。
第二階段：漫長的“看空期”（2017-2023）
從2017年起，高盛就開始發出警告了，在2021年恆大危機出現之後，他們態度就變得非常悲觀。
主要的理由是：庫存過多、房企債務違約、市場需求不足。到2023年底的時候就已經預計出房價還會繼續下跌20%-25%，而底部則要等到2025年才會到來。
回顧起之前所作出的判斷，在大方向上是正確的，房地產市場已經深度調整了。
第三階段：坐過山車的2024
到2024年，高盛的態度就如坐過山車一樣起伏不定。
年初的時候還算平靜，但是到了下半年之後，卻忽然變得非常悲觀，並且提出了“如果沒有八兆元的刺激政策的話，房價可能會下跌百分之二十到二十五”的最壞情況。
那麼這就表示什麼呢？
高盛的觀點是，在深度調整的時候，房地產市場的命運主要看的是“政策托底”的程度。他們所做出的預測實際上就是對政策的一種預判。
第四階段：風向突變——“結構性看多”的誕生（2025年底至今）
到2026年的時候就會出現轉機。
高盛的房地產小組也開始表明上海、深圳兩地市場的訊號已經不同了。本次成交量的回升並不是以前那種“以價換量”的假象，而是真正意義上的“價量齊升”。
這才是最重要的。價格和成交量一起上漲，表明市場的信心恢復了，消費者不再只考慮“便宜”，也開始追求“高品質”。
高盛中國的房地產主管王逸這次的發言是對新局勢的一種“二次確認”，即上海、深圳兩地在2026年之前會觸底，在2026-2028年間會反彈大約15%。
02、為什麼是上海和深圳？高盛的“四大支柱”邏輯
高盛這次為什麼只提到了上海、深圳兩個城市，而不是全國普漲？這就是他們總結出來的“結構上的復甦”所包含的四條主要方面：
支柱一：庫存消化速度超預期
過去幾年壓在市場上的“庫存大山”已經在北京、上海等一線城市的中心區被迅速消化掉了。
深圳和上海的庫存周期都明顯變短了，“供大於求”的局面正在轉變為供求基本持平或者局部短缺的狀態。
支柱二：供給端“擰死水龍頭”
地方政府也開始控制土地供應量了。今年四大一線城市供地計畫都減少了一些，走的是“少供地、供好地”的策略。
也就是說，在未來的兩三年裡，市場上能夠購買到的新房子將會越來越少。需求方加快了步伐，而供給方則提前減速了，兩者之間的差距越來越大，這就是推高房價的原因。
支柱三：需求底倉的“硬核”支撐
高盛認為這次入市的是真正的改善型購房者，並非投機者。這批人的特點很明顯，就是收入穩定、重視質量、抗風險能力強。
上海、深圳的人口吸引力和產業結構在全國都是名列前茅的，如果購房門檻降低（例如首付比例下降、利率降到歷史最低點），那麼被抑制的需求就會像決堤的洪水一樣爆發出來。
支柱四：政策累積效應的“質變”
從去年起，各地陸續出台了幾百項穩定房地產市場的措施。限購、限貸放鬆、利率下降等政策並不是一下就發生了變化，而是像溫水煮青蛙一樣，逐漸加大力度。
當各種政策疊加到一定水平的時候，量變就會產生質變，並且影響到交易和價格。
高盛把香港樓市作為參照對象來說明問題，香港“撤辣”之後，房價、利率都出現下跌趨勢，再加上人才引進政策的影響，所以兩地的房價以及成交量都有所回升。
他們認為上海、深圳具有相似的經濟基礎，在政策的作用之下可以複製出這樣的模式。
03、警惕！這不是“普漲”，是“馬太效應”的加劇
注意！高盛所預測的是一個“結構型”的市場。不要誤解為“閉著眼睛買房，躺著等錢來”的時候又來了。
①城市分化：高盛對於經濟恢復的時間表已經很清楚了：
- 第一梯隊（2026年底觸底）： 上海、深圳。
- 第二梯隊（2027年上半年）： 北京。
- 第三梯隊： 廣州及其他新一線城市。
- 第四梯隊： 大部分二三線城市，可能還要繼續熬。
這就意味著，在未來的幾年裡，一線城市將會吸引到全國大部分的資源和需求，“強者愈強”的馬太效應也會更加嚴重。
②資產分化：
即使是大城市的房價也不會全部上漲。高盛認為房地產市場的重心已經由地段轉移到了品質和服務上面。
好的物業會帶來更高的溢價，在核心城市的“老破小”即使再好也很難賣出。以後房子與房子之間差別會更大。
寫在最後：
高盛這次改變說法的意義就是：最悲觀、最黑暗的時候應該要結束了。
如果是剛需自住，手中有購房能力，並且要在上海或者深圳核心區域買好房子的話，在這樣的“猶疑”時期裡是不是應該認真思考一下呢？
但是你如果是投資者的話，想要通過“普漲”來發家致富的話，那麼就趕緊打消這樣的想法吧。閉上眼睛去買的年代，已經被歷史的大車碾壓得所剩無幾了。
你覺得高盛這次的判斷靠譜嗎？你所在的城市，現在是“猶豫”還是“狂熱”？評論區聊聊你的真實感受吧！ (樓姐一談)