上海大宗交易市場，迎來一筆標誌性成交。近日，拼多多以33.7億元收購陸家嘴星展銀行大廈，成為今年截至目前上海寫字樓市場金額最高的一筆大宗交易。
據機構統計，2026年上半年上海大宗不動產共成交35宗，合計233億元，同比上漲47%。其中，單宗超10億元的交易達8筆，貢獻了六成交易額。拼多多這筆33.7億元的收購，穩居上半年單筆成交榜首。
一邊是寫字樓空置率承壓的上海商辦市場，一邊是帳面現金充沛的電商巨頭——這筆交易釋放的訊號，遠比“買樓”本身複雜。
拼多多拿了第一
先看一組資料。上半年上海大宗交易市場233億元的成交總額裡，拼多多這一單就佔了近15%，份量可見一斑。更值得關注的是，今年買家的結構發生了明顯變化——自用型買家成交額佔比升至50%，產業資本取代外資基金成為市場主力。
外資在退場，內資在接盤。這並非一次簡單的周期輪動，而是上海核心資產定價權的根本性轉移。
除了拼多多之外，還有兩筆交易同樣值得關注：
象嶼集團以約21億元的價格，收購南京西路仙樂斯廣場，計畫將其作為象嶼集團上海第二總部辦公使用；
海爾集團在前灘購入前灘匯S3棟，成交約7億元。
這些企業的共同特徵是：買樓不是為了投資轉售，而是實實在在的“自用”需求。過去寫字樓市場由金融資本定價，如今產業資本正在拿回定價權。外資基金則在上半年更多選擇折價退出，成交價較峰值時期有明顯折讓。
星展銀行大廈的前世今生
這棟樓的故事，得從二十多年前說起。
星展銀行大廈位於陸家嘴核心區陸家嘴環路，緊鄰濱江大道，是陸家嘴濱江金融城（HBC）的重要組成部分。整個濱江金融城地塊原是滬東造船廠舊址，2000年初期完成土地收儲後，由中信泰富和中船集團聯合開發。
這棟樓建成於2010年前後，地上19層、地下3層，總建築面積約4.6萬方，在陸家嘴屬於甲級寫字樓標準。大樓最早的冠名方是德意志銀行。後來隨著德銀業務調整，逐步縮減了在陸家嘴的辦公空間。新加坡星展銀行接手冠名後，大樓更名為星展銀行大廈，並一直延續至今。星展銀行在大樓內設有中國區總部，是核心租戶之一。
需要說明的是，星展銀行本身並非這棟樓的產權方，而是冠名租戶。 拼多多此次收購的是物業產權——完成後大樓冠名大機率更換。
銀行大樓林立
拼多多為什麼選這裡？
很多人會問：陸家嘴不是銀行總部扎堆嗎？一個電商公司跑那裡買樓，搭嗎？
搭不搭，取決於你定義陸家嘴的方式。如果你只把它看作金融中心，那確實有點錯位；但如果你把它看作上海核心資產的最高濃度所在，那一切順理成章。
陸家嘴核心區的寫字樓裡，擠滿了銀行、保險、券商。但這批銀行大樓絕大多數是“自建自用”的，不賣也不租——交銀金融大廈、中銀大廈、建行大廈、農行大廈、工行大廈，光聽名字就知道，這些樓和外部買家沒什麼關係。
真正能在市場上流通的寫字樓，主要來自開發商持有的資產，比如國金中心、環球金融中心、金茂大廈。但這些項目只租不售，或者只賣分層、不賣整棟。
這就引出了星展銀行大廈這次交易的稀缺性——陸家嘴核心區，整棟在售的寫字樓，極少。 近十年來，能把一整棟樓完整拿出來賣的項目，掰著手指頭都數得過來。
拼多多看中這棟樓，原因其實很樸素：
第一，位置夠核心。陸家嘴的地段價值不用多解釋，在上海所有商務區裡屬於第一梯隊。擁有一棟陸家嘴的寫字樓，本身就是一張資產名片。第二，整棟可用的完整性。第三，價格談到了心理價位。33.7億元的成交價，折合單價約7.33萬元/㎡，相較於陸家嘴峰值價格有一定折讓。地段夠好、樓夠完整、價格能談——大廠買樓，從來不講虛的。
這筆交易說明了什麼？
我認為有三個層面。
第一，頭部網際網路公司的“持房”意願依然強烈。 核心區寫字樓，依然被它們視為最安全的資產容器之一。
第二，陸家嘴的“功能拼圖”正在變化。 這裡不只有金融，也有科技企業的優質資產。
第三，大宗交易的話語權正在易手。 自用型買家成交額佔比升至50%，這個數字是分水嶺。上海核心區寫字樓，正在經歷一場“去金融化”的產權轉移。
而拼多多這筆交易，放在更大坐標裡看，並不孤立。過去五年，大廠在上海的“掃貨”軌跡清晰可見：
2020年，美團約65億元拿下楊浦濱江地塊；
2021年，字節跳動收購尚浦領世19.5萬㎡辦公項目；
2021年，B站約81億元競得楊浦濱江綜合地塊；
2026年，拼多多再次出手，33.7億元拿下星展銀行大廈。
陸家嘴的寫字樓存量格局延續了二十多年“銀行主導”的敘事。拼多多的一紙購房合同，正在悄然改寫這一頁——陸家嘴的天際線下，不只有金融的西裝革履，也有網際網路的衝鋒衣和拖鞋。
核心區的資產，永遠不會缺少有眼光的買家。關鍵是，誰在買，以什麼邏輯在買。 (今日房產觀察)